簽訂房屋租賃合同應(yīng)注意的幾個(gè)法律問(wèn)題-文庫(kù)吧資料
2025-06-02 22:24本頁(yè)面
【正文】 理的金額為準(zhǔn)，而且在投標(biāo)人退還圖紙等設(shè)計(jì)文件后，應(yīng)當(dāng)將押金退還給投標(biāo)人。比較大的招標(biāo)項(xiàng)目，標(biāo)書(shū)甚至?xí)u(mài)到幾千元甚至上萬(wàn)元一套，給投標(biāo)人造成了一定的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。本文試圖以投標(biāo)人的角度，通過(guò)解讀《條例》的相關(guān)規(guī)定，從投標(biāo)文件準(zhǔn)備階段、投標(biāo)階段以及開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)等階段對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行闡述和分析?！稐l例》的出臺(tái)，填補(bǔ)了我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法律體系在行政法規(guī)層面的空白，是我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)立法進(jìn)程中的重要里程碑，必將對(duì)我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。月年個(gè)法律問(wèn)題《招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）日前已公布，將于投標(biāo)人在《招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的四、租賃合同解除后，房屋使用費(fèi)如何計(jì)算在房屋租賃合同糾紛案件中，合同解除后，承租人應(yīng)支付從合同解除之日至搬出房屋期間的房屋使用費(fèi)。筆者認(rèn)為，在出租合同被依法終止，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行的情況下，應(yīng)當(dāng)由原出租人繼受原承租人的權(quán)利義務(wù)。第三、出租合同終止，由誰(shuí)作為轉(zhuǎn)租合同的繼受者。條對(duì)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”都作了明確規(guī)定，上述情況雖然不屬于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的情況，但根據(jù)“舉重以明輕”的法律解釋方法，本案情形與“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”在法律政策基礎(chǔ)上有相同之處。條、《合同法》第現(xiàn)行法律對(duì)上述情形如何適用法律雖無(wú)明文規(guī)定，但《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第舉重明輕作為法律解釋的方法，也是一項(xiàng)法律邏輯上的基本論證。因此筆者認(rèn)為，在處理出租合同與轉(zhuǎn)租合同的問(wèn)題上，應(yīng)當(dāng)全面考慮合同訂立時(shí)各方當(dāng)事人的真實(shí)意思，依據(jù)民法誠(chéng)實(shí)信用原則，從穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，保障交易安全的角度出發(fā)，依法處理出租人與承租人之間的法律關(guān)系，同時(shí)又妥當(dāng)保護(hù)轉(zhuǎn)租關(guān)系中次承租人的利益。從衡平的角度講，一方面，次承租人已經(jīng)在約定的時(shí)空緯度內(nèi)占有、使用租賃物，并且完全按照轉(zhuǎn)租合同的約定履行了其應(yīng)盡的義務(wù)；另一方面，出租人對(duì)轉(zhuǎn)租是明確同意的；再者，由次承租人繼續(xù)承租，并不會(huì)損害出租人先前期許的利益，因此維持轉(zhuǎn)租合同對(duì)次承租人的效力，符合民法的公平原則。從這一意義上講，次承租人（第三方）根據(jù)轉(zhuǎn)租合同租賃房屋是出租人的意志在轉(zhuǎn)租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。轉(zhuǎn)租合同中的轉(zhuǎn)租人，同時(shí)也是出租合同中的承租人。從權(quán)利的來(lái)源看，不論是出租合同還是轉(zhuǎn)租合同，其終極權(quán)利都來(lái)源于出租人對(duì)租賃物所擁有的合法的使用權(quán)、收益權(quán)，出租人將房屋出租給承租人，就是出租人對(duì)其房屋使用權(quán)能的一種處分。第一、出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同的效力并不當(dāng)然終止。那么，在出租人與承租人之間的房屋租賃合同終止時(shí)，轉(zhuǎn)租合同的效力如何，是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，即在轉(zhuǎn)租合同是否當(dāng)然終止的問(wèn)題上存在兩種不同觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之終止，即出租合同的效力及于轉(zhuǎn)租合同；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同并不當(dāng)然終止。經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租是有效的，出租人與承租人的關(guān)系不因轉(zhuǎn)租而受影響，第三人（次承租人）與出租人雖沒(méi)有合同關(guān)系，但次承租人可以直接向出租人支付租金，以上兩點(diǎn)是大家所共識(shí)的，但是在租賃合同終止或被解除時(shí)，承租人與次承租人之間的租賃關(guān)系是否也隨之終止，在實(shí)踐中卻存在著不同的觀點(diǎn)，這也就是筆者下面需要與大家探討的問(wèn)題。按照此規(guī)定，經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租包括兩種情形：一是在租賃合同訂立時(shí)明確約定承租人有權(quán)出租租賃物；二是在租賃期間承租人征得出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租。條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。我國(guó)《合同法》第二、房屋租賃合同與轉(zhuǎn)租合同的關(guān)系轉(zhuǎn)租是指承租人不退出租賃關(guān)系，而將租賃物出租給第三人（次承租人）使用、收益，也即承租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人使用收益，承租人與第三人形成新的租賃關(guān)系，但承租人與出租人的租賃關(guān)系仍然存在的一種交易形式。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第五十三條及第六章法律責(zé)任的規(guī)定來(lái)看，并未規(guī)定未經(jīng)登記備案租賃合同無(wú)效的條款，在建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》中雖然規(guī)定房屋租賃實(shí)行登記備案制度，但除第三十二條第一款第三項(xiàng)“未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無(wú)效……”的規(guī)定外，未有租賃合同未經(jīng)登記備案即無(wú)效的條款。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。一種觀點(diǎn)認(rèn)為是無(wú)效的，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為是有效的，筆者同意第二種觀點(diǎn)。一、房屋租賃合同未經(jīng)備案登記是否有效在房屋租賃糾紛中，租賃合同的效力往往是雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，也是正確處理案件的基礎(chǔ)和前提。但是在目前的房屋租賃合同糾紛中，存在著這樣或那樣的問(wèn)題，在處理時(shí)又因?yàn)闆](méi)有明確的法律、法規(guī)的規(guī)定，造成分歧。一般來(lái)說(shuō)，只要租賃合同是在雙方平等的基礎(chǔ)上簽訂的，且雙方意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行。在房屋租賃中，按照租賃房屋所有權(quán)性質(zhì)的不同，房屋租賃可以分為公房租賃和私房租賃。其中交出房屋供他人使用并收取一定租金的一方，稱之為房屋出租人；得到房屋使用權(quán)并為此支付一定房租的一方，稱之為房屋承租人。還要注意，如果是一方中途違約，導(dǎo)致合同被提前終止，承租方裝潢的財(cái)產(chǎn)及損失如何處理，也要在合同中約定。十六、違約責(zé)任雙方應(yīng)當(dāng)約定，一方違反本合同有關(guān)條款，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц抖嗌龠`約金，違約金也可以分項(xiàng)約定。（3）未經(jīng)出租方同意承租方將承租房產(chǎn)轉(zhuǎn)租他人。出租方提前終止本合同的情形有：（1）承租方逾期支付租金超過(guò)多少日。（2）出租方違反其保證，或違反本合同的其他規(guī)定，在承租方通知的補(bǔ)救期內(nèi)又沒(méi)能及時(shí)補(bǔ)救，致使承租方不能正常居住或?qū)ν鉅I(yíng)業(yè)或使承租方的合同權(quán)益受到實(shí)質(zhì)的損害。十五、合同提前終止若甲乙雙方協(xié)商一致，可提前終止或解除本合同。反之，如果承租方有損壞財(cái)產(chǎn)的，
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1