【正文】 生意”的戰(zhàn)略。 （ 5）、放水養(yǎng)魚(yú)原則 商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，先將整個(gè)購(gòu)物中心造旺，然后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金，讓經(jīng)營(yíng) 商家感到本項(xiàng)目的發(fā)展前景是大有空間的。 核心主力店的招商對(duì)整個(gè) 市場(chǎng) 的運(yùn)營(yíng)成敗與否， 市場(chǎng) 輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。 （ 4）、核心主力店互動(dòng)原則 在大型 市場(chǎng) 的招商方面來(lái)講，理論上遵從核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。 核心主力店同質(zhì)化無(wú)差異 是不能想象的。必須要有針對(duì)性地引進(jìn)各類商家，切合本項(xiàng)目的主題定位，有利于本項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展與良好運(yùn)作。 （ 2）、統(tǒng)一主題與品牌形象 商業(yè) 市場(chǎng) 是一種 多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個(gè)無(wú)序的大雜燴，必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。 招 商 方 案 （一）項(xiàng)目整體招商原則 必須以品牌為中心 ,符合業(yè)態(tài)劃分的品牌，必須爭(zhēng)取其進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，甚至給予必要的扶持政策和優(yōu)惠措施；而對(duì)于非品牌的商家，則要限制進(jìn)場(chǎng)，即使這些商家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能支付較高的租金，如果與商場(chǎng)定位相抵觸，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)必然會(huì)影響商場(chǎng)的持久經(jīng)營(yíng)，我們必須對(duì)這類商家進(jìn)行限制，限制商家數(shù)量和經(jīng)營(yíng)規(guī)模。 五）創(chuàng)業(yè)板商鋪 創(chuàng)業(yè)板商鋪可以降低投資門檻，增強(qiáng)獲利能力。 四）購(gòu)鋪易，低首付 允許首期采用分期支付的方式，比如只是支付 20％， 30％由發(fā)展商提供 23 年無(wú)息分期付款優(yōu)惠，優(yōu)惠期可延至商鋪開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)后。 三）十年保收計(jì)劃 具體內(nèi)容： 即客戶在購(gòu)買本項(xiàng)目 10 年時(shí)間內(nèi)，發(fā)展商給予客戶買鋪總款的銀行同等存款利率（利息）返還優(yōu)惠，客戶可選擇以 1 年、 2 年或 5年為一個(gè)結(jié)算階段（客戶只能收取利息額，不能獲得本金，可從總價(jià)中一次性扣除）。 根據(jù)淮濱裝飾建材城 的情況，我司認(rèn)為 3－ 5 年返租比較合適。 （ 2）、在首期中一次性扣除返還金額。 一個(gè)月內(nèi)付 樓價(jià) 50% 返租的方式 返租一般有兩種形式： 一次性返還和分期支付。 付款方式一覽表： 付款方式 一次 性付款 銀行按揭 （ 五 成十年按揭） 超輕松 按揭 簽署訂購(gòu)書時(shí)付訂金 人民幣 5 萬(wàn) — 10 萬(wàn)元 簽署訂購(gòu)書一周內(nèi) (扣除拾萬(wàn)元定金 ) 樓價(jià) 50% 并簽署銷售契約 樓價(jià) 50% 并簽署銷售契約及辦理銀行 按揭手續(xù) 50%最長(zhǎng)于 10 年內(nèi)分期還款 樓價(jià) 1020% 簽署銷售契約及辦理銀行按揭。 超輕松按揭 客戶簽訂合同時(shí)，支付首期 1020%，既可辦理銀行按揭手續(xù)（需要銀行支持），由銀行提供 50%的按揭款，最長(zhǎng)還款年限為 10年。 5 成 10年銀行按揭貸款。 我司建議， 淮濱裝飾建材城 付款方式主要有三種： 一次性付款。 （二）付款方式 商業(yè)物業(yè)售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)的售價(jià)，一個(gè)好的商鋪少則幾十萬(wàn)，多則幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)，對(duì)買家購(gòu)買能力要求更高，加上金融機(jī)構(gòu)對(duì)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)高估計(jì)，至目前為止，國(guó)內(nèi)銀行向商業(yè)物業(yè)提供的按揭貸款額一般只可以進(jìn)行 5 成 10年的按揭，最多可申請(qǐng) 6 成10年的按揭。反之，則銷售將遇到壓力，甚至有可能功虧一簣。銷售前期的推廣，是一個(gè)不斷提升客戶心理價(jià)格的過(guò)程，在此階段，客戶通過(guò)了解項(xiàng)目，結(jié)合個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)，明確項(xiàng)目在心目中的定位，尤其是價(jià)格定位的判斷。 項(xiàng)目在建筑期間，由于銷售的商鋪還不是現(xiàn)鋪，投資者對(duì)購(gòu)買期鋪仍存在投資顧慮，在開(kāi)盤時(shí)以較低的價(jià)格銷售，一方面可以吸引目標(biāo)客戶成交，迅速回收資金，減低發(fā)展商在建筑 期的資金壓力；另一方面，隨著項(xiàng)目不斷接近竣工期以及旺銷態(tài)勢(shì)，通過(guò)逐步調(diào)價(jià)能造成售價(jià)節(jié)節(jié)上升、商鋪不斷增值的印象，讓投資者認(rèn)為商鋪物有所值或物超所值，增強(qiáng)投資者的投資信心，形成銷售勢(shì)能。 e、以主干道為參照值：臨近主干道的商鋪要比臨近非主干道的價(jià)格更高； f、以位于商業(yè)街的位置為參照值：商業(yè)街兩端的商鋪要比中間位置的價(jià)格更高； （ 3）、項(xiàng)目?jī)r(jià)格制訂系數(shù)： 在訂價(jià)過(guò)程中，以上述各價(jià)格層級(jí)為基礎(chǔ)，根據(jù)各鋪位的條件不同， 以此類推，得出各單位的價(jià)格。 （ 1）、二大原則： 原則 1：有效人流的多少； 原則 2：注目率的高低。由于房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，不同的鋪位，由于位置的不同，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其經(jīng)營(yíng)也將有其不同的效果。 貼近市場(chǎng)的承受力 在制定價(jià)格表時(shí)，必須保持項(xiàng)目不同區(qū)位之間的商鋪的價(jià)格均好性，在商鋪規(guī)劃時(shí)，保持地段價(jià)值和價(jià)格基本吻合。 一）、整體價(jià)格制定原則 確定合理的利潤(rùn)率 在定價(jià)過(guò)程中，確定合理利潤(rùn)率，在塑造項(xiàng)目?jī)?yōu)良的素質(zhì)的同時(shí)，為了提高項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目必須對(duì)購(gòu)買者要有吸引力 (不一定是低價(jià) )。配合縣里的招商引資，宣傳淮濱，吸引建材廠家來(lái)縣里投資 辦廠，落戶淮濱。 舉辦建材博覽會(huì)。形成一個(gè)行業(yè)自律的專業(yè)組織，為推進(jìn) 淮濱城市化建設(shè)提供服務(wù)，使之長(zhǎng)期繁榮， 預(yù)計(jì)每年公司管理費(fèi)用 40 萬(wàn)元。 （九）、商業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃 組織商場(chǎng)的 經(jīng)營(yíng)戶和投資者進(jìn)行專業(yè)的商業(yè)培訓(xùn)，豐富他們的商業(yè)知識(shí)，提升經(jīng)營(yíng)技巧，做到與時(shí)俱進(jìn)。從各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行批量采購(gòu)的人群，凡采購(gòu)超過(guò) 2020 元，給予100 元的油費(fèi)補(bǔ)貼， 兩年補(bǔ)貼 200萬(wàn)元。 （七）、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)采購(gòu)補(bǔ)貼計(jì)劃 。 淮濱裝飾建材城 應(yīng)該站在與 國(guó)內(nèi) 潮流接軌的高度，率先提出這一經(jīng)營(yíng)比例，從而占領(lǐng) 淮濱裝飾建材 商業(yè)市場(chǎng)的最高形象。 （四）、品牌經(jīng)營(yíng)，名店經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 從大型品牌店到 批發(fā) 主力店，從實(shí)力 經(jīng)營(yíng)到品牌經(jīng)營(yíng)， 淮濱裝飾建材城將代表淮濱裝飾建材 商業(yè)的最高形象，以開(kāi)發(fā)商品牌，項(xiàng)目品牌，經(jīng)營(yíng)商家的品牌，塑造 淮濱裝飾建材 商業(yè)新形象。 （三）、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 實(shí)施全國(guó)招商推廣計(jì)劃，招商能力是影響商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能否持久經(jīng)營(yíng)的重要因素，全國(guó)招商，引入具有強(qiáng)大影響力的品牌店經(jīng)營(yíng)，保證旺場(chǎng)。以凝聚市場(chǎng)內(nèi)的人氣，促進(jìn)商品成交，引導(dǎo)消費(fèi)者到建材大市場(chǎng)采購(gòu)的習(xí)慣。同時(shí)也是為招商的順利進(jìn)行提供炒作題材 ， 推出建材采購(gòu)節(jié)： 聯(lián)合市場(chǎng)內(nèi)所有商戶，在商品房裝修旺季 ，特別推出建材購(gòu)物節(jié)。招標(biāo) 著名 大師設(shè)計(jì)，招標(biāo)知名裝修公司進(jìn)行商場(chǎng)裝修，在提供炒作題材的同時(shí)，也為項(xiàng)目的概念實(shí)現(xiàn)有良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。這不僅僅是開(kāi)發(fā)商對(duì)客戶的承諾，也是完善自我的要求。另外，我們應(yīng)該與可能的大買家和大商家密切溝通，充分發(fā)揮他們的輻射力和影響力，同時(shí)，通過(guò)前期讓利，讓大買家批量購(gòu)買。增強(qiáng)項(xiàng)目品牌與產(chǎn)品的社會(huì)效應(yīng)。 整合資源 本項(xiàng)目為 淮濱縣的城市商業(yè)焦點(diǎn) ，將得到政府的大力政策支持以及大買家、大商家的協(xié)助。 從銷售上，我們也同樣要讓市場(chǎng)感到強(qiáng)烈的購(gòu)買沖動(dòng)和無(wú)法拒絕的誘惑，通過(guò)整合各類型傳播載體，通過(guò)轟動(dòng)性的造勢(shì)安排，形成項(xiàng)目眾望所歸的效應(yīng)，在利用大氣的開(kāi)盤控制，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)。 強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng) 好的開(kāi)端就是成功的一半。同時(shí)，通過(guò)有效的促銷措施挖掘并刺激潛在的大眾客戶，使他們的投資愿望盡早地爆發(fā)。 全面覆蓋 本項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)體量龐大，從 淮濱 整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)而言，必須最大限度地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)份額。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的提前展示和廣告推廣，形成極大的市場(chǎng)震撼力，從而迅速被市場(chǎng)認(rèn)可。 形象先行，展示先行 以強(qiáng)勢(shì)品牌打造 淮濱 商業(yè)地產(chǎn)的典范，樹(shù)立項(xiàng)目鮮明的市場(chǎng)形象，確立品牌經(jīng)營(yíng)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，喚起市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注度。樹(shù)立 淮濱裝飾建材城 作為 淮濱 商業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者與先導(dǎo)者的形象。 淮濱裝飾 建材城 必須通過(guò)高水平的前期運(yùn)作和優(yōu)越的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建立起 淮濱 商業(yè)項(xiàng)目的新典范。 發(fā)展目標(biāo) （ 1）城市的形象與名片 項(xiàng)目是 淮濱縣 的重大舉措，無(wú)論是從建筑形態(tài)還是購(gòu)物環(huán)境都將成為城市的形象與名片，它代表著 淮濱縣 改造工程的樣板與典范。 ● 項(xiàng)目整體商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)，完成銷售任務(wù)的 90％以上。 策 劃 目 標(biāo) 銷售目標(biāo) 。 為投資者、經(jīng)營(yíng)戶搭建一個(gè)很好的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，通過(guò)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)形成良好的口碑，不斷提高項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值以謀求更廣闊的商業(yè)發(fā)展空間。 以優(yōu)惠 政策，高品質(zhì)產(chǎn)品，高檔次的專業(yè)市場(chǎng)形象，全方位的興市措施，繁榮市場(chǎng)，提高市場(chǎng)品牌形象。把淮濱縣的建材市場(chǎng)做強(qiáng)、做大、做活。預(yù)計(jì)第一年免租金 738 萬(wàn)元，第二年減半租金 369萬(wàn)元，合計(jì)減免租金 1007 萬(wàn)元。我們將對(duì)各大類主要品牌，采取“走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的辦法招商入市。但是，必須確定部分區(qū)域的業(yè)態(tài)，以便于項(xiàng)目前期的銷售與招商的 進(jìn)行。我司建議以參照 和諧建材港和 **商業(yè)街 的正常租金水平較為合理，這樣在項(xiàng)目銷售過(guò)程中，可以合理的控制項(xiàng)目的售價(jià)及其租金，有利于項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展。 根據(jù)我司多年從事商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，商鋪的售價(jià)是月租金的 100倍這種比例比較容易讓人接受，投資回報(bào)的底限是十年。 ? 形象定位 品牌全面升級(jí) 告別 品牌店與小攤販比鄰而居的混亂，保證特許品牌專營(yíng)店進(jìn)駐，質(zhì)量無(wú)憂 賣場(chǎng)全面升級(jí) 告別小門面的零散無(wú)序，以合理科學(xué)的賣場(chǎng)規(guī)劃，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理，商家無(wú)憂 市場(chǎng)全面升級(jí) 告別小范圍的發(fā)展空間，以龍頭氣勢(shì)俯視整個(gè)豫東南地區(qū) 裝飾建材 市場(chǎng)，投資無(wú)憂 享受全面升級(jí) 告別街邊烈日和灰塵中的討價(jià)還價(jià)，用逛超市的悠閑選購(gòu) 建材 ，家裝無(wú)憂。 （三）項(xiàng)目定位 ? 產(chǎn)品定位： 打造規(guī)模化的 裝飾建材 航母 宏大規(guī)模、科學(xué)的功能分區(qū)、一站式購(gòu)物、統(tǒng)一招商管理的理念 構(gòu)筑開(kāi)發(fā)商、商家、消費(fèi)者的滿意平臺(tái)，成為城市經(jīng)濟(jì)騰飛的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。 優(yōu)越的地段：好的地理位置和便利的交通將會(huì)吸引更多的消費(fèi)者，為消費(fèi)者帶來(lái)更多的方便。 7 萬(wàn)平方米超大規(guī)模的市場(chǎng)容量，“是豫東南地區(qū)最大的“一戰(zhàn)式”裝飾建材城； 科學(xué)合理的功能規(guī)劃，對(duì)裝飾建材各業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一分區(qū)布局； 在統(tǒng)一規(guī)則，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的理念引導(dǎo)下，以滿足消費(fèi)者“一戰(zhàn)式”購(gòu)物為戰(zhàn)略目標(biāo)； 實(shí)施特許品牌專賣店經(jīng)營(yíng)策略，規(guī)?；?、檔次化、專業(yè)化和集約化的現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，為經(jīng)營(yíng)者提供可持續(xù)壯大經(jīng)營(yíng)的發(fā)展空間，開(kāi)創(chuàng)一個(gè)建材消費(fèi) 的新時(shí)代！ 主要業(yè)態(tài)分類規(guī)劃： 內(nèi)部商鋪： 五金工具、油漆、電工電料、潔具、布藝、墻紙、裝飾配料等。 所謂“一站式”，就是由多個(gè)同行業(yè)但不同門類產(chǎn)品組成的可以滿足消費(fèi)者一次性購(gòu)齊所有需要的綜 合式市場(chǎng) 。這種所謂“一天、一個(gè)所在、一次性滿足”的服務(wù)理念，在歐美以及港、臺(tái)、新加坡等地方都已經(jīng)