【正文】 /住戶須如期繳付其單元管理費(fèi)及分?jǐn)傎M(fèi)，以及清付其他費(fèi)用（如有），如逾期交費(fèi)者，應(yīng)按規(guī)定交付滯納金；5． 任何業(yè)主/住戶及其受許人、代理人、訪客如因違反本手冊(cè)規(guī)定而造成任何損失，均應(yīng)由當(dāng)事人負(fù)全部責(zé)任及賠償一切有關(guān)之損失，以維護(hù)全體業(yè)主的利益。4. 若僅搬出少量物品，請(qǐng)?zhí)崆?日在管理公司辦理“放行條”手續(xù)（詳情參閱第六章第三項(xiàng)）。2. 繳清有關(guān)應(yīng)付未付帳項(xiàng)（若有），包括管理費(fèi)、電費(fèi)、停車費(fèi)及其他租用設(shè)備、設(shè)施服務(wù)費(fèi)等。二、 遷出手續(xù)及程序業(yè)主/住戶如需遷出小區(qū)，請(qǐng)?zhí)嵩缫恢馨l(fā)出書(shū)面信函通知小區(qū)物業(yè)管理公司，并注明遷出日期及按下列程序辦理有關(guān)手續(xù)，否則物業(yè)管理公司將拒絕該單元內(nèi)家具、設(shè)備、設(shè)施搬出小區(qū)。4． 于入住后向物業(yè)管理公司提供該單元業(yè)主/住戶入住名單及具體聯(lián)絡(luò)辦法，以備發(fā)生緊急事故或必須情況下聯(lián)絡(luò)之用。2． 入住前如需進(jìn)行內(nèi)部裝修，敬請(qǐng)?jiān)旈啞堆b修手冊(cè)》，并按有關(guān)手續(xù)及規(guī)定向管理公司辦理裝修申報(bào)手續(xù)。如果遇到緊急事故，亦可向就近保安員求助。7. 各業(yè)主/住戶無(wú)須提供額外服務(wù)小費(fèi)予小區(qū)管理員工，如小區(qū)管理員工提供服務(wù)后索取小費(fèi)，敬請(qǐng)立即通知小區(qū)管理公司，以便對(duì)該管理員工采取適當(dāng)措施。5. 個(gè)別業(yè)主/住戶無(wú)權(quán)要求小區(qū)管理員工為其提供與小區(qū)管理無(wú)關(guān)的服務(wù)。4. 小區(qū)物業(yè)管理人員均由小區(qū)物業(yè)管理公司聘用，并發(fā)給員工證，目的在于為小區(qū)全體業(yè)主/住戶提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)。三、 業(yè)主/住戶的投訴程序和處理1. 業(yè)主/住戶對(duì)管理工作的建議、查詢或投訴，可以電話、投函或親自到管理公司垂詢。10. 管理和維護(hù)小區(qū)智能化系統(tǒng)，為業(yè)主/住戶提供各項(xiàng)信息服務(wù)。各業(yè)戶之郵寄地址，舉例如下：聯(lián)系地址：中國(guó)廣東省廣州市天河區(qū)五山****新城號(hào)室郵政編碼：510641第三章 管理公司的服務(wù)一、 管理公司的服務(wù)范圍廣州********物業(yè)管理有限公司被委托為“****新城”的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，以資深及專業(yè)的物業(yè)管理人員全日24小時(shí)全面提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)予各業(yè)主。第二章 廣州****新城簡(jiǎn)介****新城位于廣州市天河?xùn)|部的文教區(qū)，整個(gè)小區(qū)占地面積逾80萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積達(dá)124萬(wàn)平方米，為廣州市區(qū)超大型國(guó)際豪宅社區(qū)。專業(yè)的管理能保證業(yè)主有效地使用其購(gòu)置之物業(yè)，從而保值并升值。本業(yè)主所擁有的物業(yè)（1） 住 宅： 號(hào) 單位（2） 商業(yè)用房： 號(hào)（3） 車 位： 號(hào) 服務(wù)處所： 住宅電話： 聯(lián)絡(luò)電話： 業(yè)主身份證號(hào)碼： 業(yè)主（簽章）： 二OO二年 月 日第二節(jié) 《住戶手冊(cè)》第一章 前 言僑鑫集團(tuán)和廣州********物業(yè)管理有限公司同仁歡迎各業(yè)主及家人入住****新城，并祝各位安居樂(lè)業(yè)、萬(wàn)事勝意！為了便于各業(yè)主及住戶能進(jìn)一步了解****新城的物業(yè)管理運(yùn)作情況，管理公司特編寫此住戶手冊(cè)，以供參考之用。 業(yè)主委員會(huì)有權(quán)監(jiān)督管理者履行公約規(guī)定的職責(zé)及業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)的決議。 任何業(yè)主均有資格參與業(yè)主委員會(huì)的委員選舉，但各業(yè)主只能在其單元所在的“****新城”獨(dú)立樓宇交付使用后方可參與選舉，選舉投票時(shí)每單元一票。“****新城”住宅小區(qū)在入住率達(dá)50%時(shí)，須由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。3） 任何修改均依據(jù)公約，不得影響發(fā)展商所具有的權(quán)利。2） 除非“****新城”當(dāng)時(shí)全體業(yè)主均親自或委派代表出席會(huì)議，否則會(huì)上就上述（1）項(xiàng)以外的其他事項(xiàng)所通過(guò)的任何決議案均屬無(wú)效。1. 業(yè)主可親自或書(shū)面委派任何人士代表投票，如委派代表出席，其委派代表的文件須于開(kāi)會(huì)三天前交予管理者。表決時(shí)如有過(guò)半數(shù)的出席單元及投票贊同某提議，則該提議即成為決定（本章第（一）節(jié)第8條所述事項(xiàng)除外）；如贊同票數(shù)和反對(duì)票數(shù)相等，主席可投第二票即決定性的一票，決定提議是否成為決議。6. 業(yè)主委員會(huì)須確保將出席者及業(yè)主大會(huì)會(huì)議程序記錄存檔。4. 每次召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議須不少于十五個(gè)工作日前以書(shū)面形式通知各業(yè)主，列明開(kāi)會(huì)時(shí)間、地點(diǎn)及討論事項(xiàng)，并將通知張貼于****新城告示欄內(nèi)。1. 業(yè)主可以書(shū)面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)。下列規(guī)定適用于業(yè)主大會(huì)會(huì)議：1. 物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過(guò)一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)一經(jīng)產(chǎn)生便須每隔不少于十二個(gè)月召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。4. 會(huì)所及相關(guān)設(shè)施的具體運(yùn)作由會(huì)所規(guī)則制定。2. 發(fā)展商和會(huì)所管理機(jī)構(gòu)擁有全權(quán)制訂會(huì)所的入會(huì)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，審核申請(qǐng)者資格，接受或否決該申請(qǐng)；制定及修改會(huì)所使用規(guī)則。二、 會(huì)所的設(shè)施 會(huì)所可就其附屬園地、設(shè)施（包括游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、咖啡廳和游樂(lè)場(chǎng)所等）向會(huì)員提供各種收費(fèi)的康樂(lè)服務(wù)。2） 相互社交的場(chǎng)所。3． 管理者酬金由管理者在每月的第一個(gè)工作日從“****新城”管理費(fèi)帳戶中自動(dòng)扣取。該酬金數(shù)額按每月“****新城”管理費(fèi)的百份之十計(jì)算支付給管理者。4） 業(yè)主或用戶不遵守和不執(zhí)行公約、管理規(guī)則條款的。B、火災(zāi)、水災(zāi)等不可抗力導(dǎo)致中斷服務(wù)；C、無(wú)法避免的燃料、材料、供水、供氣、電訊、電力短缺；D、管理者無(wú)法控制的其他一切原因。管理者及其雇員在下列情況下無(wú)須對(duì)業(yè)主或用戶負(fù)責(zé)：1） 為履行本公約所進(jìn)行的一切管理工作，但涉及故意或嚴(yán)重過(guò)失而造成的損失不包括在內(nèi)。4） 管理者被辭退或職務(wù)被終止時(shí)，須在被辭退或終止后的三個(gè)月內(nèi)移交所有有關(guān)“****新城”的文件、記錄、圖則、審核管理帳目給發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)。2） 管理者須妥當(dāng)?shù)乇４婀芾硎罩つ俊?） 維修基金在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)不予退回，將自動(dòng)轉(zhuǎn)入物業(yè)受讓人的名下，物業(yè)轉(zhuǎn)讓人可在轉(zhuǎn)讓時(shí)向受讓人協(xié)議收回。維修基金1） 維修基金只能用于“****新城”的保養(yǎng)及維修。3） 業(yè)主入住時(shí)所繳交的管理費(fèi)押金概不退回，但可以在出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、遺贈(zèng)其名下單元時(shí)轉(zhuǎn)至受讓人名下，然后，由該物業(yè)的受讓人償還給原業(yè)主。管理費(fèi)按金1） “****新城”全體業(yè)主應(yīng)在收到單元交付使用通知書(shū)后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)繳交三個(gè)月的管理費(fèi)作為管理費(fèi)押金。在該訴訟中，管理者將被委托代表小區(qū)全體業(yè)主的代理人采取追繳欠款的行動(dòng)（但在管理者與業(yè)主間有利益沖突的情況下除外）。5） 各業(yè)主必須按公約和其它規(guī)章制度，繳付有關(guān)款項(xiàng)連同前條所述的利息及手續(xù)費(fèi)，以及其他所有因收取前述費(fèi)用而產(chǎn)生的或與之相聯(lián)系的費(fèi)用，否則管理者可通過(guò)民事訴訟予以收取。3） 業(yè)主欠款管理費(fèi)和其他費(fèi)用超過(guò)三個(gè)月時(shí)，調(diào)釋無(wú)效的情況下，管理者有權(quán)向人民法院提請(qǐng)?jiān)V訟，依法追繳所欠管理費(fèi)和因追繳行為所引起的費(fèi)用、欠款、滯納金及手續(xù)費(fèi)。2） 管理者有權(quán)對(duì)欠款業(yè)主提出訴訟或作出其他追討行動(dòng)，如限制欠款或違約的業(yè)主、用戶、租客使用“****新城”的公共設(shè)施，或于“****新城”告示欄張貼欠款業(yè)主單元及詳情，直至該欠款業(yè)主清償全部欠款、利息及手續(xù)費(fèi)為止。所有管理費(fèi)、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)及其它根據(jù)公約或其他規(guī)章制度應(yīng)付的款項(xiàng)，均須按期清繳。上述第四章第（三）節(jié)第2款規(guī)定的項(xiàng)目以外的服務(wù)項(xiàng)目，管理者可向業(yè)主或使用人提供有償服務(wù)。除上述第四章第（三）節(jié)第2款的規(guī)定之外，經(jīng)發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)的同意或者獲政府的批準(zhǔn)，對(duì)“****新城”的維修、更新、改造所需的費(fèi)用可另行向各業(yè)主收取。不論單元是空置、被占用或出租等，該單元業(yè)主須負(fù)責(zé)繳交管理費(fèi)及其他應(yīng)繳付的費(fèi)用。9） 其他為管理“****新城”的合理支出等。7） “****新城”及各樓宇外墻裝飾的費(fèi)用。5） 聘請(qǐng)法律、會(huì)計(jì)、工程、機(jī)械等專業(yè)人士的費(fèi)用。3） 聘用管理人員的開(kāi)支，包括薪金、假期、津貼、住宿、制服、裝備及出差旅費(fèi)等。上述所提及的費(fèi)用包括（但不限于）：1） “****新城”各大樓、綠化區(qū)、電梯、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、公共系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)及門控系統(tǒng)、公共給排水系統(tǒng)的日常保養(yǎng)。管理費(fèi)由發(fā)展商向業(yè)主發(fā)出交付使用通知書(shū)之日起計(jì)算。對(duì)于逾期不繳交有關(guān)費(fèi)用的業(yè)主或租客，管理者在提出適當(dāng)?shù)木婧?，委托以?***新城”全體業(yè)主的名義向欠款者提出法律訴訟。遇年度管理預(yù)算不足以支付所有管理開(kāi)支時(shí)，管理者可修訂此管理預(yù)算方案并提交發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)審批通過(guò)。2） 財(cái)務(wù)管理包括編制每年的“****新城”管理預(yù)算，并盡可能使“****新城”的開(kāi)支及運(yùn)作控制在此預(yù)算范圍內(nèi)。根據(jù)公約、用戶守則或其它制度的有關(guān)條款，管理、保養(yǎng)、維修及監(jiān)督使用以下的設(shè)施：A. 裝卸貨區(qū)；B. 垃圾收集站及垃圾車停放處；C. 花園、花槽、水池及其他文娛設(shè)施；D. 車輛出入口、車道、停車場(chǎng)、公共階梯、人行道、路燈、欄桿、圍墻及公共場(chǎng)地。當(dāng)有需要或在方便的情況下，管理者可與第三者訂立合約，維修上述設(shè)備、機(jī)械或器材。10） 對(duì)所有公用污水渠、排水渠、管道及水管的淤塞進(jìn)行清疏。8） 阻止任何廢物棄置于“****新城”的公共地方或公共設(shè)施內(nèi)，負(fù)責(zé)清除“****新城”公共地方和公共設(shè)施的垃圾。6） 保持“****新城”中密閉的公共地方及公共設(shè)施的通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)作良好及必要時(shí)作適當(dāng)維修。4） 更換公共地方及公共設(shè)施處的破損玻璃、門窗或設(shè)備。2） 確保所有“****新城”業(yè)主或用戶依照“****新城”土地出讓合同和公約規(guī)定的用途正確使用所占用的“****新城”部分，如有“****新城”業(yè)主或用戶違反“****新城”土地出讓合同或公約及其他規(guī)章制度，管理者應(yīng)盡量使用可行的方法制止此違約行為，并向違約者追討賠償及有關(guān)費(fèi)用。d. 采取適當(dāng)?shù)姆烙胧苊狻?***新城”的公共地方及設(shè)施受臺(tái)風(fēng)或暴雨及惡劣天氣破壞。投保項(xiàng)目可包括火險(xiǎn)、第三者責(zé)任保險(xiǎn)、勞動(dòng)保險(xiǎn)等與業(yè)主和小區(qū)有關(guān)的保險(xiǎn)。a. 制訂各種公共設(shè)施的使用規(guī)則及各項(xiàng)服務(wù)的合理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。D. 對(duì)任何屢次違反本公約的業(yè)主或單元使用人，管理者有權(quán)中止對(duì)該單元的服務(wù)，并禁止有關(guān)業(yè)主或使用人使用公共地方及設(shè)施，直至該業(yè)主或使用人糾正違反本公約的行為。在通知后十四天期滿而該業(yè)主仍未糾正錯(cuò)誤的行為，如屬緊急情況，可不必書(shū)面通知。其方法包括但不限于：A. 在“****新城”內(nèi)或有關(guān)樓宇內(nèi)的顯著地方公布違約單元號(hào)及其違約情節(jié)。20） 聘請(qǐng)、解聘、撤換及付酬給律師、建筑商、會(huì)計(jì)所、測(cè)計(jì)所或其他專業(yè)顧問(wèn)、承建商、承判商、工人、代理人、清潔工人或其工作人員。19） 節(jié)假日期間可修飾“****新城”外墻、出入口或其他公共地方包括燈光及其他飾物。17） 采取一切必要措施以遵守政府對(duì)于“****新城”的要求。15） 在所有有關(guān)“****新城”的法律訴訟中受全體業(yè)主的委托，代理全體業(yè)主參與訴訟、仲裁或調(diào)解（但在管理者與業(yè)主之間有利益沖突的情況下除外）。14） 控制“****新城”及其所屬地塊范圍內(nèi)的所有車輛（包括機(jī)動(dòng)車和自動(dòng)車的停放和行駛。12） 對(duì)各項(xiàng)管理職責(zé)定期或在發(fā)展商及業(yè)主委員會(huì)合理要求時(shí)作出檢討和總結(jié)，并對(duì)改善“****新城”管理或增加服務(wù)項(xiàng)目等事宜向發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)提出建議并遞交有關(guān)報(bào)告。10） 處理所有對(duì)“****新城”管理的投訴及各項(xiàng)維修工程，并協(xié)助調(diào)解業(yè)主或用戶之間因“匯 景新城”管理而引起的糾紛與爭(zhēng)執(zhí)。8） 負(fù)責(zé)人事管理工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督員工完成各項(xiàng)管理工作和保障各項(xiàng)管理預(yù)算。7） 維修、管理、清潔、更新、涂漆及裝飾公共地方及設(shè)施。5） 根據(jù)“****新城”日常運(yùn)作，建立一套完整的管理工作程序，并在實(shí)施中不斷完善。裝修者需按規(guī)則繳交裝修保證金給管理者（裝修保證金無(wú)利息），管理者根據(jù)裝修規(guī)則的條款可將此保證金作有關(guān)應(yīng)用。所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索賠、要求及費(fèi)用完全由該業(yè)主負(fù)責(zé)，而與其他業(yè)主及管理者無(wú)關(guān)。如果管理者發(fā)現(xiàn)該業(yè)主聘用的承包商或其工人違反裝修規(guī)則，管理者有權(quán)拒絕此類人員進(jìn)入“****新城”住宅小區(qū)，且在管理者認(rèn)為有必要的情況下，有權(quán)將其逐出“****新城”住宅小區(qū)。其中包括下列事項(xiàng)：1） 檢查、視察“****新城”，必要時(shí)包括所有單元的內(nèi)部。2. 管理公司是為全體業(yè)權(quán)（使用）人提供物業(yè)管理服務(wù)，而非僅為個(gè)別業(yè)權(quán)（使用）人提供私人服務(wù)，故所有業(yè)權(quán)（使用）人應(yīng)尊重管理公司為全體業(yè)權(quán)（使用）人提供管理服務(wù)的公共職能。16. 違反公約規(guī)定的業(yè)主須對(duì)因其行為疏忽、不當(dāng)或錯(cuò)誤而導(dǎo)致的發(fā)展商、管理者、其它業(yè)主或任何有關(guān)人員的損失負(fù)責(zé)并支付一切有關(guān)費(fèi)用。15. 在發(fā)展商或管理者指定的地方安裝指定類型的空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)采用低噪設(shè)備并妥善處理水滴問(wèn)題，不得造成對(duì)其他住戶的干擾或樓宇的損害。13. 不得在“****新城”或其單元內(nèi)儲(chǔ)存易燃、易爆、有毒或過(guò)重的物品，也不得在上述地方燃燒任何燃料或物質(zhì)導(dǎo)致發(fā)出過(guò)量的煙霧或氣體，亦不得干擾、改變、破壞“****新城”的防火系統(tǒng)。因上述人員的行為，由于疏忽、不當(dāng)或錯(cuò)誤而發(fā)生的損害、損失，該業(yè)主必須支付所有因此而產(chǎn)生的費(fèi)用和賠償。如業(yè)主在安裝增加附屬物時(shí)未獲得管理者和政府有關(guān)部門的同意，則管理者有權(quán)將有關(guān)加建物拆除，一切相關(guān)費(fèi)用由該業(yè)主負(fù)責(zé)。10. 未經(jīng)向管理者申報(bào)并獲批準(zhǔn)，任何業(yè)主或用戶不得擅自更改、遷移或增大所用電、煤氣、給排水裝置和中央空調(diào)的負(fù)荷；也不得進(jìn)行任何可能影響或損毀“****新城”及其內(nèi)各單元的水、電、煤氣、通訊的供應(yīng)系統(tǒng)、排水排污系統(tǒng)工程的行為。8. 除非得到管理者的書(shū)面同意，不得在樓宇內(nèi)進(jìn)行任何足以導(dǎo)致樓宇所購(gòu)的保險(xiǎn)全部或部分失效，或引致保險(xiǎn)費(fèi)增加的行為。6. 業(yè)主如飼養(yǎng)任何寵物，須嚴(yán)格按照政府及管理者訂立的有關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行，并報(bào)管理者備案。4. 不得堵塞、切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分的水、電或煤氣