【正文】 252。 高檔次開發(fā)已成為新城樓盤的開發(fā)主要取向，質(zhì)優(yōu)價高252。但是城東（錢江新城）區(qū)域，成交量依然占據(jù)了杭州市房產(chǎn)板塊第二的位置，成交均價僅僅排在西湖沿線板塊以及之江度假區(qū)板塊之后。二、項目周邊區(qū)域市場概況從錢江新城作為杭州市未來的行政中心規(guī)劃開始，該區(qū)域的房產(chǎn)市場一直是杭州的熱點區(qū)域?！　D表：2007年12月至2008年12月交易居室比重對比　　數(shù)據(jù)來源：我愛我家　　中小戶型的房源日漸走俏，一方面，與市場購房主體的改變有關(guān)，目前市場上年輕購房者占據(jù)了主導(dǎo)的地位，他們往往出于經(jīng)濟、實用角度考慮，選擇一居、二居作為他們置業(yè)的首選，特別是二居室由于供應(yīng)量大并且在戶型功能方面比較均衡，成為市場絕對的主角；另一方面，目前政策出臺系列政策都是利好于中小面積戶型的房源。這主要是一居和三局交易比重下降所致，另一方面，今年購房群體中首次置業(yè)者較多，而這部分消費者主要購買中小戶型房子為主。而濱江區(qū)域作為杭州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，居住配套設(shè)施發(fā)展很快，特別隨著軌道交通1號線的經(jīng)開工建設(shè)和大批次新房的入市，濱江區(qū)已經(jīng)成為大批購房者優(yōu)質(zhì)人居的“新寵”?！　?8年各區(qū)漲幅來看，江干區(qū)、濱江區(qū)的價格增速位居全市前列。自08年年初以來，銀根收緊、股市的低迷使得市場上的購房者存在觀望情緒，市場交易量低迷，其價格漲幅明顯暖慢下調(diào)，賣方在房子的交易過程中不再像之前有絕對的說話權(quán)，由此導(dǎo)致買賣雙方議價空間的進一步增大，一些急于出售的房東，只能通過降價來促交易易。年初隨著二手房交易升溫的作用，交易價格一路向上攀升，到了四月交易均價已經(jīng)達到了13167元/平方米。而近郊的濱江區(qū)、余杭區(qū)上漲也非常明顯，%。其中，主城五區(qū)均價為12639元/平方米，與去年同期交易均價10389元/平方米相比，%。　　2008年，建筑面積在90平方米以下的中小戶型二手房，成交均價在每平方米11500元以下，低于前一年的總體成交價格約每平方米1000元。成交價格上，%。09年13月宅地成交情況出讓地塊名稱 地塊位置用地性質(zhì) 樓面地價 競得人成交時間杭政儲出[2008]38號 江干區(qū)(九堡單元R22D08地塊)居住配套用地3580元/平米北京安瑞基業(yè)投資有限公司20090113 杭政儲出[2008]43號江干區(qū)(水湘R2112地塊)住宅(設(shè)配套公建)用地7103元/平米杭州潤楓置業(yè)有限公司20090122 杭政儲出[2008]44號江干區(qū)(九堡單元R22B22地塊)居住配套公建用地3582元/平米北京安瑞基業(yè)投資服務(wù)有限公司20090122 項目周邊已出讓土地開發(fā)情況 從上圖可以看出，項目周邊的樓面價格逐步提高，特別是近兩年。（二）土地市場概況近幾年土地出讓情況年份總出讓地塊（畝）可建筑面積（萬方）2003年33075012004年16012532005年15692452006年17682802007年44086262008年2411410土地供應(yīng)在07年達到頂峰，當(dāng)年總出讓住宅用地4408畝，可建建筑面積約626萬平方米。由上可見，一季度的熱銷房源主要集中在市區(qū)周邊板塊，房源的地段分布特征與之前論述的需求結(jié)構(gòu)特征（首置型剛需為主力軍）同樣形成了良好的呼應(yīng)，因為市場經(jīng)驗表明，首置型剛需因為購買力相對有限，在市區(qū)高房價的擠壓下，往往只能向郊縣板塊外延。一季度成交的次熱門板塊則由濱江、浙大紫金港一帶、拱北橋西（城北拱宸橋一帶）、城西文教等板塊摘得。需求結(jié)構(gòu)的單一化特征表明，當(dāng)前的成交量回暖還只是局部的回暖，一個健康而穩(wěn)定的市場理應(yīng)呈現(xiàn)出一種多點開花的均衡局面。成交面積分布、成交單、總價分布特征的相互呼應(yīng)，向我們清晰而深刻的揭示了一個事實：一季度成交的回暖，是由于價格回歸及政府救市政策利好相互疊加下，首置型剛需的一次集中性釋放所引發(fā)的回暖。據(jù)此經(jīng)驗標準假設(shè)，改善性需求的總價承受力基本都在140 萬以上。改善性需求因為具備更充足的觀望條件，其釋放程度仍然有限。而12000 元/㎡以下的中低價房源則占據(jù)了絕對主力（尤其是10000 元/㎡以下的低價房源）。 一季度住宅類物業(yè)成交單價分布09 年一季度成交房源單價分布——僅住宅就杭州主城目前的價格體系而言，地段略有優(yōu)勢（如位于市區(qū)或西溪等地）的樓盤單價至少在12000 元/㎡以上，根據(jù)經(jīng)驗判定，12000 元/㎡以上單價段的產(chǎn)品基本面向改善性需求。但與此同時，120 方以上的改善型房源表現(xiàn)也同樣精彩，其合計比例已達到37%。 一季度住宅類物業(yè)成交房源戶型面積分布06 年以來政府強力推行的90/70 政策自08 年開始在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上發(fā)揮效應(yīng)，而07 年底以來的市場調(diào)整則讓首置型剛需成為了樓市成交的主力軍，兩大效應(yīng)相互疊加，體現(xiàn)在成交房源的戶型特征上就表現(xiàn)為90 方以下小戶型房源占據(jù)了絕對的比例（雖有部分開發(fā)商做拼戶設(shè)計，但市場主流仍是不拼戶的90 方）。09 年一季度的成交房源中，這種局面沒有發(fā)生任何改變，住宅類物業(yè)的成交占比高達88%（包括普通住宅和別墅）。剛剛收尾的三月，在下沙樓盤海天城、保利東灣等促銷樓盤的帶動下，杭州樓市迎來了一波大反彈行情，日均成交量高達152 套之多，在成交量的快速回暖刺激下，存量房源也呈銳減之勢，截止到09年3 月底，杭州主城的存量房源已回落至26000 多套，短短3 月時間，存量房源銳減6000 余套。然而，進入09 年后，局勢卻在悄然之間發(fā)生了微妙的變化。第三章　　市場可行性分析一、杭州市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況（一）商品房市場概況商品房總體指標（包括余杭、蕭山）房地產(chǎn)指標　06年　07年　08年數(shù)量同比數(shù)量同比數(shù)量　同比總投資（億元）%%％施工面積（萬平方米）%%%其中：住宅施工面積（萬平方米）%%商品房新開工面積（萬平方米）%%其中：住宅新開工（萬平方米）29%房地產(chǎn)竣工面積（萬平方米）%%%其中：住宅竣工面積（萬平方米）%房屋銷售面積（萬平方米）%%其中：住宅銷售面積（萬平方米）%% 0608年商品住宅供應(yīng)與成交特點（不包括余杭、蕭山）0608年杭州主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積圖0608年杭州主城區(qū)商品住宅成交面積分析圖一0608年杭州主城區(qū)商品住宅成交面積分析圖二0608年杭州主城區(qū)商品住宅存量變化分析圖0608年度杭州主城區(qū)商品住宅成交均價分析圖0208年度杭州主城區(qū)供求關(guān)系分析圖09年杭州市主城區(qū)第一季度房地產(chǎn)市場概況08 年市場觀望氣氛濃厚，成交量長久的在低谷徘徊，日均成交量一度萎縮至50 套以內(nèi)。三、總結(jié)從城市總體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，項目所在區(qū)域是未來濱江區(qū)城市發(fā)展的重點方向，對項目的定位提供了必要的支撐。城市道路交通快速路系統(tǒng)：中興路～杭州蕭山機場快速路、彩虹大道(東西向)；四季大道、風(fēng)情大道(南北向)主干路系統(tǒng)：主干路：火炬大道、江暉路、中興路、濱康路、濱興路次干路系統(tǒng)：聞濤路、東信大道、浦沿路、海納路、信誠路、創(chuàng)業(yè)路、長河路、江虹路、西興路、濱寧路。九個居住片，即本域內(nèi)的九大居住片。四條發(fā)展軸，即沿錢塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線。濱江區(qū)將形成西、北部沿錢塘江邊為公共服務(wù)設(shè)施、研發(fā)居住綜合帶，中部為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶，南部為研發(fā)居住帶和生態(tài)保護帶的城市形態(tài)，呈沿錢塘江平行發(fā)展的城市空間形態(tài)，在用地布局上規(guī)劃形成“一心、四軸、二區(qū)、六片、三基地”的布局結(jié)構(gòu)。 2008年，技工貿(mào)總收入1615億元，；累計利用外資58億美元、469 家外商投資企業(yè)。高新區(qū)集聚了杭州市61%以上的高新技術(shù)企業(yè)，80%以上的軟件企業(yè)，90%以上的服務(wù)外包企業(yè)；6大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分別為通信設(shè)備制造業(yè)、軟件及服務(wù)外包業(yè)、集成電路業(yè)、數(shù)字電視業(yè)、電子商務(wù)業(yè)、動漫網(wǎng)游業(yè)。二、錢江新城區(qū)域規(guī)劃概況杭州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)——天堂硅谷?濱江新城 杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建于1990年，是國務(wù)院批準的國家級高新區(qū)，處于中國長三角經(jīng)濟最活躍的區(qū)域。旅游基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。％。旅游業(yè)保持快速發(fā)展。、。人均生活消費性支出8446元，％。、。市區(qū)居民人均生活消費性支出16719元，％。按不同收入水平五等分分組，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入均呈兩位數(shù)增長。居民收入和消費能力不斷提升，儲蓄存款穩(wěn)步增長。分行業(yè)看，％；，％；，％。2008年，％。市區(qū)公開搖號銷售經(jīng)濟適用房9771套。％；，％。房地產(chǎn)業(yè)。2008年，％％?！耄?。2008年末。其中：教育、％；，％；，％；，％；，增長26％。在稅收收入中，％；，％；，％；，％。財政收入快速增長，地方政府可支配資金充裕。在全市生產(chǎn)總值中，％，％％。全市按常住人口計算的人均GDP為60414元，按戶籍人口計算的人均GDP為70832元，％％，按國家公布的2008年平均匯率計算，人均分別達到8699美元和10199美元。其中：，％、％％。第二章 項目投資環(huán)境可行性分析一、經(jīng)濟發(fā)展背景國民經(jīng)濟保持快速、健康發(fā)展。近兩年濱江區(qū)內(nèi)開發(fā)項目由于受到90/70的政策限制，目標客戶均為剛性及投資性需求，改善性需求在此輪的市場快速消化過程中并未得到充分釋放。競爭概況：由于產(chǎn)品定位的區(qū)別，周邊樓盤中除與少數(shù)精裝修產(chǎn)品形成競爭外，本案主要的競爭對手是本公司西溪誠園和麗江公寓。預(yù)估住宅均價在25000元/平方米，地下車位價格為13萬元/個；，建筑面積為91440平方米，土地樓面價格控制在9128元/平方米。在保證總投資利潤率在11%左右的情況下，推算土地價格。雖然本項目面臨比較激烈的競爭，但是面向整個杭州的市場，還是有比較大的空間，只要定位準確，充分挖掘潛在客戶，發(fā)揮綠城的一貫品質(zhì)與服務(wù)優(yōu)勢，將會有比較大的市場機會。（二）項目本身可行性結(jié)論項目所處位置為濱江區(qū)區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)，周邊配套完善，公共交通便利，生活氣息濃郁，離在建地鐵1號線江陵路站僅800米。從項目所處的區(qū)域來看，依托良好的區(qū)域前景規(guī)劃，區(qū)政府所在地周邊已經(jīng)成為入住率較高樓盤的聚集地。我們也要注意到目前市場恢復(fù)的特點：是剛性需求爆發(fā)帶動改善性需求恢復(fù)。項目戶型結(jié)構(gòu)建議表戶型面積段（平方米）戶型結(jié)構(gòu)所占比例戶均面積（平方米）戶數(shù)（戶）90以下兩室兩廳10%90 90140三室兩廳30%130 140180三/四室兩廳55%14170 180200四室兩廳5%185 合計　100% 二、可行性研究初步結(jié)論（一）市場可行性結(jié)論從整個房地產(chǎn)市場來看，雖然在經(jīng)濟危機的影響下，08年杭州的房產(chǎn)市場受到了比較嚴重的打擊。月明路地塊預(yù)可行性研究報告目 錄第一章 項目概論 4 一、項目概況 4 二、可行性研究初步結(jié)論 6 第二章 項目投資環(huán)境可行性分析 8 一、經(jīng)濟發(fā)展背景 8 二、錢江新城區(qū)域規(guī)劃概況 14 三、總結(jié) 16 第三章 市場可行性分析 17 一、杭州市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 17 二、項目周邊區(qū)域市場概況 29 三、競爭樓盤分析 31 第四章 項目自身可行性分析 38 一、項目概況 38 二、項目周邊配套 41 三、項目SWOT分析 43 四、結(jié)論 46 第五章 項目構(gòu)想與建設(shè)規(guī)劃 48 一、項目構(gòu)想 48 二、項目主要開發(fā)節(jié)點時間計劃 52 三、工程實施進度 52 第六章　經(jīng)濟可行性分析 54 一、銷售價格估算 54 二、投資估算 54 三、財務(wù)分析 55 四、敏感性分析 56 五、方案二測算 57 附件：主要樓盤個案表第一章 項目概論一、項目概況（一） 地理位置本案基地位于杭州市濱江區(qū)內(nèi)，項目北至二號支路，；南至月明路，與市級經(jīng)濟適用房新州花苑比鄰；西至阡陌路，西北側(cè)為濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)；東至西興路。項目地塊項目地塊項目地理位置圖（二） 經(jīng)濟技術(shù)指標項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標表用地面積38100平方米容積率總建筑面積118452平方米地上建筑面積91440平方米其中住宅88590平方米會所2000平方米物業(yè)及其他640+210平方米地下建筑面積27012平方米建筑密度22%綠化率30%戶均面積149平方米總戶數(shù)600戶車