【正文】 ；住戶可在家中通過電腦連上網(wǎng)絡(luò)連上網(wǎng)絡(luò)平臺，可以實現(xiàn)家庭教育、娛樂、信息咨詢、IP電話、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)內(nèi)監(jiān)控、遠(yuǎn)程教育等多項功能，還有網(wǎng)上購物、送餐、洗衣、點播、甚至網(wǎng)上醫(yī)院、物業(yè)管理咨詢等。住戶私家會所很重要，像本項目目標(biāo)客戶，為金字塔頂尖人士，此類人士在經(jīng)濟上相當(dāng)富足，但在政治上往往無地位，他們也十分羨慕政府高官可利用國家各種資源來表明身份地位，私家會所就帶有此類性質(zhì)和象征意義。 建議： A、B戶型主人房可增加步入式衣帽間， M2一分為二，靠主臥室6 M2為工作室或書房，靠工作陽臺3 M2為工人房，D戶型主臥室增加衣帽間，E、F戶型儲藏室改為工人房，A、B頂層復(fù)式下層接待室變工人房，客臥室做功能房、上層主臥室增加書房稱謂；C、D頂層復(fù)式上層儲藏室變衛(wèi)生間，衛(wèi)生間變主臥室衣帽間，門改為主臥室內(nèi)，增加書房稱謂，工作陽臺變儲藏室，E、F頂層復(fù)式下層儲藏室變工人房，上層增加書房稱謂。因此，除注重產(chǎn)品包裝外，對首層非建筑面積用地的處置變得很重要，要讓公眾一走到本項目面前，就有一種肅然而起的敬意和愛意，而業(yè)主一走到本項目面前，立即產(chǎn)生一種自豪感和歸屬感，像深圳萬科俊園，同為單體高層，市民一走到俊園的前面，就會對那位立足潮頭、衣袂飄飄的羅馬神話中的女神JUNO留下深刻印象，JUNO是一位主管幸福家庭、美麗和婚姻的萬神殿的主神之一，其中寓意令人回味，本項目非建筑面積用地如何處置，因無規(guī)劃圖無從細(xì)述，待貴司提供圖紙方作建議。 3) 根據(jù)我司經(jīng)驗及對購房者對付款方式的統(tǒng)計，如項目處于期樓階段，一次性付款、分期付款和銀行按揭所占的比例大約為10%、20%、70%，因此銀行按揭也是本項目最實在的付款方式。 2) 鑒于該項目目前尚處于地下層作業(yè)階段，離交樓日期尚需時日，對工程的按時交付始終是目標(biāo)客戶關(guān)心的問題。退一步說，期樓階段一次性付款置業(yè)方式的買家也不多見（約2%），因此不用擔(dān)心會因一次性付款無優(yōu)惠喪失客戶。 3. 項目價格定位（前期已提交，6~13樓價目表見附頁） 4. 項目付款方式定位 1) 鑒于該項目體量小，僅144戶，目標(biāo)客戶僅為上等階層商業(yè)人士或政府高官，相對來講他們注重的是價值是否與價格相符，對價格不會太敏感且不會受蠅頭小利所沖動，再加上市面上主要競爭對手付款方式如一次性均采用98折優(yōu)勢，亦無多大吸引力，建議本項目首家采用“明碼標(biāo)價”的方式，就算是一次性付款亦不打折，既與眾不同又表明本項目品質(zhì)與價格相符，該值多少就值多少。 D、 私營經(jīng)濟中成長的“新貴” 該類居民主要以私營業(yè)主占多數(shù)，文化程度、年齡大小參差不齊，生活條件寬裕，消費能力強。 2. 目標(biāo)客戶定位 1) 通過對社會人群階層的劃分，社會人群可分為以下三大類六小類： 2) 通過對目標(biāo)市場選擇形態(tài)的劃分，選擇目標(biāo)客戶有以下五種形態(tài)： 本項目目標(biāo)市場的選擇為一種客層型。因此，市場處于嚴(yán)重的供過于求的狀態(tài)，在這種競爭激烈的環(huán)境下，大部分項目走向了一種同質(zhì)化，他們的目標(biāo)客戶群大部分都處于一種觀望的狀態(tài)（有的持幣觀望期望價格下跌）或在眾多的項目中選擇最優(yōu)秀的物業(yè)，如果單憑價格優(yōu)勢去競爭眾多的高層項目，在市場形勢將更加嚴(yán)峻的今年下半年，恐怕不是主要和最佳出路?！熬贰薄ⅰ昂勒庇蟹簽E勢頭，項目盡管更有條件說成是精品和豪宅，但為了市場區(qū)隔，我們稱之為臻品華宅。 4) 與其它項目會所對外經(jīng)營不同，該項目會所不對外經(jīng)營，為住戶獨家使用，更顯該項目的尊貴性。 理由： 1. 該項目有足夠的質(zhì)素支持其上述定位 依據(jù)： 1) 該項目處于貴陽市核心位置，土地級別為市區(qū)一級； 2) 該項目是貴陽市首家采用“蝶形”設(shè)計的高層住宅,其最大的優(yōu)點就是通風(fēng)采光絕佳，無黑房黑廳黑廚黑衛(wèi)現(xiàn)象。 五、 競爭對手電梯、車庫、物管分析 物業(yè)名稱 電梯 車庫 物管 新進貴山苑 二梯五戶 地下車庫：設(shè)置自動噴淋系統(tǒng)、自動溫感、煙感報警系統(tǒng)及交通指示系統(tǒng) 安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控，保安24小時巡邏，每戶可視野對講 服務(wù)系統(tǒng)：24小時物管熱線 十年不變 海恒 貴山園 二梯五戶 兩層地下車庫 （有電梯直達(dá)） 自己組建 天恒城市花園 二梯五戶 地上和地下停車 智能化管理 酒店式專業(yè)星級服務(wù)中日合資深圳國都廣居物管 24小時物管 時代 名仕樓 二梯六戶 提供星級物管服務(wù) 安全服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、 維護服務(wù)、清潔服務(wù) 1元/ M2 龍港國際中心 平層：兩梯八戶 躍層：四梯六戶 商場上有4層停車場450個車位 酒店式物業(yè)管理 1—新大陸 廣場 三梯五戶 地下停車場85個車位 ISO9002物管體系，24小時管理及保安，計算機管理中心及監(jiān)控中心 1元/ M2 六、 競爭對手戶型、面積及所占比例 物業(yè)名稱 戶型 面積范圍 所占比例 新進貴山苑 兩房兩廳 三房兩廳 M2 — M2 M2 — M2 40% 60% 海恒貴山園 天恒城市花園 三房兩廳 四房兩廳 五房三廳 復(fù)式 M2 — M2 M2 — M2 M2 200 M2 —300 M2 50% 45% % % 時代名仕樓 160 M2 —170 M2 200 M2 —220 M2 240 M2 —300 M2 350 M2 — 21% 67% 6% 6% 龍港國際中心 三房兩廳 四房兩廳 M2 — M2 M2 — M2 38% 62% 新大陸廣場 三房兩廳 四房兩廳 M2 — M2 M2 80% 20% 七、 競爭對手戶型結(jié)構(gòu)、配比優(yōu)劣勢分析 物業(yè)名稱 優(yōu)勢 劣勢 新進貴山苑 A戶型：面積配比恰當(dāng)，無黑房 B戶型：有主衛(wèi)、儲藏室 C戶型：有主衛(wèi)、走入式衣柜、工人房 D戶型：有主衛(wèi)、儲藏室、觀景陽臺、生活陽臺 E戶型：有主衛(wèi)、無黑衛(wèi) A戶型：無主衛(wèi) B戶型：廚房面積過大 C戶型：有黑衛(wèi) D戶型：有黑衛(wèi) E戶型：廳不方正 所有戶型都沒有做到浴、廁分離 海恒貴山園 天恒城市花園 天景園：A、B、D主臥有轉(zhuǎn)角觀景陽臺 C、D有主衛(wèi) 天恒大廈南座：都有主衛(wèi) 天景園：A、B餐廳相對，C戶型餐廳、衛(wèi)生間相對，私密性差 天恒大廈南座：A、B衛(wèi)生間相對，D、E餐廳、書房和衛(wèi)生間相對，私密性差。 窗戶：所有外墻窗均采用高級鋁合金窗框，配淡綠色玻璃。 陽臺：每戶置設(shè)雙陽臺，一個觀景陽臺，一個生活陽臺。 廚房：設(shè)排煙井，并預(yù)留上下水接口、抽油煙機、熱水器及電冰箱等電器位。”明顯說服力不夠。 因此空置率提高，應(yīng)該說從今年下半年底或明年開始，貴陽房地產(chǎn)價格有下跌的可能。像160M2設(shè)計成三房明顯有浪費面積之嫌，而且沒有諸如家庭廳、功能房、工人房、衣帽間、書房的設(shè)置或稱謂，與高檔住宅戶內(nèi)功能設(shè)置不太吻合，建議稍作修改。因此，將失去一部分熱衷居住高檔小區(qū)（包括高層小區(qū)盤）的客戶。且貴陽市的其他一些高層，如“全林國際廣場”、“中天星園”、“龍港國際中心”、“時代名仕樓”等已經(jīng)且還會消耗和分流相當(dāng)一部分客戶，因此本項目的目標(biāo)客戶層面將會比較窄。 建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項目的推廣中逐步營造和樹立發(fā)展商和本項目的品牌形象。而將來的房地產(chǎn)市場必將是比品牌，比規(guī)劃，比實力時代。 8．品質(zhì)較高 本項目產(chǎn)品設(shè)計和部分建材具備一定檔次和品質(zhì)，像弧型落地窗，配鋼化隔音玻璃，轉(zhuǎn)角窗和飄窗飄出80cm，中空復(fù)式樓設(shè)計，地下室停車場，五樓空中花園，四樓私家會所，三梯六戶設(shè)計，戶均電梯使用率較高，在同類項目中這些數(shù)據(jù)均處于領(lǐng)先地位。 6． 開發(fā)商有較前置的開發(fā)理念 經(jīng)過發(fā)展商與代理商的資源整合，強強聯(lián)手，融合發(fā)展商的開發(fā)理念和代理商的項目操作手法，竭誠合作必能創(chuàng)出品牌，使項目成為貴陽樓市一道亮麗的風(fēng)景線。 5． 市場有空間 在貴陽成為大西南的政策利好前提下，市場對具有特色、綜合素質(zhì)高的高檔且地處市中心的高層住宅有較強的承接力。擯棄了傳統(tǒng)的建筑設(shè)計模式，賦予了大廈以嶄新的生態(tài)理念，屬于貴陽之首例成熟“”。各戶型廚房、衛(wèi)生間皆能自然通風(fēng)、采光。 就鄰近的項目來說，“天恒城市花園”的銷售率已達(dá)80%以上，“新大陸廣場”的銷售率已達(dá)95%以上，對本項目已構(gòu)不成威脅，“新進貴山苑”和“海恒貴山園”大戶型所占比例都很少，與本項目的目標(biāo)客戶群有所不同，因此本項目的入市時機較好，應(yīng)該說是切入了本區(qū)域的市場空白點。 中華中路版塊是貴陽市最為繁華的版塊，在市民的傳統(tǒng)觀念中是份量最重的一個區(qū)域，而本項目正好地處這個最為尊崇的區(qū)域，在市中心可用于開發(fā)的土地日益匱乏的情況下，其地段之顯要，價值之巨大，地理位置之優(yōu)越，無疑將成為本項目的優(yōu)勢之一。周邊擁有全市最成熟的社區(qū)環(huán)境，各種配套設(shè)施一應(yīng)俱全。 2. 周邊設(shè)施： 學(xué)校：十二幼、省府路小學(xué)、育英小學(xué)、二中、十九中、幼師 醫(yī)院：省醫(yī) 銀行：人民銀行、交通銀行、工商銀行 購物：時代廣場、百貨大樓、百盛、華聯(lián)、金鳳凰 酒店：柏頓酒店、百誠酒店、鮮花大廈、盛安酒店 交通：由于地處市中心，所以交通四通八達(dá)。 在樓盤裝修方面，外墻用進口涂料和墻磚相結(jié)合；多層樓梯配櫸木鐵花扶手；高層配兩臺高速電梯。在戶型的設(shè)計上，聘請深圳的設(shè)計師為其設(shè)計，以大客廳、大臥室來體現(xiàn)尊崇；在3米的層高空間里可盡情的裝飾，標(biāo)準(zhǔn)層、錯層、復(fù)式三種戶型比例相當(dāng)，突出住宅的觀景陽臺和外挑的飄窗，最小的面積在98平方米左右。目前已經(jīng)處于發(fā)售階段，采用報紙廣告、派發(fā)樓書和售樓處直銷等手法，此樓盤采用松之廣告替其創(chuàng)意策劃，但在推廣過程中沒有什么新意，估計會在四月份有較大的推廣動作。 新進貴山苑： 此項目是與本項目靠得最近的地段可比樓盤，由三幢多層一幢高層組成，曾于去年房交會上亮相，現(xiàn)在價位暫定為起價2680元/ M2 ，均價大約在2910元/ M2左右；以地段和周邊配套成熟來吸引買家。而它的戶型設(shè)計不理想，加上作為居住環(huán)境來講過多的嘈雜，但它推盤的時間比較早，大部分優(yōu)秀競爭樓盤都是近段時間推出，因此它抓住了推盤的先機。 c. 維護服務(wù)； d. 清潔服務(wù)； e. 當(dāng)用戶需要時，可與用戶簽訂服務(wù)合同；滿足用戶諸如接送小孩，看護老人，購物等方面的服務(wù)。 3） 物業(yè)管理 a. 安全服務(wù) 保安24小時巡邏，負(fù)責(zé)應(yīng)接車庫泊車，交通疏導(dǎo)，消防及閉路監(jiān)控。采用超大戶型165205m2，且80M2的大客廳盡顯尊耀。所處地段之顯耀，交通之便利，商業(yè)價值之巨大，因此該盤銷售非常好，到目前為止已售出85%以上。 時代名仕樓： 時代名仕樓位于貴陽市“鉑金地段”——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、菜場、郵局、購物中心方集四周，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為家居辦公提供便利。 4) 全新園林會所文化內(nèi)涵 a. 中西園林藝術(shù)品味優(yōu)雅人生； b. 裙樓頂層的立體式園林會所； c. 實行會員制，豪貴生活盡彰示。 b. 歐陸建筑符號點綴。 d. 帶獨立衛(wèi)生間的工人房。 b. 全景落地窗與大凸窗。 c. 交通便捷，距貴陽火車站5分鐘，機場15分鐘。 1. 新大陸廣場在推出市場時的形象是： 全新城市居住地理觀念 全新健康舒暢居住空間 全新演繹歐陸建筑風(fēng)格 全新園林會所文化內(nèi)涵 全新智能化物管模式 1) 全新城市居住地理概念 a. 住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)智能化居住的全新構(gòu)想。距貴陽火車站5分鐘，機場15分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業(yè)價值相當(dāng)高，而作為居住來說，是都市中心的首選物業(yè)，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。人民廣場近在咫尺。我們的主要競爭對手是同內(nèi)區(qū)的海恒貴山苑、新進貴山苑、新大陸廣場等和其余路段質(zhì)素和價格相符的同質(zhì)樓盤。 （三） 區(qū)域內(nèi)營銷環(huán)境的分析 本項目周邊開發(fā)項目較多，但有些物業(yè)與本項目不是處于同一時間開發(fā)和銷售，因此針對本項目真正具有競爭性的卻較少。今后將是開發(fā)商實力與品牌的競爭，是新一代開發(fā)者與策劃人盡顯本色的舞臺；完善的開發(fā)理念與精妙的策劃思路將會同時得以展現(xiàn)。部分急需資金的開發(fā)商會想方設(shè)法變向降價使物業(yè)套現(xiàn)，這種變動會牽動一些正在猶豫的開發(fā)商把價格往下拉，繼而形成整個市場的價格下滑。今年上半年，市場推出的新盤，價格會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)。 貴陽市今年的高層報建量超過100萬平方米，加上空置積壓，可見高層供給已經(jīng)過量。 最后，營銷手段平平，缺少有創(chuàng)意的銷售手法，現(xiàn)在人們購房越來越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都這么平平地賣，除了品牌物業(yè)和地段好房子熱銷外，更多的樓盤就只可能擠到降價的泥潭中去。有限的購買力，舊盤還沒有徹底消化完，新盤又陸續(xù)推出，總供給大于總需求，選房的機會多了，且樓盤個性少，缺少差異化賣點，是樓盤競爭的又一大原因。棗山路由于鴻基馨苑、景苑、金色家園、鐵五局大廈、天華大廈等物業(yè)的牽動，地塊已相對成熟，再加上鄰近黔靈公園的絕好優(yōu)勢，必然會成為客戶爭購的優(yōu)質(zhì)居住地。富水路受到中華路的商業(yè)輻射，商業(yè)氛圍會越來越成熟。地塊早已被開發(fā)商瓜分，中華路上可建用地已近沒有，令年的高層市場會在中心區(qū)無地的情況下向中心區(qū)輻射地帶偏移和環(huán)境、景觀優(yōu)勢較強的副中心地帶發(fā)展。 中華路板塊(均價3600元/M2左右) 作為本項目區(qū)域所在地中華路板塊，是貴陽市的商業(yè)中心,也是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點市場,房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時引進了先進、超前的開發(fā)理念,對推動貴陽房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費者所接受,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價位不斷上升,由于開發(fā)相對過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競爭的熾熱化狀態(tài)，該板塊銷售均價為3600元/M2左右。 (五) 2001年貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 1. 房價將保持平穩(wěn)或略有下降； 2. 延續(xù)2000年態(tài)勢，土地交易活躍，“換手”量增大； 3. 花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多； 4. 多層住宅精品樓盤將會增多； 5. 高層公寓將更多采用新技術(shù)、新設(shè)備； 6. 空置積壓房會特價優(yōu)惠