【正文】 。 (11)用作商場的建筑物應有較強的可視性，體量應高大，應至少在兩個方向上，至少50米開外能看到賣場。 七、物業(yè)(7)應有可供貨車卸貨作業(yè)和回車場地，回車場不得小于300平方米。六、場地 (5)備選物業(yè)正前方應方便顧客(步行和駕車)進出。 (4)店址附近步行4 分鐘內應有至少一個公交車站有三路以上公交車線路經過或可通過與規(guī)劃、交通管理部門協(xié)調新設立。 (3)店址周圍100米內無阻礙通行的或規(guī)劃中的立交橋、高架橋、交通護攔、交通隔離帶、施工場地、單行道、地面鐵路線等。 (2)商圈內所有的居住組團均有小區(qū)道路可到達備選店址。 五、交通(8)在特大型城市中可區(qū)級購物中心內部。 (7)備選地點應已有一定的人流匯集或人流經過。四、 商場位置 8，形狀 7，業(yè)態(tài) 6，人口分布 商圈人口規(guī)模應不低人5萬人，應在510萬之間。(7)社區(qū)居民購物、休閑、社交的中心。 (5)適度低價、商品較齊備、商品檔次中檔、購物環(huán)境舒適、親切。(4)居民至少一周要光顧一次，提供每天至二個最多三個月就需購賣的商品。 4，綜超的市場定位(商場提供的核心價值或在消費者心中的形象)3，消費者訴求重點 (9)不愿意或沒有足夠的閑暇時間至遠距離的購物中心購物。 (8)對價格不是太敏感，但，仍視為選擇商店的重要因素。(7)購物頻率在每周23次左右。 2，目標消費者特征及行為描述 (7) 所在區(qū)域無城市拆遷、改造規(guī)劃 。 (6) 所在區(qū)域不屬于城市衰落區(qū)，無人口外遷趨勢和居民收入水平下降趨勢。 (5) 附近無污染企業(yè)或危險品生產企業(yè)和倉庫。 (4) 商圈所處區(qū)應為城市的居住區(qū)、居住商業(yè)混合區(qū)，城市建設水平中上，道路、建筑等城市景觀無破舊感，公共設施完好，齊全。(3) 在中小城市中尤其是小城市應盡量接近城市中心或次級中心。 (1) 在大中城市商圈應位于城市中間區(qū)和新開發(fā)的較大居住區(qū)內，避開中心商務區(qū)和次級商務區(qū)。6，城市基礎設施完善。 5，城市居住密度高。 3，政策環(huán)境良好，地方政府對連鎖零售商業(yè)持支持態(tài)度，有政策優(yōu)惠。 10，市場結構接近完全競爭市場，規(guī)模最大的前四位零售企業(yè)的市場份額不超過15%。 9，區(qū)域內商業(yè)態(tài)以百貨同業(yè)為主，全社會超市業(yè)銷售總額占全社會商品零售總額不超過8%。7，在區(qū)域城市體系中有一個特大型中心城市為中心，或有中心城市為依托距離中心城市不超過三個小時車程。 6，城市間相互距離不超過三個小時車程。 3，人口規(guī)模應在300萬以上，城市化水平在30%以上，中、小城市密集，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的區(qū)域。1，應接近公司現(xiàn)有業(yè)務區(qū)域 綜合大型商業(yè)賣場選址策略178。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個?！　?．購買力　　商圈內家庭和人口的消費水平是由其收入水平決定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響?！　』疖囌?、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結點，也是人口聚集之處?！　【幼∪丝诩蹍^(qū)。一般而言，調查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點?！　∩舷萝嚦丝腿藬等魷p少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。上下車客人數的調查重點為：　　各站上下車乘客人數歷年來的變化?！　?．客流量　　一般在評估地理條件時，應認真測定經過該地點行人的流量，這也就是未來商店的客流量。　　人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設施之間的距離近，可增加購物頻率。對白天人口多的地區(qū)，應分析其消費需求的特性進行經營。部分隨機流入的客流人數不在考察數之內。一個地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳獢U大。比如，老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點投資于兒童食品、玩具等。比如一個兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭(有一個獨生子女)，則其消費需求幾乎是以孩子為核心來進行。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數量、質量和檔次的要求。家庭特點包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。 選址調查:人口與購買力分析有關人口數和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數和人口普查資料。主要分析客流量；光顧商店的人數比例；光顧顧客中購貨者比例；每筆交易的平均購買量等。 城市規(guī)劃。要選擇能見度高的地點開店，如臨街處以及一些大型公共場所的迎面處。 競爭對手。 客流類型一般有三種：一是自身客流，即專門來本店購買商品的顧客，是商店客流的基礎；二是分享客流，即從鄰近商店形成的客流中獲得的顧客；三是派生客流，即順路進店的顧客。要分析開店地點的客流類型，客流的目的、速度和滯留時間，街道兩側的客流規(guī)模。 交通條件。 選擇零售店具體開店地點，要認真分析多種影響和制約因素。 該法則認為，城市的人口越多、規(guī)模越大、商業(yè)越發(fā)達，其對顧客的吸引力就越大。 零售引力法則。 促銷活動。商店位于中心商業(yè)區(qū)或交通便利的地區(qū)，商圈規(guī)模會因此擴大。 顧客流動性。但是，有時相互競爭的商店毗鄰而設，顧客因有較多的選擇而被吸引過去，則商圈也可能會因競爭而擴大。 競爭商店位置。經營日用品的商店的商圈較小，經營選購品、特殊品的商店的商圈較大。 經營規(guī)模。信譽好的商店，其商圈規(guī)模會比同行業(yè)其他商店大。 二、影響商圈大小的因素一個地區(qū)的流動人口越多，在這一地區(qū)經營的零售店可以捕獲的潛在顧客就越多，同時經營者云集，競爭亦越激烈。即在交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動場所過往的人口。 這部分人口中不少利用上下班就近購買商品，他們是次級商圈中基本顧客的主要來源。 工作人口。即居住在零售店附近的常住人口，是核心商圈內基本顧客的的主要來源。 一、顧客來源 一般而言，地區(qū)性商店的核心商業(yè)圈顧客密度最大，次級商業(yè)圈顧客密度較小，邊緣商業(yè)圈顧客密度最?。晃挥谏虡I(yè)中心的商店，核心商業(yè)圈的顧客最少，次級和邊緣商業(yè)圈的顧客相對較多；大型百貨商店邊緣商業(yè)圈的顧客最多；居民區(qū)商店則幾乎沒有邊緣商業(yè)圈的顧客。商圈一般由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈三部分構成。商圈是指來店顧客所居住的地理區(qū)域。178。 5）競爭者研究 在工作日進行定點監(jiān)測，統(tǒng)計出不同時段內經過店址的人流總數、性別人數、年齡層人數…… 消費者購買力研究，以及其他娛樂、飲食、休閑、資訊等方面的研究…… 消費者購買行為和習慣：購買場所、交通工具、購物時間…… 商圈內行業(yè)調查，經營模式、內部裝潢設計、商品組合、商品陳列、商品價格、物業(yè)管理、租金、基本人工費用…… 確定三級商圈范圍及人口數量、人口結構…… 城市人文狀態(tài)：文化娛樂形態(tài)、資訊消費情況、媒體影響度…… 居民經濟指標：人均可支配收入、人均消費支出…… 城市基本形態(tài)：內陸城市、沿海城市、主流消費形態(tài)、對周邊地區(qū)影響…… 那么，調研公司應該如何才能把選址的戰(zhàn)略性問題轉變?yōu)椴僮餍缘恼{研手段呢？思詮的研究顧問在總結了許多案例之后，歸納出了商圈研究的整體框架：具體而言，可以把內容細分為如下幾個模塊：因此，在傳統(tǒng)的商圈分析中，需要計算所有競爭對手的銷售情況、產品線組成和單位面積銷售額等情況，然后將這些估計的數字從總的區(qū)域潛力中減去，得出未來的銷售潛力。 5）交叉性：由于有的大型超市定位的商圈很大，有的甚至會覆蓋整個城市，如沃爾瑪的會員店。首先，對商圈內人口的消費能力進行調查，對這些區(qū)域進行進一步的細化，展示這片區(qū)域內各個居住小區(qū)的詳盡人口規(guī)模和特征的調查，計算不同區(qū)域內人口的數量和密度、年齡分布、文化水平、職業(yè)分布、人均可支配收入等許多指標，了解其商圈范圍內的核心商圈、次級商圈和邊緣商圈內各自居民或特定目標顧客的數量和收入程度、消費特點與偏好。不同的環(huán)境要求不同的建筑風格，這會影響超市的開設成本并帶來其他一系列問題，如超市貨架通常比商場的貨架高，相應地要求建筑物的層高也比較高等等。二是該地是否具有較密集、發(fā)達的公交汽車路線，各公交路線的停靠點能否均勻、全面地覆蓋整個市區(qū)。交通的便利性主要體現(xiàn)在兩個方面：一是該地交通網絡是否通達，商品從運輸地運至超市是否方便。 1）確保選定地址的經營前瞻性：對于經營者來說，所選的地址應具有一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，這樣才能在該地區(qū)具有競爭優(yōu)勢，保證在以后一定時期內有利可圖。麥德龍認為應該選址在租金低廉的大城市城鄉(xiāng)結合部，以50公里為半徑來劃定商圈。如家樂福提出的“一次購足”理念，從其進入中國市場那時起就一直貫穿于選址工作的始終，并在賣場周圍一個非常完整的小型商業(yè)圈，集餐飲、休閑、娛樂、購物、服務為一體，有快餐店、品牌專營店、服飾店、理發(fā)店、游戲場、膠卷沖洗店等，并帶動了周邊的一系列其他商業(yè)活動的發(fā)展。 如果說超市或大型賣場等商業(yè)零售企業(yè)如果要對經營策略進行調整，可以從產品品種、價格、廣告促銷手段、顧客服務甚至人員等方面著手；相比之下，商店選址工作的靈活性就要差很多，因為零售商店的選址本身資金投入大，同時又與企業(yè)后期經營戰(zhàn)略的制定，以及適應消費趨向變動所作的經營決策的調整都息息相關，很容易受到長期約束。 178。 對于商業(yè)地產開發(fā)商而言，當你掌握了以上所述的5A法則后，還有必要擔心自己開發(fā)建設的商業(yè)建筑不符合商家圖行天下的需求嗎？我相信，如此開發(fā)出的商業(yè)建筑，一定會成為品牌商家追捧的“香餑餑”?？梢哉f，商家選址就是在選便利，商家競爭也將會更多的是對店址便利性的競爭。 另外，除了滿足消費者的五種便利需求，選址中還需要注意滿足商家自身在經營管理中對店址的便利性要求。 ?配套經營的小商鋪區(qū)，通常為10~40個不同品類的小商鋪。 ?小推車及其存放區(qū)； ?充足的照明，通常照度大于800勒克斯，生鮮區(qū)應有適當的輔助照明； 約1萬平方米建筑面積的大型綜合超市，收銀機不宜少于25臺，通常為30~40臺，個別商家會超過50臺?？鐚訒r應設雙向自動步道，其出入口前需有4~6米距離的緩沖區(qū)； 通道地面平坦，飾面材質防滑、耐磨、抗碾壓； 涉及其寬度、地面飾層、建筑柱距等因素。建筑柱距利于商場平面布局，通常柱距9~12米為宜； ?適宜的商品展放空間，滿足特定商品數量對展放空間的要求。前者通過選擇或設定相關goodfeel的建筑條件滿足商場硬件方面的需求，后者通過提供經營服務滿足商場軟件方面的需求。 購物便利——是指讓消費者能便利地在商場內辨認、選擇、拿取、攜帶所需商品以及結算付款。可將兩輪機動車停車位與自行車存車場地相鄰。 ?有出租車上下乘客的場地及出租車排隊候客的場地（不宜少于5個車位）； ?機動車停車位宜達到200個以上（倉儲式商場宜達到300個以上）。 ?門口外有較大的雨棚，門口處有充足的照明； ?多組并聯(lián)的外門構成的商場主入口，總寬度不宜小于12~16米，其中有1~2組自動門； 進出便利——是指讓消費者能便利地進出商場。 ?對于步行者：需有跨越公路的人行天橋或過街人行道。 ?對于自駕車、出租車、自行車：需有對應于來向不同車輛的道路出入口、允許車輛倒頭的路口、無路障、無綠化隔離帶； 趨近便利——是指讓消費者能便利地靠近到商場門前。 ?近距離確認：50米外，商場入口標牌，電梯入口標牌。 ?中距離確認：200米外，建筑臨主路，建筑臨街長度至少60米以上，外墻大型店標，無遮擋（樹、其它大型標牌等），周邊開闊。 ?遠距離確認：500米外，高位店標，指路牌。而且，加強確認的便利性還會增加消費者即興購物的可能性。即使是已被消費者熟悉的商場，由于其周邊社區(qū)、道路和其它相鄰建筑物的發(fā)展變化，也會不可避免地讓人一時“難找”甚至“找不到”。 其中包括： 對于大型零售商家而言，目前對有效商圈常住人口的預期數量一般不會少于20萬人。對交通便利性的研究，是以商家對消費者的預期數量為基礎的，這個預期數量又源自商家對周邊人口分布及其消費水平的調查分析。 5A法則是商業(yè)店鋪選址技術的核心，它主要涉及了五個方面的內容：交通便利；確認便利；趨近便利；進出便利；選購便利。以消費者為本，就要站在消費者的立場為消費者著想，明確選址工作是“為何做？”；提供全程便利就要對消費者購物的全程進行分析研究，明確選址工作該“如何做？”。 5A法則即“便利法則”。 這個全過程并不僅僅是從消費者進入商場開始，而是從消費者的出發(fā)地（多為居住地或工作地）開始的。 因此在選址中，一切都要立足于消費者的立場，著眼于能否使消費者在購物中感到便利。 如何在各種因素交錯之中把握住稍縱即逝的機會呢？常言道：“萬變不離其宗”。 連鎖經營商業(yè)的店鋪發(fā)展，已經逐漸形成一門新的獨特的邊緣性學科，它涉及了商業(yè)營運、法律、財務、工程、信息管理、公共關系和項目管理等多個學科領域的專業(yè)知識。 對于一家已建成的商場，要對其硬件進行任何改造都會付出大的代價，更不必說要想改變商場所在的位置了。 面對激烈的競爭，商家滿足消費者便利需求的能力，將會愈來愈成為商家保持常勝的核心競爭力，這種核心競爭力集中體現(xiàn)于商家運用店鋪選址技術正確選擇出的店址。不同商家之間在商品及商品經營技術上幾乎已是無秘密可言，相互的差異日漸縮小，商