【正文】 設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人：1．該商品房結構形式、戶形、空間尺寸、朝向；2．【釋義】本條是關于標的房產(chǎn)發(fā)生設計變更時如何處理的約定。遇到這樣的約定，請爭取刪除。比如說約定“施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決”或“市政配套的批準與安裝出現(xiàn)延誤”屬于不可抗力，開發(fā)商可以免除責任等。實踐證明，只要處理得當，絕大多數(shù)的客戶對短時間的逾期交付是不會斤斤計較的。建議開發(fā)商本著公平對等的原則簽訂本條?！緦Σ摺坎还苁裁丛?，只要不構成不可抗力賣方就應當承擔責任。造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商品的本身怠于履行的因素，也有行政主管機關強制變更規(guī)劃、采用新型配套設施等開發(fā)商品不能控制的原因。違約天數(shù)應從約定交付時間起算起至實際交付止，按統(tǒng)一的比例計算，而不分段計算。2. 【釋義】本條提供的第種賣方逾期交房的違約責任采取分段處理的方式，即違約時間在某天數(shù)內，賣方按買方已支付房款的一定比例支付違約金，合同繼續(xù)履行；違約時間超過上述天數(shù)，則買方有權選擇解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達的日子起天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的 %向買受人支付違約金。【對策】在綜合驗收制度尚未完善或者開發(fā)商沒有確切把握的情況下，建議開發(fā)商與客戶選擇“商品房經(jīng)驗收合格”作為交付條件，但要注意向客戶將原因解釋清楚。由于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營和施工涉及政府各個部門，特別是水、電等項目外部配套工程必須由政府指定的企業(yè)施工，開發(fā)商無法自主把握，制約了開發(fā)商交付計劃的實施。2000年新的《建設工程質量管理條例》實施后，建設部門對工程竣工驗收采取備案制度，由建設單位自行組織驗收。但實際操作起來有一些具體問題。(三)單項工程的工程質量驗收情況；(四)拆遷安置方案的落實情況；(五)物業(yè)管理的落實情況。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30天內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。由于諸如入住后很長時間供水、供電、交通、綠化等配套設施遲遲不能落實的案件屢屢被新聞煤體報道，買方越來越多地提出將商品房經(jīng)綜合驗收合格作為交付條件。與原示范文本最大的區(qū)別是：規(guī)定了四種不同的交付使用條件。4．該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。2．該商品房經(jīng)綜合驗收合格。解除合同時按累計應付款計算的違約金，筆者認為不宜超過１０％?！緦Σ摺?結合實踐經(jīng)驗，筆者認為確定賣方有權選擇解除合同的逾期時間應考慮下列因素：（一）、賣方對資金的需求程度；（二）、標的房產(chǎn)價款的數(shù)額；（三）、買方的資信狀況；（四）是一次性付款還是分期付款、按揭付款。賣方選擇解除合同必須買足一定的條件，即買方的逾期達到約定天數(shù)。2. 【釋義】 按時支付購房價款是買方最主要的合同義務，本條規(guī)定了買方逾期付款應承擔的違約責任。買受人愿意繼續(xù)履行合同，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款限期之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之 （該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。（2）逾期超過　　 天后，出賣人有權解除合同。如果簽訂購房合同后由于買方的原因導致不能按期辦妥貸款，可約定一定比例的逾期付款違約金，超過一定期限還不能辦妥的，賣方有權解除合同，并要求買方支付確定比例或數(shù)額的違約金。而且實踐中，由于買方對按揭貸款的條件知之甚少，賣方售樓人員也沒有給予必要的介紹，致使簽訂購房合同后無法辦妥按揭貸款，給雙方造成麻煩甚至糾紛?！境Ｒ妴栴}】 貸款方式付款（又稱按揭付款）是個人購房常用的付款方式。4．其他方式【釋義】 本條規(guī)定了一次性付款、分期付款、貸款方式付款、其他等四種買方付款方式。 第六條 付款方式及期限買受人按下列第 種第 項方式按期付款：1． 一次性付款乙方在 年 月 日前付清全部房價款 %的，甲方給予乙方占付款金額 %的優(yōu)惠，即實際付款額為（　 　幣）　 　仟　 　 佰　 　 拾　　 萬　　 仟　　 佰　　 拾　　 元整?！緦Σ摺控撠熑蔚拈_發(fā)商應采取措施避免或減少暫測面積與實測件面積的差距。但多數(shù)開發(fā)商還是傾向于選擇“雙方自行約定：按實測面積為準，實測面積超過暫測面積的部分，由買方按約定的單價補足房款；實測面積少于暫測面積的部分，由賣方按約定單價退還房款”。本條設計了兩種處理方式：一是雙方約定，二是按建設部《商品房銷售管理辦法》處理。產(chǎn)權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。　　買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。　　合同約定面積與產(chǎn)權登記面積有差異的，以產(chǎn)權登記面積為準?！　「鶕?jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。只有那些能夠最大限度地滿足客戶個性化需求的開發(fā)商才能充分展示自己的信心并贏得更多客戶?！緦Σ摺坑媰r方式的多樣性，是市場進步的潮流。使買方有更多選擇?！　“刺祝▎卧┯嬎?，該商品房總價款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。　　出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：　　按建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米__________________元，總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。取得乙級以下房產(chǎn)測繪資格的單位，由省級測繪行政主管部門和省級房地產(chǎn)行政主管部門聯(lián)合向社會公告。申請甲級房產(chǎn)測繪資格的，由省級測繪行政主管部門報國務院測繪行政主管部門審批發(fā)證；申請乙級以下房產(chǎn)測繪資格的，由省級測繪行政主管部門審批發(fā)證。省級測繪行政主管部門在決定受理之日起5日內，轉省級房地產(chǎn)行政主管部門初審?！?000年12月28日建設部和國家測繪局聯(lián)合下發(fā)的《房產(chǎn)測繪管理辦法》進一步明確：“房產(chǎn)測繪單位應當依照《中華人民共和國測繪法》和本辦法的規(guī)定，取得省級以上人民政府測繪行政主管部門頒發(fā)的載明房產(chǎn)測繪業(yè)務的《測繪資格證書》。國務院進一步明確了商品房面積管理的部門職能分工，即“房產(chǎn)管理部門負責商品房面積管理工作，制定有關政策，查處商品房面積管理中的違法行為，對商品房面積測量機構的資質提出初審意見。筆者曾經(jīng)代理過一個案件，房產(chǎn)管理部門和質量技術監(jiān)督部門對同一房產(chǎn)的面積測量結論相差懸殊，而兩部門都具備“測繪資質”，導致法院難以認定。加之由于歷史原因，商品房面積的管理工作存在部門職能交叉的問題。一段時間以來，建設部1995年頒布的《商品房銷售面積及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》是計算商品房建筑面積和公用面積的主要法律依據(jù)。造成這種的結果的原因是多方面的?！踞屃x】本條是對標的房產(chǎn)的座落、用途、結構、建筑面積等概況的約定。　　該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】?！　≠I受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：