【正文】 勢：◆ 湖濱東路前段路剛修建成，道路過于狹小，交通還不太方便；◆ 青山湖板塊的市政配套設施還跟不上，居住氣氛還暫不夠；（二）市中心板塊★ 板塊構成：介于京東板塊、朝陽洲板塊和紅谷灘板塊之間★ 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越，歷史悠久，人文景觀豐富，人口密度高，交通方便，生活配套設施完善，具備其它板塊無可比擬的優(yōu)勢。自然采光的明廚明衛(wèi)，人性化的體貼設計。餐廳挑高5。超大客廳帶觀景陽臺且朝中庭花園，全景式氣派會客區(qū)域，雍容華貴；主臥達22平米以上，內(nèi)設衛(wèi)生間，臥室全部采用凸窗設計，豪華氣派、陽光充足，視野無限，盡可享受四季變遷之美；整體布局合理，功能分割細致，保證空間的充分利用；★ 經(jīng)典樓盤案例分析——碧海云天項目概況碧海云天位于青山湖東岸，省電力大廈和水上運動學校之間，項目總占地115畝，總建筑面積108000平米，整個小區(qū)由9棟多層復式花園小洋樓和2棟高層住宅組成，內(nèi)有幼兒園、5000平米的超大會所、社區(qū)醫(yī)療中心等公共配套設施。2003年，開發(fā)商開始大力建設和銷售，碧海云天、金色水岸、白金瀚水景花園已經(jīng)開始全面銷售。在南昌市各大地產(chǎn)板塊中，青山湖板塊位于市中心地段，擁有南昌市最大的內(nèi)湖青山湖的風景優(yōu)勢、高起點的規(guī)劃和高品位的樓盤設計，而成為南昌市民心中購房最理想的板塊。目前，青山湖畔已建、在建和擬建樓盤近10處之多?！?樓盤點擊：青山湖板塊的樓盤主要集中在青山湖東岸，從南京東路進去依次有金色水岸、碧海云天、白金瀚水景花園、香溢花城、秀泊經(jīng)典等，在西岸有江中花園、中大青山湖花園。 青山湖土地拍賣火熱。 產(chǎn)品類型多樣，低層、多層、小高層、高層、別墅共聚青山湖?！?樓市特點分析：青山湖板塊樓盤大多臨湖而建，景觀優(yōu)勢明顯，人文氣息 濃厚。 板塊內(nèi)生活配套設施不完善。整個青山湖將分為五大功能區(qū)：高教居住綜合區(qū)、旅游綜合區(qū)、公建居住綜合區(qū)、工業(yè)居住綜合區(qū)、旅游文化設施區(qū)，可見，青山湖圍湖規(guī)劃以居住為主，集觀光旅游用地。整個青山湖將建設十二大園區(qū)：湖濱公園、名人雕塑區(qū)、燕鳴島公園、文化娛樂區(qū)、安靜休閑區(qū)、噴泉景觀區(qū)、歐陸風情區(qū)、生態(tài)景觀區(qū)、水上活動區(qū)、文化教育區(qū)、相思林、水上運動區(qū)。青山湖是南昌市最大獨立內(nèi)湖，擁有317萬平方米的廣闊水域和豐富的植被、茂密的森林，形成一個天然的“超級綠肺”、“氧吧”，對周邊空氣質(zhì)量、小氣候狀況改善有極大的幫助。區(qū)域配套設施較為完善。青山湖周邊有四條主干道：東面有青山湖大道、南面有南京路、西南是洪都北大道、西北是青山路。一、板塊區(qū)域分析（一）青山湖板塊★ 板塊構成：主要由環(huán)湖區(qū)域、湖濱路到青山湖大道和環(huán)湖路至青山北路，洪都北大道組成。第三章 南昌市板塊區(qū)域市場分析板塊競爭是當前樓市競爭的一個顯著特點，隨著南昌房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，競爭區(qū)域擴大，競爭個案增多，板塊概念由此形成，并日趨深入人心。② 由于今年出讓的土地相對集中與青山湖和朝陽洲板塊，結合2003年的樓市區(qū)域，2004年樓市的熱點會比較集中于青山湖、朝陽洲、新建、昌南板塊以及紅谷灘板塊。③ 在出讓土地的區(qū)位選擇上將更趨于集中，房地產(chǎn)開發(fā)應當促進城市規(guī)劃總體格局的形成。南昌縣和新建縣的土地出讓必然要納入南昌市土地出讓的總盤子里，進而加大土地出讓規(guī)范操作的力度。據(jù)悉，該市全年城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)營性住宅開發(fā)用地投放量大致為2500畝，土地供應集中的熱點區(qū)域在青山湖、朝陽洲及廬山南大道。 （二）2004年土地市場發(fā)展態(tài)勢2004年土地供應政策及總量預測2004年，省城將重點整改土地未批先用等不規(guī)范行為，并繼續(xù)控制經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地投放總量。市場回歸理性2003年土地供應量相比往年減少，南昌樓市商品房成交量在250萬平方米左右，房地產(chǎn)市場會比較健康有序地發(fā)展。樓面地價攀升從2003年整個土地供應的成交價格來看，有幾宗土地創(chuàng)下了“天價”，如勝利路的一宗土地成交價格為600萬元/畝。2003年土地出讓一覽表序號交易時間位 置面積（畝）容積率成交價萬元/畝買受（中標人）1 紅谷灘周邊區(qū)控規(guī)B6號R≤25南昌世界貿(mào)易中心有限公司2 紅谷灘周邊區(qū)控規(guī)B10及紅角洲片區(qū)A19—29號178044江西聯(lián)泰實業(yè)有限公司3 碟子湖周邊400R≤30南昌銘雅歐洲城實業(yè)有限公司4 . 19 上海路639號（原江西豐華橡膠廠生產(chǎn)區(qū)用地）R≤132南昌洪洲物業(yè)公司5 青山路下沙溝1號（原南昌糖果廠用地）R≤57江西聯(lián)友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6 青山湖大道西側(cè)，規(guī)劃城東四路南（原金昌利公司用地）80南昌金昌利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7 湖濱路以東（原湖東安居小區(qū)用地）R≤85江西省湖東安居工程開發(fā)有限公司8 萬福寺2號（原金屬容器用廠用地）R≤168南昌天高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9 三經(jīng)路113號（原江西制藥廠生產(chǎn)用地）R≤151嘉善欣達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10 賢士湖公園東側(cè)（賢士中路以北、賢士二路以東）R≤173江西東南投資有限公司11 沿江路和建設路交叉口東南角（原省建筑構建預制廠部分用地）R≤226江西昌和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12 撫生路以西（原朝陽釀造廠用地）R≤141南昌澳利實業(yè)有限公司13 中山路與象山路交叉口東南角R≤百腦匯（南昌）實業(yè)有限公司14 鳳凰洲片區(qū)C1C1C1C16地塊300R≤46南昌運通世紀房地產(chǎn)有限公司15　迎賓大道與何坊西路交叉口西南角20　16　南昌市撫生路涼傘樹18號（總價）南昌市土地儲備中心17　上坊路以東、北京路以北（原南昌玻璃廠生產(chǎn)區(qū)）110南昌澳中實業(yè)發(fā)展有限公司18　青山湖東岸（原江西省檢察院培訓中心劃撥用地）131江西恒茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司19 象山南路、船山路交叉口（西湖低洼危舊房改造38號地塊） R≤378江西新世紀房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司20 南昌市勝利路地段原交通銀行及周邊用地R≤600浙江日月房地產(chǎn)開發(fā)有限公司21 團結路以北、西河灘路以西（原南昌市社會保險事業(yè)處用地）南昌市勞動房屋開發(fā)公司22 中山路220234號（原南昌市建筑房屋開發(fā)公司用地）南昌市建筑房屋開發(fā)公司23 紅谷灘周邊區(qū)A20地塊江西洪城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司24 丁廣街以北（原南昌柴油機廠生產(chǎn)用地）江西恒茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司25 南京路以南，艾溪湖以西（原江西豐源房地產(chǎn)開發(fā)公司用地）R≤江西豐源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司26　文教路（原南昌市鋼絲廠、印刷十一廠），江西協(xié)眾房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司27　濱江大道以東，團結路以西（原江鈴制動器廠）江西城開投資有限公司28　揚子洲以西（原水產(chǎn)養(yǎng)殖長用地）南昌洪城投資實業(yè)有限公司29　洪都北大道兩側(cè)（原永溪村土地）江西君臨天下實業(yè)有限公司30　建設西路兩側(cè)（原南昌五星墾殖場生產(chǎn)用地）南昌龍盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2003年南昌土地供應特點2003年各片區(qū)出讓土地面積比2003年各片區(qū)出讓土地規(guī)劃建筑面積比2003年不同方式的出讓土地面積比特點分析：供應比例均勻南昌市2003年土地總供應30宗，全年土地成交量約為1660畝。其中經(jīng)濟適用房70萬平方，低洼地危舊房改造20萬平方。二、南昌市房地產(chǎn)發(fā)展指標施工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積 單位：萬平方米年份施 工 面 積竣 工 面 積銷 售 面 積空 置 面 積2000年27912294302001年287120113202002年3412003年施工面積 單位：萬平方米竣工面積 單位：萬平方米銷售面積 單位：萬平方米交易量。深圳萬科、大連萬達、上海綠地等國內(nèi)地產(chǎn)大鱷看中了南昌地產(chǎn)市場，搶先進入南昌，把他們先進的經(jīng)營理念帶進南昌，南昌本地老牌有實力的地產(chǎn)商為了取得市場有得地位，在規(guī)模上、產(chǎn)品品質(zhì)上、環(huán)境與科技含量上下功夫，使南昌的樓市品質(zhì)有了一個全新的提升。置業(yè)特征：購房者理性意識增強，對居住環(huán)境要求大大提高；“持幣觀望”，尋找最佳出手時機；由被動置業(yè)轉(zhuǎn)為主動購買。成功關鍵點：“品質(zhì)取勝”第三代產(chǎn)品階段 生態(tài)和高科技產(chǎn)品階段2002年以萬科四季花城、賓江豪園為代表的國際生態(tài)住宅產(chǎn)品，使南昌房地產(chǎn)市場進入全新的發(fā)展階段，開始向大盤時代邁進。市場特征：小區(qū)規(guī)劃比以往活潑，講究建筑風格和外立面特色；開始注重戶型設計樣式，200平方米的大戶型、頂層復式及錯層開始流行；物業(yè)管理呈現(xiàn)專業(yè)化。營銷特征：開發(fā)商多以自產(chǎn)自銷為主，專業(yè)房地產(chǎn)代理機構產(chǎn)生，有一部分的樓盤由中介代理銷售，營銷策劃大多是在項目規(guī)劃設計后銷售不利后找代理商，外于營銷策劃階段，廣告宣傳比較簡單，樓盤包裝缺乏，后期逐漸有了一定的市場意識成功關鍵點：“價格取勝”第二代產(chǎn)品階段 精細型產(chǎn)品階段1999年2002年初，屬于住宅市場的成熟期。市場特征：住宅建設規(guī)模?。欢鄬訛橹?，高層和小高層很少；小區(qū)火柴盒式住宅呈行列式排列；小區(qū)綠化簡單、低檔。南昌住宅市場“三代產(chǎn)品”典型案例時期第一代（19921998年）第二代（19992001）第三代（2002年起）多層賢士花園、高新小區(qū)、京山小區(qū)、桃苑小區(qū)、新世紀小區(qū)遠東世紀花園、御錦城萬科四季城、青春家園小高層奧大匹克大廈、長運大廈恒茂城市花園、福田花園、千禧城（一）陽明錦城、金邊瑞香苑高層中城廣場、中達花園聆江花園、國貿(mào)廣場、洪城廣場象湖源、濱江豪園、遠東國際花園別墅南洋花園、怡湖花園綠地別墅、翡翠山莊、灣里頤和山莊下面我們對南昌房地產(chǎn)每個階段的產(chǎn)品特征、市場特征進行比較分析。因為商品房很少，不能形成市場主題，所以還不算真正意義上的住宅市場。推出多項新舉措進一步激活房地產(chǎn)市場。3月中旬出臺的《關于進一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見》，其中，解決歷史遺留下來的幾萬套住房的發(fā)證問題，一方面可為群眾排憂解難，另一方面也將加大住房的上市量，使南昌這塊“蛋糕”越做越大；而放寬公有住房出售范圍、允許公有住房使用權有償轉(zhuǎn)讓、實行住房分配貨幣化、鼓勵房屋拆遷貨幣化安置、降低房屋入市門檻，簡化辦事程序，減輕購房者稅費負擔等一系列舉措，將進一步擴大住房消費主體，極大的增加住房有效需求?？偠灾?，一句話，2003年板塊競爭將更加激烈。五一房展上，青山湖一個個樓盤精彩亮相，金色水岸、碧海云天、中富新城、豐源宜合、白金翰水景花園相繼與市民見面……從高層到多層，在到高層別墅，青山湖周邊樓盤開發(fā)趨于多元化，逐漸形成一個高尚住宅區(qū)，也必將與紅谷灘一齊成為今年下半年南昌樓市中最熱點的板塊。這些樓盤大多以高層為主，形成了氣勢磅礴的新的景觀性建筑集群。紅谷灘新區(qū)作為市政府著力建設的重點板塊，將集中展現(xiàn)未來南昌的發(fā)展面貌。樓市火旺，板塊競爭格局大變動，紅谷灘、青山湖板塊異軍突起，位居南昌樓市一線。從這些數(shù)據(jù)可以看出，今年江西房地產(chǎn)上升勢頭依然不減，各項指標增幅較大，商品房新開工面積、竣工面積、住宅銷售面積超過了100%。較上年同期增長68%；商品房銷售大幅增長，分別較上年同期增長82%和144%。2003年的南昌樓市依然保持了高開高走的良好發(fā)展勢頭， 一季度業(yè)績不菲，3月11日頒布的關于進一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見更是起到了顯而易見的推動作用，使南昌樓市在未來發(fā)展的日子里前景愈加燦爛。2002年，%，增幅位居全國第一。據(jù)悉，朝陽洲存儲的土地仍有數(shù)千畝，如果按每年3000畝土地開發(fā)量計算，2005年朝陽洲土地出讓解凍后，仍有2~3年的發(fā)展空間，因其位處贛江與撫河之間，凝聚繁華與寧靜不可復制地段的獨特地位，其升值潛力無可限量。政府在2002~2004年間對朝陽洲土地采取儲存控制手段。其間在建及即將推出的樓盤體量不大，相對于市中心恒茂國際華城等幾個大盤的崛起，朝陽洲板塊的樓盤開發(fā)對未來南昌樓市的影響將不明顯。而今朝陽洲成熟區(qū)域板塊已經(jīng)形成，居住需求開始向周邊擴散。以及近來推行的〈若干意見〉，對放開公有住房的出售范圍，允許私有住房使用權的轉(zhuǎn)讓，住房分配貨幣化的施行，鼓勵房屋拆遷貨幣化，這些措施實行都將促進房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 三是全省全力扶持與鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建設,城市面貌變了,讓投資者看有了信心,該市戶籍制度的松動,使得市民購買商品房、房改房建筑面積在70平方米以上即可辦理戶口。