房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析-wenkub.com
2025-06-13 12:36 本頁面
【正文】 以上敏感性分析對(duì)于項(xiàng)目分析中不確定因素的處理是一種簡(jiǎn)便易行的具有實(shí)用價(jià)值的方法，但具有局限性，如對(duì)各種因素變動(dòng)的可能性程度，主要依靠分析人員憑借主觀經(jīng)驗(yàn)來分析判斷，難免存在片面性，而且在分析某一因素的變動(dòng)時(shí)，是假定其它因素不變?yōu)榍疤岬?，這種假設(shè)條件在實(shí)際投資活動(dòng)中是很難實(shí)現(xiàn)的，因?yàn)楦鞣N因素的變動(dòng)都存在著相關(guān)性。凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值與正常情況的差異正常情況00投資額增加10%建設(shè)周期延長一年?duì)I業(yè)成本增加10%營業(yè)收入減少5%敏感性分析結(jié)果按照由低到高順序排列為：營業(yè)成本增加10%、項(xiàng)目建設(shè)周期延長一年、投資額增加10%、營業(yè)收入減少5%。當(dāng)i=10%時(shí)：NPV=20003300010080298042000100801980520005309015606（單位：萬元）年份項(xiàng)目投資額營業(yè)收入營業(yè)成本凈現(xiàn)金流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值①②③④⑤=③②④⑥⑦=⑤⑥11000IRR = i1+NPV1/（NPV1NPV2）（i2i1）1000859157當(dāng)i=11%時(shí)：NPV=所以：IRR = 10%+[（）]（11%10%）=%項(xiàng)目營業(yè)成本增加10%的敏感性分析已知公式1500▼105▼1395▼合計(jì)1100039400285026550根據(jù)表3，凈現(xiàn)值（NPV）=，運(yùn)用線性插值法計(jì)算內(nèi)部收益率（IRR）300022000120010011008～302000220001000859157其它影響因素的直線畫法與此類似。一般各因素變動(dòng)百分比通常以177。+10%單因素變動(dòng)敏感分析表利潤變動(dòng)百分比因素設(shè)固定成本增長20%，則F（X）= 120（1+20%）=144元按此固定成本計(jì)算利潤=10001（1+5%）6001144=206萬元利潤原為230萬元，其變動(dòng)百分比=（206230）/230=%固定成本的敏感系數(shù)=計(jì)算結(jié)果表明，固定成本對(duì)利潤的影響程度很小，固定成本每增加1%，%，敏感系數(shù)的絕對(duì)值小于1，屬于不敏感因素。③固定成本的敏感程度因此，提高單價(jià)是提高項(xiàng)目盈利最有效的手段，價(jià)格下跌也將是實(shí)現(xiàn)利潤的最大威脅，因?yàn)閱蝺r(jià)每降低1%，%的利潤。④銷售建筑面積的最小值銷售面積的最小值，即盈虧臨界點(diǎn)的銷售量為銷售量= C(F)/[P（15%）U]=1200000/[1000（15%）600]=3429㎡%(3429/10000)，則該項(xiàng)目的預(yù)期利潤降為0。P = ㎡，%，項(xiàng)目由盈利轉(zhuǎn)為盈虧平衡，如果進(jìn)一步降低，則出現(xiàn)虧損。單價(jià)、單方變動(dòng)成本、銷售面積、固定成本等各因素的變化都會(huì)影響預(yù)期利潤的高低，并且當(dāng)變化達(dá)到一
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