【正文】 投資8200萬元。廣西自壯族治區(qū)人民政府桂政發(fā)[2003]29號文確定該項目為自治區(qū)指導(dǎo)協(xié)調(diào)農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)重點項目。BR clear=all第五章 中泰項目市場定位 一、類比競爭項目或相關(guān)項目調(diào)研（一）類比類似競爭項目基本資料（含建設(shè)與招商、規(guī)劃設(shè)計及銷售）廣西盛大農(nóng)產(chǎn)品加工物流中心 廣西盛大農(nóng)產(chǎn)品加工物流中心是廣西自治區(qū)為迎接“南博會”而興建的重點項目，規(guī)模宏大，起點高，是廣西農(nóng)產(chǎn)品國際物流中心、國際農(nóng)產(chǎn)品交易的大平臺。/TR/TBODY/TABLE六、結(jié)論 通過對全國類似項目的調(diào)查和比較，以及本項目特點分析，我們以為在中國的中部地區(qū)開發(fā)這樣一個以農(nóng)產(chǎn)品交易展示為主要內(nèi)容，確定“中泰國際”大主題，是非常有個性的“農(nóng)博市場”項目。TD width=119今年一期工程計劃投資18億元/TRTD width=100中國（紅星）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心TD width=80長沙市107國道、韶山路、京珠高速公路的交匯處TD width=119打造成一個高起點、高品味、大流通、大商貿(mào)，具有國際現(xiàn)代化管理水平的農(nóng)業(yè)博覽交易中心。TD width=1212003年12月8日首期建成開業(yè)， 一期工程，占地面積15萬平方米，TD width=119該物流中心總投資12億元/TRTD width=100海南農(nóng)產(chǎn)品物流中心TD width=80海南?？谑旋埲A區(qū)龍泉鎮(zhèn)TD width=227 colSpan=2具備200萬噸的氣調(diào)保鮮冷藏庫和相應(yīng)的分級加工包裝車間,具有日運輸能力1萬噸的保鮮物流機構(gòu)等，采用現(xiàn)代的保鮮技術(shù)進行農(nóng)產(chǎn)品的儲藏，形成大規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營中心。TD width=119它一頭連著基地、農(nóng)戶，有穩(wěn)定的貨源；一頭連著全國市場，吞吐能力強。TD width=121于2002年12月中旬建成并投入試營運。/TRTD width=100昆明三寶小屯大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場TD width=80昆明三寶小屯TD width=119為目前西南地區(qū)規(guī)模最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。但是,由于是一個老市場,起點不高、市場布局不合理、功能不全。 五、全國同類市場（交易中心）比較全國同類市場（交易中心）比較表TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=100% border=1TBODYTD width=100名 稱TD width=80區(qū)域位置TD width=119定位TD width=108規(guī)模TD width=121運營狀況TD width=119備 注/TRTD width=100廣西盛大農(nóng)產(chǎn)品加工物流中心TD width=80南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)TD width=119是廣西農(nóng)產(chǎn)品國際物流中心、國際農(nóng)產(chǎn)品交易的大平臺TD width=108規(guī)劃用地3000多畝TD width=121尚未投入運營TD width=119規(guī)劃用地3000多畝/TRTD width=100南寧五里亭農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場TD width=80南寧市五里亭TD width=119原為西南地區(qū)最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場TD width=108年銷售額達到10幾億元。（二）一期工程已經(jīng)定形，檔次低，規(guī)劃設(shè)計滯后，對后期的招商及統(tǒng)一經(jīng)營帶來一定的困難。四、威脅點（T）（一）近期，中國人民銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)信貸的門檻進一步提高，并將房地產(chǎn)開發(fā)的資本金由原來的20%提升為35%。同時，企事業(yè)組織和個人來到這里舉行各種各樣的會議和商務(wù)活動以及休閑度假。（四）商務(wù)會議上山下鄉(xiāng)，度假村人財兩旺 這些年來，各種各樣的組織都把商務(wù)和會議等活動轉(zhuǎn)向城郊度假村，儼然形成了一個新的“上山下鄉(xiāng)”運動，從而帶動了度假村的繁榮。（三）“長沙生態(tài)經(jīng)濟帶”帶來的生態(tài)經(jīng)濟發(fā)展機遇。此外計劃還修建一條到湛江的客貨運鐵路，經(jīng)過湘西北、湘西南，然后進入廣東。同時也拉近了與政治中心北京、長三角經(jīng)濟發(fā)展中心上海的距離，可以提高湖南省經(jīng)濟競爭的能力。 （二）全國鐵路第五次提速，對加速中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的物流將起到推動作用?！薄昂鲜L沙位于‘泛珠三角’中兩個中心城市廣東和武漢的中間，湘粵的合作對整個‘泛珠三角’的融合起著至關(guān)重要的作用。這對中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心帶來前所未有的機遇。三、機會點（O） （一）搭乘“泛珠三角”經(jīng)濟圈高速發(fā)展快車。京珠高速的帶動作用明顯，但收費較高,從平江到長沙和岳陽的小車過路費均為30元,大車的過路費更高，導(dǎo)致很多本地及周邊地區(qū)來往于長沙和岳陽的車輛均繞道與京珠平行的107國道。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基本以水稻為單一品種，蔬菜、水果的種植主要滿足本地消費，尚未形成專業(yè)化生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品，其商品化程度不高，影響到農(nóng)產(chǎn)品的集散和品牌的形成，目前只有汨羅大荊的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化較有特色。物流中心須具備容大廣納的特征和開放式的氣勢，現(xiàn)有市場過分重視臨街門面的收益，臨街門面設(shè)計太多，道路與內(nèi)部的交流感覺受滯；建筑物密度過大，間距太小，很多通道只能容納一輛小車通過，與大物流貨暢其流的要求相距甚遠；臨街店面稍大約30平方米，內(nèi)部店面面積約20平方米，面積太小，不適合部分產(chǎn)品的大進大出；店面結(jié)構(gòu)單一，不適合綜合性產(chǎn)品的經(jīng)營要求；市場內(nèi)沒有規(guī)劃面積足夠大的停車場。二、項目的劣勢（W） （一）本項目作為新建項目，選址既不處于產(chǎn)地也不處于銷地，又沒有老市場作為基礎(chǔ)和依托，其歷史上也不是一個傳統(tǒng)的商品集散中心，因而市場缺少一種其賴以生存的文史基礎(chǔ)，需要較長時間的市場培育過程。充分利用庭院空間以及周圍的魚塘、樹林、果園、菜地等農(nóng)家資源，增設(shè)耕地種菜、現(xiàn)場采摘、任意“點宰”、自選自做等服務(wù)項目，讓游客吃農(nóng)家飯、干農(nóng)家活、當(dāng)農(nóng)家人、享農(nóng)家樂。 “五一”期間，居民度假休閑消費比例有所上升，許多城郊度假村爆滿，長線的度假線路也受到普遍歡迎。 以度假旅游為主題的“農(nóng)家樂”持續(xù)升溫，據(jù)省旅游局透露：節(jié)假日期間一些農(nóng)家樂全部客滿。 隨著我國春節(jié)、“五一”、“十一”3個旅游黃金周的形成和暑期旅游的蓬勃發(fā)展，居民度假旅游消費模式初現(xiàn)雛形。法國博覽會和專業(yè)展覽會每年的營業(yè)額可達85億法郎，展商的交易額高達1500億法郎，展商和參觀者的間接消費也在250億法郎左右。瑞士的日內(nèi)瓦、德國的漢諾威、慕尼黑、杜塞爾多夫，美國的芝加哥、法國的巴黎、英國的倫敦、意大利的米蘭以及新加坡、香港等都是著名的“展覽城”，這些城市將展覽業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)加以扶持，展覽業(yè)的興盛帶來了巨額利潤和城市繁榮。 會展是一個航空、旅游、商業(yè)、餐飲、住宿等多方受益的產(chǎn)業(yè)，國際上有1:9的說法，即辦會展的場館收入如果是1的話，那么相關(guān)的社會收入就是它的9倍。 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心，主要通過舉辦大規(guī)模、多層次、多種類的會展活動，帶來源源不斷的商流、物流、人流、資金流、信息流，直接推動商貿(mào)旅游業(yè)的發(fā)展，不斷創(chuàng)造商機，吸引投資，進而拉動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并形成一個以會展活動為核心的經(jīng)濟群體。該項目積極向省計委和國家計委申報，爭取獲得優(yōu)惠扶持政策。該項目的續(xù)建得到了平江縣、岳陽市和湖南省各級政府的大力扶持，并制定了若干優(yōu)惠政策。第九條 平伍在市場設(shè)立公安掃執(zhí)勤室，負責(zé)市場治安管理，并按社會治安綜合治理有關(guān)規(guī)定，組織經(jīng)營戶開展治安關(guān)防，實行24小時值勤巡邏，以確保經(jīng)營者的生命財產(chǎn)安全，保證市場的正常經(jīng)營秩序。對不按規(guī)定收取的稅、費，經(jīng)營者有權(quán)拒交，并可向市場管理委員會投訴。第八條 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心由中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心管理委員會統(tǒng)一管理，堅持杜絕多頭管理、多頭收費，兩年內(nèi)除衛(wèi)生費外，其他各種收費不得入場。第六條 凡進入中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的集體、私營企業(yè)和個體工商戶，具備條件的，可由銀行、信用部門按規(guī)定優(yōu)先發(fā)放貸款。第五條 凡進入中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的固定經(jīng)營者，其家屬子女符合戶口投靠政策的，由公安部門優(yōu)先辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)非”；不符合投靠政策的，可按有關(guān)規(guī)定辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)非”。第四條 凡進入中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的比經(jīng)營客商，經(jīng)工商、稅務(wù)等部門認定，2年內(nèi)免收工商管理費、暫住人口費、防洪保安費、治安費、綠化費。第三條 凡進入中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的經(jīng)營者，憑居民身份證等相關(guān)證件、資料到工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、公安等聯(lián)合現(xiàn)場辦公窗口辦理有關(guān)證照。DIV align=right——中央1號文件《關(guān)于促進農(nóng)民增加收入若干政策的意見》當(dāng)?shù)卣块T制定的優(yōu)惠政策中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心優(yōu)惠政策第一條 為了鼓勵國內(nèi)外客商來中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心投資經(jīng)營，特制定本優(yōu)惠政策。小城鎮(zhèn)建設(shè)要同壯大縣域經(jīng)濟、發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、移民搬遷結(jié)合起來，引導(dǎo)更多的農(nóng)民進入小城鎮(zhèn)，逐步形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口聚焦、市場擴大的良性互動機制，增強小城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村人口、帶動農(nóng)村發(fā)展的能力。支持鮮活農(nóng)產(chǎn)品運銷，在全國建立高效率的綠色通道，各地要從實際出發(fā)進一步改善農(nóng)產(chǎn)品的流通環(huán)境。進一步加強產(chǎn)地和銷地批發(fā)市場建設(shè)，創(chuàng)造條件發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。有關(guān)金融機構(gòu)支持農(nóng)民專業(yè)合作組織建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)基地、興辦倉儲設(shè)施和加工企業(yè)、購置農(nóng)產(chǎn)品運銷設(shè)備，財政可適當(dāng)給予貼息。積極推進有關(guān)農(nóng)民專業(yè)合作組織的立法工作。 培育農(nóng)產(chǎn)品營銷主體。 國家物流產(chǎn)業(yè)政策將在市場準(zhǔn)入、稅收政策、土地政策、交通管制、鼓勵第三方物流企業(yè)發(fā)展等方面有具體規(guī)定。不管哪種所有制和經(jīng)營形式的龍頭企業(yè)，只要能帶動農(nóng)戶，與農(nóng)民建立起合理的利益聯(lián)結(jié)機制，給農(nóng)民帶來實惠，都要在財政、稅收、金融等方面一視同仁地給予支持。對符合條件的龍頭企業(yè)的技改貸款，可給予財政貼息。 加快發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。 ……農(nóng)產(chǎn)品市場和加工布局、技術(shù)推廣和質(zhì)量安全檢驗等服務(wù)體系的建設(shè)，都要著眼和有利于促進優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)帶的形成。 平江縣還具有豐富的人口資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和森林資源以及文化旅游資源。年出欄生豬100萬頭，是湖南八大重點基地縣之一。無公害優(yōu)質(zhì)米、反時令蔬菜也已形成一定的開發(fā)規(guī)模。其中糧食作物有稻、麥、豆、薯等30多個品種，年總產(chǎn)量44萬噸，已列入國家商品糧基地建設(shè)縣。具有極大的開發(fā)利用價值。全縣有中草藥1181種，能正式入藥的有309種。 平江是全國18個重點中藥材基地縣。（三）長株潭經(jīng)濟圈的衛(wèi)星城 長沙、株洲、湘潭經(jīng)濟帶和岳陽地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，商品流通活躍，中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心緊靠長株潭經(jīng)濟圈和岳陽市等農(nóng)產(chǎn)品需求量大的市場，具有很強的經(jīng)濟吸納能力、輻射能力和市場潛力，是長株潭經(jīng)濟圈的“后花園”、長江生態(tài)經(jīng)濟圈的重要節(jié)點。京珠高速公路、107國道、S308高等級公路和汩羅江縱橫交錯，在此形成交匯點，京廣鐵路擦邊而過，具有“一江三路”的交通優(yōu)勢。BR clear=all第四章 中泰項目SWOT分析 一、項目的優(yōu)勢（S）（一）獨特的經(jīng)濟地理優(yōu)勢 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心位于國家開放口岸岳陽市（長江經(jīng)濟帶）和湖南省省會長沙市（長株潭經(jīng)濟圈）的結(jié)合部——伍市鎮(zhèn)，是國家西部大開發(fā)的過渡帶，西氣東輸工程的結(jié)合點，同時又是長江經(jīng)濟帶和沿海開放帶的交匯點，能夠充分接受長沙乃至港澳、京華的輻射作用。三是有政府資源關(guān)系者較多，可見政策因素的影響力。 就我們對本項目原來購買客戶的分析，發(fā)現(xiàn)來購買本項目的客戶具有以下特點：一是來源相當(dāng)散，既有本鎮(zhèn)的，也有平江縣其它鎮(zhèn)的及縣城投資者，還有附近如汨羅市的，還有來自岳陽市的。六、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析（一）各種檔次商品住宅客戶分析 在岳陽和平江，所開發(fā)出來的商品住宅，幾乎全部是本地人在購買，他們長期居住在本地，購房就象成家立業(yè)一樣，成為一輩子的事情。可見人們是認可這個價值的，但可惜市場沒有馬上經(jīng)營起來。據(jù)我們調(diào)查，本項目一期已建的商鋪和住宅土建成本約為450元/ mSUP2/SUP，若加上土地等成本，綜合成本則達到500—550元/ mSUP2/SUP。隨著市場的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)的成熟，商鋪的價值將會不斷抬升，估計三年后，一類地段臨街商鋪的均價可升到3500—4500元/ mSUP2/SUP。估計一二年后，均價將可能略有升高，大體為650元/平方米左右的水平。全年共計發(fā)證4015個，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個，城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個；；全年共辦理各類房屋交易274起，其中：城關(guān)辦理151起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起，計交易管理面積121768平方米。四、當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌霭鍓K的劃分及其差異 目前，就平江而言，商品住宅市場還不太發(fā)達，基本上沒有發(fā)展成象岳陽、長沙那么成熟和競爭激烈，一個縣城的房地產(chǎn)就是兩個板塊，老城區(qū)板塊和新城區(qū)板塊，由于城市發(fā)展方向和環(huán)境原因，新城區(qū)的房子明顯要好于老城區(qū)，而且價格也高出100元/平方米左右。因而，市場還需要時機和創(chuàng)造。三、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 就岳陽而言，房地產(chǎn)發(fā)展相當(dāng)快，而且供應(yīng)量和需求量都很大，總體是求略大于供；而平江的房地產(chǎn)市場則另有一番風(fēng)景，盡管新開發(fā)的城區(qū)一片欣欣向榮，房價也比老城區(qū)高，但整體市場并不大，所購買商鋪及住宅者基本上本地居民或下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中興階層，可以說市場總體是供求平衡，沒有大起大波。 2002年2月，設(shè)立為伍市省級工業(yè)園，園區(qū)總體規(guī)劃面積10平方公里，首期開發(fā)用地3平方公里。建成區(qū)面積達5平方公里，城區(qū)人口10萬。（三）短中期當(dāng)?shù)卣陧椖克诘丶绊椖康貕K周邊的市政規(guī)劃 平伍城鎮(zhèn)建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：1995年撤區(qū)并鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，1998年斥資