【正文】 除了間接融資以外，一個(gè)完備的房地產(chǎn)金融體系還應(yīng)確保開發(fā)商能夠順利地從資本市場上直接融資，充分發(fā)揮資本市場的融資作用。通過建立建設(shè)貸款制度，引進(jìn)邀請(qǐng)貸款約定（takeout mitment）和備援貸款約定（standby mitment）等約束機(jī)制，將開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)集中在建設(shè)階段，將房地產(chǎn)的市場租售風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移組提供長期抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)。因此，從保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的角度，金融界應(yīng)盡快研究將風(fēng)險(xiǎn)較高、時(shí)期較短的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款和風(fēng)險(xiǎn)較小、時(shí)期很長的房地產(chǎn)銷售抵押貸款適當(dāng)分離。由于房地產(chǎn)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，從獲取土地到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)均面臨多種不確定性。根據(jù)我國金融管理部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要具有一定的自有資金，均可以向商業(yè)銀行提出貸款申請(qǐng)，經(jīng)過商業(yè)銀行的貸款審查之后，就可獲得相應(yīng)的貸款。中國房地產(chǎn)業(yè)要從根本上防止“房地產(chǎn)過熱——信貸膨脹——市場萎縮——壞賬呆賬”的狀況，除了要繼續(xù)實(shí)行“適度從緊”的貨幣政策以外，還應(yīng)探索建立完備的中國房地產(chǎn)金融體系的道路。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，截止2003年11月，全國空置商品房超過1億m2，占用銀行貸款數(shù)千億元，如何緩解空置已成為這幾年房地產(chǎn)界關(guān)注的焦點(diǎn)。三、關(guān)于完善我國房地產(chǎn)金融體系的建議隨著我國經(jīng)濟(jì)體制和金融體制改革的不斷深化，以證券市場為主的資本市場已對(duì)資源配置和宏觀經(jīng)濟(jì)流程發(fā)揮日益重要的作用，但銀行作為主要融資渠道的融資體制并沒有發(fā)生多大的變化。由于我國土地所有權(quán)的公有制（鄉(xiāng)村土地歸村民集體所有，而城市工地所有權(quán)歸國家所有）以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長，風(fēng)險(xiǎn)難以完全確定等因素的影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可能完全依靠市場力量的自發(fā)作用來等于調(diào)節(jié)。2．房地產(chǎn)金融組織體系的發(fā)展構(gòu)想房地產(chǎn)金融組織體系是指在一定的經(jīng)濟(jì)條件下，為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和消費(fèi)過程籌集、融通、清算資金，提供多種金融服務(wù)的若干金融經(jīng)濟(jì)組織構(gòu)成的一個(gè)整體。兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)除了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部外，還有信托公司，其與房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)主要是房地產(chǎn)資金信托業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)投資基金業(yè)務(wù)；證券公司，主要承擔(dān)房地產(chǎn)證券的承銷、房地產(chǎn)股票上市公司的改制輔導(dǎo)等工作；保險(xiǎn)公司主要是承接與房地產(chǎn)領(lǐng)域的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與人身保險(xiǎn)。其次房地產(chǎn)信貸部的財(cái)務(wù)核算較為獨(dú)立，其財(cái)務(wù)收支不并入商業(yè)銀行的大賬，收益歸地方，其稅后利潤與當(dāng)?shù)刎?cái)政部門商定留成辦法。②相對(duì)獨(dú)立地開展業(yè)務(wù)房地產(chǎn)信貸部雖然依托商業(yè)銀行而設(shè)置，但仍然表現(xiàn)出相對(duì)的獨(dú)立性，首先是信貸管理體制上的獨(dú)立性，房地產(chǎn)信貸部的信貸收支計(jì)劃單列，自成體系，自行管理，自求資金平衡。房地產(chǎn)信貸部與商業(yè)銀行其他部門比較，具有以下特點(diǎn)：①實(shí)行雙重領(lǐng)導(dǎo)的體制房地產(chǎn)信貸部作為商業(yè)銀行的一個(gè)部門，首先要接受銀行內(nèi)部的領(lǐng)導(dǎo)，按照銀行內(nèi)部規(guī)章制度辦事，維護(hù)銀行整體利益。并逐漸從原來的房改金融業(yè)務(wù)擴(kuò)展到房地產(chǎn)業(yè)金融主要業(yè)務(wù)。根據(jù)國務(wù)院有關(guān)文件精神，同時(shí)也是為了適應(yīng)住房制度改革的實(shí)際需要，一些地區(qū)結(jié)合房改具體情況和實(shí)際過程，委托商業(yè)銀行（當(dāng)時(shí)稱作專業(yè)銀行）經(jīng)人民銀行批準(zhǔn)成立房地產(chǎn)信貸部，辦理本地區(qū)房改金融業(yè)務(wù)。其中商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部最具有代表性。當(dāng)然，住宅合作社的建房用地一般在價(jià)格上享受政府的優(yōu)惠。在合作社中，社員們自籌資金，合作建房，并合作維修、護(hù)理和管理住宅。住宅合作社社員的住宅將依靠合作社來解決，這自然就割斷了職工（社員）在住房問題上與單位的依附關(guān)系，使得住宅合作社成為住宅社會(huì)化的一種形式，這與我國住房制度改革的社會(huì)化、專業(yè)化目標(biāo)是相吻合的。如1986年上海玩具出口公司組建的“新欣住房合作社”，1987年武漢市組建的面向城市居民的“常碼頭住宅合作社”，昆明市的“馬灑營住宅合作社”等。據(jù)國際合作社聯(lián)盟統(tǒng)計(jì)，目前世界上有40多個(gè)國家建立了住宅合作社，總數(shù)為7萬多家，社員近2000萬戶。它通過籌集社員資金來解決社員的住房，減少了中間環(huán)節(jié)，降低了建筑成本，從而向社員提供了價(jià)格低廉的住房。住宅信用合作社。中德住房儲(chǔ)蓄銀行的經(jīng)營模式完全從施豪銀行引進(jìn)，資金封閉運(yùn)作，只向住房儲(chǔ)蓄客戶吸存，也只向自己的住房儲(chǔ)戶放貸，此外不進(jìn)行任何其他投資，儲(chǔ)戶的存貸利率差是它唯一的利潤來源。在總結(jié)煙臺(tái)和蚌埠住房儲(chǔ)蓄銀行運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，2002年10月，經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)，德國施豪住房儲(chǔ)蓄銀行與中國建行合資成立中德住房儲(chǔ)蓄銀行，注冊資本為1．5億元，建行和施豪銀行分別擁有其中75．1%和24．9%的股份。營運(yùn)資金主要來源有：股金和自身積累，原有財(cái)政投資和企事業(yè)自籌用于住房的資金；住房出售、出租的收入，已攤?cè)肫髽I(yè)成本和已進(jìn)入財(cái)政預(yù)算的房租補(bǔ)貼、住房維修和住房折舊費(fèi)等。也不鋪設(shè)網(wǎng)點(diǎn)。住房儲(chǔ)蓄銀行和其他銀行相比具有以下特點(diǎn)：①它的宗旨是為房改服務(wù)，辦成服務(wù)性銀行，業(yè)務(wù)范圍主要是圍繞房改開展住房結(jié)算以及存貸業(yè)務(wù)。同年蚌埠市住房儲(chǔ)蓄銀行也相繼成立。其中煙臺(tái)市在深入調(diào)查、反復(fù)論證和模擬運(yùn)行的基礎(chǔ)上，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，于1987年8月1日正式實(shí)施改革試行方案。住房儲(chǔ)蓄銀行。從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融組織可以分為五大類：銀行類、保險(xiǎn)公司類、信托投資公司類、證券公司類和其他類（主要指財(cái)務(wù)公司、合作社、典當(dāng)業(yè)等），從業(yè)務(wù)上分可以分為專營的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和兼營的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。有些國家只允許專門的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；有些國家不設(shè)專門的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，而由一般的商業(yè)銀行兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；而大多數(shù)國家則是由專門的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和一般金融機(jī)構(gòu)共同經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)金融運(yùn)營的載體。二、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)組織體系任何金融活動(dòng)的開展都必須依賴一定的金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營活動(dòng)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著十分重要的作用。在現(xiàn)實(shí)生活中，直接融資與間接融資各有利弊。（2）直接融資直接融資是指房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)直接向房地產(chǎn)業(yè)投資，參與公司（企業(yè)）的開發(fā)、經(jīng)營活動(dòng)，以獲取利潤，同時(shí)還包括房地產(chǎn)企業(yè)直接在資本市場上發(fā)行股票或債券來籌集資金。間接融資具有無限擴(kuò)展的可能性，不受融資雙方在資金數(shù)量、時(shí)間、地點(diǎn)與范圍等方面的限制，因此融通靈活方便，資金運(yùn)用也較為合理有效。3．房地產(chǎn)金融市場的融資方式房地產(chǎn)金融市場的融資方式包括間接融資和直接融資兩種：（1）間接融資間接融資是指銀行等房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與各種投資，而是根據(jù)自身資本運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)與實(shí)際力量，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的公司（企業(yè)）組織存款并發(fā)放開發(fā)經(jīng)營及消費(fèi)所需的貸款，當(dāng)然也可以是經(jīng)中央銀行批準(zhǔn)在限額內(nèi)發(fā)放固定資產(chǎn)（包括技術(shù)改造）貸款。（2）按房地產(chǎn)金融服務(wù)的對(duì)象，可以將房地產(chǎn)金融市場分為房產(chǎn)金融市場和地產(chǎn)金融市場。在該市場上，借款人通過房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)或直接從資本市場進(jìn)行資金融通。2．房地產(chǎn)金融市場的分類房地產(chǎn)金融市場作為金融市場的重要組成部份，按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以有不同的分類：（1）按市場層次劃分，房地產(chǎn)金融市場可以分為一級(jí)市場和二級(jí)市場。（3）市場金融工具房地產(chǎn)金融市場的金融工具是指可以在房地產(chǎn)金融市場上同貨幣相交易的各種金融契約。同要，企業(yè)將生產(chǎn)經(jīng)營過程中暫時(shí)閑置的資金存入房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)或購買各種房地產(chǎn)有價(jià)證券從而成為資金的供給者，為了開發(fā)、購買房地產(chǎn)向銀行申請(qǐng)貸款以及在金融市場上發(fā)行股票或債券而成為資金的需求者。1．房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成要素房地產(chǎn)金融市場由下列三個(gè)基本要素組成：（1）融資主體——資金的供給者及需求者資金供給者及需求者即為房地產(chǎn)金融市場上資金商品的買賣雙方，這是房地產(chǎn)金融市場最為基本的要素，它主要包括家庭、企業(yè)及特定的政府部門如公積金管理中心。第三節(jié) 房地產(chǎn)金融體系一、房地產(chǎn)金融市場體系在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，房地產(chǎn)業(yè)廣泛而活躍的融資活動(dòng)，必須通過金融市場才能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與消費(fèi)所需資金的籌集與融通。2003年6月，中國人民銀行則通過出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（即央行121文件），對(duì)房地產(chǎn)貸款的諸環(huán)節(jié)作了嚴(yán)格要求，從而遏制了房地產(chǎn)投資過熱的勢頭。為此，人民銀行于1997年4月頒布了《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》并在1998年4月提出要加大住房信貸投入，擴(kuò)大經(jīng)辦住房委托業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)的范圍。例如，1996年我國的房地產(chǎn)業(yè)處于低谷時(shí)期，為了啟動(dòng)市場和促進(jìn)復(fù)蘇，政府作出重大決策，把房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。3．執(zhí)行國家房地產(chǎn)業(yè)政策，有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，它在國民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位，它的運(yùn)行狀態(tài)直接或間接地影響到幾十個(gè)行業(yè)的市場變化，因此科學(xué)地調(diào)控房地產(chǎn)運(yùn)行成為國家宏觀調(diào)控的重要組成部份。一方面，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以通過差別利率或不同的貸款條件來扶優(yōu)限劣；通過公開市場業(yè)務(wù)影響房地產(chǎn)證券的價(jià)格，從而把有限的資金分配到那些內(nèi)部經(jīng)營管理規(guī)范、信譽(yù)高、效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營管理，從總體上提高房地產(chǎn)業(yè)的整體效益。由此可見，金融業(yè)的參與平衡了房地產(chǎn)的供給和有效需求，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。金融業(yè)通過發(fā)揮自身籌融資的功能，運(yùn)用各種金融工具吸收大量社會(huì)閑散資金，并在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需要資金支持時(shí)，向其發(fā)放開發(fā)貸款，補(bǔ)充其建設(shè)資金的不足，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目能按計(jì)劃完工。在這種經(jīng)濟(jì)模式下，房地產(chǎn)業(yè)資金的運(yùn)行很難實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，而國家財(cái)政也不堪重負(fù)，導(dǎo)致房地投資嚴(yán)重缺乏，城市土地開發(fā)和城市建設(shè)呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢，房地產(chǎn)總供應(yīng)量大大滯后于總需求的現(xiàn)象長期存在而且未得到解決。由此可見，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營和消費(fèi)都需要房地產(chǎn)金融的大力支持，沒有房地產(chǎn)金融市場巨額資金的籌集合投入，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會(huì)成為無源之水。關(guān)于房地產(chǎn)證券化可參考本書第六章。其次，房地產(chǎn)作為抵押品時(shí)，不能移動(dòng)，不易分割，不方便交給債權(quán)人保管和處置。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，在傳統(tǒng)的資產(chǎn)形態(tài)下，屬于一種缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)，這主要體現(xiàn)在以下兩方面：首先，房地產(chǎn)只能成套地出售或轉(zhuǎn)讓，不像股票或債券那樣，可根據(jù)需要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。因此，當(dāng)該項(xiàng)資產(chǎn)占金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)總量的比重較大時(shí)，金融機(jī)構(gòu)便會(huì)面臨資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，具有保值和增值的特點(diǎn)，因此在實(shí)際操作中，常常以房地產(chǎn)作為貸款的抵押擔(dān)保品，使貸款的可靠性、安全性大大提高。保證通常是由第三方為債務(wù)人的債務(wù)清償提供擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不能履行債務(wù)合同時(shí)，該第三方要負(fù)連帶責(zé)任。為解決這一安全性問題，金融機(jī)構(gòu)通常要求借款人提供擔(dān)保。例如，戰(zhàn)后美國政府規(guī)定住宅貸款利率不能提高，由政府貼息，并把住宅貸款的償還期延長到30年。因?yàn)?，一方面城市?guī)劃、城市發(fā)展計(jì)劃和產(chǎn)業(yè)政策等對(duì)房地產(chǎn)金融有諸多限制；另一方面，居民的住房問題關(guān)系到社會(huì)安定團(tuán)結(jié)和政局的穩(wěn)定。例如，美國1945年住宅抵押貸款余額為270億美元，1960年增加到1630元美元，1979年則突破1萬億美元大關(guān)，相當(dāng)于戰(zhàn)后初期的37倍。而一般制造業(yè)則僅為50%－60%。二、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)由于房地產(chǎn)金融的融資對(duì)象具有與一般商品不同的特點(diǎn)，即房地產(chǎn)位置的固定性、價(jià)值量大、增值性等，決定了房地產(chǎn)金融與其他金融相比，具有以下四個(gè)特點(diǎn)：1．融通資金量大無論是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營資金，還是個(gè)人的消費(fèi)購房款，都會(huì)遇到使用支出的集中性和來源積累的長期性、分散性的矛盾，為了解決這一矛盾，需要房地產(chǎn)金融市場為企業(yè)或個(gè)人進(jìn)行大量的融資。所謂房產(chǎn)金融是指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過程中的各種資金融通活動(dòng)；地產(chǎn)金融又稱土地金融，是指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的金融活動(dòng)，雖然現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)已經(jīng)能夠?qū)⒛硥K土地上的建筑移開，但移動(dòng)后的建筑物仍然必須依附在土地上，房產(chǎn)與地產(chǎn)是不可分割的，因此一般將房產(chǎn)金融與地產(chǎn)金融合稱為房地產(chǎn)金融。其基本任務(wù)是運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行。那么，什么是房地產(chǎn)金融？它包括哪些內(nèi)容？它的特征和作用是什么？下面將簡要地回答這些問題。而古代羅馬在其法律制度中就已出現(xiàn)了抵押法并被實(shí)施，成為現(xiàn)代抵押制度的先驅(qū)。埃及人很早就發(fā)展了土地勘測技術(shù)，即使是被用作借款抵押品的土地在尼羅河定期泛濫被淹沒的時(shí)候，貸款人的權(quán)利也能得到保障。以上分析表明，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相互溶合是現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，兩者是一種相互促進(jìn)、相互依賴、共同發(fā)展的關(guān)系。3．從房地產(chǎn)領(lǐng)域拓展金融業(yè)自身的發(fā)展空間房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也使金融業(yè)同時(shí)獲得發(fā)展機(jī)會(huì)，為金融創(chuàng)新提供了廣闊的空間。為了方便房款結(jié)算，個(gè)人采用支票和銀行本票辦理房款結(jié)算已經(jīng)成為可能，為支票和銀行本票的擴(kuò)大應(yīng)用提供了外部條件。2．金融結(jié)算工具在房地產(chǎn)流通和消費(fèi)領(lǐng)域可得到進(jìn)一步的應(yīng)用和推廣。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的重要作用主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：1．金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)領(lǐng)域安排資產(chǎn)業(yè)務(wù)金融業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，需要實(shí)行多元化的資產(chǎn)戰(zhàn)略，體現(xiàn)金融業(yè)經(jīng)營管理的資產(chǎn)分散化原則的要求?？v觀國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的發(fā)展歷史，大體上存在這樣一種趨勢：什么時(shí)期一個(gè)國家或地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)，這一時(shí)期的金融業(yè)必然興旺發(fā)達(dá)，反之亦然。3．房地產(chǎn)的發(fā)展過程需要融資以外的其他金融手段的服務(wù)金融業(yè)除了以融資方式支持房地產(chǎn)業(yè)外，還可以運(yùn)用多種金融工具，通過辦理結(jié)算、信托、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，支持房地產(chǎn)的開發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)商品的流通與消費(fèi)。需要購置房地產(chǎn)的單位和個(gè)人如果僅僅依靠自身積累的資金實(shí)現(xiàn)購置房地產(chǎn)的目的，往往需要較長的時(shí)間，對(duì)廣大個(gè)人購房者來說，更是如此。2．房地產(chǎn)的流通和消費(fèi)需要金融業(yè)的幫助房地產(chǎn)進(jìn)入流通領(lǐng)域，滿足單位和個(gè)人消費(fèi)需求，單位和個(gè)人也需要花費(fèi)大量的資金。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)面臨的投入資金回收期長和再生產(chǎn)連續(xù)性要求的矛盾，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資金運(yùn)作難以為繼。根據(jù)《上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》，“十五”期間，上海預(yù)計(jì)新建商品住宅6000萬m2左右，平均每年要竣工住房面積1200萬m2左右，按每平方米住房平均成本2000元的保守估計(jì)，每年也要投入240億元的資金。以上海市住房建設(shè)為例。如果沒有一個(gè)以金融機(jī)構(gòu)、金融市場為主體的金融業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)就難以進(jìn)一步發(fā)展。一、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持1．房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營離不開金融業(yè)的支持房地產(chǎn)經(jīng)營的主要產(chǎn)品是房屋和土地，其商品的價(jià)值量巨大，其生產(chǎn)建設(shè)和經(jīng)營活動(dòng)的過程比較長，從取得土地、開發(fā)土地、設(shè)計(jì)、施工、裝修、配套到驗(yàn)收等一系列過程一般需