【正文】 會(huì)城市，承東啟西，縱貫?zāi)媳?。（注：。自古以?lái)就有“物華天寶、人杰地靈”的美譽(yù)，是國(guó)務(wù)院命名的“歷史文化名城”。萬(wàn)豪的委托管理方式：在這種模式下，整個(gè)管理包括員工的選聘都由萬(wàn)豪負(fù)責(zé)。萬(wàn)豪向其收取5%到6%的酒店收入作為品牌使用費(fèi)。在這49萬(wàn)間客房中，一半以特許經(jīng)營(yíng)的方式交給業(yè)主打理，另外一半則由萬(wàn)豪親自運(yùn)營(yíng)。以國(guó)際著名的萬(wàn)豪酒店管理集團(tuán)為例：它超常地擅于經(jīng)營(yíng)全方位服務(wù)的酒店，即包括餐飲、房間服務(wù)、大廳商店和侍應(yīng)生服務(wù)的大型酒店。酒店管理公司的管理模式許多自己缺乏足夠管理經(jīng)驗(yàn)，酒店的品牌知名度尚不夠高的酒店，一個(gè)很好的選擇和其它知名的酒店管理公司進(jìn)行合作。8）招聘人員與實(shí)施培訓(xùn)內(nèi)容包括：(1)招聘中、高級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)管理人員；(2)招聘酒店基層服務(wù)人員；(3)實(shí)施全員培訓(xùn)。6）籌備酒店經(jīng)營(yíng)管理物品內(nèi)容包括：(1)客房用品、設(shè)施；(2)餐廳用品、設(shè)施；(3)廚房用品、設(shè)施；(4)各種康樂(lè)設(shè)施及物品；(5)商業(yè)中心的基本物品籌備……等。4）組建酒店開(kāi)業(yè)管理班子，確定酒店經(jīng)營(yíng)管理模式內(nèi)容包括：(1)經(jīng)營(yíng)管理組織機(jī)構(gòu)；(2)人員編制配備、工資水平；(3)各部門(mén)經(jīng)營(yíng)管理程序；(4)制訂經(jīng)營(yíng)管理的方針和政策。（2）制訂最佳融資投資計(jì)劃（3）辦理酒店興建所需的各種法律、政府管理手續(xù)。酒店從興建到開(kāi)業(yè)的其主要工作簡(jiǎn)述如下：1）酒店項(xiàng)目發(fā)展的初步規(guī)劃在酒店興建之前，必須對(duì)酒店項(xiàng)目進(jìn)行全面的戰(zhàn)略性規(guī)劃，內(nèi)容包括：(1)酒店選址、類(lèi)型、檔次與規(guī)模；(2)酒店內(nèi)部各類(lèi)客房的數(shù)量分布、分配，餐飲場(chǎng)所特色和公共設(shè)施的功能；(3)酒店市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃與經(jīng)營(yíng)測(cè)算；（4）酒店建設(shè)工程進(jìn)度規(guī)劃等2）融資及各項(xiàng)法律手續(xù)的辦理建設(shè)五星級(jí)酒店需要大量的資金，全部都采用自有資金并不一定是最佳選擇。一個(gè)好的五星級(jí)酒店組織結(jié)構(gòu)，應(yīng)該滿(mǎn)足兩個(gè)主要要求：1） 部門(mén)職能劃分清晰，責(zé)權(quán)利和人財(cái)物有明確對(duì)應(yīng)關(guān)系，一切工作有條不紊2） 管理流程簡(jiǎn)單高效，降低層級(jí)化，實(shí)現(xiàn)扁平化，實(shí)現(xiàn)工作的最大效率酒店從興建到開(kāi)業(yè)的工作內(nèi)容一個(gè)酒店，從興建到開(kāi)業(yè)，工作量是巨大的。比如，行政部、人力資源部、公關(guān)銷(xiāo)售部（企劃部）可以合并成“總裁辦公室”，按照一種高素質(zhì)、高復(fù)合的方式來(lái)進(jìn)行管理統(tǒng)籌，而工程部下面也許可以分拆出園藝部、建筑裝修部……等等。只是業(yè)務(wù)的側(cè)重可能會(huì)使其中的某些部門(mén)得到強(qiáng)化，另一些部門(mén)則功能減弱。雖然目前進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的國(guó)外飯店集團(tuán)大都只是單純提供管理服務(wù)，不介入飯店的產(chǎn)權(quán)投資，但是也有一些飯店公司在提供飯店管理合同的同時(shí)通過(guò)參與股權(quán)投資的方式加強(qiáng)對(duì)被托管飯店的控制能力。這種方式的優(yōu)點(diǎn)在于將管理公司和飯店捆綁到一起，防止飯店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。 10） 模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理選擇帶資管理合同，飯店管理公司參股飯店，成為聯(lián)合投資者。但是，一般而言，飯店的投資者在選擇飯店品牌和飯店管理公司的時(shí)候，最好能選擇同一家飯店公司。9） 模式五：委托管理＋特許經(jīng)營(yíng)的雙重運(yùn)作飯店的投資者可以通過(guò)某種一攬子協(xié)議，或者在和某個(gè)飯店聯(lián)號(hào)簽訂管理合同的同時(shí)又和這家飯店聯(lián)號(hào)簽訂一份特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議，即：一家飯店可以同時(shí)接受一家飯店聯(lián)號(hào)提供的兩類(lèi)不同的服務(wù)——管理服務(wù)和品牌及相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)目前，諸如希爾頓、喜來(lái)登等大型的飯店公司既可以向飯店投資者提供飯店管理服務(wù)，同時(shí)又可以向飯店投資者提供飯店品牌特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)。對(duì)于管理水平很高的飯店來(lái)說(shuō)，這種模式是迅速擴(kuò)大自身影響的一種有效方式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于可以利用具有知名酒店品牌在整個(gè)市場(chǎng)上的廣泛影響力提高自己的銷(xiāo)售能力。 8） 模式四：投資者自己經(jīng)營(yíng)管理飯店，但是通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等方式，加入一個(gè)更大的酒店品牌集團(tuán)。選擇了飯店管理公司以后，投資者面臨的一個(gè)問(wèn)題是如何擴(kuò)大飯店自身的影響，增強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)能力。而且，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的飯店管理公司往往需要支付高昂的管理費(fèi)用和人員開(kāi)支，使飯店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)受到侵蝕。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于，如果投資者本身并不具備管理酒店的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及其它資源儲(chǔ)備，那幺專(zhuān)業(yè)的管理公司將幫助他實(shí)現(xiàn)這些并帶來(lái)良好效益。此外，如果自身沒(méi)有一個(gè)良好的管理隊(duì)伍的話(huà)，這類(lèi)飯店的發(fā)展會(huì)受到很大的限制。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于選擇加入飯店聯(lián)盟所支付的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于加入某個(gè)特許經(jīng)營(yíng)聯(lián)號(hào)系統(tǒng)，而且飯店自身的品牌不必發(fā)生改變，可以保持相當(dāng)?shù)莫?dú)立性。目前國(guó)內(nèi)雖然也有一些聯(lián)盟性組織，但尚無(wú)法對(duì)酒店的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性效益。 6） 模式二：投資者自己管理經(jīng)營(yíng)，但是加入一個(gè)更大的聯(lián)盟團(tuán)體來(lái)獲得一些支持飯店完全由投資者來(lái)進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)，但通過(guò)加入一個(gè)或幾個(gè)飯店聯(lián)盟獲得營(yíng)銷(xiāo)和預(yù)訂方面的支持。在國(guó)外，隨著各種形式的飯店集團(tuán)的發(fā)展，大型飯店集團(tuán)憑借其強(qiáng)大的品牌及營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)對(duì)單體飯店施加了巨大的壓力，大量單體飯店紛紛加入某個(gè)飯店集團(tuán)的系統(tǒng)。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于飯店投資者可以從所有權(quán)、管理權(quán)、營(yíng)銷(xiāo)權(quán)等各個(gè)方面對(duì)飯店進(jìn)行嚴(yán)格的控制，如果飯店投資者有良好的管理團(tuán)隊(duì)、知名度很高的品牌形象及完善的營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)渠道，飯店可以獲得良好的發(fā)展，并且，這種模式可以使飯店投資者得到飯店經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的所有利潤(rùn)。這也是目前許多地區(qū)五星級(jí)酒店投資商瞄準(zhǔn)的主要收益點(diǎn)之一。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的這個(gè)時(shí)期，土地價(jià)值也在快速攀升。通過(guò)管理其它酒店，可以獲得豐厚的管理收入，并且進(jìn)一步提升酒店品牌和形象。2） 向上、下游產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展，形成產(chǎn)業(yè)集群向上可以發(fā)展酒店易耗品制造業(yè)，向下，可以向旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)廣告業(yè)發(fā)展……形成產(chǎn)業(yè)集群?？梢匝杆俚孬@得市場(chǎng)認(rèn)可。在任何一個(gè)二線(xiàn)城市，五星級(jí)酒店都是一個(gè)知名度極高的品牌，這種知名度可以帶來(lái)各種衍生性收益。而更有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)五星級(jí)酒店單間客房的每日經(jīng)營(yíng)成本僅100多元。重慶的五星級(jí)酒店在2002年底房?jī)r(jià)曾跌破400元。主要有以下幾個(gè)方面1） 酒店自身的營(yíng)運(yùn)收入按照一般說(shuō)法，在正常房?jī)r(jià)下（千分之一定價(jià)法），酒店盈虧平衡點(diǎn)的入住率大約在60％左右，平衡點(diǎn)可以依據(jù)管理水平而浮動(dòng)。二、五星級(jí)酒店的投資效益及投資方式投資效益的六個(gè)來(lái)源酒店主要提供客房和餐飲服務(wù)，但是投資五星級(jí)酒店的收益來(lái)源，并不單純地由酒店服務(wù)的主體——客房和餐飲、會(huì)務(wù)等構(gòu)成。這種低房?jī)r(jià)也迫使長(zhǎng)沙四星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)跌破300。l 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及城市地位決定五星級(jí)酒店市場(chǎng)需求，酒店數(shù)量決定供給，二者共同決定了一個(gè)城市的房?jī)r(jià)。杭州：雅高集團(tuán)下屬的索菲特西湖大酒店豪華房￥1,265，而內(nèi)資的浙江國(guó)際大酒店高級(jí)房房?jī)r(jià)僅￥528。l 外資管理或者外資品牌的酒店房?jī)r(jià)，普遍高于內(nèi)資管理或內(nèi)資品牌的酒店。北京的房?jī)r(jià)，中國(guó)大飯店的單人標(biāo)間達(dá)1800￥以上，而香山金源商旅中心酒店則不過(guò)區(qū)區(qū)500￥，也不到前者的1/3。上表中一個(gè)城市中房?jī)r(jià)的最高價(jià)和最低價(jià)都被加黑了。而相對(duì)欠發(fā)達(dá)的城市，如重慶，雖然是特大型城市，房?jī)r(jià)也不過(guò)500元上下。以一般房型為例，香港的均價(jià)近2000HKD；北京的則大部分在1000￥上下；上海的價(jià)格則要1000往上；廣州的價(jià)格偏高（但是因?yàn)檫@里所搜集的廣州五星級(jí)酒店數(shù)量較少，不具備結(jié)論性。銀座商務(wù)單人間￥398豪華商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間￥588豪華商務(wù)單人間￥588天府麗都喜來(lái)登飯店高級(jí)標(biāo)間￥888豪華標(biāo)間￥988豪華單間￥988杭州浙江東方豪生大酒店高級(jí)客房￥610杭州索菲特西湖大酒店豪華房￥1,265杭州五洲大酒店新標(biāo)房￥740浙江世界貿(mào)易中心大飯店標(biāo)準(zhǔn)雙人房￥718標(biāo)準(zhǔn)雙人房[單早]￥768標(biāo)準(zhǔn)雙人房[雙早]￥818浙江國(guó)際大酒店高級(jí)房￥528豪華房￥558杭州國(guó)大雷迪森廣場(chǎng)酒店高級(jí)房￥988豪華房￥1,050豪華房[含早]￥1,188杭州西湖國(guó)賓館貴賓樓標(biāo)房￥1,056行政樓湖景標(biāo)房￥1,304行政樓商務(wù)套房￥1,799杭州香格里拉飯店園景房￥1,208園景房[含早]￥1,380湖景房￥1,610西安西安喜來(lái)登大酒店豪華間￥955金花豪生國(guó)際大酒店高級(jí)客房￥768長(zhǎng)安城堡大酒店標(biāo)準(zhǔn)間￥664豪華標(biāo)準(zhǔn)間￥756標(biāo)準(zhǔn)間[單早]￥758萬(wàn)年大酒店標(biāo)準(zhǔn)間（三星）￥300標(biāo)準(zhǔn)間￥520西安凱悅(阿房宮)飯店標(biāo)準(zhǔn)間[單早]￥978西安香格里拉金花飯店北樓標(biāo)間￥668　北樓標(biāo)間[雙早]￥764　南樓豪華間￥812金石國(guó)際大酒店標(biāo)準(zhǔn)大床間￥370標(biāo)準(zhǔn)雙床間￥370豪華大床間￥470長(zhǎng)沙通程國(guó)際大酒店標(biāo)準(zhǔn)間￥488標(biāo)準(zhǔn)間[含早]￥508高級(jí)單人間￥570豪華單人間￥660普通套間￥660標(biāo)準(zhǔn)套房￥720豪華套房￥750湘泉大酒店標(biāo)準(zhǔn)單人間￥398標(biāo)準(zhǔn)雙人間￥398湖南佳程酒店高級(jí)客房￥398豪華客房￥458華天大酒店貴賓樓高級(jí)單人間￥510貴賓樓高級(jí)雙人間￥510君逸康年大酒店高級(jí)大床房￥338天璽大酒店高級(jí)房￥380行政單人房￥550高級(jí)套房￥580同升湖通程山莊酒店山景標(biāo)準(zhǔn)房￥358山景豪華房￥388湘麓山莊標(biāo)準(zhǔn)間￥378標(biāo)準(zhǔn)套間￥768豪華套間￥1,828南昌江西賓館標(biāo)準(zhǔn)單人客房￥470標(biāo)準(zhǔn)雙人客房￥520凱萊大酒店單人房（行政層）￥628雙人房（行政層）￥728標(biāo)準(zhǔn)套房（行政層）￥1,188從數(shù)據(jù)看中國(guó)五星級(jí)酒店市場(chǎng)的特征上面的表格只是一個(gè)數(shù)據(jù)，從數(shù)據(jù)中可以歸納出如下幾個(gè)特征：l 不同的城市，五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)差異大，房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平正相關(guān)。到了明年，五星級(jí)酒店的數(shù)量猛增到16家，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將如何慘烈，真是難以想象。打折的背后，是競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的市場(chǎng)降價(jià)壓力。一面說(shuō)“客房搶手”，一面又“拼命打折優(yōu)惠”?！叭绱苏T人的條件只為了增加更多的客源，讓所有的房間都派上用場(chǎng)”。丁山香格里拉酒店原價(jià)1000多元的豪華間10月1日至10日期間，538元就能入住。 《長(zhǎng)城在線(xiàn)》2004年9月24日文章：高檔客房十一搶手 南京五星級(jí)酒店拼命打折優(yōu)惠 為了黃金周期間有個(gè)“好收成”，各家五星級(jí)酒店紛紛啟動(dòng)打折優(yōu)惠。 《南京日?qǐng)?bào)》2004年9月23日文章：“南京五星級(jí)酒店節(jié)日降價(jià)迎客” （記者　成雅）黃金周市民出游高峰即將到來(lái)，酒店也將迎來(lái)一個(gè)旺季……可記者昨天從幾家五星級(jí)酒店了解到，在十月一日至十月十日期間房?jī)r(jià)下調(diào)明顯，金陵飯店700元左右的高級(jí)套房，推出598元特價(jià)，其中包含兩人早餐，金絲利喜來(lái)登酒店將高級(jí)套房?jī)r(jià)格調(diào)至498元，同時(shí)可全家免費(fèi)享用游泳池及健身中心和免費(fèi)停車(chē)；丁山香格里拉推出“國(guó)慶特惠”，標(biāo)間僅為318元，下降幅度達(dá)50％，同時(shí)延遲退房時(shí)間至下午4點(diǎn)，餐飲9折，高爾夫和網(wǎng)球場(chǎng)7折?！蔽恼?lián)苏f(shuō)，“一年新增五星量是十年的總和”。正是在這種循環(huán)下，昆明的五星級(jí)酒店變成了被嘲笑的“鄉(xiāng)村五星”（參見(jiàn)第五章第三節(jié)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：昆明）1）一年新增五星量是十年的總和過(guò)度投資的現(xiàn)象，從南京這個(gè)六朝古都、中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)省份江蘇的省會(huì)大城市得以凸現(xiàn)：2004年8月30日，《江南時(shí)報(bào)》刊登一則消息“南京新增8個(gè)五星級(jí)酒店，僅河西就4家”。在過(guò)度投資帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力下，五星級(jí)酒店被迫降低房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)下滑導(dǎo)致收入降低。所以，過(guò)度投資，必然給市場(chǎng)帶來(lái)巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力。許多大城市的五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1000元，在這些欠發(fā)達(dá)地區(qū)，價(jià)格高昂的五星級(jí)酒店消費(fèi)實(shí)際上是沒(méi)有足夠的消費(fèi)能力來(lái)支撐的。 遼寧撫順：五星級(jí)酒店項(xiàng)目，總投資14000萬(wàn)元216。 浙江臨安市五星級(jí)賓館項(xiàng)目：216。 湖南衡陽(yáng)首家五星級(jí)酒店奠基： 衡陽(yáng)南岳國(guó)際大酒店在南岳衡山風(fēng)景區(qū)正式奠基，占地１０７畝，整個(gè)酒店分兩期開(kāi)發(fā)，一期為酒店主樓，擁有客房１９６套；二期由Ｔｏｍｎｈｏｕｓｅ和單體別墅構(gòu)成。 廣西百色市：廣東川惠集團(tuán)在百色建五星級(jí)酒店，將投資２億元修建一座２７層的百色第一高樓。 云南大足縣五星級(jí)酒店項(xiàng)目：。項(xiàng)目將嚴(yán)格按照五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)建造。216。在互聯(lián)網(wǎng)上簡(jiǎn)單地搜索一下，就找到了如下正在進(jìn)行的五星級(jí)酒店建設(shè)信息：216。最引人注目的，首屬蘇北老區(qū)的鹽城：“地處蘇北革命老區(qū)的鹽城市近日宣布，將在市區(qū)升級(jí)、新建5座五星級(jí)酒店，各縣（市）將規(guī)劃建設(shè)四星級(jí)飯店，全市共有近30家新建或改建的飯店正著手進(jìn)行星級(jí)創(chuàng)建工作。 在江西，凱萊大酒店結(jié)束江西沒(méi)有五星級(jí)酒店的歷史；216。 鄭州五星級(jí)飯店增加到到4家；216。216?！薄吨型饩频辍冯s志這種五星級(jí)酒店熱并不僅限于以上所說(shuō)中心大城市，次中心城市的五星級(jí)飯店建設(shè)也開(kāi)始升溫：216。從去年底至今年初，約有10余家五星級(jí)酒店在建或籌建之中。成都也即將增加數(shù)個(gè)五星級(jí)酒店。長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)于新建酒店業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格控制的上海也傳出將新增多個(gè)五星級(jí)酒店的消息，北京作為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、政治、科技中心，五星級(jí)飯店增加自不用說(shuō)。在這里我們首先可以重溫一下這部分內(nèi)容：“進(jìn)入2004年以來(lái)，五星級(jí)酒店興建、開(kāi)業(yè)的消息不絕于耳，風(fēng)靡全國(guó)。五星級(jí)酒店投資研究報(bào)告一、中國(guó)五星級(jí)酒店市場(chǎng)狀況波及全國(guó)的五星級(jí)酒店熱中國(guó)目前已呈現(xiàn)全面的五星級(jí)酒店熱，從一、二線(xiàn)城市，到三線(xiàn)甚至四線(xiàn)城市，都卷入了這個(gè)熱潮之中。1）發(fā)達(dá)的一、二線(xiàn)大城市：風(fēng)向標(biāo)在第五章第二個(gè)小節(jié)中，介紹了目前國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店的熱潮。喜來(lái)登、萬(wàn)豪、希爾頓這些國(guó)際品牌五星級(jí)酒店相繼在多個(gè)城市開(kāi)業(yè)。而業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)廣州酒店市場(chǎng)在未來(lái)3~5年內(nèi)將增加30家高星級(jí)酒店，其中五星級(jí)酒店10家，四星級(jí)酒店約20家。沈陽(yáng)市掀起五星級(jí)酒店投資熱潮。現(xiàn)有五星級(jí)酒店3家，到年底將達(dá)到8家。