20xx第八屆中國國際珠寶玉石首飾展覽會項目策劃書-在線瀏覽
2025-07-01 05:53本頁面
【正文】 考慮資金的時間價值（即項目動態(tài)投資回收期），項目在運(yùn)營期內(nèi)無法收回投資[15]。盈利能力分析（考慮融資成本）根據(jù)項目擬定的融資方案，項目建設(shè)期內(nèi)需申請銀行貸款165000萬元，綜合考慮其融資成本（即貸款利息），項目運(yùn)營期內(nèi)年平均利潤總額2036萬元，年平均凈利潤2651萬元，從整體運(yùn)營上來看，項目處于虧損狀態(tài)，無法收回投資。償債能力分析建設(shè)投資借款在項目運(yùn)營期內(nèi)根據(jù)項目收入情況償還本金，其借款年限根據(jù)項目收益情況彈性確定，但每年應(yīng)計的利息照付[16]。項目每次還款本金來源為項目還款當(dāng)年及以前的各年累積盈余資金。本項目財務(wù)風(fēng)險大。根據(jù)項目財務(wù)模型[18]測算，項目前5年的營業(yè)收入17552萬元，經(jīng)營成本17889萬元，不計折舊費(fèi)后日常運(yùn)營無盈余，無法償還貸款利息。無法收回前期投入的資本金130000萬元。182 項目策劃書 辦展市場環(huán)境分析市第八屆中國國際珠寶展定位于我國一線城市的國際性會展中心，知名度和檔次都較高的會展中心，在我國具有很強(qiáng)的國際影響力。選擇一個或幾個細(xì)分市場作為目標(biāo)市場，制定相應(yīng)的目標(biāo)市場策略。由于項目定位高端、功能完善、設(shè)施水平先進(jìn)等因素，該會展中心可用于舉辦各種國內(nèi)、國際的大型會議和展覽活動，因此目標(biāo)市場為無差異性目標(biāo)市場，國內(nèi)外舉辦的各種會展都可作為引進(jìn)的對象[20]。受一期工程的帶動和推廣作用，以及市會展業(yè)和會展市場的蓬勃發(fā)展，項目建成之后近期場館使用率約為30%。 根據(jù)第八屆中國國際珠寶展中心定位與我國中部經(jīng)濟(jì)中心和現(xiàn)代化歷史國際大都市相適應(yīng)的國際性會、展覽中心。中國中部地區(qū)具有國際影響力的會議、展覽中心[22]。 根據(jù)城市地位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平市在我國發(fā)達(dá)城市之一，具有較高的城市地位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況較好，第八屆中國國際珠寶展場館的展覽規(guī)模應(yīng)處于我國中等以上水平，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，根據(jù)市在珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的地位，[23]。 項目建設(shè)規(guī)模綜合上述分析，會議面積為1萬平方米左右。經(jīng)計算。因此。項目規(guī)劃分兩期實施，其中第八屆中國國際珠寶展中心一期工程已建成并投入運(yùn)營，其中展覽面積8萬平米；。項目展覽面積75260平方米，包括1個13200平方米的登錄大廳、4個13500平方米的大展廳、2個1630平方米的小展廳和1個5400平方米的多功能展廳，共計可容納2800個國際標(biāo)準(zhǔn)展位；同時項目設(shè)置辦公、會議、餐飲、健身康體等配套功能房間，可經(jīng)營面積93670平方米；附設(shè)如走道、樓梯間、電梯間等建筑交通體系，衛(wèi)生間、飲水處等公共衛(wèi)生體系以及其他設(shè)備用房等附屬用房面積共計31761平方米[25]。 項目實施進(jìn)度安排該項目的建設(shè)首先是為承辦論壇，因此必須保證項目在論壇布展開始前全面交付使用。由于該項目目前處于前期籌劃工作階段，具體項目的實施進(jìn)度事件不能落實，僅能對項目實施的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計劃作大致的描述。項目實施進(jìn)度安排2014年 9 月2014 年 12 月，項目前期準(zhǔn)備工作 2015年 12 月2016年 6 月土建施工 2016年 6 月竣工驗收。 計算期項目選取計算期為 40 年，其中，建設(shè)期按 2 年測算，即假設(shè)項目從第 3年開始正式運(yùn)營并產(chǎn)生收入，運(yùn)營期選取為 38 年。綜上以上因素，本次選取財務(wù)基準(zhǔn)收益率為 7%。 會展場地租賃收入本項目會展場地可出租面積約為75260平方米，參考國內(nèi)同類型會展中心項目運(yùn)營經(jīng)驗，估算本項目出租率，具體見下表：表5 本項目估算會展場地運(yùn)營出租率運(yùn)營年份第一年第二年第三年第四年綜合出租率9%%24%30%根據(jù)目前市場價格情況及項目一期運(yùn)營情況，暫定項目初始租金為 12 元/平方米/天，其后按每五年價格上漲 20%測算。 但考慮到運(yùn)營期最后 10～15 年，展覽場地設(shè)施經(jīng)過多年使用及運(yùn)營已變得十分陳舊且隨著其他會展中心的陸續(xù)建成對本項目將產(chǎn)生一定的沖擊，因此，項目租金在運(yùn)營期第 26～38 年按價格不再上漲測算[29]。 廣告及其他收入廣告及其他收入包括：展覽期內(nèi)廣告收入、為會展提供設(shè)計、印刷、裝飾、運(yùn)輸、會展用具租賃等配套服務(wù)收入等，按會展場地收入的 10%計取[30]，年均廣告及其他收入為 1696 萬元。在保證經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和使用功能綜合效益的前提下，按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的原則對項目進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，使之成為一座規(guī)模宏大、設(shè)施先進(jìn)、功能完善的會展中心[32]。總體規(guī)劃要求分區(qū)明確，建筑布局新穎，交通流線順暢，參展人員流線與物流運(yùn)輸路線互不干擾[34]。內(nèi)部功能區(qū)分區(qū)明確，規(guī)劃布局合理，注重各項設(shè)施之間的銜接和共享。3第八屆中國國際珠寶玉石首飾展覽會場館規(guī)劃圖 第八屆中國國際珠寶玉石首飾展覽會中心整體規(guī)劃市的城市定位是環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，并努力建設(shè)成為現(xiàn)代化港口城市和我國北方重要的經(jīng)濟(jì)中心。項目選址區(qū)位于琶洲島，總建筑面積110萬平方米。近幾年，隨著市整體規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，該地區(qū)的區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢日益凸顯，已經(jīng)形成了自然環(huán)境、人文歷史環(huán)境的和諧統(tǒng)一。排水工程：采取雨污水分流制。中水工程：該地區(qū)再生水水源由原有中水系統(tǒng)提供，中水管（DN200）2個，可滿足本工程中水需要。路燈：該地區(qū)周圍市政路現(xiàn)有路燈設(shè)施可滿足本工程需要。燃?xì)夤こ蹋喉椖恐苓叿笤O(shè)有燃?xì)庵袎汗芫€，根據(jù)本工程用氣需要自建調(diào)壓裝置[37]。結(jié) 論會展場館是會展經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)的物質(zhì)載體，發(fā)展會展業(yè)必須借助會議中心、展覽場館等不動產(chǎn)資源。此外，第八屆中
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