【正文】 此基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位分析，確定項(xiàng)目的主題、市場(chǎng)、目標(biāo)、戰(zhàn)略等等；與此同時(shí)，開展創(chuàng)意策劃，設(shè)計(jì)游憩方式、游線結(jié)構(gòu)，形成子項(xiàng)目或分項(xiàng)目；結(jié)合核心吸引物與游憩方式，進(jìn)行要素的配置，遵循規(guī)劃的思想，進(jìn)行空間布局，規(guī)劃土地利用與控制，形成功能布局；在創(chuàng)意與布局相對(duì)明確之后，設(shè)計(jì)項(xiàng)目的收入模式，形成現(xiàn)金收入的基本構(gòu)架；此時(shí)，設(shè)計(jì)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析階段，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資估算，開展社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估。綠維創(chuàng)景發(fā)展的旅游項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)模型、游憩方式策劃、收入模式策劃、商業(yè)模式策劃、開發(fā)流程管理、經(jīng)營(yíng)流程管理、品牌整合營(yíng)銷傳播、旅游可行性研究規(guī)范等技術(shù)和模型，對(duì)投資商及銀行具有特別大的親和力，是目前國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的旅游項(xiàng)目招商融資包裝技術(shù)。問題在于如何打扮。無論是政府進(jìn)行招商引資，還是企業(yè)融資，對(duì)產(chǎn)品的包裝，具有特別重要的意義。我們?cè)趯?shí)戰(zhàn)中形成的“旅游項(xiàng)目開發(fā)流程”、“旅游景區(qū)管理流程”，以被證明具有較高的效率和實(shí)用操作性。7）遵循產(chǎn)業(yè)特性，再造管理流程，實(shí)現(xiàn)效率提升旅游景區(qū)管理，從國(guó)有事業(yè)單位逐步走向市場(chǎng)化、民營(yíng)化，需要有科學(xué)的流程與規(guī)范。旅游營(yíng)銷，有其特殊的規(guī)律。6）遵循“品牌整合營(yíng)銷傳播技術(shù)”，創(chuàng)新旅游營(yíng)銷經(jīng)過多年研究，我們總結(jié)出旅游目的地“以品牌為核心的整合營(yíng)銷傳播技術(shù)模式”，有效的運(yùn)用于旅游景區(qū)及旅游目的地的營(yíng)銷實(shí)踐之中。最受游客歡迎的游憩方式，是情境化、體驗(yàn)式、娛樂化的產(chǎn)品。只有結(jié)合市場(chǎng)需求，才能把本體價(jià)值顯露為商業(yè)價(jià)值。5）深度挖掘地脈文脈人脈，用情境化體驗(yàn)化娛樂化設(shè)計(jì)產(chǎn)品資源的價(jià)值，來源于地質(zhì)地貌、生態(tài)環(huán)境，來源于歷史文化、民俗文化，也來源于現(xiàn)實(shí)的人脈關(guān)系、往來結(jié)構(gòu)。沒有獨(dú)特奇異的創(chuàng)意，決不提交給客戶。說到底旅游者尋求的就是獨(dú)特奇異，以差異化為基礎(chǔ)的創(chuàng)意聯(lián)想，一旦達(dá)到獨(dú)特性之時(shí)，吸引核形成了，獨(dú)特性賣點(diǎn)就產(chǎn)生了，產(chǎn)品吸引力才得以形成。以人為本，設(shè)計(jì)出互動(dòng)體驗(yàn)、親和吸引、情境感悟、個(gè)性娛樂的旅游產(chǎn)品，形成旅游項(xiàng)目的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)追求并執(zhí)行的原則和目標(biāo)。人本主義方法論，是游憩方式設(shè)計(jì)的靈魂。產(chǎn)品吸引力半徑多大，則市場(chǎng)輻射半徑就有多大。旅游市場(chǎng)研究，要求以細(xì)分的實(shí)證的數(shù)據(jù)為依托，研究市場(chǎng)構(gòu)成的各個(gè)環(huán)節(jié)要素，開發(fā)了旅游市場(chǎng)專門技術(shù)，建立了規(guī)范的旅游市場(chǎng)預(yù)測(cè)技術(shù)——綠維創(chuàng)景游客市場(chǎng)預(yù)測(cè)模型。通過旅游的運(yùn)作和延展，提升城市空間功能規(guī)劃的傳統(tǒng)理念，打造城市品牌形象，形成城市特色風(fēng)貌，聚集城市人氣，開拓旅游小城鎮(zhèn)建設(shè)新模式，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決就業(yè)，貢獻(xiàn)稅收和GDP；同時(shí)，推進(jìn)三農(nóng)問題解決，實(shí)現(xiàn)離土不離鄉(xiāng)，無污染地取代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的部分功能；提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，消化農(nóng)村剩余勞動(dòng)力、減輕農(nóng)民進(jìn)城的壓力，解決農(nóng)村生活環(huán)境，提高農(nóng)民收入；最終形成城鄉(xiāng)兩極共生融合、平衡協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的八大理念1）在產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)中尋找解決方案旅游已經(jīng)由傳統(tǒng)狹義的觀賞游覽接待行業(yè)，演化為具有經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化和環(huán)境等多種功能的“大旅游”產(chǎn)業(yè)格局，覆蓋面寬，影響力大，綜合效益和關(guān)聯(lián)效益非常突出。內(nèi)容包括四部分：游憩方式設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、商業(yè)模式設(shè)計(jì)及開發(fā)流程設(shè)計(jì)。正式開業(yè)營(yíng)運(yùn)一年以上的旅游景區(qū)點(diǎn)，可以向當(dāng)?shù)芈糜沃鞴懿块T申請(qǐng)景區(qū)等級(jí)評(píng)定。建立營(yíng)銷隊(duì)伍是基礎(chǔ)，理清渠道、展開品牌推廣、開展活動(dòng)促銷等等，以達(dá)到一炮打響的目標(biāo)，是開業(yè)營(yíng)銷的重點(diǎn)。景區(qū)開業(yè)需全面配置大量的服務(wù)人員，包括導(dǎo)游（講解員），技術(shù)維護(hù)，環(huán)衛(wèi)人員，保安，營(yíng)銷人員等等，需建立完整的旅游標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)（廁所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務(wù)系統(tǒng)、游客接待服務(wù)系統(tǒng)等等，這許多屬于軟件建設(shè)，必需通過規(guī)則、流程、培訓(xùn)等管理工作，才能到位運(yùn)行。凡達(dá)不到景區(qū)（點(diǎn)）開業(yè)條件，未經(jīng)旅游部門審核的，不得正式開放營(yíng)業(yè)。景區(qū)管理部在竣工驗(yàn)收結(jié)束后，持竣工驗(yàn)收單（證書）等相關(guān)資料到旅游主管部門（旅游局）辦理旅游經(jīng)營(yíng)許可證。開業(yè)工作由景區(qū)管理部負(fù)責(zé)，它應(yīng)在工程竣工前，進(jìn)行生產(chǎn)（營(yíng)業(yè)）準(zhǔn)備工作?？⒐を?yàn)收通過后，項(xiàng)目正式投入使用。竣工驗(yàn)收一般由項(xiàng)目可研批復(fù)單位牽頭組成驗(yàn)收委員會(huì)（小組）進(jìn)行驗(yàn)收。項(xiàng)目工程結(jié)束后，項(xiàng)目法人要組織驗(yàn)收工作。旅游項(xiàng)目中主要有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、景觀建設(shè)、接待設(shè)施建設(shè)、游樂項(xiàng)目建設(shè)四個(gè)方面。在施工開始前，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位必須組建項(xiàng)目法人，委任項(xiàng)目經(jīng)理，落實(shí)建設(shè)資金，辦理征地拆遷工作，確定監(jiān)理單位和施工單位，辦妥開工前一切手續(xù)。對(duì)于項(xiàng)目的附屬工程，如景區(qū)的接待設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，應(yīng)拿出一部分項(xiàng)目進(jìn)行招商引資，引入相關(guān)的專業(yè)投資人，對(duì)索道、設(shè)施游樂、酒店等等子項(xiàng)目，進(jìn)行合作或獨(dú)立投資。根據(jù)投入前期資金與建設(shè)需要資金的缺口，應(yīng)該積極進(jìn)行銀行融資。一般而言，項(xiàng)目建設(shè)資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應(yīng)積極進(jìn)行融資和招商引資，用少量種子資金起動(dòng)項(xiàng)目，利用項(xiàng)目融入建設(shè)資金。這個(gè)企業(yè)并不需要投入太大的資本金，而可以圈定最有價(jià)值的資源，通過優(yōu)秀的策劃，引入其它投資人及銀行，而自己控制或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施有效開發(fā)，將自己的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，控制最大的長(zhǎng)期盈利。7)資金運(yùn)作與招商引資現(xiàn)代社會(huì)，獨(dú)立完成綜合性旅游項(xiàng)目，即不經(jīng)濟(jì)，也不現(xiàn)實(shí)。對(duì)于一些綜合性大型項(xiàng)目的可行性研究審批。項(xiàng)目建議書是立項(xiàng)的重要文件，在內(nèi)容和格式上有嚴(yán)格的要求。其中，發(fā)改委立項(xiàng)，可行性研究報(bào)告審批，規(guī)劃評(píng)審，市級(jí)、省級(jí)、國(guó)家級(jí)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目立項(xiàng)與申請(qǐng)，國(guó)債項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目等特殊扶持申請(qǐng)；規(guī)劃委批準(zhǔn)；土地規(guī)劃審批；建設(shè)土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實(shí)；施工圖的審查；建設(shè)準(zhǔn)備與報(bào)建批復(fù)等等，十分繁雜。施工圖是工程施工的依據(jù)，法律規(guī)定未經(jīng)審批的施工圖不得使用。施工圖設(shè)計(jì)方案要報(bào)送經(jīng)建委審批，建委一般委托省級(jí)以上建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行審核，并提出修改意見。新建項(xiàng)目要先進(jìn)行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件，到規(guī)劃主管部門辦理用地規(guī)劃許可證，方可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)。旅游規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的建筑工程規(guī)劃它包括投資計(jì)劃、社會(huì)效益、環(huán)境保護(hù)等許多內(nèi)容。5）規(guī)劃、設(shè)計(jì)兵馬未動(dòng)，糧草先行，規(guī)劃設(shè)計(jì)是建筑開工前的重要工作。必需聘請(qǐng)專業(yè)的旅游項(xiàng)目開發(fā)咨詢顧問公司，提供《旅游項(xiàng)目總體策劃報(bào)告》及《旅游項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作計(jì)劃》。項(xiàng)目設(shè)計(jì)不是旅游規(guī)劃。景區(qū)管理部：負(fù)責(zé)景區(qū)開業(yè)營(yíng)銷策劃，辦理開業(yè)手續(xù)，落實(shí)景區(qū)運(yùn)營(yíng)必備的人、財(cái)、物，提高景區(qū)的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)影響力。主要工作內(nèi)容：委托旅游投資顧問公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研；委托旅游產(chǎn)品策劃?rùn)C(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)品策劃；委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；編撰文件向政府相關(guān)部門報(bào)批、向社會(huì)招商等。因此，應(yīng)著眼于人力資源培養(yǎng)，設(shè)立前期工作部、工程管理部、景區(qū)管理部三個(gè)業(yè)務(wù)部門。開發(fā)管理，應(yīng)包括前期工作、建設(shè)管理、開業(yè)運(yùn)營(yíng)三方面。合同簽訂的同時(shí)，需劃定紅線，確定項(xiàng)目的開發(fā)用地和建設(shè)用地。旅游特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是投資商必需合法控制的核心，其中包括門票收益權(quán)、項(xiàng)目開發(fā)與招商權(quán)、核心土地購買權(quán)等幾個(gè)方面。旅游項(xiàng)目開發(fā)，一般都涉及到風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、重點(diǎn)文物保護(hù)單位、森林公園、地質(zhì)公園、甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。2）合同簽定目前統(tǒng)一的旅游法沒有出臺(tái)，旅游資源的管理權(quán)由各部委及地方政府控制，導(dǎo)致旅游項(xiàng)目開發(fā)面臨很大政策風(fēng)險(xiǎn)。旅游開發(fā)的三階段五期：時(shí)　　間工　作　內(nèi)　容開工準(zhǔn)備階段投資決策與合同簽定期管理架構(gòu)與運(yùn)作策劃期開工準(zhǔn)備與政府審批期工程建設(shè)階段資金運(yùn)作與建設(shè)工程期；開業(yè)運(yùn)作階段開業(yè)準(zhǔn)備與運(yùn)作期1）投資決策投資商對(duì)一項(xiàng)旅游資源或項(xiàng)目感興趣，到?jīng)Q定進(jìn)行旅游投資，需要一個(gè)投資決策的過程，這一過程中，最重要的是對(duì)旅游資源的評(píng)價(jià)、及對(duì)旅游項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的評(píng)價(jià)。作為“標(biāo)準(zhǔn)流程”，我們特別強(qiáng)調(diào)旅游開發(fā)必需要遵循的規(guī)律： “四先定律”1）先進(jìn)行產(chǎn)品策劃，再編制規(guī)劃，而非先規(guī)劃后策劃；2）先通過規(guī)劃，再獲取建設(shè)用地，進(jìn)而建設(shè)；而非盲目建設(shè)，或搞四邊工程；3）先簽定旅游特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，再鎖定核心地塊，進(jìn)而獲得相關(guān)資源權(quán)益；以區(qū)域旅游資源鎖定為前提，核心地塊為關(guān)鍵；4）先設(shè)計(jì)商業(yè)模式（運(yùn)作模式），再投入資金；以明確的投資評(píng)價(jià)為前提，極其清晰的把握投資運(yùn)作的思路，找準(zhǔn)盈利點(diǎn)和運(yùn)作方式狠下功夫；根據(jù)旅游行業(yè)特點(diǎn)和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的客觀實(shí)際情況，可以把旅游項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程劃分為三階段五期。也可將該流程稱為“一般流程”。我們幾年來一直在進(jìn)行旅游項(xiàng)目投資，一邊實(shí)踐，一邊研究，提出了一個(gè)旅游項(xiàng)目開發(fā)的“標(biāo)準(zhǔn)流程”。7)與市場(chǎng)的關(guān)系近郊型項(xiàng)目開發(fā)模式：遠(yuǎn)郊型項(xiàng)目開發(fā)模式：區(qū)域型項(xiàng)目開發(fā)模式：全國(guó)型項(xiàng)目開發(fā)模式：國(guó)際型項(xiàng)目開發(fā)模式：這是按影響力的區(qū)分模式。很多房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)行做旅游，他們的理念里一直有房地產(chǎn)的思想在里面，它的房地產(chǎn)與旅游緊密結(jié)合。4)開發(fā)投入時(shí)序滾動(dòng)開發(fā)模式：持續(xù)小資金分期開發(fā)模式：階段性一次性完全開發(fā)模式：先開發(fā)完成再開放由于開發(fā)投資的方式不一樣，更多的景區(qū)受資金情況的限制都采取滾動(dòng)開發(fā)的模式，分期開發(fā)則注重其中的結(jié)構(gòu)安排問題。目的地的開發(fā)就不局限于吃、住、行、購了，他考慮的是一個(gè)區(qū)域或跨區(qū)域的一系列整體構(gòu)架的一些配合。我們有土地有資源，我招進(jìn)一些項(xiàng)目過來投資，這是相對(duì)被動(dòng)的一種開發(fā)模式。2)主動(dòng)與被動(dòng)選點(diǎn)開發(fā)模式：所謂選點(diǎn)開發(fā)比如說我是做野生動(dòng)物園的，我在大連做了一個(gè)，回頭我想在昆明再做一個(gè)，那么我來主動(dòng)選點(diǎn)，這種模式由專業(yè)投資商來進(jìn)行的。旅游項(xiàng)目的開發(fā)方式從理論上來說可以分為很多種。旅游項(xiàng)目開發(fā)模式旅游項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)容和模式很多，小可以小到一個(gè)游樂設(shè)施，比如說一個(gè)可以觀賞的小型輪盤的項(xiàng)目運(yùn)作；大可以大到一個(gè)片區(qū)、大到一個(gè)城市，一個(gè)旅游目的地整體。我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)起步于八十年代初、九十年代后進(jìn)入資源開發(fā)的起步期，目前已處于開發(fā)轉(zhuǎn)軌期，并正在進(jìn)入情境設(shè)計(jì)與體驗(yàn)旅游時(shí)期。旅游的發(fā)展，形成了從原始資源直接利用，到與資源之間越來越遠(yuǎn)的關(guān)系。人們對(duì)于好玩與不好玩、怎么個(gè)玩法、怎么個(gè)娛樂法、怎么個(gè)休閑法已經(jīng)有了一種非常高的要求，已經(jīng)產(chǎn)生出完全多樣化的需求。提到產(chǎn)品的過時(shí)問題，必然涉及到游憩方式更新?lián)Q代的問題。一些陳舊的各種各樣的一些老景區(qū)現(xiàn)在在走下坡路。目前國(guó)內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)中存在著一個(gè)最大的問題，就是產(chǎn)品的全面過時(shí)。在項(xiàng)目開發(fā)中整合產(chǎn)業(yè)鏈，就是把旅游與農(nóng)業(yè)、體育、房地產(chǎn)、城市化、娛樂、購物等進(jìn)行深度穿插，互為依托，形成綜合產(chǎn)業(yè)效益的理念，比如旅游房地產(chǎn)、旅游小城鎮(zhèn)、步行街等類項(xiàng)目，就最好的利用了產(chǎn)業(yè)的整合。我們從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的角度，也把泛旅游產(chǎn)業(yè)，看作為“出游型消費(fèi)經(jīng)濟(jì)”。泛旅游產(chǎn)業(yè)具有極大的區(qū)域聚集和經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，往往會(huì)帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的城市化進(jìn)程，形成游憩區(qū)、度假區(qū)、會(huì)展區(qū)、娛樂區(qū)、步行街區(qū)、購物游憩區(qū)、及旅游小城鎮(zhèn)等等，推動(dòng)區(qū)域型旅游房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展。3）產(chǎn)業(yè)整合鏈的理念以泛旅游產(chǎn)業(yè)為依托，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈延伸的整合運(yùn)作，是旅游項(xiàng)目運(yùn)作的重要理念。政績(jī)模式：綠色ＧDP指導(dǎo)下城市經(jīng)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的創(chuàng)新思路－－重新定位旅游開發(fā)在地方發(fā)展中的地位與作用－－三農(nóng)問題解決途徑－－生態(tài)城、后花園、旅游生長(zhǎng)極、小城鎮(zhèn)建設(shè)新試點(diǎn)、廢舊利用的新模式等等。規(guī)劃杠桿：通過旅游總體規(guī)劃修編，編制詳細(xì)規(guī)劃，把項(xiàng)目在國(guó)際、全國(guó)、區(qū)域的定位大大提高，通過協(xié)調(diào)好的高規(guī)格評(píng)審會(huì)議，可以進(jìn)行大規(guī)模的炒作，產(chǎn)生出巨大的影響，為融資、招商、旅游營(yíng)銷、土地升值提供巨大的支持； 政策杠桿：旅游為政府提供了一個(gè)極好的政治操作平臺(tái)――以綠色GDP 政績(jī)觀為指導(dǎo)，調(diào)整城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成新時(shí)代下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新思路、新理念；通過政績(jī)策劃，形成以旅游開發(fā)為依托進(jìn)行政績(jī)打造的具體方案，最大程度的影響地方黨委與政府，形成黨委與政府全力支持旅游開發(fā)的決定，從而要求政府給予旅游開發(fā)的最大優(yōu)惠條件（低價(jià)資產(chǎn)收購、稅費(fèi)減免、申請(qǐng)扶持資金等）； 綠色ＧＤＰ政績(jī)觀：非典、禽流感、多起重大安全事故的發(fā)生，顯示中國(guó)唯生產(chǎn)力論、單純追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速的發(fā)展模式給環(huán)境造成了無法承受的負(fù)擔(dān)，環(huán)境面臨急劇惡化的局面，必需把環(huán)境污染和資源浪費(fèi)所造成的損失納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系，推崇綠色ＧＤＰ的政績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)，形成全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的新一屆政府發(fā)展觀、政績(jī)觀。在旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)上，我們可以細(xì)分為四項(xiàng)權(quán)益：管理權(quán)：進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的權(quán)力；門票收益權(quán)：經(jīng)營(yíng)收益的核心利益；開發(fā)權(quán)與招商權(quán)：即按照規(guī)劃進(jìn)行自主開發(fā)或招商開發(fā)的權(quán)力；旅游投資理念1）四先定律理念先進(jìn)行產(chǎn)品策劃，再編制規(guī)劃，而非先規(guī)劃后策劃；先通過規(guī)劃，再獲取建設(shè)用地，進(jìn)而建設(shè)；而非盲目建設(shè)，或搞四邊工程；先簽定旅游特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，再鎖定核心地塊，進(jìn)而獲得相關(guān)資源權(quán)益；