【正文】 險(xiǎn)反而增大，將會(huì)嚴(yán)重?fù)p害經(jīng)濟(jì)效益。但創(chuàng)新度越高并不意味著風(fēng)險(xiǎn)性越小。 4項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，項(xiàng)目的創(chuàng)新建造了項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而較同類產(chǎn)品更有競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就相應(yīng)降低、減少。銷售策略創(chuàng)新：最能激發(fā)消費(fèi)者購(gòu)買欲望的獨(dú)特辦法。價(jià)格創(chuàng)新體系：降低開(kāi)發(fā)、銷售、財(cái)務(wù)、管理成本，培育價(jià)格優(yōu)勢(shì)。（詳見(jiàn)第六部分）銷售渠道、時(shí)機(jī)細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)后，找準(zhǔn)市場(chǎng)時(shí)機(jī)，及時(shí)準(zhǔn)確切入市場(chǎng)空隙，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。服務(wù)、管理優(yōu)勢(shì)的營(yíng)造創(chuàng)造高效實(shí)用、專業(yè)化、社會(huì)化、科學(xué)化的以人為本的服務(wù)體系。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的營(yíng)造突出“品質(zhì)生活 健康從容”的營(yíng)銷主題，增加科技含量，優(yōu)化產(chǎn)品特質(zhì)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境里，用適當(dāng)?shù)姆绞?，在恰?dāng)時(shí)機(jī)把產(chǎn)品賣出去，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的手段。依據(jù)：優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原則。項(xiàng)目創(chuàng)新體系 1創(chuàng)新思路通過(guò)改變項(xiàng)目的物質(zhì)性（產(chǎn)品性質(zhì)）、利益性（投入與產(chǎn)出之比）、信息性（市場(chǎng)信息調(diào)研形成的判斷）和時(shí)間性（產(chǎn)品投入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)選擇）是策劃的四個(gè)創(chuàng)新的理論線索。7． 休閑茶莊，健身房，游戲房，網(wǎng)吧，書吧：每間在3060平方米，約5間，共300平方米（商業(yè)三層或四層）。5． 名牌專賣店：如李寧，米奇妙等，每間面積30150平方米，約10間，共1000平方米（商業(yè)一層或二層）。3． 知名品牌餐飲：選擇類似陳川粵，陶然居類似公司，面積在2000平方米左右（商業(yè)二層）。本項(xiàng)目購(gòu)物中心主力客戶特征：1． 第一主力百貨店：選擇重慶百貨或者重客隆類型公司，面積字2000平方米左右（商業(yè)第一層）。綜合性的購(gòu)物中心，正在全國(guó)各大城市興起。隨著人們生活水平的提高，消費(fèi)者購(gòu)物不僅僅是滿足生活上的基本需求，而且視購(gòu)物為集游玩、娛樂(lè)、休息、獲取信息為一體的一種休閑與精神的享受形式。醫(yī)務(wù)室：提供健康咨詢、售藥、家庭護(hù)士等服務(wù)。**健身、桑拿：白領(lǐng)階層喜歡此類設(shè)施享受，建議一步到位，更具有吸引力。根據(jù)營(yíng)銷主題，可增加如下實(shí)質(zhì)性配置。營(yíng)造價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是構(gòu)造項(xiàng)目企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素之一，必須在價(jià)格上挖掘賣點(diǎn)。打工型的買家：價(jià)格折讓幅度可以考慮大些，送一些實(shí)惠的東西，例如管理費(fèi)、空調(diào)等等。投資型的買家：可幫助代為租賃。4．2價(jià)格方面要迎合客戶購(gòu)買需求，分析客戶購(gòu)買心理，在價(jià)位上下功夫，挖掘賣點(diǎn)。結(jié)全項(xiàng)目“品質(zhì)生活 健康從容”的營(yíng)銷主題，在建材上做文章，以“賣房子賣健康”來(lái)強(qiáng)化營(yíng)銷宣傳。賣點(diǎn)設(shè)計(jì)4．1產(chǎn)品性質(zhì)項(xiàng)目固有的賣點(diǎn)：地理位置優(yōu)越、生活配套設(shè)施齊備，需加以突出強(qiáng)化。c) 對(duì)“區(qū)域環(huán)境”需求者：著重指出該區(qū)域?yàn)榻^版地段，唯一步行商業(yè)街。（高爾夫會(huì)員、白領(lǐng)高層、企業(yè)老總） 分期付款與一次性付款結(jié)合 80120 25%30%一次置業(yè) 鐘情于區(qū)域環(huán)境 方式多樣 90120 25%白領(lǐng)打工階層等周邊需求者 都市白領(lǐng)階層，雙橋及周邊地區(qū)的高薪收入者 按揭為主 40120 30%針對(duì)上述不同的目標(biāo)市場(chǎng)，采取差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略：a) 針對(duì)二次置業(yè)投資者：升值潛力分析，幫助置業(yè)者放盤。世界衛(wèi)生組織確定了15條健康住宅標(biāo)準(zhǔn)，健康住宅就是能使居住者“在身體上、精神上、社會(huì)上完全處于良好狀態(tài)的住宅”。項(xiàng)目名稱及營(yíng)銷策略1 項(xiàng)目名稱建議（略） 2營(yíng)銷主題營(yíng)銷主題： 品質(zhì)生活 健康從容依據(jù)：隨著生活水平的提高， “健康生活”成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)?！醺鶕?jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，針對(duì)目標(biāo)客戶完善物業(yè)配套設(shè)施。□若開(kāi)發(fā)商希望走品牌道路，則建議加大媒體宣傳，進(jìn)行社會(huì)營(yíng)銷，做復(fù)合地產(chǎn)，借助社會(huì)力量，口碑宣傳，以樹(shù)立企業(yè)形象，從而帶動(dòng)產(chǎn)品的推廣。因此，建議加快本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)速度，盡快完成建筑施工，進(jìn)入后期銷售回籠資金。□其他客戶：主要是指外地常往返于重慶的商家，外省市長(zhǎng)駐重慶的人士，本項(xiàng)目的地理位置是其購(gòu)買的首要原因?！蹼x退休人員：主要是指離退休以前任職較高、知識(shí)層次較高的群體，或目前子女事業(yè)有成的離退休人員?！鯔C(jī)關(guān)單位中高層管理者：這類客戶年齡在40－55歲，社會(huì)地位穩(wěn)定，部分有隱性收入，支付能力強(qiáng)，這類客戶由于子女相繼成年，會(huì)考慮購(gòu)買一套自住或給子女預(yù)備，對(duì)樓盤綜合素質(zhì)要求較高，消費(fèi)行為趨于理性。由于長(zhǎng)期工作于辦公室，對(duì)自然景觀和社區(qū)人文環(huán)境、運(yùn)動(dòng)設(shè)施極為重視，同時(shí)對(duì)樓盤建筑風(fēng)格、色彩、平面布局等也極為關(guān)注，地理位置好、綜合素質(zhì)高的樓盤是其首選。這部分人往往是第二次置業(yè)者，消費(fèi)行為趨于理性，注重房產(chǎn)的整體素質(zhì)。2．3．1目標(biāo)顧客的區(qū)域設(shè)定和分析本項(xiàng)目位于雙橋商業(yè)步行街，地理位置優(yōu)越。2．3客戶定位由于本項(xiàng)目屬于近郊住宅，使得本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位有一定程度的差異?！鯐?huì)所：氧吧健身設(shè)備、桑拿設(shè)備組合夾層設(shè)桌球、乒乓球、棋牌室醫(yī)務(wù)室兼保健功能及售藥兒童看護(hù)室家政服務(wù)中心□智能化設(shè)備：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)自動(dòng)停車管理、收費(fèi)系統(tǒng)一卡通收費(fèi)系統(tǒng)――憑住戶卡記賬消費(fèi)2．2價(jià)格定位本項(xiàng)目總體定位為實(shí)用性商住樓，建議總體均價(jià)控制在1558元／平方米，整個(gè)銷售過(guò)程中價(jià)格策略為低開(kāi)高走。有線電視駁口：廳、主人房均設(shè)置。電：增加單元戶用電容量，設(shè)置應(yīng)具超前性，充分考慮未來(lái)現(xiàn)代化生活需求。設(shè)不銹鋼大堂防盜門，具智能化可視對(duì)講、自動(dòng)開(kāi)閉等功能。裙樓：選用深色調(diào)大理石外墻外立面：外墻采用清新、淡雅的色彩，住宅玻璃選用深綠色．頂部造型：西式風(fēng)格、線條簡(jiǎn)約、流暢，意境深遠(yuǎn)2．1．3配套設(shè)施及功能建議配套設(shè)施設(shè)置應(yīng)以健康、安全、方便、舒適為原則，選料強(qiáng)調(diào)無(wú)污染、選用有益于健康的綠色建材。從消費(fèi)者心理來(lái)看，希望自己購(gòu)買的物業(yè)保值增值，在建筑風(fēng)格上體現(xiàn)中高檔住宅的定位。因此從含義上來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目宜采用中西接合式建筑風(fēng)格。2．項(xiàng)目定位1產(chǎn)品定位2．1．1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)檔次中高檔住宅應(yīng)從兩方面體現(xiàn)：一是硬件，包括所有建筑材料質(zhì)量、相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備、大堂裝修檔次、公共走道、外墻色彩、室內(nèi)裝修等方面，靠色彩的運(yùn)用、材料選用方面體現(xiàn)本項(xiàng)目整體的高貴氣質(zhì)和豪華氣派，當(dāng)然臨街玻璃材質(zhì)，需重點(diǎn)考慮隔音效果、安全等因素；其次是管理服務(wù)方面，需向買方提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)信心和保證。本項(xiàng)目被目標(biāo)市場(chǎng)認(rèn)知和接受還須一段時(shí)間，在很大程度上影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度?！踔苓吪涮壮墒欤褐苓吪涮妆容^完善，諸如：菜市，銀行，郵政，醫(yī)院，超市，食肆酒家等一應(yīng)俱全。□居家和商業(yè)氛圍濃厚：隨著“較輕”線2004年的開(kāi)通，西南新城已經(jīng)成為雙橋居家的首選，人氣的聚集將對(duì)居家和商業(yè)的帶動(dòng)帶來(lái)巨大的影響。因此，真正掌握“精英”人群的消費(fèi)傾向，與市場(chǎng)比較并做出適當(dāng)超前應(yīng)該是本案的操作思路。而所謂的人氣就是“精英消費(fèi)觀加上羊群心理”，說(shuō)白了，聰明的人和大多數(shù)人認(rèn)為是好的就都是好的。222222918323232234結(jié)論：人氣創(chuàng)造市場(chǎng)縱觀國(guó)內(nèi)明星樓盤的熱銷，從根本上來(lái)講就是充分調(diào)動(dòng)了人氣。隨著重慶市新的區(qū)劃調(diào)整以及直轄市的成立，雙橋區(qū)也迎來(lái)了新的歷史性發(fā)展機(jī)遇。雙橋區(qū)是國(guó)家級(jí)科技先進(jìn)區(qū)，國(guó)家級(jí)“普九”達(dá)標(biāo)區(qū)和全市第一個(gè)愛(ài)嬰?yún)^(qū)，城區(qū)綠樹(shù)掩映，環(huán)境優(yōu)雅，金融、保險(xiǎn)業(yè)欣欣向榮，存、貸、保險(xiǎn)業(yè)服務(wù)高效、便捷。雙橋區(qū)緊靠成渝高速公路和成渝鐵路距重慶市中