【正文】 的轉(zhuǎn)按揭的具體特點(diǎn)是：　　（1）構(gòu)成轉(zhuǎn)按揭的基礎(chǔ)的房屋轉(zhuǎn)讓合同，其標(biāo)的表面上是一手購房人（按揭人、轉(zhuǎn)讓人）所購房屋，實(shí)際上是一手購房人在房屋預(yù)售合同中的權(quán)利義務(wù)?！　∫赞D(zhuǎn)讓合同的權(quán)利義務(wù)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭在所購房屋取得產(chǎn)權(quán)證之前，預(yù)售合同雖經(jīng)登記，房款亦通過按揭足額支付，但購房人（按揭人）對所購房屋并無現(xiàn)實(shí)的不動產(chǎn)物權(quán)，而只有要求發(fā)展商履行預(yù)售合同的請求權(quán)。以所購房屋是否取得房產(chǎn)證為標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)按揭可分為以轉(zhuǎn)讓按揭合同權(quán)利義務(wù)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭和以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭；以是否變更按揭銀行為標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)按揭也可分為變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭和不變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭?！　〉谌?jié)　　按揭之涂銷按揭合同應(yīng)約定在按揭人支付完畢按揭款本息時(shí)，有關(guān)按揭登記應(yīng)依法涂銷。即使已經(jīng)生效的法院判決，其所確認(rèn)的債權(quán)也可能需要重新確認(rèn)，如判決送達(dá)后債務(wù)部分履行的，因執(zhí)行程序的延長使主債務(wù)的利息增加的，等等情況，都需要在執(zhí)行過程中對債權(quán)數(shù)額作相應(yīng)的加減。　　所以，實(shí)踐中應(yīng)考慮在法院執(zhí)行程序中確認(rèn)債權(quán)的可能性，并省卻債務(wù)人在催款通知上簽字這一環(huán)節(jié)，以方便公證文書申請強(qiáng)制執(zhí)行。問題是，在發(fā)生違約事由時(shí)，債務(wù)人（按揭人）愿意在催款通知上簽字的可能性微乎其微。實(shí)踐中的通常做法是，在借款合同和按揭合同簽訂后將其提交公證機(jī)關(guān)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行公證?！　?qiáng)制執(zhí)行公證強(qiáng)制執(zhí)行公證的意義，在于通過國家公證機(jī)關(guān)對債權(quán)進(jìn)行確認(rèn)，并賦予該債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行效力，在發(fā)生違約事由時(shí)，債權(quán)人無須經(jīng)過訴訟程序確認(rèn)債權(quán)，只須向法院執(zhí)行機(jī)關(guān)申請強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)即可?！　【拧⑵渌麠l款　　按揭人的主體變更在按揭合同的履行期內(nèi)，因按揭人死亡而發(fā)生繼承或遺贈行為的，繼承人或受遺贈人應(yīng)在一定期限內(nèi)到登記機(jī)關(guān)辦理按揭人變更登記手續(xù)。如果發(fā)展商須對按揭人的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，在發(fā)生違約事由時(shí)，按揭權(quán)人必置按揭權(quán)于不顧為自己實(shí)現(xiàn)債權(quán)的便利而向發(fā)展商主張債權(quán)，此結(jié)果不僅有舍本求末之虞，也不符合按揭制度之目的。若讓發(fā)展商承擔(dān)連帶清償責(zé)任，則按揭合同成可有可無之物，既無特色，也無意義。　　擔(dān)保人的補(bǔ)充責(zé)任有的按揭合同規(guī)定發(fā)展商對按揭人的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，本文以為不妥?！　√幏炙脙r(jià)款的分配順序與處分抵押物后的分配順序相似，在支付處分費(fèi)用、代扣應(yīng)繳稅費(fèi)后，處分所得主要用于償還按揭人對按揭權(quán)人的債務(wù)。在協(xié)議折價(jià)、變賣和拍賣三種處分方式中，協(xié)議折價(jià)一般不適用于按揭房屋的處分，因?yàn)榘唇覚?quán)人作為商業(yè)銀行只有在極特殊的情況下（如在按揭房屋設(shè)辦事機(jī)構(gòu)）才會接受以協(xié)議折價(jià)方式取得該按揭房屋。由于延期交樓和貨不對板是購房合同中最主要的兩種違約形式，且該違約形式不僅危害購房人的利益，也嚴(yán)重不利于按揭權(quán)人的利益，因此，將延期交樓和貨不對板作為按揭權(quán)人追究發(fā)展商違約責(zé)任的事由有利于強(qiáng)化對發(fā)展商的開發(fā)行為的約束。此事由在現(xiàn)存多種合同范本中較少規(guī)定。如按揭人未盡保管義務(wù)，從事?lián)p害房屋價(jià)值之行為，或未服從按揭權(quán)人對其處分權(quán)之限制，擅自將按揭房屋另設(shè)抵押或轉(zhuǎn)讓給他人，從而損害按揭權(quán)人之利益者。如按揭人死亡或被宣告死亡后無人代其供款，按揭人因失業(yè)而無支付能力等。合同一般約定按揭款系逐月支付，如果按揭人累計(jì)數(shù)月未按期供款，或拖欠之供款達(dá)到特定數(shù)目，即構(gòu)成按揭人違約?！　“?、違約責(zé)任　　違約事由當(dāng)事人須在按揭合同中約定特定條件，在該特定條件發(fā)生時(shí)，按揭權(quán)人有權(quán)處分按揭房屋和要求發(fā)展商承擔(dān)責(zé)任。　　辦理登記和向按揭權(quán)人交付權(quán)證的責(zé)任。有時(shí)按揭合同還規(guī)定在按揭人失去還款能力時(shí)，發(fā)展商有責(zé)任將已售出的房屋回購，然后由發(fā)展商繼續(xù)履行對按揭權(quán)人的還款義務(wù)。這樣，在發(fā)展商不按時(shí)、不按質(zhì)交付房屋時(shí)，既違反了對購房人（借款人、按揭人）的合同義務(wù)，也違反了對貸款人（按揭權(quán)人）的合同義務(wù)?！　“磿r(shí)和按房屋買賣合同規(guī)定的條件建造房屋和交付使用的責(zé)任。依按揭之慣例，按揭權(quán)人發(fā)放的按揭貸款并不直接付給借款人（按揭人），而是直接付給發(fā)展商，以便發(fā)展商用于按揭房屋的建設(shè)。發(fā)展商的有效配合既利于按揭權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)，也利于保護(hù)按揭權(quán)人的權(quán)益在按揭期內(nèi)不受侵犯。　　確認(rèn)和保護(hù)按揭權(quán)人利益的責(zé)任。此承諾之性質(zhì)為一般保證，責(zé)任的性質(zhì)為補(bǔ)充責(zé)任，即在按揭權(quán)人實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)以后，其債權(quán)仍不足以清償?shù)?，發(fā)展商有責(zé)任對按揭人的余下債務(wù)予以清償?！　?dān)保按揭人還款的責(zé)任。該補(bǔ)償行為在實(shí)踐中被稱作“回購”行為。若按揭人不能按時(shí)支付按揭款，除按揭權(quán)人可行使有關(guān)按揭權(quán)外，發(fā)展商也可以選擇代按揭人支付余下按揭款，從而代替按揭人取得其對按揭房屋的有關(guān)權(quán)益。在有重大事件影響按揭人的支付能力時(shí)，按揭人應(yīng)及時(shí)將事件告知按揭權(quán)人。按揭人在將按揭房屋轉(zhuǎn)讓或出租或另設(shè)抵押時(shí)，應(yīng)事先征得按揭權(quán)人書面同意。按揭人一般還須為所購房屋購買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。　　保管義務(wù)?！　×?、按揭人之義務(wù)　　接受按揭之義務(wù)?！　∑渌闄?quán)?！　z查權(quán)。當(dāng)按揭房屋受到來自按揭人或第三人的妨礙，或其行為足以減損按揭房屋的價(jià)值時(shí)，按揭權(quán)人有權(quán)要求加害人停止侵害、排除妨礙和賠償損失。按揭所購房屋一般以自用為目的，如確需出租他人使用，按揭人不僅應(yīng)征得按揭權(quán)人的書面同意，還應(yīng)告知承租人有關(guān)按揭的事實(shí)，以便按揭權(quán)人在處分按揭房屋時(shí)，有關(guān)租賃合同能及時(shí)解除，出租人也能及時(shí)遷出該按揭房屋。為保護(hù)按揭權(quán)人之權(quán)益，合同應(yīng)訂明按揭權(quán)人對按揭人的處分權(quán)的限制權(quán)。在此情況下，按揭權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)相對其他抵押權(quán)而存在，按揭權(quán)人以其按揭在各抵押權(quán)中的位置和順序行使優(yōu)先受償權(quán)。但如果購房合同的標(biāo)的是已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)的房屋，則在設(shè)置按揭時(shí)該房屋上可能已經(jīng)有抵押權(quán)存在。　　值得注意的是，房屋按揭同樣存在擔(dān)保物權(quán)的競合問題。按揭權(quán)人也可以代位將該請求權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)予以拍賣變現(xiàn)，以所得價(jià)款優(yōu)先受償，以償還按揭人所欠債務(wù)。在因房屋發(fā)生毀損而獲得賠償時(shí)，所獲賠償是按揭標(biāo)的的代位物，按揭權(quán)人對代位物同樣有優(yōu)先受償權(quán)?！　∥?、按揭權(quán)人之權(quán)利　　優(yōu)先受償權(quán)?！　∪?、按揭擔(dān)保的范圍　　按揭合同應(yīng)寫明按揭所擔(dān)保的債權(quán)的范圍，一般包括按揭款的本金、利息、罰息和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等?！　“唇覙?biāo)的之性質(zhì)，在房屋未取得產(chǎn)權(quán)證之前，是按揭人依購房合同所產(chǎn)生的權(quán)益，在房屋取得產(chǎn)權(quán)證之后，是按揭人對所購房屋的所有權(quán)和房屋共用土地的使用權(quán)?！　《唇抑畼?biāo)的　　按揭之標(biāo)的必須是按揭人依購房合同所購之房屋，合同應(yīng)載明該房屋所處之具體位置、樓層、房號、面積等?！　“l(fā)展商參加按揭合同并作為當(dāng)事方是按揭合同異于一般房地產(chǎn)抵押合同的又一特征，其幫助按揭合同履行的責(zé)任以及相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任在一般房地產(chǎn)抵押合同中并不多見。按揭人是唯一同時(shí)參加三種法律關(guān)系的當(dāng)事人，反映出三種法律關(guān)系的確立均以按揭人之利益為核心，并以按揭人完成購房行為為目的。按揭人、購房人和借款人三位一體，是按揭法律關(guān)系的最顯著的特征之一。獨(dú)立的按揭合同與相對獨(dú)立的按揭條款之間只要其內(nèi)容完整，在法律效力上并無分別。當(dāng)與按揭有關(guān)的規(guī)定和與借款有關(guān)的規(guī)定出現(xiàn)在同一合同文本時(shí)，該合同文本被稱為按揭借款合同，或叫購房抵押借款合同?！　〉诙?jié)在一般房地產(chǎn)抵押中，抵押人以自己擁有的房地產(chǎn)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，抵押人在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后喪失的是相應(yīng)的不動產(chǎn)物權(quán)?！　∷?，發(fā)展商參加按揭關(guān)系的意義不僅在于向按揭銀行提供按揭人歸還按揭款的保證擔(dān)保，還在于為按揭銀行將來代位行使按揭人在購房合同的請求權(quán)給予承諾和確認(rèn)。對發(fā)展商來說，按揭權(quán)人有代位行使按揭人在購房合同的有關(guān)權(quán)利的權(quán)利。在按揭房屋取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，按揭的標(biāo)的不是所購房屋，而是對所購房屋的請求權(quán)。對按揭貸款合同進(jìn)行預(yù)售登記，可以保全商業(yè)銀行對購房人請求權(quán)的請求權(quán)，以防止購房人的請求權(quán)未經(jīng)按揭權(quán)人的同意而另行處分，并排斥他人