【正文】 工作的每一個環(huán)節(jié)和方面，從以上六個方面不可能窮盡物業(yè)管理財務(wù)工作的所有內(nèi)容，但只要在日常工作中能夠把握財務(wù)管理的基本原則，對物業(yè)管理中出現(xiàn)的新問題、新情況能舉一反三。財務(wù)人員應加強自身的業(yè)務(wù)學習，保證專業(yè)性與社會的發(fā)展一致、業(yè)務(wù)能力的發(fā)展與經(jīng)驗的發(fā)展相一致，能力的發(fā)展與企業(yè)的發(fā)展一致。在財務(wù)部推行新的制度規(guī)定時，組織培訓及答疑，提高財務(wù)制度的透明度。財務(wù)培訓可以分為多種形式，并滲透到工作的每一個環(huán)節(jié)和方面中。財務(wù)部全力推進財務(wù)理念在全公司范圍內(nèi)的宣貫，使財務(wù)的理念成為企業(yè)文化的一個有機組成部分。h) 定性與定量相結(jié)合，證據(jù)與結(jié)論相一致。f) 對于過于復雜、過于專業(yè)的方法慎用，以提高報告的可閱讀性。e) 多種分析方法綜合運用。d) 深入淺出，分析問題深入核心，表述問題淺顯易懂。要注意局部與全局聯(lián)系，報酬與風險的聯(lián)系、過去現(xiàn)在將來的聯(lián)系。主、客觀因素分析，成功及不足的分析，經(jīng)濟因素與技術(shù)因素的分析，內(nèi)外部因素的分析。財務(wù)分析是財務(wù)工作重要的階段性總結(jié)報告，財務(wù)部門應定期向公司領(lǐng)導提交財務(wù)分析，分析公司的財務(wù)狀況及應進行改善的措施。財務(wù)分析應定期將以上財務(wù)報表以文字形式形成報告，對詳細的財務(wù)收支狀況，收支結(jié)構(gòu)，收支的變化的原因、與預算差異的分析、資金的管理狀況、應收款的管理狀況進行分析，提出應予以關(guān)注的因素與改善建議，并對下一期的財務(wù)狀況進行預計。包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表及其他附表。公司為控制行政費用，管理層必須對行政費用的明細有所了解，才能有的放矢。 。 。財務(wù)部應定期向公司領(lǐng)導遞交相關(guān)報告及報表，具體時間與報表內(nèi)容可能有差異，但總體應包含以下報表： 。對內(nèi)部單位而言，財務(wù)部應提高財務(wù)服務(wù)意識，為物業(yè)管理處及其他職能管理部門提供工作支持，與物業(yè)管理處及其他職能部門保持良好溝通，努力提高財務(wù)部在公司內(nèi)的影響力。公司應對發(fā)票的管理給予高度重視，設(shè)置專人保管，原則上填開、蓋章、核銷各環(huán)節(jié)應盡量分開。同時物業(yè)公司最好采用電子報稅方式，節(jié)約人力，對報稅的內(nèi)容及資料進行復核。財務(wù)人員應加強對稅務(wù)法規(guī)及稅務(wù)部門具體辦事流程的學習，做到精通辦稅業(yè)務(wù)。因各種物業(yè)公司的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及運作方式不一，物業(yè)公司可能一般不涉及其他部門，現(xiàn)主要針對涉稅事務(wù)做一闡述：涉稅事務(wù)原則性強、風險較高。在企業(yè)管理的過程中，會與內(nèi)外部的許多單位和個人發(fā)生關(guān)系，其中與財務(wù)有關(guān)系的部分則形成了企業(yè)的財務(wù)環(huán)境，妥善處理各方關(guān)系，對財務(wù)管理工作有重要意義。對外，加強與國稅、地稅、財政、銀行、物價及上級主管部門的全面聯(lián)系，取得他們的指導與支持，在出現(xiàn)一些偶然性的突發(fā)事件時才能做到溝通的有效。七、內(nèi)外部關(guān)系及涉稅事務(wù)內(nèi)外部關(guān)系。 管理人員的內(nèi)外勾結(jié)作弊會導致內(nèi)控制度失效。 內(nèi)部控制適用于系統(tǒng)性的事項，不適用一次性的事項。5應收款的管理；；，定期向管理層報告；；例如：累計拖欠5千元以下由公司客戶服務(wù)部負責處理、跟蹤，5千元以上、1萬元以下由公司財務(wù)管理部跟蹤，1萬元以上報告總經(jīng)理，由總經(jīng)理指定人員處理。3 存貨管理控制程序，其處理需經(jīng)批準；；，不一致處應查清原因；，不一致處應查清原因；；；；；，以防止損失；；。；；；；，否則須保管于安全地點；、保管現(xiàn)金以外的人擔任；；；；，嘗試開展網(wǎng)上支付的功能，可減少報銷人員的時間浪費，提高支付及查詢效率；（日或周）編制資金報表，報送公司相關(guān)領(lǐng)導。銀行托收工作應在交房前作好準備工作，與銀行簽署相關(guān)協(xié)議，在交房現(xiàn)場開立存折。附件3《財務(wù)管理制度》附件4《財務(wù)報銷制度》附件5《財務(wù)工作質(zhì)量評估制度》公司財務(wù)管理應有較完善的內(nèi)部控制制度，控制以下的財務(wù)事項。六、制度建設(shè)財務(wù)制度建設(shè)應根據(jù)公司的實際情況制定，同時對政府有關(guān)部門的相關(guān)法規(guī)以及上級公司的有效的規(guī)章制度進行整理，共同形成完整的指導公司財務(wù)工作的法規(guī)制度體系，并以適當?shù)姆绞焦?。費用列表中應注明包含的費用項目，不包含的費用項目，應予以明確。測算表屬于管理會計報表，管理會計報表與財務(wù)會計報表相比，理論上應該存在較多的個性化因素。這就有了具體的成本標準，在此基礎(chǔ)上乘以數(shù)量即可，這樣可以減少工作量，加強說服力、科學性、可信性。為了加強費用測算的說服力，應使測算內(nèi)容盡量具體化、標準化。對于一個較大項目的測算，財務(wù)應將自己更多放在是組織者、審核者或被說服對象的角度上，而不僅僅是一個計算者。我們測算的目的是說服業(yè)主、說服招標單位、甚至說服我們自己。測算與決算有明顯的區(qū)別。根據(jù)項目的時間要求，在一定的時間必須成立測算小組，小組的成員包含人事、行政后勤、設(shè)備維修、安全管理、清潔管理、綠化管理、水電費等七種職能。物業(yè)管理的預算主要方面是新受托管理的小區(qū)的物業(yè)管理費測算，小區(qū)的功能特性都存在不確定性，比其他行業(yè)的預算更有難度。一是在財務(wù)目標的管理方面對各部門可以有一個量化的考核指標，為解決部門的績效考核提供一個量化標準。部分公司將于07年開始執(zhí)行新的會計準則，公司財務(wù)部門應加強相關(guān)培訓，適應這一重要變化。避免因時間倉促影響科目規(guī)劃的系統(tǒng)性、影響核算的科學性。會計核算科目的設(shè)置應做到可理解性。遠程管理。軟件的配置。因物業(yè)管理企業(yè)核算量較大，建議采用財務(wù)電算化軟件。公司應在核算項目確定下來后，組織各崗位人員編制財務(wù)核算說明書，內(nèi)容包括職責分工、每月結(jié)算流程、單據(jù)傳遞流程、會計科目的核算內(nèi)容等，同時注意內(nèi)容的定期更新，這樣可以保證財務(wù)工作有標準化的指引，同時財務(wù)人員崗位有變動時，新的人員可以盡快地熟悉工作職責。對于一般性的核算原則，在顧問書中無法面面俱到地涉及。這種做法有以下積極意義：一是提高財務(wù)核算成果的利用程度；二是提高了與公司領(lǐng)導層的交流程度；三是主動置財務(wù)部門于公司管理層監(jiān)督之下。四、會計核算（附件1：會計科目表）。２．物業(yè)管理企業(yè)成本費用的可預測性較強。物業(yè)有償服務(wù)收入又可劃分為公共性服務(wù)費收入、公眾代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入。二、物業(yè)公司經(jīng)營收入１．收入的分類營業(yè)收入可分為主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。特點為“自主經(jīng)營，自負盈虧，風險自擔，結(jié)余歸己”。物業(yè)管理傭金制是指在代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入中除按約定比例提取傭金支付給物業(yè)管理企業(yè)外，其余全部用于物業(yè)管理區(qū)域的管理和維護支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。一、物業(yè)公司服務(wù)計費方式在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)，目前存在兩種主流的物業(yè)服務(wù)計費方式，即傭金制和包干制。充分把握財務(wù)工作的專業(yè)性和物業(yè)管理的行業(yè)性，是做好物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的關(guān)鍵所在。合肥科園物業(yè)管理顧問書（十五）財務(wù)管理冊55 / 56目 錄一、 說明 ……………………………………………………………………………2二、 附件 ……………………………………………………………………………111． 會計核算科目………………………………………………………………112． 財務(wù)會計制度……………………………………………………………263． 財務(wù)管理制度……………………………………………………………314． 財務(wù)報銷制度……………………………………………………………375． 財務(wù)工作質(zhì)量評估制度…………………………………………………44下期顧問書預告 ……………………………………………………………………56（一）說 明現(xiàn)代企業(yè)的財務(wù)管理貫穿于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理的各個方面、各個環(huán)節(jié)、各個階段，在企業(yè)的日常管理中占有重要的地位。物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理既包含全部財務(wù)管理的一般性基本原則，同時又有著物業(yè)管理的行業(yè)特點。現(xiàn)從物業(yè)服務(wù)計費方式、經(jīng)營收入、成本費用特性、會計核算、財務(wù)預算、制度建設(shè)、涉稅事務(wù)及內(nèi)外部關(guān)系、財務(wù)分析、培訓學習等幾個方面對物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理進行闡述。1．傭金制以提取傭金作為計費或獲取報酬的方式就稱為傭金制。包干制是一種比較傳統(tǒng)的方法。實行包干制的物業(yè)管理企業(yè)和其它企業(yè)在財務(wù)管理方面沒有本質(zhì)區(qū)別。物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入包括：物業(yè)服務(wù)收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)有償服務(wù)收入。三、成本費用特性物業(yè)管理企業(yè)在成本費用方面表現(xiàn)出一些特點：１．物業(yè)管理企業(yè)固定成本的比例較高，人工成本在總成本的比例也較高，成本費用的可控性相對較差。３．物業(yè)管理企業(yè)的成本中有相當部分屬預防性支出（如電梯維修保養(yǎng)費），降低其支付額度雖不會顯著地降低服務(wù)品質(zhì)，但可能會增加企業(yè)的經(jīng)營風險。會計核算是財務(wù)部門的基本的、重要的職能，因其存在較強的專業(yè)性和系統(tǒng)性，相對其他職能部門而言較為封閉，財務(wù)部門應更積極將會計核算成果報送公司相關(guān)領(lǐng)導。會計核算是財務(wù)管理工作的基礎(chǔ)工作，有較強的系統(tǒng)性、專業(yè)性、時間性?，F(xiàn)只對會計核算工作的幾個特殊問題點說明如下：會計核算說明。會計電算化。購買財務(wù)軟件應從軟件功能、售后服務(wù)、可升級性、開發(fā)實力及價格等多方因素考慮，目前市場上比較成熟的財務(wù)軟件有金蝶、用友等。財務(wù)軟件的配置與公司所管理的物業(yè)的特點有關(guān)，根據(jù)物業(yè)管理公司的情況，可采取集中核算的方式，同時對財務(wù)單據(jù)傳遞流程應有較詳細的規(guī)定。對于相距較遠或不在同一個城市的分支機構(gòu)，在財務(wù)核算方面應有相應的遠程管理方法，通過網(wǎng)絡(luò)進行即時賬務(wù)的處理，以實現(xiàn)核算管理及控制的要求。在會計年度調(diào)整核算項目時，應充分考慮提前量，做好時間規(guī)劃。06年2月15日，國家財政部出臺了《新會計準則》，這是會計準則的歷史性變革，將在很大程度上改變現(xiàn)有的財務(wù)核算模式。五、財務(wù)預算 物業(yè)公司應采用預算管理的方式對公司各部門的財務(wù)工作進行總體控制。二是使各部門參與到目標的制定過程中，可以調(diào)動責任部門的積極性，使公司整體目標的完成更有保障。物業(yè)管理費用的測算應把握以下原則：程序和分工較為重要。各業(yè)務(wù)塊從設(shè)備、工具的配備，材料的消耗，人員的編制進行全方位的測算，排出測算工作進度表，列明階段性結(jié)果的完成時間，最終結(jié)果的完成時間。測算是說服性的，而不是結(jié)論性的。所以測算應加強可理解性，才能增強它的說服力。至少財務(wù)人員有一個參與者應處于這樣的位置，這可以增加測算結(jié)果的客觀性。如，綠化費用中有以每平米為單位的苗費、水費、肥料費用；清潔費用中有以每平米的用料、打臘等費用；辦公費用先有一個人頭費用一樣的標準，再乘以行政人員人數(shù)即可。表格中使用EXCEL模塊化鏈接，這樣可以在改動一個基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的同時相關(guān)數(shù)據(jù)也自動更新。費用的范圍的確定。財務(wù)預算是成本控制的重要方法，對于管理自有物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，成本管理關(guān)系到其管理的效率，對于面向市場的物業(yè)管理企業(yè)，成本管理關(guān)系到市場拓展的成效、企業(yè)之間的競爭力的高低，乃至企業(yè)的生存。（附件2：《物業(yè)公司法規(guī)制度體系目錄》）公司根據(jù)自身的管理模式制定通用的《財務(wù)管理制度》、《財務(wù)報銷制度》、《財務(wù)工作質(zhì)量評估制度》等，設(shè)置權(quán)限，規(guī)定流程、分級管理。1 資金的控制 現(xiàn)金控制程序；；；；；；，嚴格控制使用現(xiàn)金；，不僅可減少物業(yè)公司的工作量，而且方便住戶，減少因收費原因引發(fā)服務(wù)投訴的機會。（如安全員、客戶服務(wù)人員）收取現(xiàn)金的管理：，收取現(xiàn)金的權(quán)限應明確；，代收現(xiàn)金人員應按要求定期交回現(xiàn)金，報告收入；；；；，記錄收款情況；。2采購的控制程序；；；、質(zhì)量及狀況，收貨后應由相關(guān)部門簽發(fā)收貨單；，超量或不足應及時通知供應商，收貨單應預先編號；、收貨單核對；；、付款審批人以外的人保管；。4 工資管理程序；；；，是否支付給應收單位及部門；。6內(nèi)部控制制度的局限 平衡控制成本與控制效果的需要，一項十全十美的監(jiān)控制度是不存在的，從成本上也不劃算的。 疏忽誤解命令或其他人為因素會導致內(nèi)控制度失效。 濫用權(quán)力或凌駕于制度之上使內(nèi)控制度失效。財務(wù)部應改變保守的傳統(tǒng)形象，加強財務(wù)的公關(guān)意識。對內(nèi)，與物業(yè)管理處、綜合管理部應加強溝通與協(xié)調(diào)，以便在財務(wù)管理方面與他們發(fā)生不一致時獲得理解，使財務(wù)的理念得以貫徹。其中外部關(guān)系主要是政府部門及銀行，內(nèi)部關(guān)系主要是財務(wù)部門與其他部門之間的關(guān)系。財務(wù)部門應指定專門人員負責，研究對企業(yè)最有利的合法納稅方式，除了具體工作外，要負責每月確認稅務(wù)相關(guān)工作確已關(guān)閉。從物業(yè)公司成立開始，應對國稅、地稅、征收、檢查等稅務(wù)部門進行良好的溝通，建立良好的公共關(guān)系。發(fā)票管理。除稅務(wù)部門外，財務(wù)部涉及政府公共關(guān)系部門還有銀行、財政、物價等部門，財務(wù)部應分別其特點，指定專人研究其政策規(guī)定、有計劃地保持良好的公共關(guān)系。八、財務(wù)報告各種財務(wù)報告是財務(wù)部與公司領(lǐng)導進行溝通的重要工具，也是財務(wù)工作的重要成果。向公司領(lǐng)導提供公司最新的資金收支余情況，以便更好地使用或調(diào)度資金。應收款管理是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的一個行業(yè)性的難點，財務(wù)部應按金額大小及拖欠時間長短等指標將各主要拖欠款客戶進行列表，將本期應收款管理情況及時報告公司領(lǐng)導。因行政部門不創(chuàng)造利潤，控制行政費用是實現(xiàn)收支控制的重點之一。 。 。最后使報告的閱讀者對公司整體財務(wù)狀況形成清晰的理解，明確財務(wù)管理的重點及方向。財務(wù)分析的一般性原則：a) 分析要全面。b) 事物的聯(lián)系。c) 實事求是，不能結(jié)論先行。多用圖表，如柱狀圖，餅式圖等。如比較分析、因素分析等。g) 行文保持結(jié)構(gòu)嚴謹，證據(jù)充分，邏輯嚴密。九、培訓學習學習型組織是現(xiàn)代化企業(yè)的基本特征，財務(wù)部作為企業(yè)的一個子系統(tǒng)，應具備學習型組織的基本特點。財務(wù)部應負責在全公司范圍內(nèi)推廣財務(wù)管理的理念，強化全體管理人員及員工的財務(wù)意識、風險觀念、經(jīng)濟觀念、成本觀念、時間價值觀念，在公司舉行的各種會議及報告中，都應