【正文】 還可以有一個(gè)閣樓，這些無(wú)形當(dāng)中就增加了銷售面積，提高了利潤(rùn)。由于場(chǎng)地三面臨街，為提升樓房的商業(yè)價(jià)值，并創(chuàng)造更大效益，建議臨街部分設(shè)置商鋪，商鋪總面積暫估9000㎡，按每區(qū)各占1/3即3000㎡考慮。聯(lián)排別墅建設(shè)面積37500㎡，框架結(jié)構(gòu)，2～3層，建筑底層占地12500㎡，建筑密度30%，每戶按160㎡考慮，大約230戶，；多層花園洋房建筑面積58300㎡，框架結(jié)構(gòu)，4～5層，建筑底層占地11660㎡，%，每戶按130㎡考慮，大約440戶，二區(qū)總建筑面積為95800㎡，總戶數(shù)約為670戶。根據(jù)對(duì)曲靖市房地產(chǎn)建設(shè)情況及銷售情況的初步調(diào)查及規(guī)劃要求，該地總面積為400畝，建議項(xiàng)目分三區(qū)建設(shè)：一區(qū)為定向開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，占地150畝，建筑面積16萬(wàn)平方米，框架結(jié)構(gòu)，七層，建筑占地22857㎡，%，每戶按120㎡考慮，大約1300戶。第三章、項(xiàng)目定位一、確定目標(biāo)客戶就目前曲靖房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，購(gòu)買聯(lián)排別墅及花園洋房的消費(fèi)者多為二次置業(yè)者，這類人年齡一般在35—50歲之間，在事業(yè)上有一定的成就，在原有大面積住房的上開始追求住宅的舒適性。4) 功能配套差換功能配套好型這部分消費(fèi)群體目前居住的小區(qū)嚴(yán)重缺乏應(yīng)有的功能配套，如運(yùn)動(dòng)設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施、教育配套設(shè)施等，也談不上社區(qū)文化，甚至連物業(yè)管理部門都沒(méi)有，給生活帶來(lái)了諸多不便，他們?yōu)榱俗非笊畹谋憷?，尋求類似本?xiàng)目功能配套樓盤進(jìn)行二次置業(yè)。3) 環(huán)境差換好環(huán)境型這其中的消費(fèi)者又分為兩部分：一部分是注重生活品質(zhì)和環(huán)境質(zhì)量的中年人，另一種則是年齡偏大的老年人。2) 舍近求遠(yuǎn)型由于市區(qū)與城市邊緣區(qū)房?jī)r(jià)的差別，一些消費(fèi)者開始舍近求遠(yuǎn)，雖然在城市邊緣區(qū)，但由于交通方便，同時(shí)能夠承擔(dān)聯(lián)排別墅和花園洋房的消費(fèi)者大多擁有自己的私家車，所以也同樣能吸引大部分買家。居民買房，對(duì)戶型、環(huán)境的考慮越來(lái)越多，價(jià)格因素的影響正在不斷減弱。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的成熟也會(huì)使開發(fā)商從過(guò)去的一味追求利潤(rùn)到以后的專心致志做好房子，而價(jià)格也更加趨向合理化。同時(shí)，由于投資已趨理性化，不可能像過(guò)去那樣進(jìn)行盲目投資，市場(chǎng)趨于理性，不會(huì)出現(xiàn)太大的起伏。3) 中等總價(jià)房的供應(yīng)量目前在曲靖市場(chǎng)上較多，針對(duì)的是二次置業(yè)者，此類消費(fèi)群的消費(fèi)能力已逐步體現(xiàn)。開發(fā)商對(duì)此類產(chǎn)品可以相對(duì)減少在品質(zhì)方面的投入，因?yàn)榈涂們r(jià)房屋讓購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)了從無(wú)房到有房的轉(zhuǎn)變。如果將收入水平按高、中高、中、中低、低五檔水平來(lái)劃分，應(yīng)該看到，目前的曲靖房地產(chǎn)市場(chǎng)是以中、中低收入家庭的消費(fèi)群體居多，而高、中高等收入家庭的消費(fèi)群體未能入市，原因?yàn)楦咂焚|(zhì)、高檔次的樓盤很少，以致“曲靖陽(yáng)光花園”的推出，很快就得到相應(yīng)消費(fèi)群體的認(rèn)可。目前和今后幾年曲靖市政府將會(huì)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，消費(fèi)的梯度市場(chǎng)也將會(huì)逐步建立并完善，從目前的消費(fèi)關(guān)系及市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，未來(lái)幾年內(nèi)曲靖的房市將會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。2003年，其中，城市道路明顯改善。2003年末投資額在3000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目有53個(gè)，其中上億元的項(xiàng)目有15個(gè)，主要是曲靖電廠二期工程完成投資8億元；宣威發(fā)電有限公司五；西電辦500KV輸變電工程完成投資6億元；；曲靖焦化制供氣有限公司煉焦制氣廠完成投資3億元；；；；；師宗至羅平公路建設(shè)完成投資1億元；雞田公路完成投資1億元；；曲靖市城市建設(shè)水平明顯提高。%，其中，%；，%；，%；，；，%；，%。 15. 市調(diào)日期 2004年06月10日三、曲靖市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1. 政府的宏觀調(diào)控政府已經(jīng)在總體定位上對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)整，開發(fā)商也在根據(jù)市場(chǎng)行情進(jìn)行調(diào)整。該樓盤花園依坡而建，建筑群體高低錯(cuò)落，綠化有立體感。5) 窗：鋁合金窗6) 分戶門：優(yōu)質(zhì)復(fù)合防盜門7) 陽(yáng)臺(tái)門：鋁合金門9. 配套費(fèi)收取情況配套設(shè)施費(fèi)未定10. 物業(yè)管理物管費(fèi)： ㎡/月11. 付款方式 一次性：無(wú)優(yōu)惠，30天內(nèi)付清銀行按揭：無(wú)優(yōu)惠， 7成20年，首付15天內(nèi)付清12. 安防智能化情況社區(qū)采用可視化樓宇對(duì)講系統(tǒng)，圍墻上部采用紅外線監(jiān)控系統(tǒng)， 小區(qū)內(nèi)24小時(shí)錄像監(jiān)控及保安巡查。B. 銷售人員評(píng)價(jià)：l 人員數(shù)量：3人l 著裝情況：不統(tǒng)一l 服務(wù)態(tài)度：一般l 專業(yè)水平：一般4) 銷售推廣：案場(chǎng)圍墻有宣傳廣告6. 未購(gòu)因素分析 社區(qū)無(wú)任何配套設(shè)施。社區(qū)附近有商貿(mào)區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等配套設(shè)施。15. 市調(diào)日期 2004年06月10日 紅日花園1. 項(xiàng)目與城市的關(guān)系社區(qū)位于曲靖市北面建寧西路與寥廓北路的交匯處,離曲靖火車站廣場(chǎng)有200米。該樓盤地勢(shì)自然錯(cuò)落，綠化環(huán)境做得有立體感。社區(qū)周邊設(shè)紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)， 24小時(shí)保安巡查。5) 窗：鋁合金窗6) 分戶門：優(yōu)質(zhì)復(fù)合防盜門7) 陽(yáng)臺(tái)門：鋁合金門9. 配套費(fèi)收取情況配套設(shè)施費(fèi)4000元，（包括有線電視、數(shù)據(jù)終端、可視對(duì)講、太陽(yáng)能等）。B. 銷售人員評(píng)價(jià)：l 人員數(shù)量：4人l 著裝情況：不統(tǒng)一l 服務(wù)態(tài)度：一般l 專業(yè)水平：一般C. 銷售推廣：案場(chǎng)有布標(biāo)廣告6. 未購(gòu)因素分析 已是現(xiàn)房，剩余的房屋位置較偏。戶型建筑面積（㎡）格局備注A902+2+1已售完＊B1003+2+1已售完＊C1103+2+1已售完＊D1203+2+1剩余10套E1303+2+2已售完【注】表格中帶“＊”的為項(xiàng)目銷售中的主力戶型4. 社區(qū)配套設(shè)施及經(jīng)營(yíng)狀況社區(qū)內(nèi)有會(huì)所、幼兒園、健身娛樂(lè)中心、游泳館等。 : 2004年06月10日1. 項(xiàng)目與城市的關(guān)系社區(qū)地處曲靖市北面百石江畔,離曲靖火車站只有5分鐘車程，社區(qū)東面要擬建百石江公園。該樓盤地勢(shì)自然錯(cuò)落，白石江融會(huì)貫通整個(gè)小區(qū)，環(huán)境宜人。區(qū)域消化為主，集團(tuán)購(gòu)買。5) 窗：鋁合金窗6) 分戶門：優(yōu)質(zhì)復(fù)合防盜門7) 陽(yáng)臺(tái)門：鋁合金門配套設(shè)施費(fèi)未定 麒麟?yún)^(qū)物業(yè)管理有限公司, 物管費(fèi)：㎡/月 一次性： 在房屋封頂斷水前根據(jù)施工進(jìn)度可享受2%3%優(yōu)惠銀行按揭：首付30%分期付款: 首付30%，房屋封頂斷水時(shí)再付30%，房屋交付時(shí)全部付清。 社區(qū)無(wú)任何配套設(shè)施，價(jià)格偏高。1) 項(xiàng)目名稱：爨園小區(qū)2) 詳細(xì)地址：曲靖市南寧北路（區(qū)3中旁）3) 售樓電話：（0874）3516718 3250788 4) 營(yíng)銷企劃狀況：開發(fā)商自身進(jìn)行營(yíng)銷企劃5) 項(xiàng)目占地面積 80畝6) 總建面積 5萬(wàn)㎡7) 市場(chǎng)類別： 多層8) 容積率： 9) 綠化率 45%10) 規(guī)劃總戶數(shù) 800戶11) 面積范圍 76㎡——155㎡（建筑面積）12) 面積配比： 戶型建筑面積（㎡）格局備注＊A13+2+2＊A23+2+2＊A33+2+1＊A42+2+1B 4+2+2C3+2+2C13+2+2D13+2+1D22+2+1E13+2+1E23+2+1F3+2+2J2+2+1K1534+2+2【注】表格中帶“＊”的為項(xiàng)目銷售中的主力戶型社區(qū)內(nèi)無(wú)配套設(shè)施1) 銷售價(jià)格體系： A. 商品房： 起價(jià)：1100元/㎡均價(jià)： 1320元/㎡最高價(jià)：1450元/㎡總價(jià)范圍：9萬(wàn)—— 23萬(wàn) B. 車位價(jià)格及銷售情況：車位價(jià)格未定2) 銷售率：60% 3) 銷售現(xiàn)場(chǎng)及銷售人員情況：A. 銷售現(xiàn)場(chǎng)評(píng)價(jià)：售樓部?jī)?nèi)設(shè)有一個(gè)小規(guī)模的沙盤，一個(gè)銷控臺(tái)，3張洽談桌，布置一般。 三期工程（共 284 套）： Ｄ組團(tuán)： 2001 年底動(dòng)工，建筑面積： 31570 ㎡ 。 二期工程（共 218 套）： Ｂ組?。胴S園、麟錦園）， 2000 年動(dòng)工，建筑面積 ㎡ 。 爨園一期 爨園二期公司開發(fā)過(guò)的麟瑞小區(qū)：一期工程（共 487 套）：麟瑞園?。两M團(tuán)　占地 畝，九九年五月動(dòng)工，建筑面積： ㎡ 。曲靖市麒麟?yún)^(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司是一家隸屬于區(qū)政府的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司成立于一九九八年十一月，注冊(cè)資金 820 萬(wàn)元，具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。9路公交車直達(dá)小區(qū)門口，交通便捷。社區(qū)所在的曲靖市南片開發(fā)區(qū)還有待發(fā)展，可能會(huì)隨著政府規(guī)劃實(shí)施后會(huì)日趨繁華，但就目前狀況而言交通不是很便利，周邊配套設(shè)施較少。該樓盤戶型面積范圍廣，房型多樣，可以滿足不同家庭的生活需要。13. 客源分析區(qū)域消化為主，富源生意人也占了一部分。24小時(shí)保安巡查、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)。別墅：㎡/月，商住1元/㎡/月，㎡/月。9. 配套費(fèi)收取情況配套設(shè)施費(fèi)暫時(shí)不收取，（包括有線電視、數(shù)據(jù)終端、可視對(duì)講、太陽(yáng)能等），與團(tuán)購(gòu)業(yè)主商量再定