酒店式公寓的開發(fā)前景-文庫吧資料
2025-05-22 08:07本頁面
【正文】 天地瑞士迅達、海爾、德昕君悅靜安三菱、日立酒店式公寓的開發(fā)風險n 風險之一：酒店式公寓物業(yè)的細分越來越明顯。室內(nèi)外裝飾、建材等方面注重選擇國際上專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)具有權(quán)威的品牌。這意味著更加有特色的室內(nèi)裝飾和更多的生活空間?？茖W、合理地設計和分配戶型，盡量減少戶間干擾。 強調(diào)酒店式公寓外觀設計具有與消費者觀念相匹配的、鮮明的“主題”。 最后，物業(yè)管理上要選擇管理經(jīng)驗成熟、管理水平高、客源資源豐富、營銷能力強的專業(yè)酒店管理機構(gòu)擔綱，這是酒店式公寓銷售業(yè)績的保障之一，也使開發(fā)的物業(yè)在租賃市場有良好表現(xiàn)，為今后繼續(xù)開發(fā)打下基礎(chǔ)。同時，也不利于日后的出租率、租金，在車位、配套設施的使用上也會造成不便。 其次，酒店式公寓的規(guī)模也要控制好。酒店式公寓不是適合上海所有地區(qū)，成功的酒店式公寓主要分布在三個區(qū)域：其一是鬧市中心，如CBD核心區(qū)、市中心，其二是外國人聚居區(qū)，其三是以工作為導向、從業(yè)人員多數(shù)為白領(lǐng)年輕人的地區(qū)。成功開發(fā)酒店式公寓的四要素 在開發(fā)酒店式公寓的過程中，選址、規(guī)模、產(chǎn)品定位、物業(yè)管理等四大要素決定了項目開發(fā)的成功與否。在政府的支持下（包括藍印戶口政策、購房退稅政策等），上海的房地產(chǎn)業(yè)的投資環(huán)境得到了很大改善，而且隨著市中心地塊的日漸稀少，房地產(chǎn)的投資價值更是彌足珍貴。與銀行儲蓄相比，酒店式公寓的投資性能更強，這也是酒店式公寓熱銷最大的賣點。而酒店式公寓擁有酒店的管理與服務，又具有比星級酒店更合理的價格，是對未來全球化發(fā)展需求的一種呼應，將會成為市場中的一個亮點。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，除300余萬外省市人口外，港、澳、臺和外籍常住人口約810萬人，%，而流動性人口現(xiàn)已達30萬人，接近上?？?cè)丝诘?%。以上區(qū)域?qū)⑹巧虾＞频晔焦⒌闹饕┙o區(qū)域。目前，市場上多數(shù)的單身公寓均屬產(chǎn)權(quán)分散型，而且中低檔酒店式公寓位居市場主流，但隨著國際客源的不斷涌入，高檔酒店式服務公寓將有很大發(fā)展?jié)摿?，其供應量會有所上升。由于酒店式公寓在上海持續(xù)熱銷，不少房地產(chǎn)開發(fā)商會順勢跟進，再結(jié)合央行對房地產(chǎn)市場中高檔物業(yè)的宏觀調(diào)控政策，可以預見，在未來的一段時期內(nèi)，上海的酒店式服務公寓每年的新增量將趨于穩(wěn)定，整體供應量緩慢上升，3~5年后逐步達到市場需求和供給相對平衡。從酒店式公寓的供給來看，其供應總量從1993年起不斷增加，1998 年的供應量達到頂峰，直接造成1999 年供應量相對劇減，雖然2000 年有所回升，但是2001 、2002 年的供應量處于遞減狀態(tài)，而2003年又突然放量，上半年市場供應量將達到40萬平方米（包括整盤小戶型），約7500多套。由此可見，酒店式公寓及市中心小戶型房屋的需求量，在一定時間內(nèi)仍將呈上升趨勢，尚有一定市場潛力。因此，上海房地產(chǎn)市場目前對單身公寓的需求量約在4萬到6萬戶左右，更為樂觀的預測甚至可達10萬戶。圖二 外地購買對象圖三 境外購買對象 需求預測：根據(jù)有關(guān)資料，上海每年的租房者在150萬左右，其中月薪2500元以上的白領(lǐng)占到20％，大約30萬人。分析本市購買對象（圖一）、外地購買對象（圖二）、境外購買對象（圖三）購買的物業(yè)價格比例，可以發(fā)現(xiàn)外地和境外購買對象購買7000元以上的物業(yè)占了較大的比重，他們中有相當比例的選擇投資酒店式公寓。圖一 本市購買對象 其二， 當然，居住或使用酒店式公寓的人群未必是房產(chǎn)物業(yè)的購買者，酒店式公寓產(chǎn)權(quán)擁有者一般不同于普通住宅的所有者，他們更多的是以投資為目的，所以投資客戶是該市場需求主體?！ ? 部分比較特殊的客源?！ ? 上海本地的處于金領(lǐng)和白領(lǐng)之間的高收入年輕階層?！ ? “海歸創(chuàng)業(yè)派”人士。外資公司的人員大多來自于歐、美國家，為這些公司的行政管理人員（如：CEO、總經(jīng)理、部門經(jīng)理等），享受著公司給予的豐厚的住房補貼，他們大多數(shù)選擇比較高檔的酒店式公寓，是酒店式公寓最強勢的消費群體。2003年靜安區(qū)新推出的世紀時空、靜安新格、陽光名都、駿豪國際、君悅靜安等產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓銷售都異常火爆。 車位嚴重缺乏168。 居住人群復雜168。 儲存空間嚴重不足168。 通風采光嚴重缺乏168。 電梯數(shù)量不足168。 其三，重新設計建設。 表二名稱區(qū)域名稱區(qū)域上海商城靜安南京西路美麗華公寓長寧古北協(xié)和酒店公寓靜安南京西路鹿特丹花園長寧古北嘉里中心靜安南京西路金橋公寓長寧東諸安濱路靜安廣場靜安華山路鴻發(fā)苑長寧新華路香格里拉公寓靜安銅仁路環(huán)球廣場浦東桃林路新黃浦酒店公
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