【正文】 4）樓宇接管資料移交清單5）業(yè)主入住登記表6）業(yè)主家庭情況登記表7）房屋保修登記表及業(yè)主入住驗(yàn)房表 39 / 40。第五部分 物業(yè)管理制度（目錄）　為保證對(duì)小區(qū)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理公司將有選擇，切合實(shí)際地執(zhí)行以下規(guī)章制度。 經(jīng)理?yè)?dān)任抽檢小組組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。D、發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格的，填寫(xiě)糾正措施報(bào)告?！　、填寫(xiě)意見(jiàn)轉(zhuǎn)呈表　　B、發(fā)現(xiàn)維修不合格，填寫(xiě)維修記錄，安排維修?！　》抗芊?wù)內(nèi)容：　?。?）跟蹤監(jiān)督：日常3遍/天，入伙期間8小時(shí)/天　?。?）巡視：日常2遍/天，入伙期間8小時(shí)/天（3）走訪：3次/月，1遍/月　　房管日檢項(xiàng)目：　　?。?）裝修巡視?。?）投訴接待?。?）違章檢查　（4）車輛管理　（5）治安?。?）清潔?。?）綠化　（8）維修?。?）機(jī)電設(shè)備　（10）社區(qū)活動(dòng)（11）員工宿舍?。?2）內(nèi)容巡視房管日檢處理方法：　　?。?）記錄巡視發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，搜集業(yè)戶的反饋意見(jiàn)。15：30－16：30巡視。9：30－11：30跟蹤監(jiān)督。具體管理方式如下： 每天工作安排：上午8：00－8：30處理業(yè)戶申報(bào)投訴。（3）若后面有車緊跟，應(yīng)立即在車前示意停下后，立即放下道閘，再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。如果是臨時(shí)保管卡，核查進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，如果沒(méi)有超過(guò)半小時(shí)，開(kāi)啟道閘放行，如果超過(guò)半小時(shí)，則應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)，隨手給發(fā)票，收費(fèi)手續(xù)完畢后開(kāi)啟道閘放行?！　≤囕v出崗：　　（1）當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛駛出住宅區(qū)道口擋車器時(shí)，即上前立正并請(qǐng)司機(jī)交還保管卡，并核對(duì)車牌號(hào)?！　。?）當(dāng)司機(jī)開(kāi)啟車窗后，聲明為外來(lái)車輛后，發(fā)給司機(jī)臨時(shí)停車保管卡，并在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確記錄車輛情況后，引導(dǎo)車進(jìn)入停車場(chǎng)。具體管理方式如下：　　車輛進(jìn)崗：　?。?）當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛需進(jìn)入住宅區(qū)時(shí)，駛近道口擋車器（道閘）時(shí)，應(yīng)立即走近車輛，向司機(jī)立正行舉手禮?！　。?）殺蟲(chóng)：1遍/周，發(fā)現(xiàn)害蟲(chóng)立即消滅（八）車輛管理對(duì)小區(qū)業(yè)主、車輛及外來(lái)車輛管理由小區(qū)出入口值班崗負(fù)責(zé)?！　。?）除雜草：中耕1遍/季，平時(shí)1遍/天，下雨天除外。（2）每天上午9：30－12：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉，每天下午14：00－16：00殺蟲(chóng)、補(bǔ)缺、保潔，16：00－18：30澆水。④13：00－17：30清運(yùn)各單元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中轉(zhuǎn)站，并消殺、噴藥，清洗垃圾箱，對(duì)小區(qū)進(jìn)行保潔，每小時(shí)循環(huán)一遍?！　、谏衔?：30將垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站，并清洗中轉(zhuǎn)臺(tái)和排水溝及手推垃圾車，并用噴霧器對(duì)中轉(zhuǎn)站及周圍地面消殺噴藥?！　∽≌瑓^(qū)室外部分清掃服務(wù)安排：　?、僭绯?：00－8：00清掃道路、草地、公共場(chǎng)地、停車場(chǎng)各一遍。清潔墻面，清掃天面，清潔水池，清運(yùn)雜物。（六）清潔管理對(duì)小區(qū)清掃保潔實(shí)行垃圾日產(chǎn)日清，時(shí)時(shí)保潔服務(wù)。（5） 保障消防電話的暢通。（3） 負(fù)責(zé)相關(guān)消防表格的記錄。（1） 負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像。（5） 隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)、督導(dǎo)工作，對(duì)工作提出改進(jìn)方法及注意事項(xiàng)。（3） 維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。（1） 熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個(gè)崗位處理疑難問(wèn)題。（6） 在大門(mén)做好人、車分道的把關(guān)工作。（4） 嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。（2） 維護(hù)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。４、門(mén)衛(wèi)值班崗工作通過(guò)對(duì)轄區(qū)進(jìn)出人員的控制，確保轄區(qū)的安全。（2） 保安隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)保安隊(duì)全面軍體培訓(xùn)工作與考評(píng)。（3） 保安經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查和考評(píng)３、保安員軍事培訓(xùn)通過(guò)軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的保安員隊(duì)伍。（1） 保安員應(yīng)遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用規(guī)范用語(yǔ)。（3） 保安經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)管轄區(qū)治安工作的管理。（1） 保安員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護(hù)。負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 維修組：負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施，設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄。（4） 樓管員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)維修警戒。（2） 工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運(yùn)行。 火警、火災(zāi)應(yīng)急處理 定期演練對(duì)迅速撲滅火災(zāi)，保證業(yè)戶生命財(cái)產(chǎn)安全。（2） 工程部主管對(duì)上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。 防火管理 建立行之有效的消防管理安全體系，保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。（1） 中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。 中控室保安員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作。（4） 管理處物業(yè)主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。（2） 中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。（三）消防管理 中控室設(shè)備運(yùn)行管理確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。 給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng) 及時(shí)處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。 操作使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定，保證正常運(yùn)行。 （4） 管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。 （2） 給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。 （二）給排水設(shè)備及水景管理 給排水設(shè)備及水景運(yùn)行管理確保給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水、水景用水的需求。 應(yīng)急分隊(duì)工作規(guī)程（1） 由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊(duì)，以應(yīng)付各類突發(fā)事件。（3） 保安員負(fù)責(zé)安全防范，工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。（1） 管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn)，并負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。（3） 管理處其他部門(mén)員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活動(dòng)的順利開(kāi)展。（1） 客戶部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，并具體組織實(shí)施。（5） 管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理對(duì)有償維修服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行審核。（3） 樓管員負(fù)責(zé)派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)通知單，并協(xié)助財(cái)務(wù)做好各項(xiàng)費(fèi)用的催繳工作。（1） 管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)的收取。（3） 管理處負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理的效果進(jìn)行檢查。（1） 管理處負(fù)責(zé)對(duì)用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。（3） 工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督，對(duì)“維修服務(wù)項(xiàng)目表”以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。（1） 管理處負(fù)責(zé)記錄報(bào)修，并傳達(dá)至工程部。（3） 總公司實(shí)施不定期巡檢。（1） 管理處樓管員負(fù)責(zé)轄區(qū)各項(xiàng)工作的日檢。三、日常管理運(yùn)作階段的管理對(duì)小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段，管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目人員的培訓(xùn)、考評(píng)、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。業(yè)戶物品的搬入（出）須向與業(yè)戶確認(rèn)后，管理處開(kāi)據(jù)物品出門(mén)條；保安員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的出入進(jìn)行禮貌盤(pán)查；所有的物資流動(dòng)實(shí)際登記放行手續(xù)。對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理，并交裝修管理保證金，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；經(jīng)常配合派出所查戶口，把可疑分子清出小區(qū)；對(duì)可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前有禮貌地查驗(yàn)證件。保安員管理引入輪換制和淘汰制，由公司保安管理中心統(tǒng)一調(diào)度，對(duì)服役一年的保安員，進(jìn)行輪換上崗，在年終考評(píng)中，實(shí)行未位淘汰制，淘汰率不大于10%，保持保安員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。保安員選聘退伍的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，這批戰(zhàn)士具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能。（四） 入住期治安管理　　　　　 保安隊(duì)伍建設(shè)——建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍。對(duì)違章裝修并無(wú)視一切的業(yè)戶，我們通過(guò)法律途徑予以解決。業(yè)戶裝修申報(bào)手續(xù)中，管理處分別與業(yè)戶、裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書(shū)”和“裝修責(zé)任書(shū)”，分清管理處、業(yè)戶、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。我們將通過(guò)建筑監(jiān)管機(jī)關(guān)——城市建筑督查大隊(duì)，在業(yè)主一意孤行的情況下，向他們反映情況，取得行政上的支持，通過(guò)行政壓力督促整改，同時(shí)將采取其他方法，制止違章裝修施工。（3） 行政手段。（2） 經(jīng)濟(jì)手段。業(yè)戶出現(xiàn)違章裝修，管理人員在2小時(shí)內(nèi)，上門(mén)做好業(yè)戶的思想工作，禮貌地向業(yè)戶解釋裝修規(guī)定，耐心地向業(yè)戶說(shuō)明違章裝修造成的危害。業(yè)戶裝修實(shí)施袋裝化，指定地點(diǎn)投放，確保小區(qū)綠化完好。形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)點(diǎn)，維護(hù)好智能設(shè)施管線、公共管線，杜絕違規(guī)搭建，把違章裝修消滅于萌芽階段。管理處專門(mén)設(shè)置有裝修檢查組，對(duì)業(yè)戶裝修進(jìn)行巡回檢查，可在違章初期發(fā)現(xiàn)制止違章。（3） 裝修材料符合防火規(guī)定。（2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。裝修審批重點(diǎn)如下：（1） 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。 裝修審批，嚴(yán)把“三關(guān)”依據(jù)我們多年管理的經(jīng)驗(yàn)，在審批過(guò)程中，將會(huì)出現(xiàn)一些不良現(xiàn)象，例如某些覺(jué)悟較低業(yè)戶為了個(gè)人利益，利用人情關(guān)系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達(dá)到違章裝修的目的。為正面引導(dǎo)業(yè)戶裝修，物管公司將聯(lián)絡(luò)幾家名牌裝修公司為業(yè)戶提供免費(fèi)裝修咨詢、裝修設(shè)計(jì)服務(wù)。（3） 提供有償上門(mén)維修服務(wù)項(xiàng)目。（2） 提前與供電局、自來(lái)水公司、電信部門(mén)、有線電視簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū)，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)戶，減少麻煩。我們采取的便利措施是：（1） 設(shè)立辦理入住專用接待服務(wù)室，由專職人員提供周到的一站式服務(wù)。；鑰匙交接、建檔1. 簽署《房屋驗(yàn)收交接確認(rèn)單》、《收樓承諾書(shū)》；2. 房屋鑰匙交接；3. 建立業(yè)戶檔案。1. 綜合物業(yè)管理費(fèi)；2. 水電周轉(zhuǎn)金；3. 其它代收費(fèi)用（如二次裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)）。簽訂移交書(shū)面手續(xù)，做好遺留工程備案簽訂物業(yè)保修方案二、入住裝修階段的管理（一）根據(jù)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)，出具交房（入伙）通知單才能辦理交房手續(xù) 辦理入住手續(xù)流程業(yè)主接房1. 《交房通知單》；2. 產(chǎn)權(quán)人身份證或其他有效證件復(fù)印件2份，核對(duì)原件；3. 若為代理人接房，需提供產(chǎn)權(quán)人《接房委托書(shū)》及委托代理人身份證或其他有效證件復(fù)印件2份，核對(duì)原件。（二） 做好驗(yàn)收接管工作在管理公司對(duì)「 」充分了解的基礎(chǔ)上，通過(guò)接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測(cè)管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，準(zhǔn)備相應(yīng)緊急事件的處理方案，真正做到有備無(wú)患，防范于未然。利用「 」業(yè)戶講座提前對(duì)業(yè)戶裝修管理進(jìn)行宣傳為了更好地實(shí)施將來(lái)對(duì)「 」的管理，我們把對(duì)業(yè)戶的宣傳作為前期介入的一項(xiàng)重要工作。一、前期介入階段的管理（一） 介入、合理規(guī)劃針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合「 」的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，提交詳實(shí)科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報(bào)告。實(shí)行公司、管理處層層承諾，對(duì)裝修管理人員績(jī)效實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰相結(jié)合的管理方式，對(duì)業(yè)戶裝修實(shí)施嚴(yán)密的監(jiān)管，確保裝修管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。入住裝修階段，我們將裝修管理和治安管理確立為這一階段的工作重點(diǎn)。第四部分 日常物業(yè)管理運(yùn)作日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實(shí)施公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)戶服務(wù)功能的重要階段，針對(duì)「 」的特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、入住裝修階段、日常管理運(yùn)作階段三個(gè)部分組成。17管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率