房地產(chǎn)投資項目敏感性分析-文庫吧資料
2025-06-22 12:36本頁面
【正文】 試對該項目的內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值進行敏感性分析？解：計算正常情況下項目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率根據(jù)表1計算可知：凈現(xiàn)值（NPV）=運用線性插值法確定內(nèi)部收益率（IRR）P0 = P71/（1+10%）nP7 = 1395[（1+10%）231]/10%（1+10%）23=1395120010011008～30200033000800802280420009008011805200010009010906100022000（單位：萬元）年份項目投資額營業(yè)收入營業(yè)成本凈現(xiàn)金流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值①②③④⑤=③②④⑥⑦=⑤⑥11000下面以凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率指標為例，說明動態(tài)評價指標的敏感性分析：例：某開發(fā)公司計劃投資1億元開發(fā)寫字樓，建設(shè)期5年，項目壽命周期30年，項目投資收益率不低于10%，正常情況下該項目的投資及收入、支出情況:表1這些直線與利潤線的夾角越小，對利潤的影響越大，說明對利潤的敏感程度越高。以單方變動成本為例，根據(jù)原來的目標利潤點（0、230）和單方變動成本變化后的點（+20%、110），畫出單方變動成本線，這條直線反映單方變動成本不同變化水平時所對應(yīng)的利潤值和利潤變動百分比。列表法的缺點是不能連續(xù)表示變量之間的關(guān)系，為此又可以用敏感分析圖來表示。20%為范圍，便可以滿足實際需要，上表以10%為間隔，也可按需要改為5%為間隔。量160195230265300定 成 本254242230218206銷價40135230325420單方變動成本350290230170110固+20%單020%敏感系數(shù)提供了各因素變動百分比和利潤變動百分比之間的比例，但不能直接顯示變化后利潤的值，為了彌補不足，可編制敏感分析表，列出各因素變動百分比及相應(yīng)的利潤值。④銷售量的敏感程度設(shè)銷售量增長20%，則X = 10000（1+20%）=12000㎡按12000㎡計算利潤=100012000（1+5%）600120001200000=300萬元利潤原為230萬元，其變動百分比=（300230）/230=%銷售量的敏感系數(shù)=通過上述計算，表明影響開發(fā)公司預期利潤的諸多因素中，最敏感的是單價，其次是單方變動成本，第三是銷售量，最后是固定成本。雖然單方變動成本對利潤的影響程度較單價小，但敏感系數(shù)的絕對值大于1，說明單方變動成本的變化造成利潤更大的變化，仍屬于敏感因素。所以投資者必須格外對單價予以關(guān)注,不到萬不得以，不能輕言降價銷售。設(shè)單價增長20%，則P=1000（1+20%）=1200元按1200元計算，利潤=1200（15%）16001120=420萬元利潤原為230萬元，其變動百分比=（420230）/230=%單價的敏感系數(shù)=結(jié)果說明：單價對項目利潤
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