【正文】 業(yè)主的有關(guān)事項公之于眾的現(xiàn)象，可能引發(fā)更多的物業(yè)糾紛。一方面體現(xiàn)了物業(yè)公司通過公示對欠費進行追討的權(quán)利，保護了物業(yè)公司的合法權(quán)益。【解讀】欠費業(yè)主的公示制度，是信用制度在物業(yè)管理中的具體應(yīng)用?！　」芾硪?guī)約、臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力?！　〉谖迨鶙l而實踐中作為物業(yè)服務(wù)合同的相對方是最為重視業(yè)主的義務(wù)?！　〉谖迨鍡l　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：　?。ㄒ唬┳袷毓芾硪?guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；　?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；　　（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；　?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P(guān)規(guī)定交納專項維修資金；　?。ㄎ澹┌磿r交納物業(yè)服務(wù)費；　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。在這一指導(dǎo)思想下，如何在條例中詳細規(guī)定業(yè)主的權(quán)利，就顯得舉足輕重。 業(yè)主自治管理　　第五十四條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；　?。ǘ┨嶙h召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪?guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；　　（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；　?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；　?。┍O(jiān)督業(yè)主委員會的工作；　?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　?。ò耍ξ飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；　　（九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；　　（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。【解讀】目前在北京等大城市，已經(jīng)出現(xiàn)了買車須先有停車位的規(guī)定，在立法過程中正是考慮到汽車保有量的不斷增加，而設(shè)定的這一規(guī)定?！　〉谖迨龡l　業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應(yīng)當事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地?！　±玫叵驴臻g建設(shè)、經(jīng)營車庫的，縣級以上人民政府應(yīng)當在容積率的認定等方面給予優(yōu)惠?！　〉谖迨l【解讀】本條解決了實踐中存在的慣例，即物業(yè)公司收取車位場地使用費歸其所有，違反了業(yè)主共有部分收益歸業(yè)主所有的法律規(guī)定。 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。　　第五十一條　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應(yīng)當優(yōu)先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。從價格上對高價租賃車位進行了限制。【解讀】本條旨在解決建設(shè)單位控制車庫只售不租、業(yè)主停車難、租車庫難的現(xiàn)象。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價格確定。 車庫與車位的使用　　第五十條【解讀】業(yè)主裝修過程中的義務(wù)。 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當告知相鄰業(yè)主。本條款旨在通過物業(yè)企業(yè)監(jiān)管解決上述或避免上述問題的發(fā)生。從維護其他業(yè)主權(quán)益角度、從相鄰關(guān)系方面，旨在調(diào)整裝修過程中的物業(yè)企業(yè)對業(yè)主使用物業(yè)的監(jiān)管?！　∽≌b飾裝修服務(wù)協(xié)議應(yīng)當包括下列內(nèi)容：　?。ㄒ唬┭b飾裝修工程的實施內(nèi)容和實施期限；　?。ǘ┰试S施工的時間；　　（三）廢棄物的清運與處置；　?。ㄋ模┳≌饬⒚嬖O(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求；　　（五）禁止行為和注意事項；　?。┭b修保證金的收取和退還；　?。ㄆ撸┻`約責(zé)任；　?。ò耍┢渌枰s定的事項。　　第四十八條【解讀】裝修登記制度，更進一步加強了對物業(yè)裝修的管理。 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準的，應(yīng)當依法辦理批準手續(xù)。 第二節(jié)業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當向業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會提出書面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。 業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時從環(huán)保的角度，對垃圾分類收集進行了規(guī)定，是物業(yè)管理立法領(lǐng)域的創(chuàng)新?！　I(yè)主應(yīng)當按照垃圾分類收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾。 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀?！窘庾x】使用物業(yè)的禁止行為。 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：　?。ㄒ唬p壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；　?。ǘ┻`章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；　?。ㄈ┣终?、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；　　（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；　?。ㄎ澹╇S意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；　　（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為；　?。ㄆ撸┱加孟劳ǖ赖冗`反消防管理規(guī)定的行為；　?。ò耍┵€博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；　　（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。 物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理 第一節(jié)【解讀】明確了業(yè)主委員會委員的報酬制度，但是規(guī)定由業(yè)主大會決定?！　〉谒氖龡l深一步講，如果有上列情形之一的業(yè)主是不能當選為業(yè)主委員會委員的。 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：　?。ㄒ唬┮詴娣绞较驑I(yè)主大會提出辭職請求的；　?。ǘ┚懿宦男形瘑T職責(zé)的；　?。ㄈI(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；　　（四）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；　?。ㄎ澹┮蚱渌虿贿m合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。 【解讀】業(yè)主委員會換屆選舉的時間及移交規(guī)定。第四十一條　業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉?！　I(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當予以答復(fù)?！　I(yè)主委員會會議應(yīng)當有三分之二以上委員出席，作出決定時應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。 業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。【解讀】業(yè)主委員會對相關(guān)資料變更的書面告知義務(wù)。為業(yè)主委員會依法管理公共維修資金、行使業(yè)主權(quán)利、維護業(yè)主利益從制度上予以保障。業(yè)主委員會應(yīng)當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：　?。ㄒ唬I(yè)主大會會議決議； 　　（二）業(yè)主大會議事規(guī)則； 　?。ㄈ┕芾硪?guī)約； 　?。ㄋ模I(yè)主委員會委員名單和基本情況；　　（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。 【解讀】執(zhí)行委員經(jīng)法定程序進入社區(qū)居民委員會任職，更好的體現(xiàn)了社區(qū)管理與物業(yè)管理的結(jié)合，更利于物業(yè)管理工作的開展?！　I(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。明確規(guī)定其開展活動不得違法且不得超越業(yè)主大會的授權(quán)?！　I(yè)主委員會履行下列職責(zé)：　?。ㄒ唬┱偌⒅鞒謽I(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；　?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；　?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；　?。ㄋ模┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　?。ㄎ澹┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施；　?。I(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主委員會　　第三十七條 【解讀】業(yè)主申請召開業(yè)主大會，業(yè)主的具體人數(shù)如何確定，需要進一步明確?！　∮邢铝星樾沃坏模瑯I(yè)主委員會應(yīng)當召集業(yè)主大會臨時會議： 　?。ㄒ唬┯邪俜种陨蠘I(yè)主提議的；　?。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；　　（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形?！　〉谌鶙l【解讀】該條款的業(yè)主代表制度，尤其是業(yè)主代表的代表制度及意見反映，正是采納了本所提供的立法建議。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。相信通過本條例的實施，這一問題會逐步得到解決?！窘庾x】本條款的公告制度、不參加投票業(yè)主的投票權(quán)計票制度正是針對實踐中業(yè)主大會開會難，投票難、形成決議難的問題而設(shè)立的。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。　　第三十四條該條規(guī)定正是對物權(quán)法規(guī)定的延伸，我所律師在參與立法過程中有體會，實踐中出現(xiàn)很多小區(qū)因為投票權(quán)數(shù)設(shè)定不清楚，導(dǎo)致相關(guān)決議歸于無效?！窘庾x】投票權(quán)的計算方式確定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：　?。ㄒ唬┌凑諛I(yè)主戶數(shù)計算的，一戶計算為一票；建設(shè)單位未售出的專有部分，計算為一票；　?。ǘ┌凑战ㄖ娣e計算的，每一平方米建筑面積計算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計算?！　〉谌龡l　?。ㄎ澹┗I集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）；　?。Q定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；　　（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項?！　〉谌l　業(yè)主大會履行下列職責(zé)：　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；　　（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；　　（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責(zé)。第二節(jié)　　籌備組應(yīng)當自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。　　對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面通知全體業(yè)主?！　〉谌畻l 【解讀】業(yè)主大會籌備組的組建、人員構(gòu)成及公告制度。　　籌備組由七人以上單數(shù)組成，由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。　　第二十九條　　符合下列條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議：　?。ㄒ唬I(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上；　　（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上；　?。ㄈ┳允孜粯I(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上。 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 第一節(jié) 第三章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會【解讀】本章內(nèi)容主要以《物權(quán)法》規(guī)定為基礎(chǔ)，吸取了建設(shè)部