【正文】 ，至 2022 年末，全市土地總面積 4375 平方公里，耕地面積 20 萬公頃，陸地面積 萬公頃，水域面積 萬公頃。我國實(shí)行最為嚴(yán)格的土地資源管理制度。我國實(shí)有耕地 億畝，平均30 / 59每人只有耕地 畝，只相當(dāng)于美國人均耕地 畝的十分之一左右，還不到世界平均水平的三分之一。我國的資源比較貧乏，人均資源擁有量僅為世界平均水平的四分之一，且時(shí)空分布不均。中國山地多，平地少，干旱、高寒區(qū)域大，耕地發(fā)展受限制；人均耕地少，人地矛盾尖銳。土地是由氣候、地貌巖石、土壤、植被和水文等自然要素共同作用下形成的自然綜合體，也是人類生產(chǎn)勞動(dòng)的產(chǎn)物。人口多、人均資源不足是中國的基本國情。人人都在利用或接觸資源，人類對地球資源的需要不斷增加。 29 / 59第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 第一節(jié) 資源開發(fā)方案本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)，不屬于資源開發(fā)類項(xiàng)目，故不再進(jìn)行資源開發(fā)方案分析。28 / 59本項(xiàng)目為商業(yè)商務(wù)樓，符合房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策。由此決定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有支柱產(chǎn)業(yè)地位。經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，和生活水平的持續(xù)提高，都必然導(dǎo)致房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目符合**縣總體規(guī)劃，也符合加強(qiáng)**環(huán)境綜合整治，創(chuàng)建“國家園林城市”的目標(biāo)要求。同時(shí)，實(shí)行“六公示一監(jiān)督”制度，切實(shí)維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。注重生態(tài)建設(shè)和景點(diǎn)打造，按照適度超前、分區(qū)合理、特色鮮明、優(yōu)勢凸顯的原則，完善城市總體規(guī)劃，編制城市片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃和重要地段、重要節(jié)點(diǎn)修建性詳細(xì)規(guī)劃，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)劃全覆蓋。突出生態(tài)宜居。堅(jiān)持把“以人為本” ，把城市設(shè)施的實(shí)用性和普惠性結(jié)合起來，大到重點(diǎn)工程，小到一個(gè)公交站點(diǎn)，力求體現(xiàn)便民利民。突出產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)。四、城市規(guī)劃布局：**有著豐富的歷史積淀和濃郁的人文景觀。要優(yōu)先構(gòu)建復(fù)合中心城市，加強(qiáng)都市區(qū)一體化建設(shè)；著力培植次中心城市，積極發(fā)展中心鎮(zhèn)，適度發(fā)展一般鎮(zhèn)，適時(shí)合并行政村；統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)居民點(diǎn)、各類產(chǎn)業(yè)、重大基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，努力構(gòu)建分工有序、布局合理的城鎮(zhèn)體系。二、市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃：城鎮(zhèn)規(guī)模等級結(jié)構(gòu)分為四級，一級為中心城市**一曲阜都市區(qū)(**市區(qū)、曲阜、兗州、**)；二級為次中心城市微山、魚臺(tái)、金鄉(xiāng)、嘉祥、**、泗水、梁山等 7 個(gè)縣城；三級為 22 個(gè)中心鎮(zhèn)；四級為其他一般建制鎮(zhèn)。四、投資指標(biāo)開發(fā)部分單位功能總投資為 元/平方米。（三）資金籌措本項(xiàng)目總投資 4900 萬元，所需資金由**嘉信企業(yè)事務(wù)代理有限公司通過自籌、預(yù)售房款解決。詳見項(xiàng)目總投資估算表。編制方法建安工程費(fèi)參照同類建筑物近期單位造價(jià),按指標(biāo)估算法進(jìn)行估算，其他費(fèi)用均根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況估算，并考慮了 5%的不可預(yù)見費(fèi)。7) 國家現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)和規(guī)定。5) 該項(xiàng)目的基本配套費(fèi)用按現(xiàn)行造價(jià)估算。3) 規(guī)劃設(shè)計(jì)院提供的總體規(guī)劃圖設(shè)計(jì)說明。七、投資估算與資金籌措（一）建設(shè)投資編制依據(jù)1) 國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》第三版。開發(fā)總目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、舒適、工程質(zhì)量優(yōu)良，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，配套設(shè)施齊全，物業(yè)管理一流，集居住、娛樂、購物為一體的文明社區(qū)，成為**縣的優(yōu)良寫字樓。 六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目申請報(bào)告報(bào)告于 2022 年 3 月編制，立項(xiàng)批復(fù)后應(yīng)立即著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)委托設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)，并進(jìn)行建設(shè)場地的拆遷、勘測和場地平整等工作。臨時(shí)性管線讓永久性管線。小管徑讓大管徑給水管盡量在污水管上面。（八）管線鋪設(shè)方案本工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜、熱力管、燃?xì)夤芄?7 種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。由弱電豎井內(nèi)分配箱至各電視出線座的線路，均穿鋼管沿地或沿墻暗敷設(shè)。23 / 59（3）有線電視系統(tǒng)的設(shè)置：1）有線電視引自市有線電視網(wǎng)，進(jìn)戶采用光纖穿管埋地及沿橋一側(cè)引入弱電室。室內(nèi)線路均沿弱電豎井內(nèi)橋架敷設(shè)。（2）網(wǎng)絡(luò)信息點(diǎn)及電話點(diǎn)設(shè)置：1）辦公區(qū)域部分按 510 平方米配置一個(gè)信息點(diǎn)點(diǎn)、公共區(qū)域部分按 2050 平方米配置一個(gè)信息點(diǎn)、每個(gè)會(huì)議室配置 12 個(gè)信息點(diǎn)。淋浴、衛(wèi)生間等設(shè)施局部輔助等電位聯(lián)結(jié)，防止電擊或微電擊的發(fā)生。建筑物內(nèi)低壓配電屏、各層配電箱及帶有計(jì)算機(jī)、弱電信息裝置的中端配電箱分三級設(shè)置電涌保護(hù)器。在各建筑物頂部設(shè)避雷帶做接閃器，引下線利用柱內(nèi)二根以上主筋，接地極利用建筑物基礎(chǔ)，建筑物每層利用框架梁鋼筋與柱內(nèi)主筋連接形成法拉第籠防雷擊，對建筑物各電源電纜進(jìn)戶處設(shè)置防雷擊電涌保護(hù)器。室內(nèi)照明設(shè)計(jì)依據(jù)建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB500342022）要求布置燈具。自配變電室至各層的消防設(shè)施、動(dòng)力設(shè)備及其它設(shè)備的供電線路均沿強(qiáng)電豎井內(nèi)的電纜橋架敷設(shè)。在地下層設(shè)高低壓配、變電室，供本工程的消防配電系統(tǒng)、動(dòng)力配電系統(tǒng)、應(yīng)急照明及誘導(dǎo)疏散指示照明系統(tǒng)和普通照明系統(tǒng)的用電。供電電源：采用兩路獨(dú)立 10KV 電源供電，兩路 10KV 電源采用電纜穿保護(hù)管埋地引入本建筑，并送至地下層高壓配電室的電源進(jìn)線柜。4) 《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 【GB500522022】21 / 595) 《10KV 及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》 【GB5005394】6) 《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》 【GB5005495】7) 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 【GB5005794，2022 年版】8) 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 【JGJ162022】9) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 【GB500162022,2022 年版】10)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 【GB50011698】（2）供電設(shè)計(jì)本工程屬一類高層建筑：消防系統(tǒng)設(shè)施電源（消防中心、安防、正壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)、消防電梯、消防照明及應(yīng)急指示疏散照明、普通客梯、各走廊、電梯前室、防煙樓梯間、通信系統(tǒng)等為一級負(fù)荷） 。2) 建筑、結(jié)構(gòu)、給排水等有關(guān)專業(yè)提供的資料。 2427 度，廚房冬季室內(nèi)溫度 19 度，其余房間冬季室內(nèi)溫度 22 度..,提供各房間.。（4）消防噴淋管 DN150 選用無縫鋼管，內(nèi)外熱鍍鋅；DN≤100，選用熱鍍鋅鋼管，管道連接；DN≧100，卡箍連接；DN＜100，絲扣連接。（2）室內(nèi)排水管選用硬聚氯乙烯排水塑料管，粘接；室外排水管選用排水塑料管，橡膠圈接口。20 / 59②污水：污水流量按給水量的 90%計(jì)，商住數(shù)、公建樓的污水需經(jīng)化糞池初沉，然后流入污水管。最小管徑 D300，最大管徑為 D600。污水經(jīng)生化處理消毒后排入市政污水管網(wǎng)，雨水排至市政雨水管網(wǎng)。（7）建筑疏散樓梯在數(shù)量、間距、疏散寬度等方面均應(yīng)能滿足消防要求。（6）每層按規(guī)范配置磷酸銨鹽干粉手提式滅火器。（4）消防系統(tǒng)：室內(nèi)消火栓系統(tǒng)管網(wǎng)豎向成環(huán)，按規(guī)范要求在走道公共部位布置單出口消防栓，其間距保證任何部位有兩個(gè)消防栓的水槍充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)，充實(shí)水柱按 10m 設(shè)計(jì)。（3）消防水源：室外消防用水取自城市自來水網(wǎng)，兩路 DN200 給水管在基地內(nèi)呈環(huán)狀網(wǎng)布置，環(huán)網(wǎng)上按間距不大于 120m 布置地上式三出口消火栓,消防栓采用半地下防凍式。（2）消防水量：根據(jù)消防規(guī)范商務(wù)樓同一時(shí)間內(nèi)按發(fā)生一次火災(zāi)計(jì)，一次火災(zāi)滅火用水量為 20 升/秒，一次著火時(shí)間按 2 小時(shí)計(jì)，則項(xiàng)目室外消防用水量為 140 立方米/日。在主要道路上布置給水主干管。（3）管網(wǎng)的布置為了提高商務(wù)樓供水的安全可靠性，管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的方式。中壓生活供水系統(tǒng)：7—15 層建筑生活用水、室外消防。③給水系統(tǒng)：供水系統(tǒng)根據(jù)建筑高度的不同分成 3 個(gè)不同的壓力分壓。市政水壓按 考慮。綜上所述，規(guī)劃該項(xiàng)目最高日總用水量為 立方米。②市政、公建、綠化用水量為取上述的 15%，最高日最高用水量為 立方米。3) 設(shè)計(jì)范圍：規(guī)劃基地內(nèi)室內(nèi)外給排水，消防設(shè)計(jì)。（四）給排水設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)依據(jù)及設(shè)計(jì)范圍1) 建設(shè)單位提供的有關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書和建筑專業(yè)方案資料。17 / 592) 雪菏載：3) 主要樓面和屋面菏載標(biāo)準(zhǔn)值按建筑結(jié)構(gòu)菏載規(guī)范取值：庫房 商業(yè) 廁所、陽臺(tái)、樓梯 結(jié)構(gòu)材料1) 本項(xiàng)目建筑物主體結(jié)構(gòu)混凝土強(qiáng)度等級：2) 混凝土強(qiáng)度等級：五層以下為 C35；3) 框架混凝土強(qiáng)度等級為 C基礎(chǔ)墊層混凝土為 C10 外，其它處皆為 C20；4) 鋼筋采用 HPB235 級和 HRB335 級鋼筋。3)具體的基礎(chǔ)形式應(yīng)根據(jù)實(shí)際的地質(zhì)勘察資料和結(jié)構(gòu)荷載情況確定?；A(chǔ)設(shè)計(jì)方案1)商住樓擬采用箱形基礎(chǔ)。連系梁兼做門窗過梁。2) 地下車庫結(jié)構(gòu)采用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系3) 框架結(jié)構(gòu)建筑物外墻均采用空心磚墻，并做外墻體保溫。地下車庫框架抗震等級為三級。3) 抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計(jì)基本地震加速值為 ，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。（三）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)依據(jù)1) 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB5006820222) 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB5000920223) 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5000320224) 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5001020225) 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5001120226) 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500720227) 《建筑地基處理規(guī)范》JGJ799202216 / 59基本設(shè)計(jì)參數(shù)1) 建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級。屋面排水為有組織排水，雨水管采用 PVC塑料落水管。架空層地面采用防潮地面；寫字樓面為 C20 細(xì)石砼地面；餐廳、會(huì)議中心地面為貼防滑磚地面（帶防水層） ，墻面皆為混合砂漿墻面，刷乳膠漆，頂棚為混合砂漿頂棚，廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面標(biāo)高皆低于其它地面 20mm。戶內(nèi)分隔墻采用輕質(zhì)隔墻，以盡量增大戶內(nèi)使用空間。建筑立面設(shè)計(jì)商住建筑單棟面寬較窄，利用高度優(yōu)勢體現(xiàn)出建筑向上，挺拔的感覺，利用現(xiàn)代立面構(gòu)成手段，利用構(gòu)架，凸窗、挑板等手法結(jié)合主體，鮮明、飽和的色彩突出的屋面造型，形成個(gè)性化的寫字樓組群。建筑剖面設(shè)計(jì)15 / 59本商務(wù)寫字樓工程由 1 棟 19 層高層建筑組成，地下車庫為 1 層。人防地下室結(jié)合地上建筑的功能分區(qū)，每個(gè)樓座設(shè)兩個(gè)防護(hù)單元，每個(gè)防護(hù)單元有獨(dú)立的防護(hù)設(shè)備，每個(gè)防護(hù)單元為一個(gè)獨(dú)立的防火分區(qū)和防煙分區(qū)。人民防空建筑作為高層建筑，是國家明令要求設(shè)計(jì)的內(nèi)容之一。該戶型組合充分考慮了用地、開發(fā)效益、城市景觀、市場需求等多方面的因素，應(yīng)該說是無論哪個(gè)角度講都不盡完美，但又比較客觀現(xiàn)實(shí)的方案。室內(nèi)房間布置以起居室為中心，合理安排各廳、室及廚房、衛(wèi)生間的位置，既滿足日常生活的需要，又滿足住室隱秘性的要求。住宅均保證明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳，日照窗地比滿足規(guī)范要求。寫字樓平面設(shè)計(jì)力求靈活、適用、新穎。（4）精心的平面布局并兼顧投入成本。（2）體現(xiàn)鄒**嘉信企業(yè)事務(wù)代理有限公司深厚的文化底蘊(yùn)及人文環(huán)境。在大的13 / 59風(fēng)格統(tǒng)一的前提下每種戶型都有自己的造型特點(diǎn)，增加了整個(gè)服務(wù)區(qū)和商住單體的可識(shí)別性。項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間要求短平快，建筑設(shè)計(jì)選擇了簡潔的現(xiàn)代風(fēng)格，利用建筑橫豎相交錯(cuò)的墻體，形成骨架；并結(jié)合凸窗、陽臺(tái)、入口雨棚、空調(diào)機(jī)位等精心的細(xì)部處理，線條流暢，棱角分明，營造了現(xiàn)代感極強(qiáng)的居住氛圍。建筑設(shè)計(jì)商務(wù)寫字樓平面貫徹“多樣性”原則，以達(dá)到多樣性的戶型來包容不同人的不同行為活動(dòng)。豎向設(shè)計(jì)現(xiàn)狀地形比較平坦，為了保證以后的建設(shè)和工作人員生活用水和排水的通暢，在現(xiàn)有地形上要進(jìn)行一定的地面改造，在保證地面和路面排水所要求的最小坡度的前提下，本方案綜合進(jìn)行了考慮，盡量減少填土量，降低工程造價(jià)。環(huán)保節(jié)能：設(shè)計(jì)中應(yīng)盡量選用對環(huán)保節(jié)能有力的各類材料、產(chǎn)品和施工工藝。12 / 59規(guī)劃原則協(xié)調(diào)一致：各專業(yè)設(shè)計(jì)之間應(yīng)保證協(xié)調(diào)一致，特別是設(shè)備、電氣專業(yè)之間的管線、豎井之間的關(guān)系，以及與土建之間的關(guān)系等。規(guī)劃地點(diǎn)及現(xiàn)狀**嘉信企業(yè)事務(wù)代理有限公司商務(wù)樓項(xiàng)目位于**縣中都大街南段988 號(hào)，緊靠 105 國道，地勢平整，地理?xiàng)l件優(yōu)越，交通便利。結(jié)合區(qū)位特點(diǎn)，打造獨(dú)特的社區(qū)特色和景觀個(gè)性。建設(shè)內(nèi)容地上建筑總面積 19000 平方米，全部為商務(wù)寫字樓，另建有地下車位 200 個(gè)；項(xiàng)目規(guī)劃用地 1919 平方米，擬建商務(wù)寫字樓 1 棟，高處 19層，低處 17 層，配套公共建筑、區(qū)內(nèi)道路、廣場、區(qū)內(nèi)綠化、景觀建筑等。四、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目根據(jù)**縣商務(wù)樓市場需求情況和城市總體規(guī)劃要求，結(jié)合建設(shè)地點(diǎn)條件和周圍環(huán)境，確定本項(xiàng)目總體規(guī)劃建設(shè)規(guī)模為：地上建筑總面積 19000 平方米，全部為商務(wù)寫字樓，另建有地下車位 200 個(gè)。因此，該項(xiàng)目的市場需求前景較好，市場潛力非常大。隨著**經(jīng)濟(jì)逐年快速增長，居民收入水平也逐年提高，對戶型合理、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、物業(yè)管理較好的樓盤比較看重，或投資、或居住。**房地產(chǎn)市場營銷時(shí)代已經(jīng)顯現(xiàn)，激烈的房地產(chǎn)市場競爭，促進(jìn)了房地產(chǎn)質(zhì)量、規(guī)劃、環(huán)境、景觀、配套設(shè)施等的協(xié)調(diào)和優(yōu)化。但具有超前意識(shí)強(qiáng)、綜合性服務(wù)高的住宅建設(shè)工程目前還僅僅處于起步階段，它的市場潛力隨著市區(qū)居民的增多，對居住環(huán)境要求改善的呼聲越來越高，再加上經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化名市和組群結(jié)構(gòu)大城市的規(guī)劃建設(shè)，**市城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，中高檔住宅