【正文】 星河灣地塊，穩(wěn)居華南板塊的橋頭堡地位，北臨浩渺珠江，擁有183公里無敵江景。是繼續(xù)在局部上提高，還是追求整體的突破?是簡單地順著大盤化、郊區(qū)化隨波逐流，還是在產(chǎn)品、品質(zhì)、品位等方面徹底上一個臺階?星河灣面臨著抉擇。真正有品位的人要么住別墅，要么住城市里的高層。對于向往現(xiàn)代生活的人群來說，高尚住宅的前提必須有幽雅的環(huán)境，否則，無論硬件多么過硬，如果沒有好環(huán)境的支撐，也不會受到市場的追捧。1999年，隨著順德碧桂園進軍廣州城郊的成功，繼而進入華南板塊引發(fā)“屯地”運動，人們驚呼“大盤圍城”，大盤顯示出其在環(huán)境、配套、空間等方面的優(yōu)勢，漸得人心。住宅郊區(qū)化已經(jīng)是大勢所趨。一是因為前兩代基本上是短缺時代的市場背景下的產(chǎn)物；但另一個原因更值得人們重視——市場的熱點轉(zhuǎn)移了。第三代高尚住宅的代表作有中海錦苑、君怡大廈、天譽花園、帝景苑、白云堡豪苑、南國花園等。第三階段則表現(xiàn)為越來越多的開發(fā)商以品牌塑造為核心，挖掘、整合樓盤的綜合競爭優(yōu)勢，包括環(huán)境景觀、規(guī)劃設計、物業(yè)管理等，并從軟件方面加強高尚住宅的建設，如智能化系統(tǒng)、社區(qū)服務等，提升了檔次。這一階段的高尚住宅開發(fā)比第一階段有了一個飛躍，并在高尚住宅市場中占據(jù)主導地位。這時期的高尚住宅在消費者心目中定位并不明確，但是，地段成了人們鑒別高尚住宅的一個重要標準。在這一階段開發(fā)的二沙島別墅區(qū)，由于特殊的政策及地理位置優(yōu)勢，發(fā)展為廣州市的項級高尚住宅區(qū)，動輒上千萬的樓價，令二沙島至今仍是非富即貴階層聚集的地區(qū)。雖然這些因素都不足以使人氣餒，但華南板塊畢竟不是尋常之地，如何才能令宏宇集團在強手云集的競爭中擁有自己的一席之地呢?王志綱工作室在為星河灣項目搜集大量的市場數(shù)據(jù)和信息時，一個引人注目的跡象在市場分析工作中逐步浮出了水面——廣州買家選擇住房的首選標準正在由價格因素向環(huán)境因素轉(zhuǎn)變，也就是說人們對環(huán)境的需求開始抬頭，有極大的渴望。”但宏宇集團的劣勢是顯而易見的：一沒有品牌；二沒有經(jīng)驗；三沒有班底。但這些年一些后來者，像碧桂園、奧林匹克花園，它們才用了兩三年的時間就把我趕超了，我發(fā)現(xiàn)它們背后都有你們的影子。尤其使人感到礙眼的，是不遠處佇立著的風雨斑駁的沙溪大橋。1999年10月的一天，王志綱工作室接受廣東宏宇集團董事長黃文仔先生的邀請，前去考察一塊面積大約一千二百畝、位于廣州番禺北部華南快速干道收費站兩旁、有著近兩公里江岸線的地塊。而為了這一天，星河灣足足準備了兩年。10天后，在萬眾矚目之中，世紀之戰(zhàn)的第一槍打響了。用不了若干年，全世界都會到中國來學習房地產(chǎn)；今天，站在華南板塊的土地上，我相信這個時間已經(jīng)大大縮短了?？梢韵胂螅肽曛畠?nèi)，廣州以至全中國各地的業(yè)內(nèi)人士將如過江之鯽，紛紛到此一游，屆時迎賓大道的服務業(yè)將再次成為這種“踩盤經(jīng)濟”最直接的受益者。小老板做“事”，中老板做“市”，大老板做“勢”。而今，這個超級樣板房的地位將可能被廣州的華南板塊所取代。華南板塊發(fā)展商通過與這些外國公司的接觸、合作，“博采百家，為我所用”；正是在這個意義上，華南板塊通過這種國際水準的力量拉動，很多樓盤在21世紀的第一年就一步跨進與國際水平對接的層次。我認為華南板塊的建設正在接近甚至局部超越國際先進水平。從這個意義上說，華南板塊的崛起對消費者幸甚，對政府幸甚、對行業(yè)發(fā)展幸甚，將會出現(xiàn)皆大歡喜的多贏。競爭“優(yōu)勝劣汰”的本質(zhì)在華南板塊將會得到最充分的展現(xiàn)。好象蹺蹺板一樣——此起彼伏；又如造山運動，伴隨著珠穆朗瑪峰的崛起，是南亞次大陸的下陷。華南板塊的整體崛起，會使周邊區(qū)域的樓盤和其他區(qū)域的樓盤受到重挫。所以我認為在華南板塊，大規(guī)模、群體性的價格戰(zhàn)將很難出現(xiàn)，當然個別“不合格、混進運動場的選手”難免會急紅眼發(fā)生拋樓、套現(xiàn)等短期行為，但這是“清理江湖”的必須步驟，于大局無礙，屬正?，F(xiàn)象。我們應該看到，廣州經(jīng)濟一直保持較高的發(fā)展速度，其作為華南地區(qū)的經(jīng)濟重心，廣州的價值將會逐步地凸現(xiàn)，華南板塊作為未來的城市新中心，將是整個廣州新規(guī)劃和城市發(fā)展的最大受益者之一，具有著極大的升值潛力。一是樓市出現(xiàn)大的波動，象金融風暴或是宏觀經(jīng)濟政策重大調(diào)整等不可抗力，對樓市產(chǎn)生整體性的影響，那將不是華南板塊獨自面對的局面；二是廣東人做生意講究賺頭蝕尾，即使有價格調(diào)整也只會是在尾盤銷售——在新一期開盤前，發(fā)展商往往降價處理上一期的尾貨，這是正常行為；還有一種情況是發(fā)展商的開發(fā)水平跟不上整個板塊的發(fā)展，在競爭力不足的情況下降價拋售。這兩種情況都不是華南板塊的實際情況。另一種情況則是行業(yè)整體上出現(xiàn)創(chuàng)新能力不足，市場份額和價格成為競爭的主要手段。這些都是制約價格戰(zhàn)的有力因素。最后，就是主管政府越來越嚴的土地管理政策也在起作用。另外具體而言，雖說華南板塊個個是上千畝的大盤，但實際上每年的開發(fā)量有限。發(fā)展商無不在為預留管線、長遠經(jīng)營而積極布局。還有，華南板塊全是大盤。無論是華南碧桂園、奧林匹克花園、合生創(chuàng)展、還是新進廣州的中山雅居樂，它們在原區(qū)域的開發(fā)項目價格水平均是同區(qū)位中的上層。當下，我認為最重要的因素是華南板塊將針對哪些買家？這些買家要的是什么？首先，仔細分析我們就會發(fā)現(xiàn)，相對于廣州其他區(qū)域板塊，華南板塊面對的消費主體將是二次、三次甚至多次置業(yè)者，對于有著“成熟理性的消費經(jīng)驗”的這一消費群來說，價格當然重要，但絕對不是首要考慮因素，如果沒有比其他板塊更好的規(guī)劃設計和景觀配套，而一味靠低價是難以取得他們青睞的，到頭來難免會出現(xiàn)“熱臉貼在冷屁股”的尷尬！其次正如前文所說，華南板塊競爭的焦點在于創(chuàng)新、品質(zhì)和可持續(xù)性，這三者都是與價格戰(zhàn)背道而馳的。我們必須對華南板塊的競爭進行多角度、多層次的分析。我們會發(fā)現(xiàn)，在不遠的將來，通過競爭，昨天“大排擋”式的房地產(chǎn)開發(fā)模式將被迅速淘汰出局，一個全新的具有國際水平的社區(qū)將出現(xiàn)在華南板塊。大家都象事先約好一樣齊刷刷參加到這場代表業(yè)界最高水準的世紀之戰(zhàn)，沒有沖動和盲目，大家的目標只有一個：奪冠！這些發(fā)展商的實力和水準即使放在全國的大盤子上也是擲地有聲，代表了中國房地產(chǎn)的最高水平！華南板塊的競爭將是一場“大象的游戲”，目前一個投資趨勢已經(jīng)出現(xiàn)——有實力者對華南板塊趨之若鶩，實力不足者或按兵不動調(diào)整方向，或把已控制的土地拿出來轉(zhuǎn)讓合作。是不是大家都有長遠的開發(fā)策略現(xiàn)在還看不出來，但廣州樓市走到今天，我相信大家都已經(jīng)意識到急功近利的短期行為是下策，在這以前，洛溪和華南板塊如果有發(fā)展商曾經(jīng)走過這條岐路的話，他今天一定正在叫苦不選——旱期落后的產(chǎn)品就象臉上的疤一樣，讓人看到的是未來再做也做不出什么好東西，恨不能用推土機鏟平了重來。不是猛龍不過江可持續(xù)發(fā)展的競爭是個長遠而廣泛的話題。這種追加又進一步刺激了其它的發(fā)展商。因此，要做好這一層面的競爭，要求發(fā)展商從項目到企業(yè)都必須是“全能冠軍”，哪一項也輸不得。所謂“看不見摸不著”的文化，其實是由每一點“看得見摸得著”的物質(zhì)構(gòu)成的，只是它體現(xiàn)于每一個細部所組成的綜合效應之中。如果說在此以前的競爭是從做“看得見摸得著的”的比產(chǎn)品、比技術(shù)的層面，走到了“看得見摸不著的”比環(huán)境、比景觀的層面，那么，往后華南板塊在產(chǎn)品、技術(shù)、環(huán)境你好我好大家好的局面下，競爭必然邁進到第三個層面——比“看不見摸不著”的東西——品牌，包括品味、風格、素質(zhì)、氛圍、文化和生活方式。我們發(fā)現(xiàn)在這個過程中，出現(xiàn)過95年以前的地段競爭——有了好地頭，蓋起房子來就能賺錢；95到97年的銷售競爭——好地頭的房子也賣不動了，于是各種牌號銷售代理公司和銷售模式大行其道，廣州的大中介基本是這個時期快速成長起來的；97至2000年的設計競爭——出盡法寶也賣不動樓了，發(fā)現(xiàn)還是產(chǎn)品有問題，于是從規(guī)劃設計、建筑設計、環(huán)境設計，全方位引進國外優(yōu)秀的設計公司，吸引了國外的專業(yè)公司在積極參與著中國的社會主義建設。超前半步，才能讓發(fā)展商和買家共享“頭啖湯”的實惠；二是差異化，追求個性，追求獨家優(yōu)勢，力圖擺脫同構(gòu)競爭。如果說昨天的房地產(chǎn)開發(fā)還是某種樂器的獨奏曲的話，那么，今天的房地產(chǎn)所演奏的必須是交響曲，每個樂章都需要調(diào)動上百種中外樂器，這不僅需要發(fā)展商具備長遠眼光，而且也要善于借助外腦。使得華南板塊的這些項目從規(guī)劃、設計、物業(yè)到材料使用等，基本上都是由世界一流大公司領銜主演，這些大公司來自美國、澳洲、新加坡、加拿大等發(fā)達國家，他們一步到位把世界最新進的經(jīng)驗帶到了這里。與此同時，住宅開發(fā)大盤化、郊區(qū)化和個性化的趨勢，把一系列全新的課題擺在發(fā)展商們面前。昨天那些還是某些優(yōu)秀開發(fā)商的“超級自選動作”，今天在華南板塊儼然已成為“規(guī)范動作、標準動作和基本要素”。在華南板塊這里，顯示的將主要是競爭良性的一面。不創(chuàng)新就是最大的風險十年來，中國房地產(chǎn)飛速發(fā)展的歷程已經(jīng)證明，不管你昨天多么輝煌，如果今天沒有創(chuàng)新必被淘汰，“逆水行舟，不進則退”。問題在于實現(xiàn)這種區(qū)域購買傾向性的要素是什么？除了客觀要素如區(qū)位、大環(huán)境等問題外，主觀要素——也就是你所問的競爭焦點問題。比如北京的亞運村一帶、上海的浦東、深圳的福田區(qū)、杭州的蔣村、成都的人民南路沿線、重慶的北部新城一帶都曾出現(xiàn)過相對集中的熱買現(xiàn)象。這種購買力向某個區(qū)域集中的現(xiàn)象是完全有可能發(fā)生的。王志綱預言：民族矛盾大于階級矛盾華南板塊有兩個與其它板塊不同的顯著特點：一是同一區(qū)位上匯聚了小者近千畝，大者數(shù)千畝的七、八個超級大盤；二是這些大盤的開發(fā)商不是曾經(jīng)有過優(yōu)秀業(yè)績的行業(yè)名牌，就是一直深葳不露的實力派。這將是一場巨無霸之間的鏖戰(zhàn)，充分向世人演繹大盤開發(fā)的特點與精髓之所在；也是一場大規(guī)模、多兵種協(xié)同作戰(zhàn)的戰(zhàn)爭，對整合與創(chuàng)新的要求遠非執(zhí)迷于技術(shù)層面的人所能理解；是一場暴風驟雨中瞬息萬變的戰(zhàn)爭，既需要對規(guī)律和大勢的把握，也要善于造勢、借勢，根據(jù)不斷變化的實際形勢調(diào)整自己的戰(zhàn)略部署和戰(zhàn)術(shù)，既需要常規(guī)手段的配合，更需要超常規(guī)手段的引導與運用。華南板塊的崛起預示著廣州地產(chǎn)升級換代戰(zhàn)爭的全面爆發(fā)，也預示著未來中國地產(chǎn)界發(fā)展的方向。此時的華南板塊，依然緊鎖在一片濃重的迷霧之中。有雄厚的實力作后盾，這些發(fā)展商都可以請來國際一流的專業(yè)機構(gòu)加盟，無論是社區(qū)總體規(guī)劃、建筑設計、園林景觀還是配套服務，都不會相差多少，那么彼此之間到底比拼的是什么呢？諸如此類圍繞華南板塊的疑問層出不窮，這里不能一一贅述。因為就那么多目標客戶群，面對３０００多萬平米的樓盤，個個都是精品，家家都曾相似，你叫咱選誰不選誰？同一個籠子里住不出不同的心情。反正大家同處一個地塊，同打一條江的主意，到最后雖然表面上各有風格，但實質(zhì)卻會驚人相似。只有永遠的利益，沒有永久的同盟。那么華南板塊這個本來就松散的同盟，還能是鐵板一塊嗎？肯定不是。他說，祈福新村的樓價已經(jīng)走得很低，由于樓盤開發(fā)已步入經(jīng)濟規(guī)模，而且土地拿得早，與別人相比開發(fā)成本也應該是最低的，但是再降價就要虧本。一旦殺得紅眼，難保有人會率先挑起價格戰(zhàn)，利用“顛船”政策擠壓對手。價格戰(zhàn)，往往是大鱷們絕殺的撒手锏。還有市區(qū)內(nèi)眾多的江景盤、山景盤也都不是泛泛之輩。因為客村和洛溪是華南板塊的兩只攔路虎，特別是客村地區(qū)，雖然現(xiàn)在還不具備真正意義上的板塊概念，但這里的發(fā)展前景，據(jù)說可能是廣州市區(qū)內(nèi)最佳的新居住中心。但據(jù)一位不愿透露姓名的規(guī)劃官員透露：廣州市規(guī)劃局在番禺撤市設區(qū)后，還未來得及規(guī)劃番禺，華南板塊就紛紛上馬了。更有人一針見血的指出，華南板塊從區(qū)域成熟度方面考慮，發(fā)展空間有限，對居家生活的百姓而言，這一點非常致命。首先，這一帶的整體規(guī)劃和市政設施似乎比市場慢了半拍，而發(fā)展商必須完成各自的配套，難免會重復建設，資源得不到很好的利用，發(fā)展商對此卻無可奈何。其二，很多實地勘察過華南板塊的人，都未免覺得有些失望。上述樓盤，即使按10年的開發(fā)周期計算，每年的供應量也在200到300萬平方米之間，而廣州2000年房地產(chǎn)交易總量也才600多萬平方米，供求矛盾顯而易見。%。1998年達到267萬平方米，空置率超過12%。另一方面，廣州城里的日子也并不好過，樓盤空置率節(jié)節(jié)攀高。其一，大多數(shù)人認為，華南板塊作為大廣州未來的中央居住區(qū)，恐怕要經(jīng)歷一個極其漫長的過程，發(fā)展商心急吃不了熱豆腐。尤其是當他們作為一個整體性的板塊突然浮出水面的時候，無論是業(yè)界專家還是平民百姓，都不禁為之嘩然。南北呼應，一石激起千層浪。3月1日，遠在北京的《中國經(jīng)營報》整版刊發(fā)了一篇署名“王志綱|”的題為《廣深樓市較高低，華南板塊定乾坤》的文章，首次向世人揭開了華南板塊的面紗。1999年開春，當冠以“碧桂園第四章 誰是最后的幸存者歲月如梭，轉(zhuǎn)眼到了2001年的春天，當這些江湖大鱷們依然蟄伏在公眾的視野之外的時候，媒體的聚光燈終于照在了華南板塊的大地上。這些年里，麗江可謂一支獨秀，雄視洛溪，占盡風光。在洛溪房地產(chǎn)開發(fā)熱中，得利最大的，自然當屬麗江花園。有很多中國的白領階層，包括藝術(shù)家，還有很多離退休干部都把麗江作為自己的家，業(yè)主和發(fā)展商都自豪地稱之為麗江文化。以其建筑風格的多樣、園林綠化的精致、社區(qū)文化的豐富，乃至區(qū)內(nèi)小品的精雕細琢，形成了開發(fā)的“精品模式”，并以此支撐起區(qū)域的最高價華林居最高價時達到7000元/平米。麗江花園由香港粵海投資和番地聯(lián)聯(lián)合于1991年開發(fā)，整個項目占地1200畝，現(xiàn)已開發(fā)600畝，交樓逾5000單位，入住率約50%，近萬人。整個洛溪新城占地約3000畝，現(xiàn)已基本開發(fā)完畢，入住了上萬人。96年，洛溪新城推出了規(guī)劃和環(huán)境景觀均比以前樓盤高一個檔次的洛湖居，以最低價1996元/平米起價，均價不到3000元的低價，取得了不俗的銷售業(yè)績。在開發(fā)初期，它建的是檔次較低的多層式住宅及少量別墅，因價格較低吸引了不少廣州的工薪階層和外地來廣州做小生意的人。洛溪新城于80年代末推出，其發(fā)展商由番地聯(lián)、香港長榮和恒基共同組成，這是最早介入洛溪地區(qū)開發(fā)房產(chǎn)的公司。洛溪新城以其不足千元的低廉價格一心要掏工薪階層的那并不豐滿的錢包，而麗江花園則以其和諧生活新天地的甜言蜜語吸引著廣州白領一族的芳心。而洛溪一帶的樓盤，正好處于廣州“住宅郊區(qū)化”的前哨站上。這里的房地產(chǎn)主要面向廣州市場和外銷市場。 然而，1999年，風云突變，上半年的廣州碧桂園、下半年的廣州奧林匹克花園長驅(qū)直入洛溪，頃刻間改寫了諸侯割據(jù)的格局，上演了一場斗智斗勇的好戲。９９年的廣州樓市，不過４００多萬平方米的預售量，小小的洛溪橋南就占去了近６０萬平方米。提起洛溪板塊，讓我們不妨先讓來重溫一