【正文】 用地規(guī)范要求。2西溪坪北片區(qū)　僅計(jì)科技大道及工業(yè)大道用地容占地面積（畝）土石方工程（萬(wàn)m3）備注道路及對(duì)外交通用地其它用地合計(jì)填方挖方合計(jì)表43計(jì)算出各區(qū)土石方填挖方工程量（包括道路土石方）詳見(jiàn)表43。在總結(jié)近期控規(guī)在實(shí)施過(guò)程存在的問(wèn)題及分析現(xiàn)狀場(chǎng)地實(shí)際的基礎(chǔ)上，場(chǎng)地標(biāo)高的確定按規(guī)劃基本上以場(chǎng)地四周道路標(biāo)高為基礎(chǔ)，結(jié)合實(shí)際地形，考慮挖填量基本平衡，場(chǎng)地土石方工程量的計(jì)算根據(jù)現(xiàn)狀1:2000地形圖的數(shù)據(jù)，采用200m200m的方格網(wǎng)計(jì)算法進(jìn)行估算。本項(xiàng)目研究范圍澧水以南片區(qū)屬**市的新區(qū)和規(guī)劃的主要城市居住區(qū)，地勢(shì)較為平坦，用地開(kāi)發(fā)和道路豎向處理相對(duì)簡(jiǎn)單。計(jì)100 北片區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地平衡表類(lèi)別代號(hào)類(lèi)別名稱(chēng)面積（ha）比例（％）R居住用地C公共設(shè)施用地1行政辦公用地3商業(yè)金融用地4文化娛樂(lè)用地5體育用地6醫(yī)療衛(wèi)生用地7教育科研設(shè)計(jì)用地M工業(yè)用地W倉(cāng)儲(chǔ)用地T對(duì)外交通用地S道路廣場(chǎng)用地1道路用地2廣場(chǎng)用地3社會(huì)停車(chē)場(chǎng)用地U市政公用設(shè)施用地G綠地1公共綠地2生產(chǎn)防護(hù)綠地計(jì)100 南片區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地平衡表類(lèi)別代號(hào)類(lèi)別名稱(chēng)面積（ha）比例（％）R居住用地1一類(lèi)居住用地2二類(lèi)居住用地3中小學(xué)用地4商住混合用地C公共設(shè)施用地1行政辦公用地2商業(yè)旅游用地3文化娛樂(lè)用地4醫(yī)療衛(wèi)生用地5文物保護(hù)用地6其他公共設(shè)施用地M工業(yè)用地W倉(cāng)儲(chǔ)用地T對(duì)外交通用地S道路廣場(chǎng)用地U市政公用設(shè)施用地G綠地1公共綠地2防護(hù)綠地總圖主要技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表41。豎向布置：片區(qū)地面標(biāo)高：；。地表雨水的排除采用管網(wǎng)，即利用城市道路收集雨水，而后排入城市雨水管中。豎向布置根據(jù)地勢(shì)和設(shè)置道路、排水等要求，以及減少填挖土方工程量的原則，確定各地塊的設(shè)計(jì)標(biāo)高。，%。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)部消防車(chē)道：消防車(chē)由主入口進(jìn)入，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)部各建筑均設(shè)有環(huán)形消防車(chē)道，沒(méi)有設(shè)環(huán)形車(chē)道的，已設(shè)15米15米消防車(chē)回車(chē)場(chǎng)。a）南片區(qū)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)公共設(shè)施主要為片區(qū)服務(wù)，公共設(shè)施用地主要布置在沿江路，規(guī)劃的行政辦公用地位于規(guī)劃區(qū)的中心位置，方便與各個(gè)功能區(qū)的銜接；規(guī)劃的商業(yè)金融用地在該片區(qū)主要為旅館業(yè)用地，商業(yè)用地分為集中的商業(yè)用地和獨(dú)立的小規(guī)模商業(yè)用地，為該規(guī)劃區(qū)服務(wù)；一類(lèi)居住區(qū)布置在項(xiàng)目區(qū)的東北面，緊鄰澧水；二類(lèi)居住區(qū)主要布置在項(xiàng)目區(qū)的東面。利用規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)有山體、水系和道路進(jìn)行分隔，形成布局科學(xué)的產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，既有利于進(jìn)行工業(yè)協(xié)作與交流，同時(shí)又避免相互影響、干擾和污染；走土地集約化道路，降低用地成本，提高土地利用效率，充分共享設(shè)施與資源；加強(qiáng)集聚效益，把規(guī)模和集聚統(tǒng)一起來(lái)，形成綜合核心競(jìng)爭(zhēng)力；同時(shí)立足**實(shí)際，發(fā)揮區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)，突出產(chǎn)業(yè)特色，提升招商引資質(zhì)量，著力引進(jìn)戰(zhàn)略投資者。南片區(qū)規(guī)劃區(qū)建設(shè)是以打造城市片區(qū)為目標(biāo)，結(jié)合良好的自然生態(tài)環(huán)境和交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，完善片區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)配套設(shè)施，在規(guī)劃中依據(jù)現(xiàn)有的地理位置的組成形式，自然分為若干個(gè)組團(tuán)，根據(jù)現(xiàn)狀，通過(guò)改善環(huán)境，拉通道路，配套設(shè)施，并配設(shè)幼兒園、郵電所、活動(dòng)中心等配套公建。立足現(xiàn)狀，注重該片區(qū)與**市的整體協(xié)調(diào)，用地布局及主次道路與城市銜接，在總體布局上依托現(xiàn)有園區(qū)，向現(xiàn)代化、智能化發(fā)展；充分利用片區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施，建立類(lèi)似于自然生態(tài)系統(tǒng)的現(xiàn)代城市片區(qū)。項(xiàng)目用地分為南、北片區(qū)兩塊，根據(jù)**市的總體規(guī)劃，南片區(qū)主要為公共設(shè)施用地和居住用地，北片區(qū)主要為工業(yè)區(qū)和居住區(qū)。a）**市總體規(guī)劃；b）該范圍1/10000現(xiàn)狀地形圖；c）市政規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)GB5018893；d）居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范；e）**市人民政府有關(guān)文件；f）**市土地利用總體規(guī)劃。b）場(chǎng)地條件：本項(xiàng)目場(chǎng)址地勢(shì)開(kāi)闊，工程地質(zhì)條件較好。a）物料供應(yīng)：項(xiàng)目建設(shè)所需的鋼材、木材、砂、石、水泥等各種材料均可在市內(nèi)采購(gòu)供應(yīng)。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)拆遷、安置應(yīng)根據(jù)**市人民政府令（第33號(hào)）《**市城市房屋拆遷管理辦法》和《**市征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》以及市國(guó)土局核定的指標(biāo)進(jìn)行。、拆遷、移民安置條件（），現(xiàn)狀居住人口約10000人。有少部分居民使用太陽(yáng)能，主要用于熱水。c）燃?xì)猓喉?xiàng)目區(qū)現(xiàn)狀尚未建設(shè)天然氣管道，規(guī)劃區(qū)內(nèi)少部分居民使用液化石油氣，以瓶裝方式供應(yīng)，沒(méi)有通液化氣管道。有電信模塊局三處——西溪坪中心局、彭家巷模塊局和區(qū)政府模塊局，與**電信局由24蕊光纜連接。胡家坪220kV變電站在規(guī)劃區(qū)旁。b）電力電信：紅壁巖水電站位于規(guī)劃區(qū)澧水河邊。沿永定大道設(shè)有給水管，澧水以北地塊的飲水仍采用地下取水形式。常張高速公路、張羅公路兩條區(qū)域性公路交匯于西溪坪，使其成為連通**、自治州交通網(wǎng)絡(luò)的交匯樞紐，城市公路交通事業(yè)得到較大發(fā)展，目前已建成了**長(zhǎng)途汽車(chē)客運(yùn)站，開(kāi)通了與老城區(qū)相連接的7路公交車(chē)。目前，《**城市總體規(guī)劃修編》、《**城市近期建設(shè)規(guī)劃》、《**城市組團(tuán)詳細(xì)規(guī)劃》等專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃正在抓緊編制中，這些將對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施起著重要的指導(dǎo)作用。并使自然山水環(huán)境、風(fēng)光景色融入城市之中?！?*市城市總體規(guī)劃》（2000—2020）中提出：“根據(jù)城市發(fā)展用地沿澧水兩岸分布的特點(diǎn)，采用多種中心組團(tuán)式帶形布局的城市結(jié)構(gòu)。歷年平均日照、氣溫和降水量分別為1440小時(shí)、16度和1400毫米左右，歷年平均無(wú)霜期在216天至269天之間。境內(nèi)風(fēng)向隨季節(jié)轉(zhuǎn)換變化較明顯，秋、冬、春三季多為偏北風(fēng)，夏季盛行東風(fēng)和東北風(fēng)。總的氣候特點(diǎn)是：四季分明、雨量充沛、無(wú)霜期長(zhǎng)、嚴(yán)寒期短。當(dāng)?shù)鼐用褡怨偶从腥〉叵滤魃詈凸喔扔盟牧?xí)慣，但未見(jiàn)地下水位下降，～，～。干流鷺鷥?yōu)乘恼局范嗄昶骄髁?54m3/s，年侵蝕模數(shù)451T/km2，其中5～8月汛期輸沙量約占全年的90%，澧水源自**市桑植縣，流經(jīng)**城區(qū)后，取道慈利、石門(mén)、澧縣、津市，由小渡口進(jìn)入西洞庭湖之七星湖。詳細(xì)情況待作工程地質(zhì)詳勘時(shí)查明。城區(qū)地層只有寒玵系、志留系下統(tǒng)、白堊系、第四系沖積等。區(qū)域內(nèi)褶皺極為發(fā)育，主要褶皺有桑植石門(mén)復(fù)式相斜和武陵山脈復(fù)式背斜。地質(zhì)：項(xiàng)目所在地經(jīng)歷過(guò)多次大地構(gòu)造運(yùn)動(dòng)，尤其是第四紀(jì)新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)對(duì)該區(qū)的地層巖性、地質(zhì)構(gòu)造、地貌景觀形成的作用和影響最為深刻巨大。地震：根據(jù)《中華人民共和國(guó)地震參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306—2001），對(duì)照地震烈度為Ⅵ度。山原邊緣部分為近似壁立的懸崖峭壁，山高谷深，氣墊雄偉，風(fēng)景甚佳。共同構(gòu)成復(fù)雜的峰叢谷地形與丘陵漏斗洼地形溶蝕山原地貌。流水沿層節(jié)理縫隙溶留溶蝕，多形在犬牙奇突的峰脊，進(jìn)而成峰林和石灰?guī)r孤峰。、地貌、地震情況地形、地貌：項(xiàng)目區(qū)地勢(shì)較為平坦，北部區(qū)域最高與最低高差不足5米，地形走勢(shì)為南高北低、西高東低，目前區(qū)內(nèi)空地主要為耕地及河灘地。現(xiàn)狀建筑少，建成區(qū)不足11%。另外，與西溪坪隔河相望、澧水以北有一塊地在本項(xiàng)目用地規(guī)劃范圍內(nèi)。第三章 場(chǎng)址建設(shè)條件新區(qū)位于**市的東南角，東、西、北三面環(huán)依澧水，西與城市中心區(qū)隔河相望。電信管線長(zhǎng)m27851燃?xì)夤艿篱L(zhǎng)m32093雨水管道長(zhǎng)m14275其中2主要工程量 綠化用地ha 道路廣場(chǎng)用地面積ha 工業(yè)用地ha 公共設(shè)施用地面積ha其中：主要建設(shè)內(nèi)容詳見(jiàn)表22。項(xiàng)目可供出售的用地面積為230ha（折合3450畝）。工業(yè)用地按目前價(jià)格22萬(wàn)元/畝計(jì)。為保守計(jì)，預(yù)測(cè)以2011年市區(qū)綜合用地平均交易價(jià)格作為項(xiàng)目的基準(zhǔn)貨幣價(jià)值，以年均8%的增長(zhǎng)率計(jì)，其測(cè)算結(jié)果如下。由于各地塊所處具體區(qū)位、用途不同，其價(jià)值會(huì)有較大的差異。據(jù)圖22提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，結(jié)合以上對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)發(fā)展?jié)摿Φ姆治觯⒈戎袊?guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)對(duì)中南地區(qū)城市（江西、湖北、湖南等省的大城市和重慶市）20012010年綜合用地價(jià)格年均增長(zhǎng)7%的監(jiān)測(cè)結(jié)果，預(yù)期未來(lái)10年本項(xiàng)目?jī)r(jià)格年均增速為8%左右。土地價(jià)格的變化受多個(gè)因素影響，包括供需關(guān)系、區(qū)位、用地性質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施條件等。綜上所述，項(xiàng)目所在市宏觀經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)業(yè)將有持續(xù)穩(wěn)定的高增長(zhǎng)預(yù)期，能夠?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)提供產(chǎn)業(yè)支持。由此可知，項(xiàng)目所在片區(qū)將成為**新的經(jīng)濟(jì)、文化中心。城市供水、排污管（渠）、電路、通信、有線電視網(wǎng)絡(luò)主干道基本拉通。常張高速公路、張羅公路兩條區(qū)域性公路交匯于新城，使新城成為連通**、自治州交通網(wǎng)絡(luò)的交匯樞紐。目前，經(jīng)過(guò)多年開(kāi)發(fā)建設(shè)，西溪坪永定新城雛形初顯。2001年，永定區(qū)區(qū)委、區(qū)政府把“開(kāi)發(fā)建設(shè)西溪坪新城，擴(kuò)大城市容量”作為一項(xiàng)重要內(nèi)容寫(xiě)入全區(qū)“十五”規(guī)劃綱要。c）項(xiàng)目區(qū)位條件和片區(qū)發(fā)展前景項(xiàng)目所處片區(qū)位于永定區(qū)西溪坪組團(tuán)（含珍珠峪組團(tuán)）。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)背景下，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)具有穩(wěn)定、快速的增值潛力，容易使部分居民成為中產(chǎn)階層。全市城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入9484元，%，%。b）當(dāng)?shù)厣虡I(yè)投資和房產(chǎn)投資需求增長(zhǎng)潛力經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將帶來(lái)居民收入水平的不斷提高，尤其是導(dǎo)致中產(chǎn)人群規(guī)模擴(kuò)大，這將進(jìn)一步帶動(dòng)**市商貿(mào)物流、娛樂(lè)休閑等行業(yè)的發(fā)展，也帶來(lái)房地產(chǎn)投資景氣的進(jìn)一步上升。僅2009年全市28個(gè)列入湘西開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)工27個(gè)，有14個(gè)項(xiàng)目的部分生產(chǎn)線建成試產(chǎn)，、。旅游規(guī)范化管理制度建設(shè)和信息化程度正在加強(qiáng)，因此預(yù)期其旅游經(jīng)濟(jì)將有更好的發(fā)展前景。作為某某知名旅游景區(qū)，**近年旅游基礎(chǔ)設(shè)施正進(jìn)一步完善。%，增速為建市以來(lái)新高，比全省、連續(xù)5年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)（見(jiàn)下圖23）。2010年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，%。在旅游業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)下，全市近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。a）當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)未來(lái)增長(zhǎng)潛力項(xiàng)目所在地**市是國(guó)內(nèi)外有名的旅游城市，擁有**國(guó)家森林公園、天子山自然保護(hù)區(qū)、索溪峪自然保護(hù)區(qū)和楊家界四大景區(qū)，風(fēng)景游覽區(qū)面積 平方公里，是中國(guó)首批入選的世界自然遺產(chǎn)、世界首批地質(zhì)公園、國(guó)家首批 5A 級(jí)旅游景區(qū)。據(jù)**國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2009年全市城區(qū)土地出讓成交均價(jià)為27萬(wàn)元，2010年上升到30萬(wàn)元，%，至2011年，城區(qū)土地出讓成交均價(jià)達(dá)67萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)120%（見(jiàn)下圖22）。%（見(jiàn)下圖21）。2011年，受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，全區(qū)土地開(kāi)發(fā)利用呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。該年，**市永定區(qū)（不包括市直）土地開(kāi)發(fā)投資5001萬(wàn)元，分別比2001年增長(zhǎng)5倍、。項(xiàng)目所處片區(qū)位于永定區(qū)西溪坪組團(tuán)（含珍珠峪組團(tuán)），該片區(qū)為常張高速出口至鸕鶿灣大橋、枝柳鐵路與澧水河之間的區(qū)域，在行政上屬于西溪坪街道辦事處管轄，包括西溪坪、胡家崗、覃家崗、胡家河、打鼓臺(tái)、渡口、彭家巷、兩岔等8個(gè)居委會(huì)（村）。項(xiàng)目所處地為**市永定區(qū)，該區(qū)是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。第二章 市場(chǎng)分析與建設(shè)內(nèi)容**土地市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀據(jù)經(jīng)湖南省國(guó)土資源廳確認(rèn)的土地利用總體規(guī)劃修編基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，截至2009年末，**，其中：農(nóng)用地827483公頃，%；，%；，%。5經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元345345計(jì)算期內(nèi)6貸款償還期年8南片區(qū)投資萬(wàn)元3建設(shè)期年4電信管線長(zhǎng)m27851燃?xì)夤艿篱L(zhǎng)m32093雨水管道長(zhǎng)m14275其中2主要工程量 綠化用地ha 道路廣場(chǎng)用地面積ha 工業(yè)用地ha 公共設(shè)施用地面積ha其中：工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表11。本項(xiàng)目建成后，用地性質(zhì)主要為：商業(yè)、居住用地和公共設(shè)施用地等。項(xiàng)目可供出售的用地面積為230ha（折合3450畝）。項(xiàng)目用地位于**市新區(qū)，毗鄰澧水。按照目前的建設(shè)速度推算，如果任由無(wú)序建設(shè)的狀況自由發(fā)展，新城內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地資源將在三、五年時(shí)間內(nèi)消耗殆盡。而且，從目前建設(shè)的整體效果上看，這些新的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目又在重復(fù)老城區(qū)建設(shè)的老路，整個(gè)新城建設(shè)缺乏科學(xué)的規(guī)劃，建筑風(fēng)格比較差，缺乏品位，與城市整體功能定位不配套，沒(méi)有體現(xiàn)新城的新意。顯而易見(jiàn)，大量的私房、違規(guī)建設(shè)行為不僅造成城市寶貴土地資源的浪費(fèi)和破壞，而且其既成事實(shí)的建設(shè)也將給今后的整體開(kāi)發(fā)建設(shè)增添巨額的拆遷安置成本費(fèi)用。如2001年啟動(dòng)的西溪坪木業(yè)大市場(chǎng)項(xiàng)目，由于多種原因，該項(xiàng)目建設(shè)最初的設(shè)想基本未實(shí)現(xiàn)，但這個(gè)項(xiàng)目實(shí)際圈占的土地達(dá)到近100畝。三是圈占土地的現(xiàn)象普遍。2009年上半年，老院子旅游文化有限公司違章建設(shè)1900多平方米建筑，影響很大。一些業(yè)主在彭家巷、打鼓臺(tái)等村（居）采取與村民簽約租地的方式，投資上千萬(wàn)元興建了占地面積約250多畝的垂釣園。2001年至今，片區(qū)內(nèi)新增居民私房住宅350多棟，建房面積達(dá)12萬(wàn)平方米，占用土地面積達(dá)到150多畝。這一現(xiàn)狀導(dǎo)致的直接后果就是城市建設(shè)的失控。因此，本項(xiàng)目建設(shè)完成后，將通過(guò)良好的基礎(chǔ)設(shè)施條件與政策優(yōu)惠條件吸引大量的工商業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等進(jìn)入本項(xiàng)目區(qū)，給該區(qū)域帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)繁榮。因此，本項(xiàng)目將按照《**市城市總體規(guī)劃》進(jìn)行新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從根本