【正文】 起東部品牌服裝城、西北品牌鞋城、新東部品牌服裝城、新世紀(jì)商貿(mào)中心、開宸名品基地、錦繡鞋城、易都摩爾綜合商業(yè)區(qū)以及新近開發(fā)的萬(wàn)商國(guó)際及東歐逸景，成為 X 市輻射周邊區(qū)域商貿(mào)集散中心，租售結(jié)合的保有式開發(fā)模式是此片區(qū)市場(chǎng)的重大特點(diǎn)。（二）區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1．X 市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩rX 市受地域特征限制，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受市政規(guī)劃影響較大，在城區(qū)主干道人流和商務(wù)集中區(qū)商業(yè)氛圍較弱，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度與區(qū)域商業(yè)活躍程度及城市建設(shè)、住宅市場(chǎng)活躍度明顯趨同。而區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)極大地推動(dòng)了其板塊總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升了區(qū)域形象，進(jìn)一步加快城市化步伐。2．雁灘板塊整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況雁灘是 X 城市的北大門，現(xiàn)有人口 萬(wàn)余人，其中常住人口 10 萬(wàn)余人，居住半年以上的外來(lái)人口 萬(wàn)余人。三大產(chǎn)業(yè)增加比重調(diào)整到：：41。二、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 121．X 市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況圖 2211X 市 20222022 年 GDP 增量圖X 市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，到 2022 年，X 市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 12%，達(dá)到 990 億元，力爭(zhēng)突破 1000 億元。受2022 年一系列調(diào)控政策影響，以濟(jì)南為代表的部分城市商品房住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)冷清態(tài)勢(shì)，而未受到政策影響的商業(yè)地產(chǎn)卻一片旺銷跡象，對(duì)于與住宅相配套的底商部分成為消費(fèi)群體的購(gòu)房目標(biāo)。國(guó)家相關(guān)調(diào)控政策，主要是針對(duì)住宅市場(chǎng)，抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，解決城市“夾心層”住房問題，商業(yè)地產(chǎn)依然蓬勃發(fā)展。2022 年 9 月 30 日，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)疾步回暖，國(guó)家再出重拳堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，要求各地立即研究制定貫徹落實(shí)“國(guó)十條”文件的實(shí)施細(xì)則。從價(jià)格水平增幅看，在國(guó)家連續(xù)的政策干預(yù)下，房?jī)r(jià)在剛需市場(chǎng)和高品質(zhì)產(chǎn)品的合推下，雖無(wú)大幅上揚(yáng)的表現(xiàn)，但仍處在穩(wěn)步增長(zhǎng)階段，尤其表現(xiàn)在二三線城市，寫字樓及商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房更是表現(xiàn)為量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)?；趯?shí)體經(jīng)濟(jì)的較好表現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)重要先行指標(biāo)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)(PMI)在一度連續(xù)下滑后，最近兩個(gè)月都在攀升，三季度企業(yè)家信心和企業(yè)景氣指數(shù)也都出現(xiàn)上揚(yáng)，這預(yù)示著未來(lái)經(jīng)濟(jì)的較好表現(xiàn)。從前三季度的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展，經(jīng)濟(jì)向好的勢(shì)頭進(jìn)一步鞏固。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 萬(wàn)億元，增長(zhǎng) %。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，投資結(jié)構(gòu)有所改善。（二） 研究范圍本可行性研究報(bào)告的研究范圍包括：總論項(xiàng)目市場(chǎng)分析建設(shè)條件分析項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模投資估算與資金籌措財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算財(cái)務(wù)效益分析不確定性分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論等在此基礎(chǔ)上，考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)合理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比較可靠的 10依據(jù)。作為率先實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局的大型商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)商，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)居于絕對(duì)領(lǐng)先地位，是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)。公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)管理，核心產(chǎn)品是以“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”命名的萬(wàn)達(dá)城市綜合體。該集團(tuán)公司自成立以來(lái)，累計(jì)為公益事業(yè)捐資超過 15 億元人民幣，是中國(guó)民營(yíng)企業(yè)中捐贈(zèng)款最多的企業(yè)，樹立了良好的企業(yè)公民形象。計(jì)劃到 2022 年開業(yè) 65 家店，營(yíng)業(yè)面積 200 萬(wàn)平方米，年銷售額 120 億元，成為中國(guó)一流的連鎖百貨企業(yè)。萬(wàn)達(dá)院線是中國(guó)排名第一的院線，目標(biāo)到2022 年建成 70 家以上多廳影城，銀幕總數(shù)超過 600 塊，占有全國(guó) 30%的市場(chǎng)份額，到 2022 年超過 1200 塊銀幕，占據(jù)全國(guó) 50%左右的市場(chǎng)份額，成為全球排名前五的院線。文化產(chǎn)業(yè)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，也是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)目前持有收租物業(yè)面積 700 萬(wàn)平方米，是亞洲排名第一的不動(dòng)產(chǎn)商?？傎Y產(chǎn)達(dá)到 1000 億元，年銷售額 600 億元，年納稅超過 50 億元。指 標(biāo) 值 指 標(biāo) 值投資利潤(rùn)率 % 財(cái) 務(wù) 凈 現(xiàn) 值 萬(wàn)元投資利稅率 % 財(cái) 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 %銷 售部 分指 標(biāo) 資本金凈利潤(rùn)率 %全 部 投 資（ 稅 前 ）投 資 回 收 期 2 年 11 個(gè)月財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 財(cái) 務(wù) 凈 現(xiàn) 值 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 財(cái) 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 %全 部 投資（ 稅 后 ）投資回收期4 年 3 個(gè)月自 有 資 金（ 稅 后 ）年 份 1 2 3利 息 備 付 率 償 債指 標(biāo)償 債 備 付 率 　 表 121 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表三、開發(fā)商概況 大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司成立于 1988 年，1992 年改制為股份制企業(yè)， 8是東北首批股份制試點(diǎn)企業(yè)之一。（六）投資與收益概況：該項(xiàng)目投資總額為 310, 萬(wàn)元；該項(xiàng)目開發(fā)的室外步行街、底商、寫字樓用于銷售，百貨、綜合樓、娛樂樓、超市、室內(nèi)步行街、名店坊、地下停車位部分將采用租賃的方式經(jīng)營(yíng)。（四）總建筑面積： 萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積 萬(wàn)平方米，地下建筑面積萬(wàn) 平方米。 7二、項(xiàng)目概況 （一）項(xiàng)目名稱：稱 X 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目（二）項(xiàng)目地址：位于 X 市城關(guān)區(qū)雁灘，項(xiàng)目地塊位于 X 市南北主干道天水北路東側(cè)，南至雁灘路，北至規(guī)劃路，西至天水北路，東至規(guī)劃路。從 2022 年開始，X 市主城區(qū)樓盤的價(jià)格進(jìn)入快速上漲階段，部分樓盤價(jià)格年漲幅超過了 15%。人均可支配收入達(dá) 元，同比增長(zhǎng) %。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額達(dá) 億元，同比增長(zhǎng) %。X 是黃河流域唯一黃河穿城而過的城市，市區(qū)依山傍水，山靜水動(dòng)，形成了獨(dú)特而美麗的城市景觀。 6第一部分 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目背景X 是甘肅省省會(huì)，位于祖國(guó)西部三大高原交匯處，是全省的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，地處黃河上游、甘肅省中部及我國(guó)陸域版圖的幾何中心，是西隴海蘭新線經(jīng)濟(jì)帶的主要支撐點(diǎn)和輻射源，也是新亞歐大陸橋通往中亞、西亞和歐洲的國(guó)際大通道和陸路口岸，總面積 萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積 平方公里。X 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄調(diào)查人員聲明 ................................................................................................................4第一部分 項(xiàng)目總論 ......................................................................................................5一、項(xiàng)目背景 ............................................................................................................5二、項(xiàng)目概況 ............................................................................................................6（一）項(xiàng)目名稱 .....................................................................................................6（二）項(xiàng)目地址 .....................................................................................................6（三）總用地面積 ................................................................................................6（四）總建筑面積 .................................................................................................6（五）建設(shè)內(nèi)容 .....................................................................................................6（六）投資與收益概況 .........................................................................................6三、開發(fā)商概況 ........................................................................................................6四、編制依據(jù)與研究范圍 ........................................................................................8（一）編制依據(jù) .....................................................................................................8（二）研究范圍 .....................................................................................................8第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 ............................................................................................9一、宏觀市場(chǎng)分析 ....................................................................................................9（一）整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 .....................................................................................9（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r .....................................................................................9（三）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整狀況及趨勢(shì)分析 ...........................................................10二、區(qū)域市場(chǎng)分析 ..................................................................................................10（一）區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 ...........................................................................10（二）區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r ...................................................................................12（三）區(qū)域遠(yuǎn)景規(guī)劃 ...........................................................................................15（四）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 .......................................................................17（五）區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)群體客層研究 ...................................................................28 2三、項(xiàng)目開發(fā)方案 ..................................................................................................29（一）項(xiàng)目地塊特性分析 ...................................................................................29（二）氣候條件 ...................................................................................................29（三）外部配套條件 ...........................................................................................29（四）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 ...............................................................................29（五）市場(chǎng)可類比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 ..............