【正文】 升級，為項目的旅游房地產(chǎn)的開發(fā)提供了機遇。4. 國內(nèi)古鎮(zhèn)較同質(zhì)化的資源性質(zhì)與產(chǎn)品屬性，為項目打造體驗性、娛樂性、文化性的商業(yè)旅游產(chǎn)品提供了很大的市場空間。2. 貴州省的旅游產(chǎn)業(yè)鏈存在著多個薄弱環(huán)節(jié)，為開發(fā)省級的綜合性的旅游接待中心、特色旅游商業(yè)中心、旅游商品集散地提供了市場環(huán)境和基礎(chǔ)。6. 資源未向產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，產(chǎn)業(yè)體系未成型，資源的特殊型導致產(chǎn)品轉(zhuǎn)化和創(chuàng)新難度大，技術(shù)要求高。5. 古鎮(zhèn)擴充難度大，青巖古鎮(zhèn)游線容納客源量有限，目前古鎮(zhèn)只有南街、北街承載旅游客流，東街、西街街面破舊，游客不愿問足。3. 開發(fā)成本大，青巖古鎮(zhèn)破壞性嚴重，一些古建被拆遷重建成了現(xiàn)代民居，一些古建已成危房，因此拆遷修復工作量大；另外古鎮(zhèn)原住民多，又為居民安置工作增加了難度。(二) W－劣勢1. 現(xiàn)有資源存在明顯的雜、散、亂、弱的硬性缺陷，整合和開發(fā)難度大，資源亮點無法簡單提煉。企業(yè)長期著眼與貴州省的文化產(chǎn)業(yè)和旅游商品流通，必將為青巖的開發(fā)提供較強動力。3. 資源方面青巖的城市營建理念——因，和在其影響之下各種文化并存——果，筑成了一個“地利、人合之城”，并以此統(tǒng)領(lǐng)了眾多的自然、人文多元資源要素，并自成體系，形成了青巖在眾多類型多樣的古鎮(zhèn)中脫穎而出的特有競爭力。2. 區(qū)位方面瀕臨省城第一客源地，為貴陽市民周末休閑旅游的目的地，同時便于以貴陽為中轉(zhuǎn)站開發(fā)遠程客源群體。第三章 青巖古鎮(zhèn)旅游市場定位一、 青巖古鎮(zhèn)旅游市場的SWOT分析(一) S－優(yōu)勢1. 政策方面項目依托著貴州省的重要支柱產(chǎn)業(yè)——旅游產(chǎn)業(yè)來抓，可從旅游產(chǎn)業(yè)相關(guān)扶持和鼓勵政策法規(guī)方面借力，更重要的是可從旅游產(chǎn)業(yè)帶動的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展政策和法規(guī)中爭取支持。(二) 市場目標通過青巖旅游現(xiàn)狀及貴陽市旅游現(xiàn)狀，并參考我國成功名鎮(zhèn)的旅游現(xiàn)狀，制定青巖的目標如下：1. 開發(fā)運營及營銷開展初期青巖古鎮(zhèn)內(nèi)目標年旅游接待人數(shù)100萬，并以10％－20％的速度增長。另據(jù)2003－2005年統(tǒng)計，青巖古鎮(zhèn)全鎮(zhèn)的游客量平均每年增長16﹪，其中，2005年接待游客135萬人次。 六、 青巖古鎮(zhèn)市場預測及目標(一) 市場預測據(jù)貴陽市統(tǒng)計公報顯示，%%；，%%。3. 潛在市場 根據(jù)客源市場特征分析，國內(nèi)外游客對貴州旅游商品的喜好在所有的消費行為特征中占有很大比重，但是貴州旅游商品發(fā)展尚沒有形成規(guī)模，而貴州資源豐富，包括服飾、飲食、宗教、軍事等等，為旅游商品的開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)，同時資源與商品之間的轉(zhuǎn)化也為旅游創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供了機會市場。(二) 市場功能定位1. 特色休閑與體驗旅游娛樂場所 2. 觀光＋休閑體驗型景區(qū)3. 多彩貴州文化體驗中心4. 貴州大型游客綜合接待中心5. 貴州旅游商品集散地 全國古鎮(zhèn)觀光＋休閑體驗市場和貴州文化體驗市場(三) 市場細分 潛在市場重要市場基礎(chǔ)市場貴州省內(nèi)及近鄰地區(qū)的特色休閑與體驗旅游娛樂市場創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)市場和旅游地產(chǎn)市場1. 基礎(chǔ)市場此市場特征是，游客大多在日常及周末、假期出游，除黃金周會增多外，全年幾乎呈現(xiàn)平均分布。3. 立足于全國的歷史文化名鎮(zhèn)。五、 青巖古鎮(zhèn)目標市場定位及市場細分(一) 目標市場定位1. 立足于貴陽及近郊的市民日常及周末的特色休閑與體驗旅游娛樂場所。第五、從市場潛力看，貴陽市民現(xiàn)有休閑方式單一，休閑活動貧乏，人們對休閑生活品質(zhì)的滿意度不高。第三、從消費特征看，貴陽市民有超前消費的沖動，休閑消費市場已經(jīng)啟動，且大有潛力。2. 貴陽市民休閑選擇分析第一、從時間總量看，貴陽市民的休閑時間充裕，高于全國平均水平。從消費行為特征上看，國外游客對古鎮(zhèn)的深度體驗較為偏重，特別是對多元的本土文化的多重體驗，而國內(nèi)游客對貴州的自然風景區(qū)及民俗文化、歷史文化、土特產(chǎn)等比較傾向。2. 時間波動特征每年67月和910月是旅游旺季，雙休日出游者多，五一、十一、黃金周是高峰。（5）目前游客在貴陽的消費水平較高，%。（3）游客主要以群體方式出游，其中單位組織、%，說明旅行社大眾旅游市場開發(fā)還有很大的潛力，散客市場也有大的發(fā)展空間。(二) 國內(nèi)客源市場分析1. 消費行為特征 （1）游客主要的出游動機以觀光和休閑度假為主（%），公務、商務、會議也占有一定比例。從消費行為特征看， 2001年貴州入境旅游者人均日消費構(gòu)成中，長途交通花費最多（%），%。因此，貴陽的游客市場分析是青巖市場分析的基礎(chǔ)和重點。在旅游收入的分配上，除留出部分作為旅游開發(fā)項目的再投入資金外，剩余部分按照政府、公司、旅行社、協(xié)會4等份平均分配，屬于農(nóng)戶這一部分再由協(xié)會按照多勞多得原則分配給農(nóng)戶，農(nóng)戶自己出賣旅游商品部分全部歸農(nóng)戶所得，政府不再提成。按照各負其責，各司其職分工。近年來，買斷景點或景區(qū)經(jīng)營權(quán)成為民間資本進入旅游景區(qū)經(jīng)營額的主要方式。其中以湖南黃龍洞投資股份有限公司的景點買斷經(jīng)營最為典型。周莊的打造與烏鎮(zhèn)類似也是采用整體打包的方式，它的成功主要依靠營銷方式。（5）對商店進行產(chǎn)權(quán)置換后，就“賣什么、怎么賣”重新界定，并以預先確定的方式招租。（4）市場營銷方面，首先把上海、杭州、蘇州這三個國內(nèi)游客源集中的市場放在第一位，采用合作伙伴方式與上海電視臺結(jié)盟，在電視廣告宣傳等各種媒介上頻頻宣傳推出原汁原味及深厚文化底蘊的烏鎮(zhèn)，隨后拓展到浙江、蘇南，又通過“做一天中國人，過一個中國年”、“香市”等推介活動將市場拓展到歐洲、日本、非洲、東南亞及中國港澳特區(qū)。（2）一期工程政府投入15萬開辦費，1300萬的股本金是政府下面的一個國投公司投入的，后來又陸續(xù)加了1000多萬，是由政府各個部門下面的公司投的。青巖古鎮(zhèn)的營建分為河、丘、山等多級結(jié)構(gòu)，和“山門依托”的建設(shè)理念，這種營建兼有風水和軍事防御的城市營建理念，充分顯示了古人的智慧；同時正是這種城市營建模式才使青巖成為戰(zhàn)亂年代的“攻不破的青巖”、才使各種文化得以和諧共處并保留下來：“四教合一”、多元文化并存、多個民族和睦相處、商業(yè)繁榮的文化小鎮(zhèn)，青巖可謂是一個“地利、人合”之城。民族特色古鎮(zhèn)：如云南的麗江、貴州的黎平縣德鳳鎮(zhèn)、織金縣城關(guān)鎮(zhèn)、黃平縣舊州鎮(zhèn)、雷山縣西江鎮(zhèn)，安龍鎮(zhèn)等歷史悠久、保留較為完整、建筑特色鮮明、民族風情濃郁、具有保護和利用價值。文化特色古鎮(zhèn)：如四川新都縣馬家場鎮(zhèn)，擁有明代四川唯一的狀元楊升庵，文脈綿長，一個小鎮(zhèn)至今有書法協(xié)會、音樂和戲曲協(xié)會、集郵協(xié)會等等，聞名四川。民居大院特色古鎮(zhèn)：如安徽黃山市西遞和宏村、山西省靈石靜升鎮(zhèn)王家，山西省祁縣東觀鎮(zhèn)喬家，山西榆次車輞鎮(zhèn)常家、山西汾陽范家、山西介休張?zhí)m鎮(zhèn)侯家、河北邯鄲武安市伯延古鎮(zhèn)、淑女古鎮(zhèn)等，均為富商大賈以巨資修建的豪宅大院，功能單一，以民居特色見長。同時從各個古城的旅游收入數(shù)字，可以看出人們對于古城、古鎮(zhèn)的旅游需求是十分旺盛，中國古鎮(zhèn)旅游的這一市場還有很大的潛力可挖。當然，這里也離不開歷史的渲染和悠悠歲月所承載的豐富內(nèi)涵所挖掘和搭建的平臺以及再加上新時代的樣式不一、斑斕多彩的包裝，從而讓人們在暢游“歷史隧道”和現(xiàn)實交替的過程中，達到了休閑、放松的目的，不但滿足了人們精神上的無形需求，也滿足了現(xiàn)代社會文明進步所離不開的物質(zhì)需求。通過以上分析比較，可以發(fā)現(xiàn)，這些古城的發(fā)展幾近相同，大多利用自己的特色優(yōu)勢和資源，加以充分發(fā)揮，從而淋漓致盡地得以體現(xiàn)。在平遙和太原之間有公路相連。平遙火車站在縣城的西北部。從昆明到麗江，行程527公里，每天有20多班臥鋪通宵班車和普通通宵班車以縣城為中心，東南有風麻公路直抵懷化地區(qū)，西有鳳銅公路直達貴州銅仁。旅游交通閬中已基本形成四通八達的水、陸、空交通體系，國道212線北經(jīng)廣元直達蘭州，東連重慶，蘭渝鐵路，高速公路的修建，將進一步優(yōu)化閬中的交通環(huán)境，國家二級機場，古嘉陵水道。人宅、花廳、客堂、書齋、廂房、花園幽深雅致。在這條400余米長的古街上，緊密連綴著78處古店鋪，包括票號、錢莊、當鋪、藥鋪、肉鋪、煙店、雜貨鋪、綢緞莊等等，幾乎包容了當時商業(yè)的所有行當。由于該縣旅游業(yè)不斷發(fā)展，古城區(qū)的個體工商戶已增至200多家，當?shù)氐纳碳乙黄鹈耧L淳樸、經(jīng)商誠信和服務優(yōu)質(zhì)而備受外地游客的贊揚。各種字畫和工藝品、銅器、木刻、木雕、玉器、藥材、樂器以及納西族風味的小吃。古道、小橋、流水、人家構(gòu)成麗江古城恬靜的居住環(huán)境。4條主要街道，由此向四面延伸，無數(shù)小街小巷又從這4條主街上岔出，伸向四面八方。街道鋪面林立，商戶云集，熱鬧非凡。象形圖畫。麗江古城、云杉坪、白水河、甘海子、玉峰寺、白沙壁畫、虎跳峽、長江第一灣、瀘沽湖、牦牛坪、君山主峰、玉龍雪山四季滑雪場、冰塔林鳳凰古城、南方長城、奇梁洞、沱江古城、黃絲橋、三潭書院、天星山古戰(zhàn)場、山江苗寨、烏巢河天下第一大石橋平遙古城墻、喬家大院、明清一條街雙林寺、鎮(zhèn)國寺、文廟大成殿、慈相寺、日升昌、清虛觀棠樾牌坊群鮑家花園、漁梁壩、許國石坊、斗山街、歙縣古城、陶行知故居紀念館、太白樓、新安碑園、槐塘旅游目的地形象閬苑仙境巴蜀要沖風水古城高原姑蘇小資天堂中國最美麗的小城中國古代金融中心晉商之源民俗大院明清民居牌坊之鄉(xiāng)中國橋城旅游節(jié)慶活動閬中江南桃花節(jié)、中國（閬中）名醋節(jié)、閬中荷花節(jié)麗江國際東巴文化旅游節(jié)、麗江國際藝術(shù)工作展示節(jié)、麗江雪山音樂節(jié)、麗江旅游商品展銷會南方長城中韓圍棋邀請賽平遙國際攝影節(jié)、平遙國際攝影大展歙縣枇杷節(jié)游憩方式看高原小橋流水、夜宿古城客棧、聽納西古樂、登玉龍雪山、探玉龍第三國云杉坪、看奔騰虎跳峽、慵懶悠閑發(fā)呆在客棧苗土風情、美麗鳳凰、遠離城市、情調(diào)酒吧、泛舟沱江、走進農(nóng)場、激情自駕。歙硯、徽墨、澄心堂紙、汪伯立筆以及竹木磚石“四雕”，還有徽菜、徽劇、徽派盆景等，都聲譽斐然。在文學、藝術(shù)、醫(yī)學、建筑等方面，產(chǎn)生了不少有影響的流派。歙縣人杰地靈，文化昌盛。平遙建城始于西周，沿襲至今已有1500多年的歷史。還有明清石板古街道20多條。城內(nèi)水渠密布，跨水臨區(qū)的建筑十分普遍。探尋她的過去，人們發(fā)現(xiàn)這片曾被遺忘的“古納西王國”，城內(nèi)保存著大片明清時的民宅，均是土木結(jié)構(gòu)瓦屋面樓房，多為三坊一照壁。是我國歷史文化名城中唯一沒有城墻的古城。閬中被譽為四川最大的“風水古城”，保護完好的唐、宋、元、明、清各個歷史時期的古民民街院、寺院樓閣、摩崖石刻構(gòu)成了閬中獨特的旅游資源和豐富的文化內(nèi)涵。歷史文脈閬中歷史悠久，戰(zhàn)國時為巴國國都。至今仍保存著古建筑385處，其中明代民居祠宇86處，牌坊40座；清代民居祠宇78處，牌坊48座。位于安徽省南部，新安江上游。鳥瞰平遙古城，更令人稱奇道絕。是中國目前保存最為完整的四座古城之一。1972年12月3日，聯(lián)合國教科文組織世界遺產(chǎn)委員會將麗江古城列入《世界遺產(chǎn)名錄》。坐落于金沙江畔，古城東南是數(shù)十里良田闊野。1985年國務院公布閬中為國家歷史文化名城；1991年撤縣建市，為四川省直轄市；1992年國務院批準為對外開放城市；2001年被授予國家級生態(tài)示范市。所以，對我們青巖古鎮(zhèn)的定位提供了參照和思路。在此，我們選擇幾個具有代表性的古城進行分析和說明，從中尋找新的模式和思路。這也是中國五千年文化在今天的展示和體現(xiàn)。通過對青巖古鎮(zhèn)與貴州省景區(qū)景的比較分析看出，貴州目前還沒有一個綜合型旅游接待中心，這無疑又為青巖提供了一個可供發(fā)展的方向。3. 青巖古鎮(zhèn)與省內(nèi)其他景區(qū)的比較貴州省目前也有一些類似于青巖的古鎮(zhèn)如，黎平縣德鳳鎮(zhèn)、織金縣城關(guān)鎮(zhèn)、黃平縣舊州鎮(zhèn)、雷山縣西江鎮(zhèn)，安龍鎮(zhèn)，但其歷史文化積淀，資源的豐富性等綜合品質(zhì)均在青巖之下。而青巖古鎮(zhèn)所在的線路不僅涵蓋了以上幾種旅游類別，同時青巖古鎮(zhèn)作為一個集人文、軍事、建筑、宗教、民族風情、紅色旅游于一體的綜合景區(qū)，與其他線路的景點形成了很大的差異性，具有自身的特色。東線：清龍河（開陽縣禾豐布依族苗族）－香火巖峽谷（開陽縣城南禾豐鄉(xiāng)）－相思河（貴陽市東北部水田鎮(zhèn)）－舞陽河（施秉、鎮(zhèn)遠、黃平三縣境內(nèi)）－情人谷－開陽南江峽谷公園。它是全省游客數(shù)量最多的旅游區(qū)，接待國內(nèi)外游客數(shù)和旅游收入都占全省總數(shù)的四成以上。從配套設(shè)施方面看：貴陽綜合旅游區(qū)現(xiàn)有38個星級賓館（其中四星級7個），一共可提供8，327張床位，非星級住宿接待設(shè)施可提供28，000張床位，其他景區(qū)的配套設(shè)施與其相差甚遠。在六個綜合旅游區(qū)中，貴陽是旅游資源種類最多的景區(qū)。1. 貴陽綜合旅游區(qū)與貴州省其他景區(qū)的比較貴州省目前有十二個旅游區(qū)，六個綜合旅游區(qū)：貴陽、安順、荔波、黎平－從江－榕江、興義－安龍、凱里－鎮(zhèn)遠；六個特色旅游區(qū)：梵凈山、遵義、赤水—習水—仁懷、織金—黔西、威寧—六盤水、烏江峽谷。兩者存在很大的差異，究其原因主要是因為一方面青巖有多處可進入處，一些游客并沒有通過賣票關(guān)卡直接進入；另一方面2003－2005年統(tǒng)計的范圍是青巖全鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)，而非青巖古鎮(zhèn)內(nèi)。(四) 年旅游接待人數(shù)及旅游收入目前青巖的門票實行通票制，價格為34元，包括景點龍泉寺、文昌閣（朝陽寺）、趙公專祠、定廣門、趙狀元府、迎祥寺（斗姆閣遺址）、萬壽宮（江西會館）、古鎮(zhèn)客棧（寺廟改建）。(三) 游客容納量據(jù)青巖古鎮(zhèn)旅游管理公司測算。(二) 管理情況青巖古鎮(zhèn)目前由政府下屬的旅游管理公司進行管理，主要進行物業(yè)管理和門票收取。二、 青巖古鎮(zhèn)的旅游市場現(xiàn)狀分析(一) 開發(fā)現(xiàn)狀青巖古鎮(zhèn)目前尚處于未開發(fā)狀態(tài)，基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套設(shè)施、景觀環(huán)境設(shè)施、游客接待設(shè)施不完善，游客到此旅游一個半小時就可以游覽完，青巖旅游僅停留在觀光層面。在這種國際、國內(nèi)以及西部和貴州本省的良好形勢下，青巖的旅游發(fā)展應該具備了非常好的外部條件和空間。五是要強化管理，全面提升旅游服務質(zhì)量。三是要進一步拉長旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，提升旅游產(chǎn)業(yè)化水平。二是要強力推進改革創(chuàng)新，激發(fā)旅游業(yè)發(fā)展的動力和活力。(五) 貴陽市發(fā)展背景貴陽市“十一五”旅游發(fā)展目標和思路：一是要整合旅游資源，打造旅游精品。青巖古鎮(zhèn)又是貴陽旅游區(qū)內(nèi)綜合方面最突出的。其主要目標是：到2010年，力爭旅游總收入超過800億元，相當于全省GDP總量的26%以上，旅游產(chǎn)業(yè)增加值占全省GDP總量的比重超