華夏幸福工業(yè)地產(chǎn)片區(qū)開發(fā)模式分析調(diào)研報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-05-19 22:27本頁面
【正文】 委托關(guān)聯(lián)公司建設(shè)的低成本、高利潤(rùn)；招商引資：當(dāng)?shù)卣月涞赝顿Y額的45％進(jìn)行返還，綜合毛利率達(dá)到4050％，凈利率在25％左右；地產(chǎn)銷售：兩類地產(chǎn)收入，分別為普通經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)開發(fā)銷售收入、安置保障房回購(gòu)收入。%，同時(shí)公司園區(qū)收益具有現(xiàn)金流穩(wěn)定和長(zhǎng)期性收益特征。（4）園區(qū)核心區(qū)用于展示形象的中央公園、規(guī)劃展館、星級(jí)酒店等配套先行，為住宅開發(fā)提供支持，同時(shí)項(xiàng)目策劃了學(xué)校、康體中心、以及融餐飲、娛樂、購(gòu)物為一體的商業(yè)街等的功能齊全的生活配套，對(duì)項(xiàng)目的銷售起到極大的支持作用。（2）孔雀城系列均為百萬平米以上的大盤開發(fā)，項(xiàng)目通過分批次取得土地，每期建設(shè)規(guī)模在1520萬平米，提高投入資金的使用效率。（3）啟動(dòng)期完成起步區(qū)道路，及主要的市政場(chǎng)站（供水廠、變電站等）；項(xiàng)目成長(zhǎng)期完成核心區(qū)景觀地標(biāo)，區(qū)域主干道、新拓展片區(qū)道路及部分的市政管線；項(xiàng)目成熟期完善區(qū)域景觀節(jié)點(diǎn)、市政管線及區(qū)域次干道與支路。以10平方公里產(chǎn)業(yè)區(qū)為樣本對(duì)園區(qū)開發(fā)的節(jié)奏說明如下：（1）產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)分為三個(gè)階段，第一年至第三年為啟動(dòng)期，第四年至第六年為成長(zhǎng)期，第七年至第十年為成熟期。工業(yè)區(qū)管委會(huì)和三浦威特共同確定審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)單個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際投資成本、審計(jì)年度土地整理的實(shí)際投資成本、審計(jì)年度園區(qū)綜合服務(wù)的運(yùn)營(yíng)成本、審計(jì)年度的入園企業(yè)的新增落地投資額進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)并出具出具專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告，新增落地投資額主要包括入園企業(yè)當(dāng)年新增的固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）、房屋租賃投資等能測(cè)算的投資額。通過協(xié)議明確收入確認(rèn)和結(jié)算方式保證了公司在園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)上的正當(dāng)收益和權(quán)力。與政府簽訂協(xié)議明確進(jìn)度計(jì)劃與結(jié)算方式華夏幸福前期通過用政府簽訂協(xié)議明確項(xiàng)目大的進(jìn)度計(jì)劃，同時(shí)每年制訂詳細(xì)的投資計(jì)劃及開發(fā)進(jìn)度，經(jīng)政府同意后執(zhí)行。在招商配套服務(wù)上，華夏幸福建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進(jìn)中心，對(duì)企業(yè)提供全方位服務(wù)，服務(wù)涵蓋：項(xiàng)目備案、注冊(cè)登記、營(yíng)業(yè)執(zhí)照年檢、職工子女入學(xué)、房屋租賃、員工招聘等方面。（3）產(chǎn)業(yè)招商方面華夏幸福以產(chǎn)業(yè)聚集為目標(biāo)，瞄準(zhǔn)成長(zhǎng)性好的產(chǎn)業(yè)龍頭與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目率先引進(jìn)園區(qū)，再以產(chǎn)業(yè)龍頭為核心，打造產(chǎn)業(yè)環(huán)境，形成產(chǎn)業(yè)聚集和產(chǎn)業(yè)鏈，同時(shí)嚴(yán)格控制每畝地投資100萬以上，以增加地方政府的返還額度。附表：市政廠站的標(biāo)準(zhǔn)化（2）配套建設(shè)及綜合服務(wù)方面：除了用于園區(qū)展示和招商的城市規(guī)劃館、中央公園和創(chuàng)業(yè)大廈由華夏幸福自主開發(fā)外，其他產(chǎn)品主要通過引入合作伙伴進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。潮白新城面積為70平方公里，園區(qū)目前電子信息、汽車零部件和裝備制造三大產(chǎn)業(yè)基地初步形成規(guī)模。 以上業(yè)務(wù)實(shí)際操作中，各項(xiàng)業(yè)務(wù)由平臺(tái)公司委托給其關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行實(shí)施，控制了全產(chǎn)業(yè)鏈的大部分環(huán)節(jié)。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（招商引資服務(wù)）：委托區(qū)域內(nèi)工業(yè)園區(qū)進(jìn)行宣傳、推廣，進(jìn)行招商引資項(xiàng)目的洽談，以及對(duì)入園企業(yè)提供“全程無憂式管家服務(wù)”，協(xié)助企業(yè)快速實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)：負(fù)責(zé)在委托區(qū)域組織道路建設(shè)及供水、供電、供暖、供氣、通信基礎(chǔ)、排水等“九通一平”、場(chǎng)站及廠房建設(shè)等項(xiàng)目，由具備相關(guān)工程建設(shè)資質(zhì)的施工單位承擔(dān)前述各個(gè)工程項(xiàng)目的施工任務(wù)?；A(chǔ)建設(shè)：截至2011年6月30日，三浦威特在河北固安工業(yè)園區(qū)已完工或在建道路40段；修建景觀、形象工程4項(xiàng)；修建污水處理廠1座；修建供熱站2座。招商引資：九通投資進(jìn)行園區(qū)招商引資業(yè)務(wù)，從對(duì)目標(biāo)客戶的初次接觸到簽約的平均周期約為6個(gè)月。至2011年，各項(xiàng)委托成果如下： 園區(qū)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)定位 ：三浦威特公司先后聘請(qǐng)王志綱工作室對(duì)固安工業(yè)園區(qū)進(jìn)行總體策劃、美國(guó)DPZ公司進(jìn)行固安工業(yè)園區(qū)概念規(guī)劃、美國(guó)EDSA公司進(jìn)行園區(qū)起步區(qū)概念設(shè)計(jì)、羅蘭貝格進(jìn)行園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位研究、天津市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行固安新城總體規(guī)劃設(shè)計(jì)。 2005年，三浦威特、河北固安工業(yè)園區(qū)管委會(huì)簽署《開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的委托協(xié)議》及其補(bǔ)充協(xié)議。前期接洽以區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為牽引，通過同國(guó)內(nèi)、國(guó)際頂級(jí)戰(zhàn)略咨詢公司合作，深入研究區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，明確區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展方向、空間布局和產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，獲得政府的高度認(rèn)可，并通過豐富的一級(jí)開發(fā)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)、園區(qū)核心區(qū)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商和住宅建設(shè)等多樣化得產(chǎn)品和服務(wù)獲取政府的信任， 在建設(shè)中獲得政府的高度支持和配合，并簽訂委托開發(fā)協(xié)議，該委托是排他性的、非經(jīng)華夏幸?；鶚I(yè)同意不可撤銷或變更，且委托期限一般長(zhǎng)達(dá)50 年。主要承擔(dān)相關(guān)土地整理成本，組織有相關(guān)資質(zhì)的單位承擔(dān)委托區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、園區(qū)綜合服務(wù)，以及開展招商引資專業(yè)化服務(wù)；華夏新城：九通投資全資子公司，資質(zhì)等級(jí)為市政公用工程施工總承包三級(jí)，承接區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，包括道路建設(shè)及供水、供電、供暖、供氣、通信基礎(chǔ)、排水等“九通一平”、場(chǎng)站及廠房建設(shè)等項(xiàng)目；九通公用：九通投資全資子公司，道路清潔、綠化等公共項(xiàng)目維護(hù)由其承擔(dān)；幸福物業(yè)：九通投資全資子公司，承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)；（二）項(xiàng)目拓展策略：華夏幸福首先圍繞北京布局，逐漸輻射到河北沿海地區(qū)、遼東半島、山東半島等環(huán)渤海區(qū)域，園區(qū)在地域選擇上，聚焦核心大城市周邊地帶、快速軌道線的銜接地帶、城鄉(xiāng)落差較大的“洼地”。九通投資：作為項(xiàng)目選擇、獲取及接洽主體，與政府前期接洽；三浦威特：九通投資全資子公司，河北固安工業(yè)園區(qū)運(yùn)作主體。所謂的園區(qū)孵化，即“區(qū)域開發(fā)模式”為：（一）組織架構(gòu)設(shè)置：九通投資為京御地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)板塊的投資管理公司，下屬三浦威特、大廠鼎鴻、懷來鼎興為區(qū)域開發(fā)平臺(tái)公司，三浦威特主要負(fù)責(zé)固安縣委托區(qū)域內(nèi)的以河北固安
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