【正文】 要延長(zhǎng)到2005年。房地產(chǎn)業(yè)在全世界和各個(gè)經(jīng)濟(jì)體都是有著周期性的發(fā)展規(guī)律，中國(guó)1984年到現(xiàn)在已經(jīng)有了三個(gè)明顯的增長(zhǎng)期和兩個(gè)衰退期，前兩個(gè)增長(zhǎng)期都是五年增長(zhǎng)，然后接著下來是兩年衰退，大概七年一個(gè)周期。之所以有地產(chǎn)商叫喊政府土地供應(yīng)減少，“地荒論”之所以有市場(chǎng)，主要原因是今年廣東供地方式發(fā)生了“嬗變”。事實(shí)上: 2004年廣東全省土地購(gòu)置總量土地開發(fā)量缺口“空置”留存占03年全省近1／3開發(fā)面積的土地由于近年土地交易市場(chǎng)化，地價(jià)逐步提升，一些地產(chǎn)商開始囤積土地。罪魁禍?zhǔn)椎诙脧V州地產(chǎn)峰會(huì)上，有地產(chǎn)巨頭表示:房?jī)r(jià)狂漲的罪魁禍?zhǔn)资恰暗鼗摹?。土地宏觀調(diào)控主要包括以下7個(gè)方面：一城市人口動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)；二城市土地價(jià)格消長(zhǎng)；三城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)；四房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)；五市設(shè)施滿足程度；六城市容量承載能力；七城市環(huán)境質(zhì)量變化。相信今后廣州房地產(chǎn)上市公司的窘局，在這些企業(yè)上市后就會(huì)有一定改觀。例如保利、富力。由此,榜上無名并非實(shí)力不足。不僅與其他行業(yè)相比少，與房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)中的地位也有不相稱的地方。而解禁也是近兩年的事。不過，合生1998年在香港上市，嚴(yán)格說來，不能算是廣州的房地產(chǎn)上市公司。合生創(chuàng)展是上榜企業(yè)中惟一一個(gè)主要業(yè)務(wù)在廣州的企業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)上市10強(qiáng) 廣州榜上無名2003年(第三屆)“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)”排名結(jié)果正式揭曉。在過去一年中實(shí)施的土地政策與信貸政策本來會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利構(gòu)成影響，可作為其龍頭的上市公司業(yè)績(jī)卻普遍大增，毛利率依舊保持在25%~30%區(qū)間內(nèi)的高水平上。在經(jīng)歷了6年牛市之后，尤其是經(jīng)歷了2003年、2004年連續(xù)兩年的房?jī)r(jià)大漲之后，高速行駛的房地產(chǎn)列車遭遇了政策設(shè)置的一個(gè)又有一個(gè)障礙。2005年新春之后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依舊感受到越來越濃的寒意。希望社會(huì)各界都能給予配合，嚴(yán)厲打擊外匯交易方面的違規(guī)違法行為和投機(jī)活動(dòng)。 　在貿(mào)易項(xiàng)下存在著進(jìn)口價(jià)格虛報(bào)、假借貿(mào)易名義融資、預(yù)收貨款和延遲付匯造假，直接投資項(xiàng)下存在著名實(shí)不符、借款過度以及房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作等不正?，F(xiàn)象。防范短期資本流動(dòng)沖擊。從外匯管理方面來講，為促進(jìn)國(guó)際收支平衡：A. 按照統(tǒng)籌五個(gè)方面關(guān)系，尤其是統(tǒng)籌國(guó)內(nèi)發(fā)展與對(duì)外開放關(guān)系的要求，努力調(diào)整外匯管理思路，做到內(nèi)外均衡、協(xié)調(diào)發(fā)展?！?國(guó)際收支平衡是我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控四大目標(biāo)之一。 近年來，我國(guó)貿(mào)易順差的持續(xù)積累，使我國(guó)外匯儲(chǔ)備創(chuàng)下了歷史新高。 d) 05年房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)繼續(xù)上升。 b) 05年，政策性調(diào)價(jià)影響公用事業(yè)和服務(wù)價(jià)格上漲，拉動(dòng)居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲。 c) 焦點(diǎn)行業(yè)價(jià)格有升有降 房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格漲勢(shì)在05年仍會(huì)維持一段時(shí)間，但估計(jì)不會(huì)再有太大漲幅，上漲水平應(yīng)低于今年。a) 三個(gè)月不會(huì)提價(jià)自來水、供電、藥品等與市民生活息息相關(guān)、納入政府定價(jià)范圍的產(chǎn)品及服務(wù)三個(gè)月內(nèi)不會(huì)提價(jià)！b) 進(jìn)口關(guān)稅下降會(huì)制約物價(jià)上漲 05年，進(jìn)口關(guān)稅將繼續(xù)下降，進(jìn)口產(chǎn)品的價(jià)格下降制約著國(guó)內(nèi)同類產(chǎn)品的價(jià)格上漲。固定資產(chǎn)投資反彈的不確定性可能成為05年物價(jià)走勢(shì)的一個(gè)重要變數(shù)。焦點(diǎn)六 ：固定資產(chǎn)投資反彈壓力仍存，防范物價(jià)上漲基礎(chǔ)是否牢固？ a) 05年我國(guó)將把好土地審批和信貸投放，嚴(yán)格控制鋼鐵、水泥、電解鋁等行業(yè)投資反彈。 b) 國(guó)際石油等初級(jí)產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)對(duì)國(guó)內(nèi)物價(jià)影響仍不容忽視。 焦點(diǎn)五 ：國(guó)際油價(jià)變數(shù)難定，“輸入型”通脹能否消腫？ a) 石油投機(jī)泡沫早晚會(huì)破滅。焦點(diǎn)四 ：物價(jià)上漲的“尾巴”還會(huì)翹多久？a) “翹尾”因素對(duì)明年物價(jià)走勢(shì)的影響不會(huì)構(gòu)成強(qiáng)勁的支撐。焦點(diǎn)三 ：房地產(chǎn)投資“高燒不退”，對(duì)價(jià)格的連鎖拉動(dòng)效應(yīng)有多大？ a) 旺盛的需求使房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期利潤(rùn)率在“打壓聲”中不退反進(jìn)，各地對(duì)基建項(xiàng)目的遏制反而在一定程度上加速社會(huì)資金更多流入房地產(chǎn)開發(fā)。 焦點(diǎn)二 ：生產(chǎn)資料成本大幅上揚(yáng)是否將成漲價(jià)“新軍”？ a) 物價(jià)上漲的動(dòng)力仍然存在。（一）六焦點(diǎn)　 焦點(diǎn)一 ：糧價(jià)漲幅趨穩(wěn)能否拉住物價(jià)漲勢(shì)？ a) 國(guó)際上糧產(chǎn)豐收，國(guó)際糧價(jià)從04年初開始下跌，05年推動(dòng)糧價(jià)上漲的因素基本消失。2004年廣州居民消費(fèi)價(jià)格總水平漲幅遠(yuǎn)低于全國(guó) ：消費(fèi)價(jià)格總水平的漲幅糧食等食品類價(jià)格的漲幅恩格爾系數(shù)廣州市%%%廣東省3%40%全國(guó)4%%更高2005年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，不會(huì)與2004年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)唱著同一首歌?！?廣州市在上世紀(jì)八九十年代的四輪物價(jià)變動(dòng)中，一直在全國(guó)充當(dāng)排頭兵的角色，漲的時(shí)候，廣州漲得最快，漲幅最大；降的時(shí)候，也是廣州降得最快。2004年對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來說，是非常關(guān)鍵的一年，這一年物價(jià)指數(shù)從負(fù)到正，中國(guó)已從一連多年的通貨緊縮變成了通貨膨脹。c) 固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大,拉動(dòng)生產(chǎn)資料價(jià)格大幅度上漲。成為自1997年以來物價(jià)漲幅最高的一年，央行公布的2004年1月份我國(guó)企業(yè)商品價(jià)格總水平的數(shù)字顯示如下：04年較03年價(jià)格水平％投資品價(jià)格比％消費(fèi)品價(jià)格％上漲原因a) 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸進(jìn)入新一輪增長(zhǎng)周期,市場(chǎng)物價(jià)也逐步開始恢復(fù)性回升。全國(guó)到處都在鬧電荒。政府手忙腳亂從中調(diào)解，煤礦就是不肯讓步。它的影響面究竟有多大，我們還得繼續(xù)觀察。 還有鋼鐵、燃油、煤炭都在呼呼地漲價(jià)。 2003年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)過熱的征兆已非常明顯，糧、肉、油、蛋、飼料等，從南到北，從東到西，一夜之間全面物價(jià)上漲： 物品漲幅大豆70％肉、油、蛋等食品超過20％食油25％棉花60％可要命的是，棉花制成品的價(jià)格卻還在下跌，中國(guó)棉紡制成品出口的大國(guó)美國(guó)，剛剛又出臺(tái)了新的限制中國(guó)棉紡制成品出口的更加嚴(yán)厲的政策。塔中部和塔底部卻無人或少人問津。這些都是與居民的收入水平密切相關(guān)的。國(guó)際公認(rèn)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)：樓價(jià)應(yīng)占家庭年收入3~6倍的。套房銷售價(jià)格與消費(fèi)者戶均年可支配收入合理比率業(yè)界公認(rèn)為56倍較為合適。因此，家庭改善住房條件時(shí)，貸款占現(xiàn)有住房?jī)r(jià)值的比例將會(huì)更低。 。03年，中國(guó)消費(fèi)者信貸的總發(fā)放額估計(jì)占個(gè)人可支配收入的27%，而中國(guó)臺(tái)灣為55%，美國(guó)則為94%；同時(shí)消費(fèi)者信貸僅占銀行存款的13%。預(yù)測(cè)到2011年中國(guó)的人均年收入將是目前收入的兩倍，達(dá)到2500美元，這將使中產(chǎn)階層的人數(shù)達(dá)到目前的6倍（總?cè)丝诘?8%）。案例：廣鋼集團(tuán)兼并冶金集團(tuán)方法三：發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，增加新的就業(yè)機(jī)會(huì)。總思路：開源節(jié)流，堵住工人下崗源頭方法一：優(yōu)勢(shì)企業(yè)重組兼并虧損企業(yè)，保住大批職工飯碗。 廣州市近幾年國(guó)企改革雖然進(jìn)行得蓬蓬勃勃，仍是全國(guó)失業(yè)率最低的城市之一，據(jù)統(tǒng)計(jì)，04年9月末，％，％。廣東正在全省范圍內(nèi)實(shí)施農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)培訓(xùn)工程，以促進(jìn)城鄉(xiāng)、工農(nóng)在就業(yè)問題上的雙贏。 ％，直接拉動(dòng)勞動(dòng)力市場(chǎng)需求暢旺。宏觀調(diào)控取得的成效還只是階段性的，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域依然存在著眾多問題。然而在目前中國(guó)仍屬于半市場(chǎng)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)結(jié)論似乎很難行得通。經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們：泡沫導(dǎo)致資源的無效配置，所以是泡沫最好讓它破滅，而且越早破滅越好。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過快，就會(huì)產(chǎn)生泡沫，那么過熱就會(huì)出現(xiàn)過冷，這是一個(gè)規(guī)律。 e) 進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款證券化的嘗試，促使資金增強(qiáng)流動(dòng)性和降低風(fēng)險(xiǎn)。c) 借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，考慮采取土地出讓金的基金制，(降低土地招投標(biāo)價(jià)格),適時(shí)適地進(jìn)行房產(chǎn)物業(yè)稅的試點(diǎn)工作。 a) 土地和資金是導(dǎo)致當(dāng)前房?jī)r(jià)呈現(xiàn)地區(qū)性膨脹的最基本因素，因此在暫停半年土地批轉(zhuǎn)的措施到期后，有必要采取政策，一保證地方財(cái)力有所增長(zhǎng)，二防范土地批租失控的死灰復(fù)燃。　c) 有錢人蜂擁而來，群起炒房(“溫州炒房團(tuán)”“炒房客”“房蟲”早已屢見不鮮)。 a) 土地的出讓的政策需要改進(jìn)與完善。此外，在廣州市以往與協(xié)議價(jià)和管理松懈相聯(lián)系的較低土地價(jià)(3季度廣州0增長(zhǎng))，在統(tǒng)一實(shí)行招拍掛價(jià)和嚴(yán)格限制耕地轉(zhuǎn)用下也開始上升。 　　 這并不意味著廣州的房?jī)r(jià)就會(huì)在短期開始下降?！　?a) 南京、青島、沈陽(yáng)、天津、重慶、蘭州這6個(gè)城市，房?jī)r(jià)處于高位的重要誘因是城市大規(guī)模拆遷，或起步階段需求擴(kuò)張，受宏觀政策變動(dòng)抑制作用較弱，暫不可能快速下降?？傮w上看未來全國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)是“穩(wěn)中趨降”，但一段時(shí)間內(nèi)“仍會(huì)在較高位運(yùn)行” 。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局景氣中心表示，當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格膨脹具有鮮明的地域因素，如果僅以行政手段促使其房?jī)r(jià)快速猛烈下調(diào)，容易造成投資疲弱、銀行不良資產(chǎn)激增乃至社會(huì)不穩(wěn)定因素抬頭等弊病。04年以來，綜合反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣狀況的“國(guó)房景氣指數(shù)”，估計(jì)年終有望回升到105點(diǎn)左右的正常水平。這種說法真讓深圳人汗顏，照此說來，深圳要建國(guó)際化大都市，房?jī)r(jià)還有好大一段差距，按照這種邏輯推理，是否深圳的房?jī)r(jià)還有巨大的上漲空間呢？深圳是不是應(yīng)該像上海那樣，充分挖掘城市的價(jià)值從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)呢？以上海目前一段時(shí)期內(nèi)的收入和消費(fèi)水平，要支撐起如倫敦、紐約的高房?jī)r(jià)，沒人會(huì)相信。上海的房?jī)r(jià)算高嗎？倫敦的房?jī)r(jià)多少？紐約的房?jī)r(jià)多少？與他們相比，我們這兒的房?jī)r(jià)一點(diǎn)也不高。A.“房?jī)r(jià)瘋漲”卷土重來 房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有海嘯嗎？2004年會(huì)是地產(chǎn)最后的瘋狂嗎？還是2005年、2006年？雖然2003年初，建設(shè)部就開始建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)，意欲引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資，引導(dǎo)住房消費(fèi)者理性消費(fèi)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎一直有點(diǎn)沖動(dòng)，特別是局部地區(qū)?！?jī)r(jià)虛高/膨脹印度洋大地震引發(fā)的海嘯，大自然以摧枯拉朽的破壞力在人類歷史上永遠(yuǎn)地烙下2004年12月26日。外資銀行無疑感受到了相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)壓力。外籍人士已經(jīng)成為目前市場(chǎng)上大部分高檔住房的購(gòu)買主力，其中不乏相當(dāng)比例的投資客。 在04末市場(chǎng)上開始出現(xiàn)“斷貨”聲音的時(shí)候，相當(dāng)一部分新樓、新貨盤已“蠢蠢欲動(dòng)”，為05年廣州樓市提供足夠的供應(yīng)量做準(zhǔn)備。這樣，房貸可能會(huì)越來越高，晚買不如早買，市民不妨慎重考慮。此次房貸加息幅度不大，說明國(guó)家希望平穩(wěn)地、緩緩地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。l 晚買不如早買房貸加息后，市民每月的供樓款一再上升。 事實(shí)上就像一季度各地高漲的投資增速一樣，一些地方政府“并不情愿”抑制過高的房?jī)r(jià)，“即使國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)以及眾多專家不斷不點(diǎn)名警告某些地方政府”。內(nèi)幕：固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)快，很重要的因素是一些地方政府靠經(jīng)營(yíng)土地籌集了資金，大搞市政建設(shè)；一些企業(yè)用相對(duì)低的成本獲得土地，又以土地去抵押貸款。根據(jù)最新的房貸利率，這將極大抬高房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展有六大戰(zhàn)略要點(diǎn)：一是宏觀手柄———土地市場(chǎng)調(diào)控；二是微觀手柄———銀行利率調(diào)控；三是步階平衡———投資消費(fèi)聯(lián)動(dòng)；四是生命周期———人居社會(huì)分析；五是技術(shù)創(chuàng)新———激發(fā)需求動(dòng)力；六是生態(tài)建設(shè)———人與自然協(xié)調(diào)?！∫苍S這一情況對(duì)于相當(dāng)多已經(jīng)習(xí)慣于近年來轟轟烈烈、蒸蒸日上的房地產(chǎn)從業(yè)者無法接受和理解，但是從中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)短時(shí)的平衡、僵持是不可回避、不可或缺、不以人們意識(shí)和愿望為轉(zhuǎn)移的必然階段。如果說2004年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有驚無險(xiǎn)的一年。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施何時(shí)進(jìn)行調(diào)整將取決于宏觀經(jīng)濟(jì)整體是否能夠達(dá)到軟著陸的目標(biāo)，以及達(dá)到軟著陸目標(biāo)后的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)觀念的產(chǎn)生。如果政策在房地產(chǎn)投資上有所放松和期房銷售有所變化，而消費(fèi)信貸政策沒有變化，那么供將大于需，價(jià)格天平必然傾斜。我們可以從全國(guó)大型房展會(huì)、媒體座談會(huì)、土地拍賣會(huì)、廣告宣傳活動(dòng)中看到，在全國(guó)主要熱門城市里依然還能夠活躍的大型房地產(chǎn)已經(jīng)不足30家；能夠受到銀行繼續(xù)信貸關(guān)照的房地產(chǎn)企業(yè)全國(guó)范圍內(nèi)也只有70余家，情況說明，未來產(chǎn)業(yè)集中化趨勢(shì)會(huì)慢慢顯露出來。D. 優(yōu)化住宅社區(qū)功能結(jié)構(gòu)，使居者優(yōu)其屋。政府調(diào)控兩頭，市場(chǎng)調(diào)節(jié)中間。考慮城市的發(fā)展，建立合理的城鎮(zhèn)體系。A. 城市過大、過分集中會(huì)帶來“城市病”，不宜采取攤大餅式的發(fā)展模式，應(yīng)發(fā)展衛(wèi)星城。西方發(fā)達(dá)國(guó)家大城市的發(fā)展一般經(jīng)歷了四個(gè)時(shí)期：集中的城市化發(fā)展階段—郊區(qū)城市化發(fā)展階段—逆城市化發(fā)展階段—城市中心區(qū)復(fù)興再開發(fā)階段?！∽屛覀兎^來再為國(guó)家的稅收想想：也許，此種稅的開征，會(huì)使國(guó)家短期內(nèi)的在商品房的開發(fā)稅費(fèi)收入減少。我2005年買房，我的財(cái)產(chǎn)稅已繳到了2075年，我有活到2074年的本事嗎? 于是，美國(guó)一個(gè)中產(chǎn)階層的工薪家庭，用二到三年的家庭收入，可以買到一座600平方米的別墅，可中國(guó)一個(gè)中產(chǎn)階層的工薪家庭，買這樣一座房子，需用十到十五年的全部收入。 　　所以此方案是可行的，有很強(qiáng)的可操作性。 　 廣東省財(cái)政廳的這個(gè)建議，僅僅是在收取此項(xiàng)稅費(fèi)上與國(guó)際接軌而已。表現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，成本就下降了50%%=%。廣州房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)微縮景觀，可廣東省財(cái)政廳想出的這樣的一條出路，你別說，還真是一條處在危境中的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的安全通道。正是迫于這樣的壓力，廣東省財(cái)政廳才想出了“物業(yè)稅”這樣的一條出路。占全國(guó)空置房面積1/5強(qiáng)。據(jù)政府部門與房地產(chǎn)有關(guān)專家分析預(yù)測(cè)，一旦開征物業(yè)稅，房地產(chǎn)前期開發(fā)成本將大幅下降，房?jī)r(jià)最高可下降39%，準(zhǔn)入門檻大大降低。 2. 期望決策部門在加強(qiáng)宣傳的同時(shí)，應(yīng)該提升房地產(chǎn)稅的立法層次，在更廣闊的范圍征求社會(huì)各界的意見，并且及時(shí)出臺(tái)其他稅收改革配套措施，保證房地產(chǎn)稅不會(huì)走形。工薪階層中的一些人士由于不了解房地產(chǎn)稅的性質(zhì)，在開發(fā)商的鼓動(dòng)之下，也參與了房地產(chǎn)炒作。開發(fā)商這種公然轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的做法，反而有愈演愈烈之勢(shì)。但是令人遺憾的是，全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)不透明的情況下，幾乎都采用了“墊付資金進(jìn)場(chǎng)”的做法，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了房地產(chǎn)承包商。 C 困難三：房地產(chǎn)開發(fā)商　　房地產(chǎn)開發(fā)商是當(dāng)今中國(guó)暴利階層。要履行繳納房地產(chǎn)稅的義務(wù)，消費(fèi)者是否愿意配合?　　過去的經(jīng)驗(yàn)證明，如果政府機(jī)關(guān)工作人員面臨龐大的消費(fèi)個(gè)體，沒有找出切實(shí)可行的談判方法，說服每個(gè)個(gè)體自覺履行法定的義務(wù)，那么，制定的相關(guān)法律很有可能會(huì)落空?？墒窃谖覀儑?guó)家，人們對(duì)生產(chǎn)性的稅賦比較認(rèn)同，而對(duì)消費(fèi)稅缺乏廣泛的共識(shí)。 因此，關(guān)注開征房地產(chǎn)稅的程序問題，不僅僅具有法律意義，而且具有深刻的現(xiàn)實(shí)意義。簡(jiǎn)單地說，在許多地方依靠房地產(chǎn)增加ＧＤＰ的大背景下，開征房地產(chǎn)稅如