【正文】 整理后進行考核評定物業(yè)服務中心的工作。任何違反《裝修管理規(guī)定》的行為，物業(yè)服務中心有權要求施工方賠償、罰款直至撤離現場。四、裝修管理在入住前的室內裝修基本完成的大樓，對今后日常管理中的裝修控制，主要指各種改建裝修等零星工程，為維護大樓的裝飾環(huán)境及辦公秩序，各種外包的裝修工程經服務中心批準后，施工分包方還需按照《裝修管理規(guī)定》在物業(yè)服務中心辦理相關手續(xù)，交納裝修保證金。其中鑒于小區(qū)業(yè)主的各種特殊性，有的公眾文件由服務中心起草（或由我物業(yè)公司起草，服務中心審核批準），并發(fā)給各大樓辦公單位或個人共同遵守。 搬遷計劃（單位及辦公場所、日期及時間） 通 知機 電事 務空調檢查水 電 檢查電梯檢 查值班接訪回訪 進駐準備工作流程圖二、客戶服務中心為方便中心內各機關、各單位和往來客戶咨詢、求助、投訴，設立客戶服務中心和24小時值班電話，由專人接聽、接待來訪及處理其它服務事項，負責各種信息的收集、歸納、整理和反饋，協調指導相關各部門處理日常物業(yè)管理事務和緊急事項。協助業(yè)主單位做好交房流程的設計。建立設備設施臺賬，收集相關工程技術資料。協助業(yè)主單位編寫《業(yè)主管理規(guī)約》以及《精神文明建設公約》等公眾制度。第五章 日常物業(yè)管理的綜合服務日常物業(yè)管理的綜合服務是指除房屋建筑主體管理和房屋設備、設施管理以外的各項服務與管理工作等。建立以服務為核心的管理系統 建立以指揮、執(zhí)行、監(jiān)督、反饋為主體的管理系統，從組織結構完成對實施服、與管理控制。它具體包括: 組 織機構設置, 員工手冊的制定, 崗位責任制的制定, 作業(yè)規(guī)程的制定, 容易發(fā)生問題的注意事項, 對非正式組織的管理等, 目的是將組織所承擔的任務完成好。鼓勵員工、業(yè)戶對管理服務工作提出合理化建議、批評意見或投訴，增強服務氣氛和管理的凝聚力，把存在的問題暴露出來及時作出處理，從而盡早防止嚴重后果的發(fā)生。全面質量管理 制定本項目質量評定標準，全面推行質量管理，成立全面質量管理小組，按照既定的質量管理操作規(guī)程標準，各級管理人員要認真檢查質量情況，發(fā)現質量問題及時糾正，使工作質量不斷提高，將質量體系工作落到管理服務上。更可以客觀評價下屬的工作狀況和管理實績的標準, 有利于全面的管理控制。計劃管理 　通過計劃管理方式,進行事先較為全面的思考,分析預測可能出現問題,避免盲目決策。在“時間就是金錢，效率就是生命”的時間價值觀下，服務效率高不僅能節(jié)省時間，而且能為業(yè)戶帶來利益，我們將努力提高員工素質，減少工作環(huán)節(jié)，簡化工作程序，縮短辦事時間，提高服務效率。這些制度將體現清晰有序、易于操作的特點。如電話接聽程序、設備操作程序、保修投訴處理程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。 服務方式——靈活 物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外，還將設身處地地為業(yè)戶著想，努力為業(yè)戶提供各種靈活的服務方式，杜絕死板僵硬的管理，盡可能在辦事流程、工作時間、服務范圍等方面給業(yè)戶提供方便。除應具有良好的服務意識外，更重要的是員工應具備較好的業(yè)務素質，如工程人員應具備過硬的設備維護技術，財務人員應具備豐富的管理知識等。對這些設備我們將加強管理、精心養(yǎng)護，使之始終處于完好狀態(tài)，降低設備故障率。服務設備——完好 良好而完善的硬件設施是實現高水平物業(yè)管理的先決條件。c)無“不”服務：對業(yè)戶提出的任何咨詢和請求不允許說“不”，即使是無理要求，也應做耐心、細致的解釋工作，應接受業(yè)戶的各類服務委托，全方位的生活咨詢，做業(yè)戶最放心的生活幫手。措施五：首問負責制\零干擾服務\無“不”服務 a)首問負責制：要求所有物業(yè)人都是第一責任人，任何人接到業(yè)戶的任何請求不允許推諉，都必須能準確、清晰回答業(yè)戶的各類問題，在業(yè)戶心中樹立重承諾、講信譽的規(guī)范形象，使業(yè)戶產生信賴感。拓寬與業(yè)戶的接觸面，使業(yè)戶隨時都能與管理公司取得聯系。 服務中心以面對面、電話、上門走訪、網絡、信箱等方式，與業(yè)戶建立起全方位、全過程的服務溝通渠道。辦公以開放式服務中心的形式出現，為業(yè)戶提供一個綜合服務平臺。公司將派熟練技工到現場支援，幫助施工單位整改，主動介入，積極參與，為業(yè)主單位排憂解難。入住三個月內，完成機電設備檔案，安排富有操作性的樓宇設備管理方案，確保電梯、空調、水電供應、消防控制及通訊系統等關鍵設備運行良好，杜絕設備管理中的責任事故，并充分體現設備管理中節(jié)能降耗技術優(yōu)勢。需要提供物業(yè)管理服務時，有關人員迅速到位，無需求時，管理服務人員盡量不出現在公共區(qū)域。管理人員形象。設備管理形象規(guī)范。如何樹立和維護這種整體形象，從物業(yè)管理工作方面，我們不僅要在觀念上高度重視，組織環(huán)節(jié)上明確安排，還要著重做好以下四方面的工作：對樓宇主體的管理。措施二：樹立開放、高效、親和的整體形象服務中心建筑充滿現代氣息，是一個國際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的文化區(qū)域。集團支持。承接服務中心項目的核心競爭力就體現在管理團隊上。另有質量控制、工程技術、財務管理等專業(yè)人員組成富有效率的管理團隊。我公司高度重視服務中心項目，擬委派公司副總經理兼任進駐管理機構的負責人，委派工程部經理、工程師等數名管理、技術骨干深入施工現場，全力配合，掌握基本情況。突發(fā)事件達到現場并協調相關部門處理5分鐘內違章發(fā)生處理率99%已處理次數總人口數100%=99%道路車場完好率95%道路車場完好面積道路、車場總面積100%95%服務收費物業(yè)服務費收費率95%以上第四章 物業(yè)管理服務新思路一、物業(yè)管理措施措施一：派遣精銳骨干，組建管理團隊精銳骨干。消防緊急疏散演習每2個季度1次。95%綠化完好率95%完好綠化面積綠化總面積100%95%保潔率98%保潔達標面積保潔總面積100%98%安保服務安保服務滿意率96%安全管理制度執(zhí)行嚴格性每次抽查內容的90%以上合格視為當次抽查合格。在服務中心達到硬件指標后，所管項目二年內、達到“市優(yōu)秀示范中心”標準，第三年爭取達到“省優(yōu)秀示范中心”標準。這支技術隊伍對各類物業(yè)基本設施包括電梯、中央空調、供配電、給排水、消防系統、保安系統、智能控制直至停車場自動管理系統均有完善的技術保障規(guī)范和豐富的實踐經驗，可以為服務中心制訂高效率的設備管理方案并提供高標準、規(guī)范化的服務，確保各項系統運行正常、維修及時，并有效延長設備的使用壽命。四、 技術優(yōu)勢：樓宇設備管理技術支持公司積累十幾年樓宇機電設備管理經驗，集設計、安裝、維護、改造能力于一身，技術過硬。我物業(yè)公司是省物協常務理事單位，公司里有多名省物協專家組成員，公司對省仍至全國的物業(yè)動態(tài)、行業(yè)標準較為清楚，對物業(yè)管理市場定位和管理控制相對比較準確，又因為公司對管理服務品質的定位較高，則不隨意接盤，一旦接盤必須為業(yè)主負責，做到接管一個，做好一個，個個都要創(chuàng)優(yōu)。4）接管某學院物業(yè)管理項目，把ISO9001質量管理體系運用于高校物業(yè)管理，使學院物業(yè)管理面貌發(fā)生了質的變化，我司為高校物業(yè)管理走向社會化、專業(yè)化、規(guī)范化做出榜樣。我司發(fā)揮技術力量優(yōu)勢，做好前期介入工作，為業(yè)主單位的順利入住打下良好的基礎并順利接管，在管理過程始終堅持“科學化管理、專業(yè)化服務”的管理理念，以“全國物業(yè)管理示范中心”評分細節(jié)為質量標準，以“ISO9001質量管理體系為指導，管理過程科學、規(guī)范，取得了各級領導的好評，經滿意度調查，滿意率達到99%。針對該大樓的工程設備設施的先進性，物管企業(yè)應具有相當高的管理力量才能勝任。1）接管某國家級政府物業(yè)管理項目，經常接待國家、省、市等政府領導，海內外賓客，經常參與籌備各種大型活動，我物業(yè)公司充分發(fā)揮了自身的管理優(yōu)勢，出色的完成了各項物業(yè)服務工作，得到省、市、館各級有關領導的好評，每月滿意度調查，滿意率均達到100%。在市區(qū)接管多個國有辦公樓，具有雄厚的技術力量儲備，在地區(qū)可以做到資源共享。 創(chuàng)優(yōu)經驗 公司嚴格按照國家級物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)/中心/工業(yè)區(qū)標準、《物業(yè)管理條例》規(guī)范管理，在管樓盤或單位已獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”、“省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“市物業(yè)管理示范中心”、“市物業(yè)管理優(yōu)秀住 宅小區(qū)”、省“綠化紅旗單位”、“省級園林單位”等四十幾種榮譽。第二章 我公司的管理優(yōu)勢一、 具有豐富的物業(yè)管理服務經驗我司從事物業(yè)管理起步早、起點高，同開發(fā)商配合有著豐富經驗。（三）長遠承擔 注重合作的即效性，更著眼于合作的長遠前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實和短期行為。七、物業(yè)管理的指導思想（一）真誠合作 體現了我公司尊重客戶、依法經營的一貫風格，重合同、講道德、守信譽，注意及時地溝通和協調，真誠為服務中心提供專業(yè)服務，為社會創(chuàng)造價值，服務客戶、拓展市場、樹立品牌的意義重于創(chuàng)造利潤。物業(yè)管理單位必須在前期介入期全面參與設備安裝、調試，熟悉設備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，要確保電梯系統、供配電系統、給排水系統、消防控制系統、空調及通訊、智能系統等關鍵設備運行正常。六、物業(yè)管理的工作重點我公司以客戶導向理論為依據，從小區(qū)不同使用功能的角度分析的物業(yè)管理服務需求，確定了物業(yè)管理服務的三項工作重點：重點一：樹立窗口物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象、樓宇形象控制、設備和公共設施管理、維序形象、管理服務人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造金融行政服務中心開放、高效、親和的整體形象。我公司高度重視這次著名物業(yè)的應聘工作，對項目特點和自身實力等綜合因素進行了研究和分析。物業(yè)管理的基本目的，是改革傳統后勤管理模式、降低管理成本，減少機關人力、物力的投入，實現監(jiān)督與執(zhí)行分開的現代管理理念，通過契約關系為服務中心實施專業(yè)化、統一化的物業(yè)管理，依靠監(jiān)督手段保障物業(yè)價值得以體現，維護和提高的整體窗口形象。依靠專業(yè)化的工程服務隊伍和專項設備維保方案，使設備始終處于良性運轉狀態(tài)，實現其經濟性、高效性運作，保證整個小區(qū)各大樓的信息傳遞快捷、工作渠道暢通，體現辦事高效的公眾形象之目的。通過對整體物業(yè)的專業(yè)化管理、養(yǎng)護，保持和提高物業(yè)的完好程度，使物業(yè)實現不僅保值而且增值的目的。要求物業(yè)公司在、在必須有相當的管理基礎，有相當多的人才儲備尤其是工程技術人才儲備，有一套成熟的質量管理體系和很強的培訓能力，才能把管理隊伍建設好。要求物業(yè)公司必須具有前期介入的成功經驗和具備前期介入的工程技術力量。要求物業(yè)公司必須具備大型辦公寫字樓物業(yè)各種設備設施的管理經驗和管理能力，要求工程技術人員的專業(yè)素質高，綜合能力全面。（四）小區(qū)建設規(guī)模大、功能多，人員進出繁多，具有1680多個車位的大型停車場，保持人車有序、安全的辦公、商業(yè)、生活環(huán)境，要求物業(yè)公司必須具備大型物業(yè)維序管理的經驗和能力。（三）小區(qū)綠化面積達24000平方米，中心有人民廣場，其綠化養(yǎng)護的水平高低直接影響到小區(qū)的整體面貌。（二）物業(yè)裝修品質高，裝飾以石材、玻璃幕、木質、瓷磚、不銹鋼等材料。其物業(yè)管理的服務水平應與其窗