【正文】 業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供 物業(yè)服務(wù)合同 約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以另行約定。 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng) 幅度，并每年向社會(huì)公布。 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 第六十九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。 物業(yè)服務(wù)合同 解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)： （一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案； （二）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料； （三）移交物業(yè)服務(wù)用房； （四）清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用； （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng) 。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂 物業(yè)服務(wù)合同 之日起十日內(nèi)，向物業(yè)主管部門備案。 物業(yè)服務(wù)合同 應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。 第六十七 條 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，與通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂 物業(yè)服務(wù)合同 。 第六十五條 物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門建立健全信用檔案。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用和提供無償服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門定期報(bào)送信用檔案信息 、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料。 第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。 第六十條 物業(yè)服 務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè) 主提供專項(xiàng)服務(wù)的能力。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。 第五十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定 期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置書面公告專項(xiàng)維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況；業(yè)主委員會(huì)直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者采用酬金制收費(fèi)方式的，還應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況予以公告。 第五十七條 提倡業(yè)主委員會(huì)直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按照合同約定將物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)；業(yè)主委員會(huì)直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。 管理規(guī)約、臨 時(shí)管理規(guī)約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。 第五十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)： （一）遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī) 約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； （四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； （五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 業(yè)主對汽車有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。 利用地下空間建設(shè)、經(jīng)營車庫的，縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)在容積率的認(rèn)定等方面給予優(yōu)惠。車位場地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃 以外的車位。業(yè)主、物業(yè)使 用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主不得拒絕和阻礙。 住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （一）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容和實(shí)施期限； （二）允許施工的時(shí)間； （三）廢棄物的清運(yùn)與處置； （四）住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求； （五）禁止行為和注意事項(xiàng)； （六）裝修保證金的收取和退還； （七）違約責(zé)任； （八）其他需要約定的事項(xiàng)。 業(yè)主拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)提出書面 申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手 續(xù)。 第四十六條 業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并報(bào)告有關(guān)部門。 第四十三條 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及執(zhí)行委員、委員的報(bào)酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)；不及時(shí)移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交。 業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì)會(huì)議資料，并有權(quán)就涉及 自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。 第四十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定及議事規(guī)則召開會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。 第三十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn) 生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案： （一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議； （二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （三）管理規(guī)約； （四）業(yè)主委員會(huì)委員名單和基本情況； （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。 第三十八條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。 第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì) 第三十七條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)依照國家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)開展活動(dòng)。 有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： （ 一）有百分之二十以上業(yè)主提議的； （二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的； （三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映。 不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約規(guī)定。 第三十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。未作約定的，按照下列規(guī)定確定： （一）按照業(yè)主戶數(shù)計(jì)算的，一戶計(jì)算為一票；建設(shè)單位未售出的專有部分，計(jì)算為一票； （二）按照建筑面積計(jì)算的，每一平方米建筑面積計(jì)算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計(jì)算。 （五）籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）； （六）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。 第三十二條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)： （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約； （二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定 。 第二節(jié) 業(yè)主大會(huì) 第三十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。 第三十條 籌備組履行下列職責(zé)： （一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容； （二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則； （三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)； （四）提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員 候選人條件、名單和選舉辦法； （五）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 籌備組由七人以上單數(shù)組成 ，由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議： （一）業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上； （二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上； （三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。 第三章 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)籌備組 第二十八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主 。 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期 物業(yè)服務(wù)合同 終止時(shí) ,將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。