【正文】 現(xiàn)代化會(huì)展建筑群[24]，將建成市規(guī)模最大的會(huì)展中心，總建筑面積約38萬平方米。其中展覽面積約6萬平方米。根據(jù)會(huì)展行業(yè)特征，會(huì)展場(chǎng)館的建設(shè)需配套建設(shè)倉儲(chǔ)、物流、餐飲、住宿、停車等設(shè)施，配套設(shè)施總規(guī)模約為20萬平方米左右。作為我國發(fā)達(dá)城市，市的會(huì)展業(yè)發(fā)展水平與北京、上海等地區(qū)相比具有一定的優(yōu)勢(shì)，考慮到未來會(huì)展場(chǎng)館的運(yùn)營及經(jīng)濟(jì)效益，第八屆中國國際珠寶展中心的展場(chǎng)規(guī)模不宜高于北京、上海等地區(qū)的中國國際展覽中心新館的20萬平方米。第八屆中國國際珠寶展要達(dá)到未來的目標(biāo)定位要求，總展覽面積須在10萬平方米以上，各種規(guī)模的大小型會(huì)議場(chǎng)所共計(jì)約1萬平方米，并相應(yīng)配備為展會(huì)服務(wù)海關(guān)、運(yùn)輸、施工、旅游、飯店、物品租賃、餐飲配套設(shè)施，以滿足國際會(huì)議和展覽等全方面的要求。國際知名、水準(zhǔn)一流的會(huì)議、展覽中心。隨著場(chǎng)館運(yùn)營的不斷成熟、各類會(huì)展活動(dòng)的連續(xù)舉辦，市會(huì)展業(yè)在國內(nèi)外的影響將進(jìn)一步擴(kuò)大，第八屆中國國際珠寶展中心遠(yuǎn)期場(chǎng)館使用率有望超過30%的行業(yè)平均水平，實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步增長(zhǎng)，具有良好的市場(chǎng)前景[21]。市2016第八屆中國國際珠寶玉石首飾展覽會(huì)項(xiàng)目，在規(guī)模上比一期工程大幅提高，不僅是市最大的會(huì)展場(chǎng)同時(shí)在環(huán)渤海地區(qū)的會(huì)展場(chǎng)館中也將名列前茅。一般來說有三種目標(biāo)市場(chǎng)策略，即無差異性目標(biāo)市場(chǎng)策略、差異性目標(biāo)市場(chǎng)策略、集中性目標(biāo)市場(chǎng)策略[19]。會(huì)展中心項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的確定需根據(jù)會(huì)展中心的實(shí)力、競(jìng)爭(zhēng)者狀況和細(xì)分市場(chǎng)的情況等綜合考量。因此，項(xiàng)目在運(yùn)營期內(nèi)需要政府給予一定的資金扶持以滿足項(xiàng)目正常運(yùn)營。項(xiàng)目運(yùn)營期第6年及以后的營業(yè)收入39188萬元，總成本費(fèi)用24339萬元，雖然可以償還貸款利息及本金，但其貸款年限38年，時(shí)間較長(zhǎng)，且項(xiàng)目在運(yùn)營期末除償還165000萬元貸款外，僅盈余約658萬元。其中，按照目前設(shè)定的還款方式，項(xiàng)目運(yùn)營期前5年，每年需支付利息10131萬元。利息備付率＝息稅前利潤/利息償債備付率＝息稅折舊攤銷前利潤/當(dāng)期還本付息通過計(jì)算可得：，遠(yuǎn)低于《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）設(shè)定的最低值2；，低于《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》[17]（第三版）。根據(jù)本次測(cè)算的方案，項(xiàng)目計(jì)劃分4次償還貸款本金：運(yùn)營期第28年，償還本金35000萬元；運(yùn)營期第33年，償還本金50000萬元；運(yùn)營期第37年，償還本金45000萬元；運(yùn)營期第40年，償還本金35000萬元。尤其項(xiàng)目運(yùn)營期前5年收入較低，不足以彌補(bǔ)其運(yùn)營支出，資金壓力較大。綜合來看，項(xiàng)目融資前分析的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均不可行。所得稅前及所得稅后項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均小于零。對(duì)于本項(xiàng)目而言，即下述各項(xiàng)指標(biāo)的分析未考慮項(xiàng)目貸款所產(chǎn)生的貸款利息（345836萬元）。 財(cái)務(wù)效益分析盈利能力分析（不考慮融資成本）項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)年均營業(yè)收入為38034萬元，年上繳稅金6958萬元。表3 本項(xiàng)目折舊費(fèi)計(jì)算表項(xiàng)目原值（萬元）前10年年均折舊費(fèi)第1138年年均折舊費(fèi)房屋、建筑物22160452635263其他固定資產(chǎn)6639666400財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用包括建設(shè)期借款在運(yùn)營期間發(fā)生的應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益的利息[13]。折舊費(fèi)按照直線折舊法，地面建、構(gòu)筑物包括建安工程費(fèi)221604萬元，折舊年限為40年，殘值率為5%[12]。表2 本項(xiàng)目估算修理及維護(hù)費(fèi)用運(yùn)營年份前10年1120年2130年3138年費(fèi)用工程占費(fèi)用比例1%%3%%年均修理費(fèi)用2216554066487756物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)按營業(yè)收入的5%計(jì)取，年均物業(yè)費(fèi)支出約2203萬元。修理及維護(hù)費(fèi)用修理費(fèi)用包括設(shè)備的日常維修費(fèi)、大修理費(fèi)及其它維修費(fèi)，同時(shí)，考慮了設(shè)備重置費(fèi)用（按10年一次測(cè)算）[10]。工資及福利費(fèi)表1本項(xiàng)目人員設(shè)置及初始工資標(biāo)準(zhǔn)員工人數(shù)年均工資輔助人員288技術(shù)及職能人員1210管理人員5015根據(jù)類似項(xiàng)目運(yùn)營情況，本次擬配備員工90人，其中：管理及技術(shù)人員62人，輔助人員28人。能源費(fèi)用動(dòng)力費(fèi)用包括項(xiàng)目水、電、燃?xì)獾鹊哪茉聪馁M(fèi)用，按全部營業(yè)收入的20%計(jì)取。地下建筑空間主要為停車庫和設(shè)備用房，共設(shè)置1500個(gè)機(jī)動(dòng)車停車泊位。本項(xiàng)目為市2016第八屆中國國際珠寶玉石首飾展覽會(huì)項(xiàng)目二期工程，主體建筑地上兩層，局部三層，地下一層，總建筑面積318312平方米，其中地上建筑面積342832平方米，地下建筑面積75480平方米。 建設(shè)內(nèi)容市2016第八屆中國國際珠寶玉石首飾展覽會(huì)項(xiàng)目擬在規(guī)劃用地范圍內(nèi)興建一組集展覽、會(huì)議、餐飲、娛樂等多功能于一體的現(xiàn)代化會(huì)展建筑群，將建成市規(guī)模最大的會(huì)展中心，總建筑面積約38萬平方米。內(nèi)部功能區(qū)分區(qū)明確，規(guī)劃布局合理，注重各項(xiàng)設(shè)施之間的銜接和共享?？傮w規(guī)劃要求分區(qū)明確，建筑布局新穎，交通流線順暢，參展人員流線與物流運(yùn)輸路線互不干擾。 會(huì)展的主要建設(shè)方案 建設(shè)指導(dǎo)思想本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案秉承“人文、環(huán)保、節(jié)能”的設(shè)計(jì)宗旨，突出會(huì)展建筑的特點(diǎn)，依照現(xiàn)有地形合理規(guī)劃布局，充分利用其自然條件，新建一座集展覽、會(huì)議、餐飲、娛樂等多功能于一體的現(xiàn)代智能化展館，功能要求滿足現(xiàn)代會(huì)展業(yè)的功能需要，同時(shí)滿足多功能的互變及同時(shí)使用的靈活性[7]。隨著會(huì)展場(chǎng)館、星級(jí)酒店等硬件設(shè)施改善以及政策法規(guī)等軟環(huán)境的完善，市會(huì)展經(jīng)濟(jì)在2015年呈現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全年共舉辦各類型展會(huì)2