【正文】 織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領(lǐng)導層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。物業(yè)管理部門：負責與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。作好銷售計劃的編制及營銷策劃工作。同時指定專人會同各級政府的環(huán)保機構(gòu)落實本項目的環(huán)保措施，樹立環(huán)境保護意識，對環(huán)境評估的應予以足夠的重視。 其它準備利用招標形式優(yōu)選施工隊伍；辦理開工報告；辦理質(zhì)監(jiān)委托；組織設(shè)計交底；摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。編制或?qū)徍耸┕D預算。　　根據(jù)《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容以及核準招標事項暫行規(guī)定》（中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第9號令）的精神，增加招投標基本情況，確定具體的招標指標. ：審核施工圖紙。　　根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、國家發(fā)展計劃委員會《工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》和國家發(fā)展計劃委員會《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容以及核準招標事項暫行規(guī)定》中的有關(guān)規(guī)定，本項目依法必須采取招標。加強項目檔案管理，從項目籌劃到竣工驗收各個環(huán)節(jié)的資料按規(guī)定收集、整理、歸檔。　　項目建成后按國家有關(guān)規(guī)定和批復的建設(shè)內(nèi)容進行嚴格驗收。　　認真做好項目前期工作，加強投資決策管理，確保項目建設(shè)按時按質(zhì)地完成，并負責做好項目銷售與效益跟蹤等工作。第七章 工程項目管理　　公司通過建立相應的行政領(lǐng)導負責制、法人責任制、工程招投投標制、合同管理制和工程監(jiān)理制強化管理流程。施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機7896裝修、安裝階段電鉆100115沖擊機95電錘100105空壓機7585手工鉆100105打樁機95105無齒鋸105底板、結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90100多功能木工刨90100振搗器100105混凝土攪拌機100110電據(jù)100110云石機100110電焊機9095多角磨光機100115空壓機7585表61 各施工階段主要噪聲源狀況施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/42(1)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車90808575交通運輸車輛聲級表62 交通運輸車輛聲級施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；車輛來往造成的現(xiàn)場道路揚塵。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表62。 施工期環(huán)境影響分析施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。綜合上述,天津武清開發(fā)區(qū)用地呈現(xiàn)的是以農(nóng)業(yè)系統(tǒng)和自然生態(tài)系統(tǒng)為主的自然景觀。同時，水土流失還與當?shù)氐淖匀粭l件、和人為活動密切相關(guān)，包含了自然因素和人為因素等兩個方面。此外，除了植樹種草外，大部分路面均鋪水泥路面。同時在規(guī)劃實施過程應采用工程措施與生物措施相結(jié)合。尤其是堆土場穩(wěn)定性較差，遇暴雨沖刷，進行周圍水體，會造成淤積河道、池塘等。因此，對于占用農(nóng)業(yè)用地需要易地開發(fā)新增耕地指標予以補充，以減少農(nóng)業(yè)用地的損失對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的影響。農(nóng)用地數(shù)量上的改變，即相對面積的縮小，不利于農(nóng)田生態(tài)動態(tài)控制和平衡能力的保持。武清開發(fā)區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，使該區(qū)域的土地利用性質(zhì)發(fā)生了大的改變、區(qū)域周邊的環(huán)境質(zhì)量和農(nóng)田生態(tài)等各方面也發(fā)生變化，對農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)的景觀、生態(tài)及其它功能產(chǎn)生較大的影響。項目營運后，生活用燃氣、燃煤將產(chǎn)生大量的SO2，通過采取總量控制措施來控制SO2達標排放，SO2污染物自然植被和農(nóng)田作物生長影響也較小。同時植物種群也發(fā)生很大變化，原有的植被將完全消失，人工栽培的花草樹木將取而代之，其作用變?yōu)槊阑h(huán)境和改善小氣候。但由于武清開發(fā)區(qū)的綠化面積比實施規(guī)劃前大大減少，因此區(qū)域內(nèi)吸碳能力和放氧量總量會有較大的減少，其整體凈化能力要比建設(shè)前有所減弱。對生態(tài)服務功能的影響項目規(guī)劃前，農(nóng)用地占有較高的比例，植被主要是農(nóng)田作物為主，物種多樣性較少，生態(tài)系統(tǒng)的服務功能處于較低水平。規(guī)劃為武清開發(fā)區(qū)后，該區(qū)域發(fā)展方向?qū)⑥D(zhuǎn)為以城市居住環(huán)境為主。該區(qū)覆蓋的幾乎是人工植被和天然草被，該區(qū)無自然保護區(qū)、無國家保護的珍稀瀕危野生動、植物種類。 《大氣污染物綜合排放標準》G216297－1996； 《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》G23095－1996； 《土壤環(huán)境質(zhì)量標準》G215618－1995（三級）； 《建設(shè)項目環(huán)境風險評價技術(shù)導則》（HJ/T1692004）； 《建筑施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生標準》 JGJ146－2004； 《建設(shè)項目環(huán)境保護規(guī)定》?！　〖訌姽芾?，堅持“誰污染誰治理，誰開發(fā)誰保護”的原則，運用法律、經(jīng)濟以及行政等手段保證項目環(huán)境保護規(guī)劃設(shè)計實施?！　娀h(huán)境管理，運用社會主義市場經(jīng)濟體制下的法律、經(jīng)濟和行政手段保證，促進環(huán)境保護事業(yè)的發(fā)展?！　猿治廴痉乐魏蜕鷳B(tài)保護并重的原則。　　堅持“以人為本”，以改善環(huán)境質(zhì)量為目標的原則。以實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益以及環(huán)境效益的有效統(tǒng)一。商鋪價格制定依據(jù)：目前，項目所在區(qū)域商鋪租金水平為每天3元/平方米，按照90%的出租率以及8%的投資回報率對項目商鋪銷售價格進行測算后，擬定于商鋪為13200元/平方米（均）。（3）以高品質(zhì)住宅商業(yè)綜合體打造區(qū)域特色。（2）審核周邊板塊資源優(yōu)勢，制定合理的定價區(qū)間。 考慮政策、區(qū)域發(fā)展以及產(chǎn)品定位等相關(guān)因素，綜合確定本項目住宅的銷售價格5940元/平方米（均），商鋪類銷售價格為13200元/平方米（均），定價依據(jù)如下:住宅價格制定依據(jù)：（1）根據(jù)周邊相似項目制定板塊的定價區(qū)間。 項目威脅: 樓市調(diào)控導致未來市場的不確定性。 項目機會:武清開發(fā)區(qū)已入駐1000余家企業(yè)，常住人口逾10萬人。 項目優(yōu)勢:項目地點離北京、廊坊較近，處于武清開發(fā)區(qū)核心位置，有利于開發(fā)區(qū)內(nèi)從業(yè)人員出行；項目住宅產(chǎn)品多為小戶型，有利于投資；項目為住宅商業(yè)綜合體，較純住宅項目有更高的附加值。商鋪投資客戶投資企業(yè)及人士、各類商業(yè)經(jīng)營群體。需求以自住為主、投資為輔，滿足自身落戶及子女上學需求。流動及省外人口 流動人口、希望落戶天津的省外人口。此類為外圍補充購買人群，需求以過渡、投資為主，追求價值提升項目保值增值。分為：富裕農(nóng)民，以30～40歲周邊村官及富裕農(nóng)民為主，往來于城市鄉(xiāng)村之間，向往城市完善醫(yī)療、教育、商業(yè)配套生活；私營業(yè)主，以35～50歲自營私營生產(chǎn)型企業(yè)業(yè)主為主，往來于城市鄉(xiāng)村間，改善住房或投資，注重項目品質(zhì)及完善服務。此類人群在城市化擴張中或主動或被動加入城市的購買人群，房產(chǎn)需求的中心客戶群。需求以第一套房產(chǎn)自住為主，二、三套房產(chǎn)改善、投資為輔，分為：新婚一族，以27～35歲年輕人為主，剛步入社會，或由家庭資助部分款項，工作于武清城區(qū)企事業(yè)單位；單位中高層，以35～50歲政府官員及企事業(yè)單位高管人員為主，改善住房及部分投資，地緣情節(jié)較濃；民營業(yè)主，以35～50歲私營民營業(yè)主為主，或往來于各地，改善住房或投資，彰顯身份，突出地位。從項目客群市場調(diào)研以及項目自身條件分析得知，本項目目標客群構(gòu)成如下：武清城區(qū)居民武清城區(qū)原有居民，幾代人在城市中定居工作生活發(fā)展，占武清人口總數(shù)的20%。第五章 產(chǎn)品及經(jīng)營定位項目位于武清開發(fā)區(qū)內(nèi)，距離本項目較近區(qū)域聚集著較高素質(zhì)和經(jīng)濟能力的需求群體。武清開發(fā)區(qū)自建區(qū)以來優(yōu)質(zhì)住宅項目欠缺，致使眾多高科技企業(yè)中高層的居住及商業(yè)需求得不到滿足，區(qū)域內(nèi)積累了大量的住房及商業(yè)需求。機會，相對天津市區(qū)而言，處于武清開發(fā)區(qū)的本項目，仍有一定發(fā)展空間，并且隨著武清老城區(qū)住房需求的外溢以及開發(fā)區(qū)日益完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施，都將會支撐武清開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。政策方面是挑戰(zhàn)也是機會。價格走勢分析本項目開發(fā)及銷售階段兩到三年的周期內(nèi)，隨著高新區(qū)行政經(jīng)濟中心的西移，項目周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施將進一步完善，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)不論是住宅還是商業(yè)都會呈穩(wěn)步增長趨勢.產(chǎn)品需求分析住宅類：由于小戶型產(chǎn)品前期投入成本低、回報率高等特點，70—100平方米住宅產(chǎn)品將是本區(qū)域內(nèi)主導且暢銷型產(chǎn)品；商鋪類：本項目建成后將成為武清開發(fā)區(qū)首個住宅及商業(yè)配套項目，滿足區(qū)域市場對于住宅、商業(yè)用房的需求。在天津市房地產(chǎn)市場整體放緩的大背景下，武清區(qū)房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出較強的抗跌能力。武清區(qū)房地產(chǎn)市場近幾年表現(xiàn)強勢，供求總量均為天津市首位。在所有物業(yè)中住宅的增速波動最小，但2009年以來的趨勢顯示，住宅的增速緩慢下調(diào)，在政府調(diào)控未放松，市場走向不明朗的階段，波動中下行的方向可能將繼續(xù)。商業(yè)類型商品房銷售增速情況看，2009年至2011年四季度，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房市場銷售面積由于受到行業(yè)季度變化周期影響，增速波動較大。從天津市商品房銷售面積及增速可以看出，天津市商品房銷售市場的季節(jié)特征較為明顯，一、三季度商品房銷售處于低迷期，二、四季度銷售情況相對較好。單位：元/平方米圖43 2009年2011年四季度天津市各類新建房屋累計銷售均價趨勢單位：元/平方米圖44 2009年2011年四季度天津市各類新建房屋累計銷售均價增速趨勢，%。在調(diào)控政策不放松情況下，四季度價格增速仍呈現(xiàn)出繼續(xù)回落局面。單位：億元日期2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011年四季度本市投資額全國投資額本市投資增速%%%%%%%%全國投資增速%%%%%%%%本市占比%%%%%%%%表42 2010年2011年天津市各季度房地產(chǎn)投資完成情況與全國對比圖42 2009年2011年天津市各季度房地產(chǎn)投資增速2011年四季度，%；，%；辦公樓銷售均價達到12007元/平方米，%；，%。從天津市房地產(chǎn)投資占比情況來看，2010年三季度以來占比開始逐步提升，2011年二季度，%，實現(xiàn)近期占比值的最高峰。三季度，天津市房地產(chǎn)投資增速低于全國增幅水平，四季度，隨著全國房地產(chǎn)投資增速的下滑，天津市房地產(chǎn)投資增速與全國增幅水平基本持平。從各季度投資額來看，天津市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)不斷波動態(tài)勢，投資額在二、三季度達到年度峰值，在一、四季度投資額下滑。2011年四季度，略高于上一季度，%。而對于出售自有住房并在一年內(nèi)重新購房的納稅人將不再減免個人所得稅。稅費優(yōu)惠限制：對個人購買普通住房，且住房屬于家庭唯一住房者，可減半征收契稅。房貸收緊：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女)購買第三套及以上住房貸款；暫停發(fā)放不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明的非本地居民的購房貸款。2011年12月底住建部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前知會地方政府，對于限購政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對限購政策進行延續(xù)。2011年11月在上合組織成員國總理第十次會議溫家寶總理強調(diào)，中國下調(diào)房價是國家堅定的政策，調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也是房地產(chǎn)也健康有序發(fā)展。2010年9月29日財政部、國家稅務局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部等購房首付提至30%及以上，第三套房停貸；開發(fā)商若閑置土地、捂盤惜售將被禁止新拿地；調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。2010年4月19日 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部未取得預售許可的商品住房不得變相收取定金；取得預售許可的商品住房項目10內(nèi)必須公開全部價格并出售；實行購房實名制。時間出臺部門政策概要2010年4月15日 國務院辦公廳二套房首付不低于50%。值得注意的是，為加快去庫存化進程、緩解銷售和資金壓力，開發(fā)商普遍采取了積極營銷、以價保量的促銷措施，有利于剛性需求的加速釋放，對房地產(chǎn)市場形成一定支撐。在本輪調(diào)控中，房貸政策、限購政策的執(zhí)行是重點內(nèi)容之一，隨著地方政府相繼出臺細則，二套房貸收緊的政策在全國范圍內(nèi)推行。第四章 市場供求預測分析2011年是我國樓市又一個“調(diào)控年”，國家政府先后多次出臺較為嚴