【正文】 其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和由此帶來的人居、人文環(huán)境的升遷需求。（2）人口特性北京南部區(qū)域外地流動人口多，人員素質(zhì)偏低。項目區(qū)域環(huán)境分析（1）商業(yè)形態(tài)北京南部歷來是小商小販、藝人、工匠聚集的區(qū)域。項目開發(fā)的目標(biāo)項目開發(fā)的目標(biāo)包括兩個方面。項目交通分析項目周邊的交通組織以南三環(huán)、中軸路為主，通達(dá)全北京；進(jìn)而以北京南站、木樨園汽車站、趙公口汽車站等樞紐輻射外埠，有一定的交通基礎(chǔ)。五層為精品展廊，六層為倉儲，七層為大型會展中心，八層為餐飲娛樂城。商業(yè)規(guī)劃項目建筑采用垂直功能分區(qū)，地下二層為地下停車場及設(shè)備用房。其中一期建筑面積近30萬平米，地上8層，地下二層，主體尺度約118米264米，主樓女兒墻高度39米，其余層高均為5米。規(guī)劃設(shè)計項目由國內(nèi)知名的同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計研究院擔(dān)綱設(shè)計。三、世貿(mào)的區(qū)位分析（一）百榮世貿(mào)項目簡介項目位置恒逸商業(yè)項目地處北京崇文區(qū)木樨園地區(qū)，位于木樨園橋的西北角，南臨南三環(huán)、東靠拓寬中的永南路、西接西羅園東四號路、北側(cè)有安樂林路和西羅園北街銜接。北京南部批發(fā)市場升級發(fā)展的趨勢伴隨著南城商業(yè)的快速發(fā)展，伴隨著商業(yè)快速集聚，商務(wù)活動將日趨頻繁，形成了很強(qiáng)的物質(zhì)流、資金流、信息流和人流，必將對周邊商務(wù)辦公、酒店、居住的產(chǎn)生旺盛的需求，當(dāng)南部商業(yè)積聚成為三北地區(qū)的最大的商品集散中心時，為發(fā)展生產(chǎn)中心形成了很好的產(chǎn)業(yè)配套，一定會對周邊區(qū)域產(chǎn)生同類、相關(guān)商品生產(chǎn)制造需求，如果能夠很好的拉動，必將在周邊區(qū)域圍繞南部商業(yè)形成生產(chǎn)中心。大紅門地區(qū)從業(yè)人員75％的工商戶來自浙江溫州地區(qū)的樂清市（縣），20％來自同一地區(qū)的永嘉縣，其余5％來自其它地區(qū)，剩下的多是來自湖北、安徽、河北各省的雇工。曾以出售低廉服裝的大紅門市場，如今已成為中外名牌服裝的集散地。北京南城的大紅門區(qū)域，共有20多個大型市場，一起組成了大型服裝批發(fā)交易中心。（3）北京市南城服裝類批發(fā)業(yè)北京市南部服裝類批發(fā)市場集中聚集在豐臺區(qū)大紅門地區(qū)。伴隨著競爭的日趨激烈，同時受外地、外資家居建材連鎖企業(yè)介入的帶動，北京市家居建材流通領(lǐng)域經(jīng)營方式必將由粗放型經(jīng)營為主導(dǎo)向集約型經(jīng)營為主導(dǎo)轉(zhuǎn)化，形成攤位制、連鎖超市、專賣店、配送中心等多業(yè)態(tài)共存的家居建材流通體系，北京市家居建材市場格局將由目前以北京市為核心輻射周邊區(qū)域的內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)向以輻射三北地區(qū)為主的外向型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化。北京市家居建材市場目前的經(jīng)營面積已達(dá)120多萬平方米，大小家居建材城近200家，每年新增接近30萬平方米的家居建材市場，2002年將達(dá)到40萬平方米。例如，十里河家居建材商業(yè)街、木樨園大紅門服裝批發(fā)市場聚集區(qū)域、玉泉營家居建材批發(fā)市場聚集區(qū)域、麗澤橋家居建材批發(fā)市場聚集區(qū)域、新發(fā)地蔬菜水果批發(fā)市場等，這些市場將會得到進(jìn)一步的提升，成行成市，未來有能力發(fā)展成為以北京市為中心，輻射三北地區(qū)的商品交易中心區(qū)域。新規(guī)劃的鐵路公路貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū)房山閆村—豐臺王大型物流基地，是北京市物流業(yè)的龍頭，是北京市商業(yè)物流的核心。（四）南部區(qū)域批發(fā)型商業(yè)分析北京市南城批發(fā)業(yè)概述（1） 北京南部區(qū)域交通便捷，是北京市重要的交通門戶北京南部有很多從北京發(fā)往全國各地的列車和連接全國各地的省級公路及高速公路都經(jīng)由南部區(qū)域。[結(jié)論]百榮世貿(mào)的規(guī)劃應(yīng)該符合批發(fā)市場的趨勢與規(guī)律。[結(jié)論]百榮世貿(mào)由于投資規(guī)模很大，設(shè)施成本高，在這樣的條件下，能否實(shí)現(xiàn)這里的商品物美價廉是成功的關(guān)鍵。（3） 批發(fā)業(yè)是商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的必然北京市小而精的零售商店、大而全的高檔商廈、便而捷的連鎖超市、廉而豐的倉儲中心和雜而活的批發(fā)市場等這5種業(yè)態(tài)形式，有著不同的組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式及消費(fèi)群體。但是，隨著批發(fā)商業(yè)社會化程度和市場流通速度的提高，批發(fā)市場將向?qū)I(yè)化和產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。但需要說明的是這里的批發(fā)產(chǎn)業(yè)不僅僅是目前的攤位式的批發(fā)市場，它將包括倉儲、配送、物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的總和。批發(fā)商業(yè)的經(jīng)營將從條塊分割的壟斷經(jīng)營向社會化經(jīng)營方向發(fā)展。有關(guān)研究認(rèn)為，根據(jù)國外經(jīng)驗，按照北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、速度、結(jié)構(gòu)，商業(yè)批發(fā)業(yè)將會有很大發(fā)展。怎樣通過政府對項目規(guī)劃的確認(rèn)，增加木樨園區(qū)域的交通流量的改造，為項目的成功創(chuàng)造更好的客觀條件。這些市場的經(jīng)營管理和設(shè)施水平不高，商業(yè)經(jīng)營引來了大量人流、物流、車流，加重了城市交通負(fù)荷，破壞了城市環(huán)境質(zhì)量。[結(jié)論]百榮世貿(mào)現(xiàn)在的位置正是原來的永定路糧庫，重新定位于市場交易中心，恰恰是充分利用原來商業(yè)文脈的區(qū)位優(yōu)勢和緊鄰三環(huán)的交通優(yōu)勢。北京商業(yè)批發(fā)設(shè)施中存在的問題（1） 原有商業(yè)批發(fā)設(shè)施的利用原有商業(yè)批發(fā)設(shè)施多分布于三環(huán)路至四環(huán)路附近，其區(qū)位、交通運(yùn)輸、用地及設(shè)施基礎(chǔ)條件都較好。生產(chǎn)資料交易市場8個占此類市場成交總額的90%農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場43個占此類市場成交總額70%家具、建材市場27個占此類市場成交總額80%日用工業(yè)品市場11個占此類市場成交總額60%[結(jié)論]從上述的分析可知，批發(fā)市場的規(guī)模越大，其市場的效果越好。區(qū) 位類型與狀況2環(huán)內(nèi)各類批發(fā)市場26個，以日用工業(yè)品、農(nóng)副產(chǎn)品市場為主，批零兼營，市場用地規(guī)模較小，平均每個市場占地1960平方米23環(huán)間各類批發(fā)市場70個，以日用工業(yè)品、農(nóng)副產(chǎn)品市場、服裝紡織品市場為主，平均每個市場占地1萬平方米，34環(huán)間各類批發(fā)市場94個，以大型農(nóng)副產(chǎn)品、家具、建材、汽車、生產(chǎn)資料市場為主，特別是家具市場基本分布于此，4環(huán)外各類市場90個，除農(nóng)副產(chǎn)品和日用工業(yè)品市場外，大量建材、汽車和生產(chǎn)資料市場也分布在這一地區(qū)，[結(jié)論]百榮世貿(mào)恰恰就在三環(huán)旁邊，主要的批發(fā)市場類型也應(yīng)該以日用工業(yè)品、服裝紡織品、家居、建材為主。目前市區(qū)現(xiàn)有批發(fā)市場280個（其中只做批發(fā)的55個，批零兼營的225個），總占地面積345公頃，建筑面積156萬平方米，2001年商品成交額約365億元，占社會消費(fèi)品零售總額的24%。現(xiàn)在基本消亡，其大部分冷庫和設(shè)施條件較好的普通倉庫仍做倉庫使用，一部分改成了批發(fā)市場，如馬連道、玉泉營、大鐘寺、大紅門等，也就是說北京傳統(tǒng)的批發(fā)企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)租賃企業(yè)。（三）、北京市批發(fā)市場的發(fā)展北京商業(yè)批發(fā)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 隨著各類批發(fā)市場在商業(yè)批發(fā)企業(yè)中所占份額的不斷增加，北京市的商業(yè)批發(fā)業(yè)的運(yùn)行模式發(fā)生了很大變化。因此，百榮世貿(mào)若不尋求制勝對策，最終競爭的結(jié)果將使自己市場對象被淘汰出局。 （3）對零售業(yè)的沖擊小于批發(fā)業(yè)對中國零售業(yè)從1992年商業(yè)改革開發(fā)以來，通過各種渠道進(jìn)入中國的外資零售企業(yè)已達(dá)200多家，競爭雖然激烈，但國內(nèi)的商業(yè)企業(yè)從效仿到超越，已積累相當(dāng)豐富的經(jīng)驗，因此，其零售業(yè)的應(yīng)對能力應(yīng)大于外資零售對其的沖擊能力。比如，對農(nóng)副產(chǎn)品、糖酒、食品、家電、日用百貨等商品的挑戰(zhàn)較大；而在建材、書刊、醫(yī)藥等某些行業(yè)的機(jī)遇則更多一些。而批發(fā)市場中按批發(fā)行業(yè)不同，影響也各有不同。）[結(jié)論]不研究國際上批發(fā)市場的發(fā)展趨勢，不研究國外的批發(fā)行業(yè)的規(guī)律，盲目的投資建設(shè)傳統(tǒng)的批發(fā)市場，風(fēng)險是非常大的。因為國外批發(fā)企業(yè)借助資金勢力，先進(jìn)的物流技術(shù)和管理技術(shù)，一旦介入中國批發(fā)業(yè)，對傳統(tǒng)批發(fā)市場必然帶來極大的沖擊。WTO對中國批發(fā)市場的沖擊（1）中國批發(fā)行業(yè)發(fā)展的“生死時差”入世后12年（最長不會超過5年）的時間內(nèi)，中國市場將全面對國外開放。[結(jié)論]百榮世貿(mào)在條件許可的條件下，可以同臺灣批發(fā)企業(yè)合資或合作，對于部分產(chǎn)品采用這種模式的批發(fā)經(jīng)營，來帶動整個市場交易中心的水平，也符合國際批發(fā)市場的發(fā)展趨勢。C＆ C模式相對路線銷售的批發(fā)模式，在于降低負(fù)擔(dān)給業(yè)務(wù)員的推銷與商品配送等成本。（2）C＆C模式的市場對象市場對象，一種為零售形態(tài)的超市、雜貨店、百貨店等團(tuán)體客戶，一種為大批量業(yè)務(wù)使用者，如工廠、學(xué)校、餐廳、酒吧、飯店等，都是潛在的客戶群；（4） C＆ C模式的經(jīng)營形態(tài)l 商品結(jié)構(gòu)：以一般消費(fèi)品為主，主要集中于高周轉(zhuǎn)特性的商品；l 銷售方法：以自助方式參考陳列架上樣品為選擇對象；l 結(jié)算：現(xiàn)金；l 配送：顧客自行負(fù)責(zé)；l 經(jīng)營形態(tài)：批發(fā)商建立的批發(fā)中心；l 顧客：為持有會員卡的零售業(yè)及業(yè)務(wù)使用的團(tuán)體客戶。（2）C＆C的批發(fā)商品的特點(diǎn)通常，臺灣飲料或食品行業(yè)，都采取經(jīng)銷商模式，劃分區(qū)域經(jīng)營轄區(qū)內(nèi)的零售客戶，采用路線推銷(一邊訂貨、一邊下貨)或引貨推銷(以預(yù)售方式，今天委訂，明天送貨)的方式，以掌握市場業(yè)績（目前國內(nèi)的寶潔公司采用這種模式）。臺灣批發(fā)商的運(yùn)作模式（1）C＆C的商品批發(fā)交易模式目前，臺灣的一些批發(fā)商以 C＆C(cash and Carry)——即付現(xiàn)與自取的方式，開創(chuàng)了臺灣批發(fā)市場運(yùn)作的新模式。[結(jié)論]了解國外的批發(fā)商進(jìn)入中國的模式，同時了解未來批發(fā)市場的運(yùn)作手段，采用適度超前的手段，是建設(shè)一個符合市場需求的項目。國外批發(fā)商靜靜地逐步進(jìn)入中國市場已引起有關(guān)部門的注意，同時也引起國內(nèi)批發(fā)經(jīng)營企業(yè)的重視。（3）在中國建立銷售代理網(wǎng)代理商促銷的國外品牌產(chǎn)品包括汽車、電腦、機(jī)械、設(shè)備、服裝、食品和日用品等等，這種批發(fā)業(yè)務(wù)是由不同層次的代理進(jìn)行的。目前麥德龍公司6070％的客戶是集體采購者。其每個市場面積達(dá)16,000平方米，自稱擁有 1012萬顧客。國外批發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國的模式中國雖然仍未對外開放批發(fā)市場，但國際上一些大型跨國批發(fā)企業(yè)利用中國批發(fā)商的困難，通過不同的手段涉入中國的批發(fā)業(yè)。大力發(fā)展物流，做配送服務(wù)，通過與物流、網(wǎng)絡(luò)的有效整合來完成傳統(tǒng)批發(fā)市場的轉(zhuǎn)型，使批發(fā)企業(yè)向規(guī)?；?、連鎖化發(fā)展。國外的流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢是從以生產(chǎn)者為主導(dǎo)發(fā)展到以批發(fā)商為主導(dǎo)，最終發(fā)展到以零售商為主導(dǎo)。（6） 中國批發(fā)市場的前景據(jù)有權(quán)威專家預(yù)測：9年后的中國批發(fā)業(yè)將變得生機(jī)勃勃，實(shí)力非凡。 （5） 實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場制度創(chuàng)新，向投資多元化轉(zhuǎn)變積極引導(dǎo)批發(fā)市場運(yùn)行和管理體制向現(xiàn)代企業(yè)制度方向發(fā)展，通過對現(xiàn)有批發(fā)市場的改組、改制，努力實(shí)現(xiàn)跨所有制、跨行業(yè)、跨地區(qū)的聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場的戰(zhàn)略性重組，通過股份制形式來經(jīng)營管理批發(fā)市場。（4） 實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場形象創(chuàng)新，向成為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的集散地轉(zhuǎn)變批發(fā)市場總是與假冒偽劣商品聯(lián)系到一起。（3） 實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場交易方式的創(chuàng)新，向集約型轉(zhuǎn)變批發(fā)市場不是簡單的商品中轉(zhuǎn)站，從世界批發(fā)市場發(fā)展趨勢來看，批發(fā)市場必須具備“商品集散、財務(wù)結(jié)算、信息傳播和價格形成”四大功能。要大力培育有影響力的交易商，特別是一級批發(fā)商，大力培育市場中介組織與經(jīng)紀(jì)人隊伍。[結(jié)論]如何解決一個企業(yè)經(jīng)營的形態(tài)的市場與政府經(jīng)營的管理形態(tài)的職能轉(zhuǎn)變，對恒逸公司是一個考驗。在2010年至2020年期間，由于中國還是一個發(fā)展中國家，城市化水平低，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，加上傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣，還將存在與發(fā)展，充滿著活力，但數(shù)量不應(yīng)增加，而應(yīng)減少，一些名牌批發(fā)市場將存在更長的時間，特別是農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場存在的時間會更長。[結(jié)論]百榮世貿(mào)的投資開發(fā)應(yīng)該在總結(jié)中國批發(fā)市場成功經(jīng)營的基礎(chǔ)上，有所創(chuàng)新。如深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場、紹興輕紡城等通過股份制改造，一方面解決了企業(yè)辦市場面臨的資金困難，另一方面也促進(jìn)了經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)變。大多數(shù)市場在這方面進(jìn)行了有效探索，如一些市場通過舉辦展覽會、展銷會、交易會、博覽會等，使市場得以快速發(fā)展與升華；一些市場通過在外地辦分市場，擴(kuò)大了規(guī)模；一些市場在現(xiàn)貨倉單交易方面上進(jìn)行了大膽探索，如中國商品交易市場、華通有色金屬中心批發(fā)市場、昆明商品中心批發(fā)市場等，取得了較好的效果；有的已開始在電子商務(wù)方面進(jìn)行積極探索，一些市場在拍賣、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)交易方面進(jìn)行了嘗試，為市場發(fā)展注入了活力，一些市場積極引進(jìn)現(xiàn)代營銷方式，把連鎖經(jīng)營、代理、配送等新型流通形式引入批發(fā)市場。辦市場并不是簡單的物業(yè)管理，而是要不斷創(chuàng)新服務(wù)手段和方式，一切以客戶的利益為前提，為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，增強(qiáng)市場的凝聚力。河北保定依托傳統(tǒng)優(yōu)勢，發(fā)展特色市場，一舉成功，如安國東方藥城、留史皮毛、望都辣椒、滿城草萄市場等等。壽光蔬菜批發(fā)市場、紹興輕紡城依托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品和種植業(yè)優(yōu)勢，走市場連基地，基地促市場的發(fā)展路子，有意識的培育自己的產(chǎn)業(yè)基地，為市場發(fā)展打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。各地批發(fā)市場發(fā)展實(shí)踐證明，凡是注重、加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，把市場發(fā)展納入城市建設(shè)中去的地方，批發(fā)市場就能夠健康有序發(fā)展。 [結(jié)論]在這樣大的的市場背景下，百榮世貿(mào)作為一個四十多萬平方米、定位在以批發(fā)業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)物業(yè)，必須成為一個全新的批發(fā)形態(tài)，必須在對現(xiàn)在批發(fā)市場的歷史、經(jīng)驗、發(fā)展趨勢、運(yùn)作手法和發(fā)展戰(zhàn)略研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)行創(chuàng)新。一方面，有的廠商直接經(jīng)營連鎖直銷店，通過這種方式，廠商的產(chǎn)品跳過中間經(jīng)銷商而直接到商店陳列、展示與銷售架，從而達(dá)到市場占有的目的；一些大的零售商直接與廠商協(xié)議與溝通，成立物流中心，取得較低的進(jìn)貨價格，把批發(fā)商甩到一邊；有的廠商介入零售業(yè)，或成立專業(yè)的營銷公司，或干脆與地區(qū)經(jīng)銷商合資成立銷售公司，介入批發(fā)經(jīng)營以強(qiáng)化營銷渠道的掌握力量。1（2） 中國批發(fā)市場與批發(fā)商面臨的局面近些年來，在生產(chǎn)商自銷和大型零售商批零兼營的雙重擠壓下，商品批發(fā)市場作為批發(fā)業(yè)務(wù)的主要承擔(dān)者，其交易額的增長速度趨緩，且呈現(xiàn)出相對萎縮的局面。二、批發(fā)市場發(fā)展的宏觀分析（一）中國批發(fā)市場的研究中國批發(fā)市場的態(tài)勢（1） 中國批發(fā)市場的作用中國商品批發(fā)市場伴隨著改革開放的春潮涌現(xiàn)，并逐漸興旺活躍，成為中國市場體系一個重要的組成部分，人們社會經(jīng)濟(jì)生活中一個不可或缺的商品流通渠道。通過前瞻性戰(zhàn)略思路的百榮世貿(mào)，圍繞著與其相配套的公共配套設(shè)施和商業(yè)設(shè)施，將會使得北京南部可獲得更為廣闊的發(fā)展空間，從而加快北京南城的城市化進(jìn)程，建設(shè)成為以多個文化為主題、產(chǎn)業(yè)鏈較為完善、產(chǎn)業(yè)要素構(gòu)成體系更加健全、環(huán)境得到較大改善、知名度較高的現(xiàn)代化“主題批發(fā)市場產(chǎn)業(yè)城區(qū)”。基于項目具體情況，百榮世貿(mào)周邊同類型的項目較多，極容易形成同構(gòu)的競爭。王志綱工作室在對項目進(jìn)行多角度、多方位、多產(chǎn)業(yè)調(diào)查的基礎(chǔ)上，