【正文】 墅區(qū)配套設(shè)施的30萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始正式運(yùn)作。配套基本上依靠小區(qū)內(nèi)會(huì)所的設(shè)置滿(mǎn)足日常的需要。交通方便。滬松公路（泗涇）沿線(xiàn)已成為排屋、獨(dú)棟為主的內(nèi)銷(xiāo)居住型別墅。松江松江憑借良好的環(huán)境及地域優(yōu)勢(shì)，使目前上海別墅最集中的區(qū)域，已形成佘山、泗徑、新橋、九亭以及松江新城四個(gè)板塊市場(chǎng)。 msobidilanguage: ARSA投資型別墅——如上海的老別墅。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。\000B_39。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。204。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。 msohansifontfamily: 39。 msoasciifontfamily: 39。229。206。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 msobidilanguage: ARSA旅游型別墅——適合這類(lèi)需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營(yíng)者用來(lái)當(dāng)賓 館使用； /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。\000B_39。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。204。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。 msohansifontfamily: 39。 msoasciifontfamily: 39。229。206。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 msobidilanguage: ARSA度假型別墅——上海以后會(huì)出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實(shí)，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對(duì)獨(dú)棟或聯(lián)體需求較大；短期居住型——/SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。\000B_39。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。204。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。 msohansifontfamily: 39。 msoasciifontfamily: 39。229。206。（4）投資別墅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)雖然別墅市場(chǎng)前景看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)，別墅市場(chǎng)最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項(xiàng)目已有一些出現(xiàn)銷(xiāo)售阻力，別墅市場(chǎng)若沒(méi)有特色、沒(méi)有創(chuàng)新、沒(méi)有文化、靠簡(jiǎn)單的復(fù)制，則市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀。豪宅天價(jià)紀(jì)錄再度刷新，并且這幢頂級(jí)豪宅已經(jīng)被訂走。在高檔別墅走俏的同時(shí)，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類(lèi)型中總價(jià)在70—150萬(wàn)元/棟左右的經(jīng)濟(jì)型別墅，因走中低價(jià)位路線(xiàn)，迎合了部分消費(fèi)者的需求而同樣俏銷(xiāo)。（2）高、中、低不同檔次別墅滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。除了一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場(chǎng)。從幾十萬(wàn)的排屋，到幾百萬(wàn)甚至幾千萬(wàn)的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿(mǎn)足不同市場(chǎng)、不同需求的物業(yè)品類(lèi)體系。另一方面，市場(chǎng)形成了有效供應(yīng)。另外，從2001年土地出讓面積的容積率來(lái)看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢(shì)。 第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來(lái)；2001年—至今一方面，別墅供應(yīng)放出巨量。近三、四年來(lái)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)得到了迅猛發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的復(fù)蘇。直到近來(lái)稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷(xiāo)別墅的空置率仍有30%左右。外銷(xiāo)別墅基本集中在兩個(gè)區(qū)域：長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線(xiàn)；市中心徐家匯華山路、建國(guó)路一帶其中長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線(xiàn)分布最為密集，虹橋路沿線(xiàn)在內(nèi)、外環(huán)線(xiàn)之間就分布有二十多個(gè)外銷(xiāo)別墅樓盤(pán)，這些樓盤(pán)大多為虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的成熟，外銷(xiāo)別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場(chǎng)有局限性。二、上海市別墅市場(chǎng)整體分析上海別墅市場(chǎng)回顧和展望l 上海別墅市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)階段從九十年代初上海的第一批別墅誕生開(kāi)始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和上海樓市的起伏，走過(guò)了出生、成長(zhǎng)、調(diào)整、放量的一個(gè)中長(zhǎng)期過(guò)程。商品住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾未能徹底緩解，低端產(chǎn)品依舊處于供不應(yīng)求的矛盾之中。土地二級(jí)市場(chǎng)中潛在的開(kāi)發(fā)能量在目前市場(chǎng)量增價(jià)升的形勢(shì)下會(huì)進(jìn)一步得到釋放。上海GDP的增長(zhǎng)目標(biāo)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模的高位性決定2003年供應(yīng)量繼續(xù)上行。歷季來(lái)各類(lèi)商品房成交均價(jià)走勢(shì)成交均價(jià)：元/平方米2002年第一季度增幅第二季度增幅第三季度增幅第四季度增幅商品房平均4738%4710%4820%5213%其中：住宅4596%4651%4763%5100%辦公樓9750%6189%5986%7907%商業(yè)用房8295%6936%6727%7268%l 二手房交易速率明顯趨緩，交易價(jià)格走勢(shì)堅(jiān)挺二手房在前幾年高速高位地交易放量后，2002年，雖然交易總量達(dá)1790萬(wàn)平方米，但同比增幅明顯低于新盤(pán)，并在第三季度首次出現(xiàn)整個(gè)年度總的季度性回落，最后一個(gè)季度由于上海市申博成功消息的強(qiáng)烈刺激使二手房成交的量?jī)r(jià)重回高位。l 2002年新盤(pán)整體價(jià)格水平繼續(xù)上移自2001年第四季度樓價(jià)躍上一個(gè)新的臺(tái)階后，2002年各季價(jià)格增幅逐季遞增，反映出新盤(pán)供不應(yīng)求和整體品質(zhì)的不斷提升的程度。購(gòu)房者結(jié)構(gòu)：上海市居民購(gòu)房套數(shù)占總量比例明顯下降，從83%下降到77%，相反，外地人士和境外人士購(gòu)房比例則相應(yīng)上升，其中，%%，%%。2002年各季和逐季累計(jì)供求對(duì)比情況（單位：萬(wàn)平方米）2002年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積商品房預(yù)售登記面積批準(zhǔn)面積比登記面積各季第一季度1:第二季度1:第三季度1:逐季累計(jì)1—3月份1:1—6月份1:1—9月份1:l 成交量高位擴(kuò)張，成交結(jié)構(gòu)窄幅變動(dòng)2002年，在全國(guó)各地樓市普遍低走的同時(shí)，上海樓市一片飄紅，伴隨著商品房預(yù)售成交量的高位擴(kuò)張，其成交結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生變化。2002年，商品房供應(yīng)量逐季上揚(yáng)，第一季度上市量466萬(wàn)平方米，第二季度672萬(wàn)平方米，第三季度713萬(wàn)平方米，第四季度825萬(wàn)平方米。由于東海別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓?zhuān)薯?xiàng)目本身積留了許多不利于營(yíng)銷(xiāo)的問(wèn)題，但通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的改建及包裝，市場(chǎng)前景依舊看好。四、項(xiàng)目的初步評(píng)估東海別墅項(xiàng)目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為完善，私家車(chē)交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場(chǎng)不被消費(fèi)者認(rèn)可。今后南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目完善的配套可供使用。l 醫(yī)療南翔的醫(yī)療衛(wèi)生條件優(yōu)越，南翔醫(yī)院屬二級(jí)醫(yī)院，各類(lèi)科室齊全，擁有200個(gè)床位的住院部。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)建有中小學(xué)8所。據(jù)悉不久后南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府前的道路上會(huì)加設(shè)公交巴士；此外，由于項(xiàng)目附近的南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)，嘉定區(qū)政府允諾將引進(jìn)公交車(chē)和輕軌，屆時(shí)將可以借用。l 交通出行：周邊有包括高等級(jí)滬嘉高速公路在內(nèi)的四條重要道路（滬嘉高速公路，204國(guó)道，新翔黃公路，豐翔路），目前無(wú)公交車(chē)經(jīng)過(guò)項(xiàng)目地塊，只有走到南翔鎮(zhèn)古猗園路才有大巴。l 小區(qū)大門(mén)與主干道之間有一約長(zhǎng)100米、寬10米的小道，小道北面圍墻后的爛尾別墅影響進(jìn)出小區(qū)的視覺(jué)美感。小區(qū)內(nèi)尚無(wú)有線(xiàn)電視、寬帶、等配套。l 小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)路面磚，小區(qū)入口大門(mén)非常簡(jiǎn)陋。其他戶(hù)型結(jié)構(gòu)無(wú)明顯缺陷。 鋁合金窗戶(hù)，實(shí)木大門(mén)顯得非常陳舊、檔次很低。東海別墅可轉(zhuǎn)讓獨(dú)立別墅戶(hù)型面積配比表戶(hù)型面積幢數(shù)面積比幢數(shù)比A19%%B17%%C15%%D1%%E4%%F1%%G6%%H5%%I4%%合計(jì)72小區(qū)現(xiàn)狀l 英格蘭風(fēng)格，外墻面為淡黃色毛石材質(zhì)，屋頂為斜屋面上鋪淺灰色瓦片，鋁合金窗戶(hù)，實(shí)木大門(mén)。二、項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目目前為別墅現(xiàn)房。公路方面，距204國(guó)道1公里，新翔黃公路連接312國(guó)道，滬嘉高速公路直達(dá)項(xiàng)目，距外環(huán)線(xiàn)僅1公里，可直通上海市區(qū)和滬杭、滬寧高速公路。項(xiàng)目周邊路面運(yùn)輸暢通發(fā)達(dá)?！　　?七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本項(xiàng)目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢(shì)。物業(yè)類(lèi)型預(yù)計(jì)有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨(dú)棟別墅。項(xiàng)目以造鎮(zhèn)的思路，將實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，分多期連續(xù)開(kāi)發(fā)。“格林風(fēng)范”初步定位為面向全市的高檔、國(guó)際化的大型生態(tài)居住社區(qū)，擁有高配套低密度的社區(qū)環(huán)境和深厚的人文底蘊(yùn)，建成后將成為上海乃至長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的代表性樓盤(pán)。該項(xiàng)目邀請(qǐng)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界著名策劃大師王志綱進(jìn)行整體策劃。該地塊背靠南翔古鎮(zhèn)千年的人文精髓，以滬嘉高速公路為界，北至靜唐路，東至寶翔路，南至豐翔路，是南翔新鎮(zhèn)規(guī)劃中的中心地塊。根據(jù)協(xié)議，開(kāi)發(fā)中心在協(xié)議簽署日后180日內(nèi)完成首批800畝土地的前期開(kāi)發(fā)，并交付土地給格林風(fēng)范公司，目標(biāo)地塊剩余土地的前期開(kāi)發(fā)和土地交付將于2004年3月底前完成。金地集團(tuán)持有上海格林風(fēng)范公司70%股權(quán)，ST嘉寶持有30%股權(quán)。嘉寶集團(tuán)是嘉定區(qū)唯一一家國(guó)有資產(chǎn)相對(duì)控股的上市公司，經(jīng)營(yíng)范圍已拓展至電子、電機(jī)、電器、房地產(chǎn)、貿(mào)易等領(lǐng)域。年《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》的“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)”排名中，金地集團(tuán)位列前三名。金地集團(tuán)是國(guó)內(nèi)成長(zhǎng)最快的房地產(chǎn)品牌企業(yè)之一。嘉定區(qū)對(duì)南翔星城項(xiàng)目進(jìn)行反復(fù)論證和統(tǒng)一規(guī)劃。它的開(kāi)發(fā)拉開(kāi)了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕。六、南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū)——“格林風(fēng)范”的啟動(dòng)拉開(kāi)了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕2002年2月28日，嘉定區(qū)土地開(kāi)發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、上海嘉寶集團(tuán)就占地140公頃的“格林風(fēng)范”居住區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目舉行隆重的簽約儀式。按計(jì)劃在2004年春節(jié)前竣工，以確保2004年10月舉辦“中國(guó)站”國(guó)際賽事。其中高速賽道呈“上”字造型、適合于各種不同賽車(chē)、特別是一級(jí)方程式即F1賽車(chē)比賽。五、F1方程式賽車(chē)場(chǎng)距本項(xiàng)目?jī)H4公里上海國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)位于嘉定安亭鎮(zhèn)，在寶安公路的北面，嘉松公路的東面，由賽車(chē)場(chǎng)區(qū)、商業(yè)博覽區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)和發(fā)展預(yù)留區(qū)等板塊組成。在世界排名前 500家公司中，有10多家在嘉定投資辦企業(yè)，如美國(guó)通用電氣 、德國(guó)大眾、日本富士通、荷蘭飛利浦等。非公有制經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主力。嘉定區(qū)工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)銜接狀況良好，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高。市、區(qū)級(jí)河道蕰藻浜、練祁河、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長(zhǎng)江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫?zāi)媳?，與吳凇江、瀏河相連。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳凇江（蘇州河），與閔行、長(zhǎng)寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉(cāng)市為鄰。23′，東經(jīng)121176。2003年仍將是別墅市場(chǎng)發(fā)展的高潮期。成功人士紛紛選擇在上海投資、置業(yè)和安居。由于上海市的GDP值已超過(guò)4500美元，消費(fèi)方式和消費(fèi)習(xí)慣正處于轉(zhuǎn)新階段，符合時(shí)代需要的新型住宅觀念正逐步被普通購(gòu)房人士所接受。別墅市場(chǎng)的異軍突起，是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期培育的結(jié)果。同時(shí)，上海市別墅價(jià)格大幅上揚(yáng)。其價(jià)格段主要出現(xiàn)在100——200萬(wàn)元的中低檔別墅區(qū)間。（所有數(shù)據(jù)來(lái)自上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2002年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》和上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)資料）2002年三大熱點(diǎn)——F1賽車(chē)場(chǎng)落戶(hù)上海安亭、2010年世界博覽會(huì)落定上海、環(huán)球影城主題公園將在上海浦東三林地區(qū)建設(shè)——給上海樓市注入了新的動(dòng)力，未來(lái)幾年的上海樓市將持續(xù)看好。房屋租賃市場(chǎng)交易活躍。存量房產(chǎn)交易穩(wěn)步上升。從銷(xiāo)售看，％，％。房地