【正文】 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的規(guī)范逐漸退化?！　〉诙?，關(guān)于主體問題，實(shí)踐表明，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的法律保護(hù)與住房商品化成正比例關(guān)系，與住房福利化成反比例關(guān)系。）而且現(xiàn)代消費(fèi)者保護(hù)的權(quán)利客體已不局限于人們通常理解的就一般產(chǎn)品發(fā)生的小額錢債，例如，美國60年代以來消費(fèi)者運(yùn)動所涉及的問題已深入到諸如汽車安全等較高級的領(lǐng)域；其次，筆者認(rèn)為在國際法規(guī)范中排斥不動產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的根本原因在于，不動產(chǎn)買賣特別是涉及土地所有權(quán)的買賣由于涉及國家領(lǐng)土主權(quán)，因而在許多國家的法律中受到嚴(yán)格的限制，不可能給予外國人以本國人同等的房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)利，更不可能要求對此種權(quán)利的國際法保護(hù)。（注：陳華彬：《物權(quán)法原理》，國家行政學(xué)院出版社1998年4月版，第63頁。　　上述問題在理論界雖然未見正式作為立法障礙提出過，但客觀上可能成為將房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益長期排斥在消費(fèi)者保護(hù)法的保護(hù)傘之外的理論依據(jù)，我認(rèn)為這些障礙都是可以而且需要適時(shí)予以消除的。因此房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的內(nèi)容在形式上與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的傳統(tǒng)內(nèi)容顯得不夠匹配或兼容。　　第三，在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律關(guān)系的內(nèi)容問題上，消費(fèi)者與經(jīng)營者權(quán)利義務(wù)關(guān)系在大陸法中最早起源于合同法，基本屬于債法的內(nèi)容范疇；在英美法中則起源于侵權(quán)行為法而非一般的財(cái)產(chǎn)法。按照這種主體劃分標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)購房（包括公房和商品房）的房地產(chǎn)消費(fèi)者因?yàn)椴皇侵苯优c經(jīng)營者發(fā)生交易關(guān)系而不具備消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的主體資格，亦不能受到消費(fèi)者保護(hù)法的保護(hù)。（注：謝次昌主編：《消費(fèi)者保護(hù)法通論》，中國法制出版社1994年4月版，第1頁。　　第二，在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律關(guān)系的主體問題上，當(dāng)今消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)理論的主流觀念強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者僅指公民個(gè)人，而不包括法人。大多數(shù)國家現(xiàn)行的消費(fèi)者保護(hù)法也與上述國際法規(guī)范相一致，不將房地產(chǎn)作為產(chǎn)品或消費(fèi)品對待，不將其納入消費(fèi)者保護(hù)法的調(diào)整范圍，明確將不動產(chǎn)納入消費(fèi)者保護(hù)法的只有極少數(shù)國家（如西班牙）。這種情況的理論障礙主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：　　第一，在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律關(guān)系的權(quán)利客體問題上，當(dāng)今的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法主要局限于對消費(fèi)者動產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)，而很少包括不動產(chǎn)權(quán)益保護(hù)。房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)不力的問題不解決，房地產(chǎn)市場就難以擺脫賣樓難的困境，房地產(chǎn)業(yè)也就不能健康發(fā)展。二是部分商品房質(zhì)量低劣、售后服務(wù)差、物業(yè)管理水平低等侵害消費(fèi)者權(quán)益的問題，也是造成賣樓難的重要原因。）房地產(chǎn)經(jīng)營者投機(jī)利益的增加導(dǎo)致房價(jià)居高不下，1990年全國商品房平均銷售價(jià)格為703元/平方米，1996年已上升到1868元，（注：資料來源：汝信《1998年中國社會形勢分析與預(yù)測》，第300頁。據(jù)報(bào)導(dǎo)，我國土地出讓金加上市政配套費(fèi)只占房價(jià)不足10％的比例，相比之下，房地產(chǎn)投機(jī)的行情卻持續(xù)飚升，目前北京二環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)已達(dá)到每建筑平方米2500元之多，這個(gè)數(shù)字完全是那些炒地皮、倒項(xiàng)目的投機(jī)商的暴利，而與拆遷、通平及國有土地出讓金等合理的開發(fā)成本沒有任何關(guān)系；北京三環(huán)以內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目中，所謂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)即占總開發(fā)成本的30％以上。 ）大量商品房空置和許多居民住宅得不到改善的問題同時(shí)并存?！　?jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，截止到1996年底，我國商品房屋累計(jì)空置面積6203萬平方米，比上年增加1172萬平方米， 其中住宅空置面積4662萬平方米，占75. 16 ％， 安居工程空置面積即達(dá)259萬平方米，％。我國房地產(chǎn)業(yè)目前的困境是一級市場與二、三級市場脫節(jié)，即生產(chǎn)領(lǐng)域與流通和消費(fèi)領(lǐng)域的脫節(jié)，表現(xiàn)在一方面是商品房大量建造，另一方面是商品房銷售不暢大量積壓。 ）當(dāng)然調(diào)解解決主要根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則，但在缺少明確法律依據(jù)的情況下，調(diào)解的難度肯定相當(dāng)大，而且難以保證公平合理。）有的卻是還款并按照購房款的15％賠償損失。 ）有的卻是予以修復(fù)；（注：前揭書第114頁。（注：中國消費(fèi)者協(xié)會編：《保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益案例選編》，中國工商出版社1998年3月版， 第35頁。　　近年來向消費(fèi)者協(xié)會投訴侵害消費(fèi)者房地產(chǎn)權(quán)益的案件逐漸增多，雖然消協(xié)努力予以解決（主要是通過消協(xié)調(diào)解或消協(xié)支持消費(fèi)者訴訟），但由于缺少明確的規(guī)范和依據(jù)而使這種努力的效果受到局限。據(jù)1998 年10 月10日《北京晚報(bào)》報(bào)導(dǎo)，一研究院為其職工購買了價(jià)值4000多萬元的商品住宅，卻發(fā)現(xiàn)由于建房用地是集體土地而辦不下產(chǎn)權(quán)證，只得由單位起訴賣方，而職工并不能以消費(fèi)者名義請求保護(hù)，一審法院對這種顯然屬于有無法修復(fù)的嚴(yán)重缺陷、依消費(fèi)者保護(hù)法的規(guī)定應(yīng)予以退賠的商品，作出了改商品房所有權(quán)銷售為使用權(quán)降價(jià)銷售的判決，顯然判決依據(jù)并非消費(fèi)者保護(hù)法而是一般的合同法規(guī)范，職工消費(fèi)者對此種結(jié)果很不滿意。　　然而，我國房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益案件的審理往往并不適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法。我國房地產(chǎn)消費(fèi)市場存在的突出問題是房地產(chǎn)投機(jī)嚴(yán)重，造成房地產(chǎn)價(jià)格不合理，極大地?fù)p害了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)利益；此外，房屋質(zhì)量低劣、售后維修得不到保證、不對消費(fèi)者公開房屋價(jià)格構(gòu)成或以虛假廣告的房屋價(jià)格蒙騙消費(fèi)者、強(qiáng)迫消費(fèi)者交付各種不合理的費(fèi)用等行為，均應(yīng)承擔(dān)損害消費(fèi)者利益的法律責(zé)任。這7項(xiàng)權(quán)利包括：獲得真實(shí)信息的權(quán)利、自由選擇的權(quán)利、人身健康和安全不受損害的權(quán)利、經(jīng)濟(jì)利益不受損害的權(quán)利、獲得補(bǔ)救和賠償?shù)臋?quán)利、進(jìn)行社會監(jiān)督的權(quán)利和受消費(fèi)教育的權(quán)利。　　。雖然國家通過法律和行政手段努力對房地產(chǎn)經(jīng)營者加以約束，但上述問題的解決遠(yuǎn)不盡如人意。我國的土地使用權(quán)出讓制度因現(xiàn)行體制的缺陷造成批地過多過濫，以協(xié)議批地方式為主（占90％以上），使一些經(jīng)營者通過“炒地皮”、“倒項(xiàng)目”大發(fā)橫財(cái)，房地產(chǎn)消費(fèi)者卻不得不為此付出沉重的代價(jià)。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，在房地產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)榻?jīng)營者和政府財(cái)政帶來巨大利益的吸引下，我國前些年一些地區(qū)大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，在利益的傾向上是注重對房地產(chǎn)商業(yè)利益的保護(hù)，而對房地產(chǎn)消費(fèi)者利益的保護(hù)相對不足。房地產(chǎn)立法大量的是關(guān)于大力發(fā)展房地產(chǎn)一級市場即生產(chǎn)經(jīng)營市場的規(guī)范，而房地產(chǎn)消費(fèi)市場的規(guī)范比較欠缺，對房地產(chǎn)消費(fèi)者利益保護(hù)的規(guī)范更為薄弱；在已有的房地產(chǎn)立法中，與普通居民生存利益最相關(guān)的住宅制度主要依靠政策規(guī)范調(diào)整，而法律保護(hù)相對不足?！　∥覈康禺a(chǎn)市場發(fā)育的不完善更使法律保護(hù)有必要向消費(fèi)者傾斜。普通居民作為房地產(chǎn)消費(fèi)者難與這些強(qiáng)有力的經(jīng)營者相抗衡，這