【正文】 商業(yè)模式要求：?、?規(guī)?；?，主題經(jīng)營獨(dú)占面積龐大，與本項(xiàng)目規(guī)模不匹配；② 規(guī)范化，主題經(jīng)營從管理到經(jīng)營行為都比較規(guī)范，甚至進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作，所涉及成本高昂、費(fèi)用巨大；③ 租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經(jīng)營。它不局限于某一個(gè)行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺(tái)，但它的目標(biāo)客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體，等等。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進(jìn)行篩選、過濾，進(jìn)行有針對性的經(jīng)營。（2）主題性商業(yè)模式主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個(gè)角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。近兩年以來，各名牌綜合商場的整體銷售額持續(xù)萎縮，面對這樣一種形勢，大的品牌商場利用早期積累的財(cái)力與知名度，采取了圈地?cái)U(kuò)張、活動(dòng)造勢的手法，力求站穩(wěn)腳跟，在市場重新洗牌之前充實(shí)內(nèi)力，再謀求變革性的發(fā)展。究其原因，在于品牌市場的進(jìn)一步細(xì)分，消費(fèi)者的需求不斷的向個(gè)性化發(fā)展，使得任何全面式的經(jīng)營都失去了銷售點(diǎn)的深化機(jī)會(huì)。從這一個(gè)角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且聚人氣、提消費(fèi)，應(yīng)該是理想的商場模式。（1）綜合性商業(yè)模式這一模式奉行的是購物、休閑娛樂、衣、食、住行一條龍服務(wù)。5)標(biāo)志性原則：得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢和影響力，決定了該項(xiàng)目其必將成為鄂豫皖區(qū)域性地標(biāo)和大皖西農(nóng)副產(chǎn)品的名片。4)可持續(xù)發(fā)展原則：整體規(guī)劃要滿足不斷升級和可持續(xù)發(fā)展的需要。以“建一座市場、興一批產(chǎn)業(yè)、富八方群眾”的原則，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，為建設(shè)大皖西作出貢獻(xiàn)。物流輻射范圍涵蓋合肥、鄭州、南京、武漢乃至全國。市場建設(shè)原則1)前瞻性原則：以科學(xué)化、規(guī)?；南到y(tǒng)定位，體現(xiàn)前瞻性與先進(jìn)的市場建設(shè)理念，打造鄂豫皖三省農(nóng)副產(chǎn)品市場第一品牌。三、主要功能分區(qū)及規(guī)劃建議空間布局大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場空間布局規(guī)劃為“十區(qū)二街六中心”。建成后，將成為皖西地區(qū)功能最齊全、管理最規(guī)范、服務(wù)最人性化、最具發(fā)展?jié)摿Φ木G色農(nóng)副產(chǎn)品基地。我們認(rèn)為本案價(jià)格應(yīng)在4200—6000元/ m2之間略為合理.建議本案整體銷售均價(jià)：5200元/ m2左右三、開盤及價(jià)格策略可采取5000元抵15000元、5000元抵10000元的階梯策略采取低開高走的價(jià)格策略【第八章 項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉】大別山最大的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)零售基地獨(dú)立全產(chǎn)權(quán)式商鋪，帶租約發(fā)售，即買即賺總價(jià)低，超低門檻投資，首付僅需5萬元起投資無任何風(fēng)險(xiǎn)，3年內(nèi)原價(jià)回購，6后按原價(jià)120%回購國家重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，政府背景，享受各種政策優(yōu)惠民以食為天，我以民為天，環(huán)保、綠色、健康、朝陽產(chǎn)業(yè)大別山綠色食品基地，為您的健康保駕護(hù)航立足皖西、服務(wù)大別山、輻射鄂豫皖產(chǎn)權(quán)多元化，運(yùn)作企業(yè)化，服務(wù)社會(huì)化統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一運(yùn)營，統(tǒng)一宣傳第三部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議篇一、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思〖三大特色〗一是具有平整劃一街道式設(shè)計(jì)，商家只要入住，即可馬上開放式營業(yè)，具有規(guī)?；鸵?guī)范化；二是基本顏色統(tǒng)一，以綠色為主調(diào)，襯托出健康、環(huán)保的優(yōu)美環(huán)境，使人們能夠在充滿生機(jī)活力的氛圍中愉悅交易；三是在建筑上采用實(shí)用、節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)新材料?！拘〗Y(jié)】：中檔次且專業(yè)性較強(qiáng)的大型市場，更適合六安及周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要?！? 此種經(jīng)營模式投入小，門檻低，比較靈活。鋪位需求，15—70㎡價(jià)位需求，4600—6400元/平米（單層）【第六章 項(xiàng)目產(chǎn)品定位】本項(xiàng)目適合定位為：綜合性集貿(mào)式專業(yè)農(nóng)副產(chǎn)品交易市場（中檔次）〖定位依據(jù)〗◇ 這一形式在相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)符合中國國情和消費(fèi)者需求。其次是原來的經(jīng)營戶大多是以零售為主，后來隨著生意越做越大，陸續(xù)開始搞起批發(fā)生意，這樣他們也需要在場地、交通方面更大的配合。二、客戶消費(fèi)行為分析自用投資者原來的商鋪大的也就幾十個(gè)平方，小的只有十幾個(gè)平方，且商鋪不僅比較零散，而且規(guī)模也不大。營銷策略應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目主要的消費(fèi)群體，研究這類人的消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣、文化水平、消費(fèi)能力，并制定相應(yīng)的廣告推廣計(jì)劃、活動(dòng)的安排以及銷售策略。約占成交客戶的10％。第4類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個(gè)體戶☆ 客戶類型1）在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年生力軍；2）從事IT、保險(xiǎn)、藝術(shù)相關(guān)職業(yè)等，較高收入的自由職業(yè)者；3）擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事單位多年要職工作的人士；4）有較多積蓄的、個(gè)體戶；5）新政下，住宅投資空間萎縮，由住宅轉(zhuǎn)投商鋪的大批新投資者的中小業(yè)主。第3類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚，尤指專業(yè)人士☆ 客戶類型1）在大型企業(yè)公司或事業(yè)單位，年收入10萬以上的高層管理人士；2）營商有成之中小型私企老板、有一定經(jīng)營規(guī)模個(gè)體商戶；3）南下江浙，并已取得一定成就之外地成功人士；4）曾擁有較多房地產(chǎn)，現(xiàn)已套現(xiàn)，擁有相當(dāng)積蓄的企事業(yè)機(jī)關(guān)的中高層干部；☆ 購買心理分析以上人士主要從事加工業(yè)、零售業(yè)、金融、高新技術(shù)、企業(yè)管理等專業(yè)性較強(qiáng)的工作，該類人士對投資回報(bào)的金融意識較強(qiáng)，并十分關(guān)注投資的利益點(diǎn)，對返租回報(bào)有迫切需求?！? 購買心理分析隨著城市的發(fā)展建設(shè)，繼而土地出讓而獲利甚豐，并且享有政府的補(bǔ)貼，收入穩(wěn)定，多具良好投資意識，較具投資經(jīng)驗(yàn)，對于買鋪經(jīng)商將會(huì)有相當(dāng)?shù)呐d趣。對返租回報(bào)等促銷措施的需求甚高。根據(jù)六安商業(yè)項(xiàng)目從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以下為4類為主要投資客群體：第1類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人☆ 客戶類型1）擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的投資者；2）經(jīng)濟(jì)富裕，有豐富的積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的投資者；3）企事業(yè)機(jī)關(guān)職員和國家干部；☆ 購買心理分析以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，主觀性較強(qiáng)，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。【純投資客戶】是面向大眾的返租客?！镜谖逭? 項(xiàng)目客戶定位分析】一、客戶結(jié)構(gòu)分析【自購自營戶】他們?yōu)樾袠I(yè)內(nèi)經(jīng)營戶，在完成了一定的原始積累后，希望能找一個(gè)相當(dāng)穩(wěn)定的、有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營場所。有國內(nèi)外銷售渠道的企業(yè)。采購商的要點(diǎn)：從事二級批發(fā)市場經(jīng)營的批發(fā)商、經(jīng)銷商；具有一定規(guī)模的配送商；各大賣場，超市，標(biāo)準(zhǔn)化菜場，農(nóng)貿(mào)市場的零售商；賓館、飯店、連鎖餐飲集團(tuán)、學(xué)校、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的伙食團(tuán)，出口商等。在農(nóng)貿(mào)行業(yè)已基本完成了從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變及消費(fèi)者消費(fèi)觀念趨于理性的今天，必須在營銷理念、方式和服務(wù)的創(chuàng)新上尋求新的突破，服務(wù)創(chuàng)新能力越強(qiáng)，就越不容易被復(fù)制，也就越能從同質(zhì)化競爭中脫穎而出。新一代農(nóng)副產(chǎn)品交易市場在營銷方式、營銷理念和服務(wù)戰(zhàn)略等方面都與原有的農(nóng)貿(mào)市場有著顯著的不同。通過良好的服務(wù)更有效地發(fā)現(xiàn)、創(chuàng)造和引導(dǎo)消費(fèi)者的潛在需求，有效提升消費(fèi)者的忠誠度。把“大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場”建設(shè)成為中部區(qū)域最大的農(nóng)副產(chǎn)品交易平臺(tái)之一。政府大力支持，市場服務(wù)全面、管理規(guī)范、物流便捷，提供諸多優(yōu)惠政策。市場輻射力強(qiáng)大，依托大皖西及周邊省市龐大的消費(fèi)力，連接長三角、皖江示范區(qū)和華中各省。項(xiàng)目建成后，將成為皖西與國內(nèi)、國際接軌的農(nóng)副產(chǎn)品最先進(jìn)的現(xiàn)代化交易平臺(tái)。建設(shè)成一座集農(nóng)副產(chǎn)品交易、加工倉儲(chǔ)、物流配送、期貨品種實(shí)物交割和電子商務(wù)活動(dòng)等“六位一體”的新型農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)綜合體。配套齊全化將與農(nóng)副產(chǎn)品相關(guān)的工商、稅務(wù)、銀行、保險(xiǎn)、等管理部門引進(jìn)市場，同時(shí)完善酒店、餐飲、休閑等生活配套服務(wù)，為國內(nèi)外企業(yè)、廠商和消費(fèi)者提供一站式服務(wù)，樹立高效、便捷的星級服務(wù)形象。現(xiàn)代化市場按“十區(qū)二街六中心”功能定位——十區(qū)：蔬菜、果品、糧油、水產(chǎn)品、肉類家禽、豆制品、倉儲(chǔ)冷藏、南北貨、物流配載及加工配送區(qū)、花卉交易區(qū)；二街：生活配套服務(wù)街、綠色食品街；六中心：農(nóng)產(chǎn)品檢測檢疫中心、商務(wù)中心（含電子結(jié)算）、信息管理中心、物業(yè)管理中心、綜合服務(wù)中心、垃圾廢棄物處理中心。品牌化科學(xué)化、規(guī)?；南到y(tǒng)定位，體現(xiàn)前瞻性與先進(jìn)的市場建設(shè)理念，打造鄂豫皖三省農(nóng)副產(chǎn)品市場第一品牌，以“立足皖西、服務(wù)大別山、輻射鄂豫皖乃至全國”的大思路，引領(lǐng)鄂豫皖農(nóng)副產(chǎn)業(yè)發(fā)展。本項(xiàng)目在開發(fā)中的注意事項(xiàng)A、客戶群應(yīng)面向整個(gè)六安市700余萬人口，甚至要面向鄂豫皖周邊省市的人口，而不只限于城區(qū)的40萬人口；B、注意開發(fā)商品牌形象的樹立；C、與政府部門協(xié)調(diào)好關(guān)系至關(guān)重要，這可為項(xiàng)目取得良好的口碑奠定基礎(chǔ)；D、根據(jù)區(qū)域情況，該項(xiàng)目市場定位不宜過高；E、市場推廣包裝要注意和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況相適應(yīng)，要通俗易懂，賣點(diǎn)訴求簡單明了。已建項(xiàng)目形成的影響：合肥周谷堆市場的建設(shè)拓展對本項(xiàng)目的經(jīng)營發(fā)展形成了很大的制約。四、項(xiàng)目威脅（T）分析宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)：在經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種因素的影響下，國家目前房地產(chǎn)市場的調(diào)整日趨嚴(yán)厲，不利于地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨好的機(jī)遇：六安社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)步入快車道，人民生活水平迅速提高，民以食為天，老百姓對農(nóng)副產(chǎn)品需求的質(zhì)和量也發(fā)生了本質(zhì)性的改變，對環(huán)保、綠色、無公害的專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場更是求之若渴。三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)（O）分析城市規(guī)劃擴(kuò)容的機(jī)遇：六安中心城向南擴(kuò)容，城區(qū)面積2030擴(kuò)展到120平方公里，人口規(guī)模120萬人。市場面臨一定的壓力：要想輻射鄂豫皖及周邊省市，需要專業(yè)的招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，需要做大量的宣傳推廣。大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場，不是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)貿(mào)市場，它是一座集農(nóng)副產(chǎn)品交易、加工倉儲(chǔ)、物流配送、期貨品種實(shí)物交割和電子商務(wù)活動(dòng)等“六位一體”的新型農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)綜合體。在《中共中央國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》（中發(fā)[2008]1號文件）中明確提出“繼續(xù)扶持一批大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場”交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢：專業(yè)市場成功的關(guān)鍵取決于交通網(wǎng)絡(luò)和商業(yè)氛圍，本項(xiàng)目雖處城市部邊緣地帶，但緊鄰312國道和六佛路，路網(wǎng)便利，出入城區(qū)快捷。外部資源商業(yè)資源：銀行、酒店、賓館、零售等配套服務(wù)一應(yīng)俱全醫(yī)療資源：醫(yī)療衛(wèi)生院教育資源：城南小學(xué)、城南中學(xué)、裕安中學(xué)交通狀況六安是中國十大陸路交通樞紐城市之一，國道、鐵路、高速，縱橫交錯(cuò)，扼守交通動(dòng)脈，財(cái)?shù)劳ㄌ焖臈l高速：寧西高速、商景高速、合武高速、合阜高速三條國道：312國道、105國道、206國道三條鐵路：寧西