【正文】 、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案一、公共設(shè)施設(shè)備管理保證設(shè)備運(yùn)行正常，無重大管理責(zé)任事故。(4)建立健全的檔案外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負(fù)責(zé)，應(yīng)做到保管、保密，工作細(xì)致；如有破損，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。(2)采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方法,便于原始檔案的管理(如:采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法)。(4)裝訂精美。(2)分類排序。二、物業(yè)檔案建立與管理資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴(kuò)大信息的收集來源，從時(shí)間上來講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部，大到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細(xì)的資料。(9)《員工違章違紀(jì)處理意見申報(bào)表》。(7)《部門員工崗位月工作考核表》。(5)《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》。(3)《員工工作考核及獎(jiǎng)罰制度》。(1)《新員工入職培訓(xùn)制度》。(31)《清潔管理工作程序》。(29)《消防應(yīng)急處理工作程序》。(27)《機(jī)電設(shè)備維修工作程序》。(25)《物業(yè)資料控制工作程序》。(23)《物業(yè)管理檔案建立工作程序》。(21)《業(yè)主入住工作程序》。(19)《物業(yè)管理運(yùn)作流程》。(17)《物業(yè)防火安全檢查制度》。(15)《機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)計(jì)制度》。(13)《維修回訪制度》。(11)《員工宿舍管理評比制度》。(9)《值班管理制度》。(7)《內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度》。(5)《物業(yè)管理工作廉潔制度》。(3)《員工辦公制度》。(1)《員工手冊》。(19)財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)。(17)財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)。(15)安全經(jīng)理崗位職責(zé)。(13)維修工崗位職責(zé)。(11)弱電技工崗位職責(zé)。(9)工程技術(shù)員崗位職責(zé)。(7)物業(yè)清潔員崗位職責(zé)。(5)物業(yè)管理員崗位職責(zé)。(3)物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。(1)物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)。(11)《清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》。(9)《安全管理規(guī)定》。(7)《裝修人員管理規(guī)定》。(5)《二次裝修管理規(guī)定》。(3)《精神文明公約》。(1)《業(yè)主手冊》。在接管物業(yè)以后，將嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行專業(yè)化、規(guī)范化管理。，在預(yù)約時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)時(shí)到達(dá)。，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行賬戶管理法規(guī)制度，不得挪用公款，不得出借公司賬戶。，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時(shí)對賬，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。十九、財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結(jié)。任何人都不得竄改或授意、指使他人竄改會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)字。賬簿記錄發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，不準(zhǔn)涂改、刮擦，刪除的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辨），然后在劃線上方填寫正確方案或數(shù)字，并由記賬人員蓋章（簽字）。啟用會(huì)計(jì)賬簿時(shí)，應(yīng)在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱，賬簿扉頁上應(yīng)附“啟用表”。對偽造、涂改或經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)處理。，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記賬憑證。、費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財(cái)務(wù)活動(dòng)，分析存在問題，查明原因，及時(shí)解決。，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。，負(fù)責(zé)編制公司財(cái)務(wù)計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算，有效地籌劃和運(yùn)用公司資金。、法規(guī)，做到依法辦事。、停放管理，遇事要向上級報(bào)告。，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。、考核工作。、不定時(shí)（晚上零點(diǎn)之后的檢查，一周不少于1次）對各崗位執(zhí)勤人員的工作進(jìn)行巡查、督導(dǎo)。、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。、車輛管理員日常工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時(shí)工作任務(wù)。、校對及傳真工作。十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)、圖紙及技術(shù)資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。，防止發(fā)生安全事故。十三、維修工崗位職責(zé)《機(jī)電設(shè)備管理手冊》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。，提出設(shè)備運(yùn)行節(jié)能措施，并保證實(shí)施，使系統(tǒng)能運(yùn)行在最優(yōu)狀態(tài)。，給排水系統(tǒng)的運(yùn)行、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行，保證各類末端空調(diào)設(shè)備的完好，無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏現(xiàn)象，各類管道、閥門無嚴(yán)重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢。、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運(yùn)行，維護(hù)管理工作。，制定切實(shí)可行的節(jié)約能源措施，并保證實(shí)施，使供電方案為最優(yōu)。，報(bào)上級審批后組織貫徹實(shí)施，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時(shí)，應(yīng)能隨時(shí)啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，在5分鐘內(nèi)將發(fā)電機(jī)電源送至用電設(shè)備。，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動(dòng)物的安全管理工作。，禁止非工作人員進(jìn)入，禁止各種違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為。，建立良好的合作關(guān)系，記錄維修投訴情況，并及時(shí)處理。禁止與本部門無關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房。九、工程技術(shù)員崗位職責(zé)，處理一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時(shí)向上級領(lǐng)導(dǎo)或管理處匯報(bào)。，負(fù)責(zé)本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施、跟蹤、檢查。、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收及其配套設(shè)施完善工作。、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)的正常運(yùn)行每月必須進(jìn)行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗?！稒C(jī)電設(shè)備管理工作手冊》，確保機(jī)電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實(shí)。、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪。、入住、裝修手續(xù)。，進(jìn)行跟蹤、驗(yàn)證，處理業(yè)主（業(yè)主）投訴。、綠化、治安、維修、接待、回訪等項(xiàng)服務(wù)工作。，審批各部門辦公用品的購置。，提高能力，促使各部門工作實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出創(chuàng)新改革的意見和建議。，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責(zé)任制在操作層的執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度。，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用保管。，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。、監(jiān)督大廈紅線范圍內(nèi)的道路，綠化等公共區(qū)域地面清潔。，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。物業(yè)管理工作崗位職責(zé)一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)，貫徹執(zhí)行ISO9000質(zhì)量管理體系及ISO14000環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。二、物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格參照表內(nèi)容見下表。(略)。(2)在實(shí)踐工作中業(yè)主投訴率、違章、違規(guī)的行為是評價(jià)員工工作成績的基礎(chǔ)。：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等項(xiàng)內(nèi)容。物業(yè)管理人員培訓(xùn)一、新員工上崗培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。對物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、財(cái)務(wù)法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂業(yè)。高中以上學(xué)歷，男175厘米以上,女165厘米以上,身體健康,品行端正,工作認(rèn)真,需有本地戶口。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)，部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。四、安全管理部大專(或同等學(xué)歷)，熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)和護(hù)衛(wèi)的有關(guān)知識(shí)，具有較強(qiáng)的管理能力。大專以上學(xué)歷，制冷專業(yè)，有5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。大專以上學(xué)歷，電子技術(shù)，計(jì)算機(jī)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有3年以上工作經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。三、工程管理部大學(xué)本科以上學(xué)歷(工科專業(yè))，工程師職稱，有6年以上工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)，豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，極強(qiáng)的動(dòng)手操作能力以及較強(qiáng)的資源運(yùn)用能力、組織管理能力和綜合事務(wù)管理能力，有電工操作證，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。高中以上學(xué)歷，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。員工招聘一、高層物業(yè)管理人員大學(xué)本科以上學(xué)歷,持有物業(yè)管理上崗證,具有5年以上大型物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作,有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。(3)出納員 名。(1)由1名財(cái)務(wù)主管和 名員工組成，負(fù)責(zé)物業(yè)管理收繳各項(xiàng)費(fèi)用。(6)消防值班由 名弱電技工組成，全天24小時(shí)值班，專職負(fù)責(zé)消防設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。(4)強(qiáng)電值班由 名強(qiáng)電技工組成，全天24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)大廈強(qiáng)電設(shè)備的使用與維護(hù)，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。(2)工程管理部經(jīng)理 名，要求多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任，具有較強(qiáng)的管理能力。(10)巡邏值班由 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)巡邏值班工作。(8)商場值班由 名員工組成，分二班，負(fù)責(zé)商場值班工作。(6)大堂值班由 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)樓宇大堂值班工作。(4)主管 名，分三班，全面負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。(2)安全管理經(jīng)理 名，要求有多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔(dān)任，具有帶領(lǐng)全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。(5)會(huì)所服務(wù)人員 名，負(fù)責(zé)健身、洗浴、美容等場所的接待服務(wù)工作，要求形象、素質(zhì)較好。(3)員工餐廳服務(wù)由 名廚師及 名工作人員組成，上班時(shí)間為 ，要求員工個(gè)人素質(zhì)較高。(2)清潔班由 名員工組成，分白班和夜班。(5)業(yè)主接待員 名，負(fù)責(zé)咨詢及商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)工作及信件、報(bào)紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個(gè)人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務(wù)窗口。(3)文員兼?zhèn)}庫管理員 名，負(fù)責(zé)本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。(1)由1名綜合管理部經(jīng)理和 名員工組成。二、物業(yè)管理崗位編制暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場。(8)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。(6)按員工工資表發(fā)放員工工資。(4)征收和支付管理公司各類合同費(fèi)用。(2)建立財(cái)務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作。(10)總經(jīng)理指派的其他工作。(8)負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。(6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。(4)負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。(2)負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。(11)總經(jīng)理指派的其他工作。(9)負(fù)責(zé)監(jiān)控室管理工作。(7)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。(5)與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書”。(3)成立義務(wù)消防隊(duì)，定期舉行消防演習(xí)。(1)負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。(12)配合綜合管理部開展員工培訓(xùn)工作。(10)負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)主的慶典活動(dòng)提供必要的幫助。(8)負(fù)責(zé)業(yè)主的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。(6)負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。(4)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。(2)負(fù)責(zé)會(huì)所及會(huì)議中心的管理。(8)組織、開展企業(yè)文化活動(dòng)。(6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。(4)負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。(2)負(fù)責(zé)員工工作考勤。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。采用“培訓(xùn)—上崗—再培訓(xùn)—再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。，永不間歇地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，不斷提出中肯意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。，使員工翻開手冊即可操作。四、四項(xiàng)措施，在對其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到 物業(yè)的管理上。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)主服務(wù)。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，認(rèn)真地去做好每天的工作，積極宣傳環(huán)保意識(shí)，使大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。同時(shí)以周、月、季走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)主的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)主享受到安心、舒心和稱心的居住(工作)環(huán)境?！笆?yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。追求目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。一、一種模式針對所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，全心全意為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)管理要點(diǎn)運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化手冊第2章 第一章 物業(yè)管理方案物業(yè)管