威尼斯水城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-05-16 02:15本頁(yè)面
【正文】 動(dòng)因素，綜合分析在每一種不同組合條件下，項(xiàng)目的收益及可分配情況。也就是說(shuō)，項(xiàng)目收益無(wú)法抵償項(xiàng)目投入，在當(dāng)前靜態(tài)的情況下是經(jīng)濟(jì)不可行的。 本項(xiàng)目可分配收益在上述土地出讓凈收益的基礎(chǔ)上，扣除項(xiàng)目投入的開(kāi)發(fā)成本（）。 本項(xiàng)目土地出讓凈收益比照2010年001號(hào)西海岸新區(qū)土地掛牌情況，即本項(xiàng)目地塊假定也能夠?qū)崿F(xiàn)樓面地價(jià)3260元/平方米，則本項(xiàng)目地價(jià)為2608元/平方米。折合樓面地價(jià)為3260元/平方米?？鄢鲜鍪〖?jí)以上土地財(cái)政上繳項(xiàng)目后，剩余部分為項(xiàng)目土地出讓凈收益。（3）土地出讓金根據(jù)《海南人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓金征收與使用管理工作的通知》（瓊府【2006】26號(hào)），須上繳省土地出讓金，計(jì)提金額=土地成交總價(jià)款10%；（4）被征地農(nóng)民保障資金根據(jù)《海南省政府辦公廳關(guān)于做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)保障工作的通知》（瓊府辦【2007】20號(hào)），須上繳被征地農(nóng)民保障資金，計(jì)提金額=土地成交總價(jià)款15%；上繳省土地出讓金、被征地農(nóng)民保障資金，并支付土地開(kāi)發(fā)成本及土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)之后，余下的土地成交總價(jià)款被命名為土地出讓凈收益。 土地成交收益上繳在項(xiàng)目土地實(shí)現(xiàn)出讓變現(xiàn)后，首先要向省級(jí)以上財(cái)政繳納應(yīng)該繳付的稅費(fèi)，在本部分的分析中，首先明確一般情況下土地一級(jí)開(kāi)發(fā)所需繳付的分項(xiàng)，然后，將所提交的各個(gè)分項(xiàng)按照統(tǒng)一的基礎(chǔ)基數(shù)進(jìn)行歸納，形成以土地成交價(jià)款為基礎(chǔ)的總的上繳比例值。動(dòng)態(tài)分析是指綜合考慮變動(dòng)的市場(chǎng)及規(guī)劃調(diào)整雙因素，分析項(xiàng)目在不同情況下的收益情況。分析包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：靜態(tài)分析和動(dòng)態(tài)分析。即項(xiàng)目總投入=土地征收費(fèi)用+工程建設(shè)成本+前期后期費(fèi)用= 。 項(xiàng)目前期后期費(fèi)用根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算，前期控規(guī)調(diào)整及后期項(xiàng)目招商大約費(fèi)用為3000萬(wàn)元。共計(jì)約為8000萬(wàn)元。每戶(hù)補(bǔ)償項(xiàng)分別為：按每平方米2700元回購(gòu)70平方米拆遷房需要189000元；農(nóng)轉(zhuǎn)居生活補(bǔ)助費(fèi)54000元；超轉(zhuǎn)病殘醫(yī)療補(bǔ)助費(fèi)1800元；搬家費(fèi)600元；拆房及渣土清理1500元；獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)7000元。 居民安置現(xiàn)金補(bǔ)償項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)共有人口3659人，約1220戶(hù)。 居民安置土地成本，（=，），（=）。每戶(hù)拆遷安置補(bǔ)償80平方米住房和10平方米商鋪，拆遷戶(hù)另需按2700元/平方米價(jià)格回購(gòu)70平方米住房。拆遷補(bǔ)償方案非現(xiàn)金部分考慮按每戶(hù)160平方米安置房考慮。 征地補(bǔ)償統(tǒng)計(jì)這里的征地補(bǔ)償包括了上述的征地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、林木補(bǔ)償費(fèi)、蝦塘等養(yǎng)殖水面補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地復(fù)墾費(fèi)、被征地農(nóng)民社保費(fèi)。 耕地占用復(fù)墾費(fèi)根據(jù)《海南省人民政府關(guān)于印發(fā)海南省耕地開(kāi)墾費(fèi)收繳使用管理辦法的通知》（瓊府【2002】7號(hào)），耕地占用復(fù)墾費(fèi)為每畝12000元。按高位蝦塘與低位蝦塘各占一半的情況，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)養(yǎng)殖水面補(bǔ)償情況進(jìn)行預(yù)估。 林木補(bǔ)償根據(jù)《關(guān)于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和海南省征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（瓊府【2009】41號(hào)，林木補(bǔ)償費(fèi)為每畝約5845元（區(qū)域內(nèi)大部分為桉樹(shù)，補(bǔ)償價(jià)格35元/株，每畝合理株數(shù)167）。 征地補(bǔ)償 根據(jù)《關(guān)于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和海南省征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（瓊府【2009】41號(hào)），靈山鎮(zhèn)年產(chǎn)值為2805元/畝，綜合補(bǔ)償倍數(shù)為26倍，征地補(bǔ)償費(fèi)為72930元/畝，即征地補(bǔ)償費(fèi) 。見(jiàn)下表： 項(xiàng)目區(qū)域地類(lèi)情況根據(jù)國(guó)土局測(cè)繪院提供的“二調(diào)”數(shù)據(jù)，并統(tǒng)計(jì)顯示，上述范圍內(nèi)主要地類(lèi)面積及所占比例如下：（1），%；（2），%；（3），%；（4）除養(yǎng)殖水面以外的其他“其他農(nóng)用地”，%；（5），%；（6），%；（7），%。見(jiàn)下圖： 村莊人口及戶(hù)數(shù)根據(jù)從演豐鎮(zhèn)國(guó)土所調(diào)查的數(shù)據(jù)了解到：羅烈村有人口約703人，約235戶(hù)；羅王村約696人，約232戶(hù)；陶朗村約687人，約229戶(hù)；雙坡村654人，約218戶(hù)；良古村約169人，約56戶(hù)；南調(diào)村（包括上中下）約750人，約250戶(hù)。主要經(jīng)濟(jì)社有：羅烈、羅王、大村、東排、郭宅、紅光、后村、陶朗、良古、雙坡、西排、用本上、南調(diào)上、南調(diào)中、南調(diào)下等。計(jì)算方法，將區(qū)域按照規(guī)劃劃分成11個(gè)地塊，然后統(tǒng)計(jì)地塊的面積，以及規(guī)劃水系下面所占的面積（從規(guī)劃水系的中線劃分開(kāi)來(lái)），則總面積S=D30+D31 +D32+D33+D34+D35+D36+D37+D38+D39+D40+S30+S31+S32+S33+S34+S35 +S36+S37+S38+S39+S40+W2+SW2=H30+H31+H32+H33+H34+H35+H36+H37 +H38 +H39+H40+HW3 =（平方米）。進(jìn)而可知在保底的基礎(chǔ)上，某股份有限公司的分成按投資收益率計(jì)算，梯次分別為85%、102%、109%。據(jù)了解，西海岸新區(qū)一級(jí)開(kāi)發(fā)的分成基本思路是“投7回7”的模式，即投入約7億元人民幣，回報(bào)7億元人民幣。結(jié)合上述分配比例可以看出，而在封頂值以前。3,000,000,000）的部分，全部歸甲方所有。2,000,000,000）元至叁拾億元（165。1,700,000,000）元至貳拾億元（165。 雙方收益分配關(guān)于土地出讓收益分配，雙方明確，項(xiàng)目地塊一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后，依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序和方式出讓可出讓地塊，所取得每一筆土地出讓收入，按照下列順序和比例進(jìn)行分配：扣繳海南省人民政府規(guī)定應(yīng)上繳的費(fèi)用；扣除所有出讓地塊應(yīng)分?jǐn)偟耐恋匾患?jí)開(kāi)發(fā)成本；剩余土地出讓收入按照以下比例分配：（1）在人民幣壹拾柒億（165。也就是說(shuō)，某主要負(fù)責(zé)工程工作并承擔(dān)費(fèi)用，土地儲(chǔ)備中心主要負(fù)責(zé)土地征收工作并承擔(dān)費(fèi)用?？梢杂?jì)算得出，%。見(jiàn)下表： 類(lèi)似案例調(diào)研 案例基本情況2007年12月，某股份有限公司與海口市土地儲(chǔ)備整理中心，就西海岸新區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)達(dá)成協(xié)議。總面積2687458平方米。（如下圖所示）2 項(xiàng)目區(qū)域基本情況調(diào)查 項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查按照現(xiàn)行江東控制性規(guī)劃，項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃有地塊11塊（30地塊到40地塊）。2010年1月14日與?？谑袊?guó)土局首次正式對(duì)接。鑒于?？谑鞋F(xiàn)成案例——某西海岸新區(qū)的情況，本報(bào)告針對(duì)?？谑型恋貎?chǔ)備中心可能提出的保底封
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