【正文】 期 三 層 租 賃 收 入 為 萬(wàn) 元 ， 即 租 賃 收 入=++ 4+=（萬(wàn)元）。 二層租賃進(jìn)度及收入測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 2021年 2021年 2021年 2021年 總額 (萬(wàn)元） 16 月 712月 16 月 712月 16 月 712月 16 月 （一） 出租率 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% （二） 租賃面積 （三） 租賃價(jià)格 （元） 120 120 150 150 150 150 150 0 （四） 租賃收入（萬(wàn)元） 說(shuō)明： 1. 第一年租金按 8 折形式優(yōu)惠，第二年恢復(fù)原價(jià)； 2. 2021 年 6 月開(kāi)始營(yíng)業(yè)，因此 2021 年只計(jì)算 7 個(gè)月 ,2021 年計(jì)算 5個(gè)月； 3. 三 年 期 二 層 租 賃 收 入 為 萬(wàn) 元 ， 即 租 賃 收 入=++ 4+=（萬(wàn)元）。 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報(bào)告 第 22 頁(yè) 三明國(guó)際 (中國(guó) )商業(yè)策劃顧問(wèn)公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 銷(xiāo)售凈收入 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 (萬(wàn)元 ) （一 ） 銷(xiāo)售收入 （ 1） 首層銷(xiāo)售收入 （ 2） 二層銷(xiāo)售收入 （ 3） 三層銷(xiāo)售收入 （二） 返租成本 （ 1） 首層返租成本 （ 2） 二層返租成本 （ 3） 三層返租成本 （三） 銷(xiāo)售稅金及附加 （ 1） 銷(xiāo)售階段稅費(fèi) （ 2） 交易階段稅費(fèi) （四） 銷(xiāo)售所得稅 （五） 銷(xiāo)售凈 收入 說(shuō)明：此銷(xiāo)售收入為剔除返租成本的收入，返租成本分三年期在租賃收入中扣除。 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報(bào)告 第 20 頁(yè) 三明國(guó)際 (中國(guó) )商業(yè)策劃顧問(wèn)公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳 剔除返租成本銷(xiāo)售率為 100%的銷(xiāo)售收入表 單位：萬(wàn)元 樓層 面積 市場(chǎng) 均價(jià) 總額 回報(bào)率 回報(bào) 成本 單位回報(bào)成本 實(shí)收 單價(jià) 實(shí)收額 備注 首層 商鋪全 部銷(xiāo)售 二層 三層 合計(jì) 樓層 面積 實(shí)收均價(jià) （萬(wàn)元） 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 備注 50% 60% 70% 80% 90% 100% 首層 商鋪全部銷(xiāo)售 二層 三層 合計(jì) 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報(bào)告 第 19 頁(yè) 三明國(guó)際 (中國(guó) )商業(yè)策劃顧問(wèn)公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 不同銷(xiāo)售率的銷(xiāo)售收入 此為未剔除返租成本而按 50%、 60%、 70%、 80%、 90%、 100%的銷(xiāo)售率計(jì)算的銷(xiāo)售收入，詳見(jiàn)不同銷(xiāo)售率的銷(xiāo)售收入表。 銷(xiāo)售率為 100%的銷(xiāo)售收入 此為沒(méi)有剔除返租成本的銷(xiāo)售收入，詳見(jiàn) 100%銷(xiāo)售率的銷(xiāo)售收入表。巴厘島 項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度與收入預(yù)測(cè)匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目 2021年 2021年 總 額 16月 712月 16月 （一） 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） （二） 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） （三） 銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元） （四） 合計(jì) 說(shuō)明：根據(jù)各銷(xiāo)售階段不同，各層銷(xiāo)售收入總和為：項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入=++= 萬(wàn)元。 三層銷(xiāo)售進(jìn)度與收入預(yù)測(cè) 序號(hào) 項(xiàng)目 2021年 2021年 總 額 16月 712月 16月 （一） 銷(xiāo)售率 50% 35% 15% 100% （二） 銷(xiāo)售面積 （三） 銷(xiāo)售價(jià)格（元） （四） 銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元） 說(shuō)明：如果三層按 萬(wàn)元 /平方米銷(xiāo)售，則銷(xiāo)售收入為 萬(wàn)元，即三層銷(xiāo)售收入 =++=（萬(wàn)元）。巴厘島 說(shuō)明：如果首層按 萬(wàn)元 /平方米銷(xiāo)售，則銷(xiāo)售收入為 萬(wàn)元，即首層銷(xiāo)售收入 =+=（萬(wàn)元）。 12 =100（元） 租售價(jià)格 綜合以上市場(chǎng)的調(diào)研資料統(tǒng)計(jì)分析，通過(guò)敝司對(duì)項(xiàng)目周邊商鋪位置、近期價(jià)格走勢(shì)、開(kāi)發(fā)規(guī)模等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素，在充分考慮到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，迅速回籠資金等各方面因素的基礎(chǔ)上，建議項(xiàng)目商場(chǎng)定價(jià)如下表： 樓層 商鋪銷(xiāo)售均價(jià) 商鋪?zhàn)赓U均價(jià) 首層 萬(wàn)元 300元 二層 萬(wàn)元 150元 三層 萬(wàn)元 80元 2 項(xiàng)目銷(xiāo)售收益測(cè)算 銷(xiāo)售收入 項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度與收入預(yù)測(cè) 根據(jù)不同銷(xiāo)售階 段預(yù)測(cè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入，詳見(jiàn)各層銷(xiāo)售進(jìn)度與收入預(yù)測(cè)表。巴厘島 首層月租賃價(jià)格 =銷(xiāo)售價(jià)格 R247。 12 =25000 8%247。 12 =45000 8%247。 2 =（萬(wàn)元 /平方米） 本項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)應(yīng)考慮區(qū)域市場(chǎng)及成本費(fèi)用，敝司建議銷(xiāo)售均價(jià)為： 樓層 建筑面積 實(shí)用率 銷(xiāo)售均 價(jià) 一層 萬(wàn)元 二層 萬(wàn)元 三層 萬(wàn)元 租賃價(jià)格 由于已根據(jù)可比實(shí)例的銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算出了本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格，故可將測(cè)算銷(xiāo)售價(jià)格轉(zhuǎn)換為租賃價(jià)格。 因 素 名 稱(chēng) 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報(bào)告 第 14 頁(yè) 三明國(guó)際 (中國(guó) )商業(yè)策劃顧問(wèn)公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳 4. 交易情況修正是將比較實(shí)例的非正常交易修正為正常交易的合理價(jià)格，這種修正就是排除掉交易過(guò)程中 的一些特殊因素（如特殊的交易方式、交易稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁、交易時(shí)附帶有“價(jià)外費(fèi)用”等）所造成的交易價(jià)格偏差。 2. 區(qū)域因素修正是將比較實(shí)例與本項(xiàng)目所處不同的地段、商業(yè)氣氛及人流情況而形成的價(jià)格差異，通過(guò)本項(xiàng)目與比較實(shí)例的對(duì)比加以修正價(jià)格。巴厘島 銷(xiāo)售均價(jià)市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 比較實(shí)例均價(jià) 交易時(shí)間情況修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 交易情 況修正 項(xiàng)目修正價(jià) 交通 人流 規(guī)模 小計(jì) 商場(chǎng)主題 硬件設(shè)施 規(guī)劃設(shè)計(jì) 經(jīng)營(yíng)模式 商場(chǎng)管理 小計(jì) 金茂禮都 100/100 1 1 2 100/96 2 1 2 2 1 100/92 100/103 都市 千千匯 好 好 小 一般 一般 稍差 一般 一般 采用市場(chǎng)比較法確定銷(xiāo)售價(jià)格的上限 根據(jù)調(diào)研已知可比實(shí)例金茂禮都商鋪的均價(jià)為 萬(wàn)元，都市 巴厘島 第三部份：項(xiàng)目租售財(cái)務(wù)收益分析 1 租售價(jià)格的定位 為確保巴厘島銷(xiāo)售收益 合理預(yù)測(cè)，敝司通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊同類(lèi)商場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)研，運(yùn)用市場(chǎng)比較法預(yù)測(cè)項(xiàng)目的平均價(jià)格，為下一步分析工作的準(zhǔn)確性、可操作性提供依據(jù)。 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報(bào)告 第 11 頁(yè) 三明國(guó)際 (中國(guó) )商業(yè)策劃顧問(wèn)公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 開(kāi)發(fā)稅費(fèi) 序號(hào) 項(xiàng)目 基數(shù) （萬(wàn)元） 基數(shù) 單位 數(shù)量 數(shù)量 單位 金額 （萬(wàn)元） （一） 預(yù)算定額管理費(fèi) （二） 建筑工程監(jiān)理費(fèi) （三） 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) （四） 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢查費(fèi) （五） 建筑工程安全檢查監(jiān)督費(fèi) （六） 報(bào)建費(fèi)：建筑許可證費(fèi) （七） 其他稅費(fèi)（如白蟻防治費(fèi)） （八） 合計(jì) 紅線(xiàn)內(nèi)外公建配套工程費(fèi) 序號(hào) 項(xiàng)目 基數(shù) 基數(shù) 單位 數(shù)量 數(shù)量 單位 金額 （萬(wàn)元） （一） 外電工程費(fèi) ㎡ 70 元 /㎡ （二） 臨時(shí)施工、用電費(fèi) ㎡ 5 元 /㎡ （三） 外排水工程 ㎡ 10 元 /㎡ （四） 外水管網(wǎng)工程費(fèi)、 變頻水泵等 ㎡ 10 元 /㎡ （五） 合計(jì) 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報(bào)告 第 10 頁(yè) 三明國(guó)際 (中國(guó) )商業(yè)策劃顧問(wèn)公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳 土地成本 序號(hào) 項(xiàng)目 基數(shù) （萬(wàn)元） 基數(shù)單位 數(shù)量 數(shù)量 單位 金額 （萬(wàn)元） （一） 土地出讓金 （二） 折遷補(bǔ)償費(fèi) （三） 合計(jì) 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報(bào)告 第 8 頁(yè) 三明國(guó)際 (中國(guó) )商業(yè)策劃顧問(wèn)公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳 第 二部份：投資成本及費(fèi)用分析 1 總建筑面積： 18000平方米 2 開(kāi)發(fā)成本總額： 3 建筑單方造價(jià)： 9500元 4 各項(xiàng)成本構(gòu)成 成本費(fèi)用是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需投入，包括土地成本、建安工程成本、配套工程成本及發(fā)生的稅費(fèi)及費(fèi)用。巴厘島 三層真味生活館以情感世界、時(shí)尚夢(mèng)工場(chǎng)、緣分空間為主題板塊，以 1840歲成年女性為目標(biāo)消費(fèi)群，經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)專(zhuān)營(yíng)、話(huà)吧聊吧、保健美容纖體中心、情侶用品區(qū)、休閑酒吧、 3D迷你夢(mèng)幻影城。 巴厘島以超前性、差異性、市場(chǎng)導(dǎo)向性、創(chuàng)新性、價(jià)值性為其定位原則，打造本項(xiàng)目三大核心競(jìng)爭(zhēng)力板塊 —— 淑女城、活色生香館、真味生活館；以其創(chuàng)新性、價(jià)值性來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)精品產(chǎn)品、品牌產(chǎn)品、文化產(chǎn)品的高素質(zhì)定位。巴厘島 4 項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表 占地面積 9,759 ㎡ 總建筑面積 59,000m2 商業(yè)建筑面積 18000m2 住宅建筑面積 41,000m2 樓層數(shù) 22 層 裙樓商場(chǎng)樓層 3 層 總戶(hù)數(shù) 500 戶(hù) 容積率 停車(chē)位 500 個(gè) 燕南路 88 號(hào)項(xiàng)目是商住一體的綜合物業(yè)，一至三層的商業(yè)裙樓部分為本項(xiàng)目，四層至頂層為中高檔住宅樓。千千匯等商業(yè) 物業(yè)，所以項(xiàng)目周?chē)蝗狈荷虡I(yè)氛圍和中高素質(zhì)人流。 3 項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀 項(xiàng)目的西邊為華強(qiáng)北商圈，東面是深圳市的行政中心，再加上周?chē)鹈Y都、都市巴厘島 第一部份：項(xiàng)目總論 1 項(xiàng)目名稱(chēng) 巴厘島 —— 中國(guó)首家女性 FREE主題體驗(yàn)式潮流生活港 （ FREE LIVING MALL OF YOUNG WOMEN） 2 項(xiàng)目位置 巴厘島項(xiàng)目位于深圳市福田區(qū)華強(qiáng)北商圈，振華路與燕南路交叉路口處。巴厘島 2 項(xiàng)目銷(xiāo)售收益測(cè)算 ............................................ 15 銷(xiāo)售收入 ................................................ 15 銷(xiāo)售預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及其他費(fèi)用 .............................. 19 銷(xiāo)售凈 收入 .............................................. 21 3 商鋪?zhàn)赓U收入測(cè)算 ............................................ 21 租賃進(jìn)度及收入測(cè)算 ....................................... 21 出租率為 100%的租賃收入 ................................... 24 不同租賃率的租賃收入 ..................................... 24 租賃預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及其他費(fèi)用 .............................. 25 商場(chǎng)租賃凈收入 ........................................... 26 4 項(xiàng)目收入?yún)R總 ................................