xx項(xiàng)目投資建議報(bào)告流程-文庫(kù)吧資料
2025-06-28 12:39本頁(yè)面
【正文】 來(lái)說(shuō)，建什么業(yè)態(tài)，在何處建，以及建成后的經(jīng)營(yíng)形式如何，都要有一個(gè)科學(xué)的整體策劃和正確的功能定位。商業(yè)地產(chǎn)是繼居住型物業(yè)之后更高一層的投資境界。 商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)匯報(bào)利潤(rùn)高，通常是住宅投資的2~4倍。水、電、氣熱須按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)。消費(fèi)者購(gòu)買商業(yè)物業(yè)時(shí)，按揭貸款的月供必須在房子即將投入使用時(shí)才發(fā)生。 相關(guān)政策規(guī)定，一般商鋪銷售的按揭貸款不超過(guò)300萬(wàn)元，貸款額度最高為6成，期限為10年，%。 商業(yè)性更強(qiáng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理水平要求更高。第三章、本案商業(yè)地產(chǎn)推廣建議中國(guó)房地產(chǎn)正面臨急劇的洗牌，步入一個(gè)商鋪、寫(xiě)字樓、住宅三分天下、鼎足之勢(shì)的全新時(shí)代，五花八門、各具類型的商業(yè)住宅的混合體層出不窮，但值得我們注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)操作、經(jīng)營(yíng)理念與住宅卻有著很大的不同。商鋪的規(guī)劃出現(xiàn)，對(duì)別墅小區(qū)是有相當(dāng)大的影響。吸引那些對(duì)生活質(zhì)量有一定要求的客戶前來(lái)了解。別墅產(chǎn)品的宣傳就應(yīng)該以高品位，高檔次的高尚生活為宣傳宗旨。值得注意的是，在對(duì)別墅部分進(jìn)行推廣宣傳期間，應(yīng)盡量避免牽扯到商業(yè)部分。這樣的定位有利于把本案的購(gòu)買人群，從連排別墅客戶擴(kuò)展到所有別墅意向性客戶，而且稀缺性性的定位有利于商業(yè)推廣中的廣告炒作。二、別墅部分的產(chǎn)品定位 強(qiáng)調(diào)別墅產(chǎn)品的稀缺性。商業(yè)街整體業(yè)態(tài)建議：由南至北，按照商業(yè)流向、商鋪現(xiàn)有布局規(guī)劃，分為：l 餐飲娛樂(lè)：中小型特色餐飲，酒吧茶室、網(wǎng)吧茶室等娛樂(lè)設(shè)施l 生活配套：便利超市、美容美發(fā)、洗衣洗燙等生活配套設(shè)施l 政府特許經(jīng)營(yíng)：摩配汽配、機(jī)動(dòng)車展示廳、易耗品交易市場(chǎng)三大主要業(yè)態(tài)分布，總的來(lái)說(shuō)，除去政府特許經(jīng)營(yíng)的那一塊，餐飲娛樂(lè)和生活配套這兩塊商業(yè)部分都將以別墅的生活配套出現(xiàn)。由于本項(xiàng)目規(guī)劃為商業(yè)裙樓以上為高檔別墅，內(nèi)區(qū)規(guī)劃了大量的連體別墅，所以商業(yè)街的業(yè)態(tài)定位一定要符合住宅的產(chǎn)品屬性，做到有的放矢，否則就會(huì)出現(xiàn)定位沖突，形成銷售極端，最終對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷會(huì)帶來(lái)極大的負(fù)面效應(yīng)和困難。通過(guò)全新的定位，全新的概念，重新銓飾本案。同時(shí)，從單頁(yè)的整體感覺(jué)來(lái)看，本案的LOGO不夠顯眼，沒(méi)有起到LOGO予以客戶鮮明印象的作用。現(xiàn)有的宣傳單頁(yè)中，文案細(xì)節(jié)，賣點(diǎn)訴求以及具體的戶型插圖的比例大小都都有一定的問(wèn)題。兩套系統(tǒng)在風(fēng)格上既要有聯(lián)系，又要有所區(qū)別（主要通過(guò)畫(huà)面用色以及文案所追求的訴求點(diǎn)來(lái)進(jìn)行區(qū)分）。從節(jié)約成本的目的考量，商業(yè)和住宅共用一個(gè)售樓處應(yīng)該是沒(méi)有問(wèn)題的。本案在企劃推廣中最突出的問(wèn)題就是商業(yè)與住宅兩者之間的協(xié)調(diào)問(wèn)題，由于本案目前汽車配件市場(chǎng)的商鋪定位與住宅別墅的推廣是相當(dāng)沖突的?！笔悄壳霸鰪?qiáng)投資者購(gòu)鋪的最有效、最直接、最根本的方法。反觀本案，本案的投資客戶確實(shí)也普遍存在購(gòu)買信心不足的問(wèn)題，但此時(shí)的不足并不主要來(lái)源于價(jià)格，更多的來(lái)源于對(duì)市場(chǎng)規(guī)劃前景的不可預(yù)見(jiàn)性，對(duì)如此大體量的商鋪全做為機(jī)動(dòng)車配件商業(yè)街是否能夠運(yùn)作成功缺乏信心。返租的使用在一定程度上主要運(yùn)用在單位產(chǎn)品總價(jià)過(guò)高，或者單價(jià)過(guò)高，投資者在投資時(shí)對(duì)預(yù)期把握不足時(shí)，這時(shí)候的返租能很大程度上提高投資客的投資信心。本案的商鋪在操作過(guò)程中提出了返租11%的賣點(diǎn)。但本案至此除了機(jī)動(dòng)車配件市場(chǎng)之外，沒(méi)有對(duì)商鋪?zhàn)雒鞔_的區(qū)域定位以及功能分類，這在一定程度上導(dǎo)致了投資者對(duì)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展和規(guī)劃的不明確，降低了投資者的投資信心。作為政府招商引資的項(xiàng)目，本案前期在商業(yè)上賴以支撐的機(jī)動(dòng)車配件市場(chǎng)本是一個(gè)強(qiáng)有力的買點(diǎn)，但從實(shí)際操作情況來(lái)看，卻暴露了前期市場(chǎng)
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