【正文】 其較高的住宅消費(fèi)能力對(duì)別墅類物業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的促進(jìn)作用。周邊的發(fā)展將持續(xù)拉動(dòng)該區(qū)域商品住宅的消費(fèi)。一城就是按照上海城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)杭州灣北岸的現(xiàn)代化濱海新城；一基地就是按照上海產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求，建設(shè)以機(jī)電一體化為特強(qiáng)產(chǎn)業(yè)、精細(xì)化工為特色產(chǎn)業(yè)的綜合工業(yè)基地；三區(qū)就是按照奉賢區(qū)位特點(diǎn)，建設(shè)杭州灣北岸的生態(tài)旅游新區(qū)、都市型與城郊型相結(jié)合的濱海現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、瀕海臨江特色城鎮(zhèn)和社區(qū)文明的示范居住區(qū)。政策及規(guī)劃的前景看好隨著奉賢基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，奉浦大橋、大亭公路、大葉公路、莘奉公路等九縱六橫的公路網(wǎng)絡(luò)的形成以及莘奉金公路的通車（預(yù)計(jì)今年年底建成），便捷的交通與相對(duì)較低的開發(fā)成本這兩大優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯。二、區(qū)域樓市分析區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)存在的三大利好樓市處于起步階段，潛力巨大奉賢于2001年8月撤縣建區(qū)，由于距離市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)加之黃浦江的分割等因素影響，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一直發(fā)展較為緩慢；相比較目前房產(chǎn)開發(fā)“如火如荼”的松江等新區(qū)而言，整體市場(chǎng)正處于起步階段，當(dāng)前新建的商品房則主要集中在西渡、南橋及本案所處的海灣旅游度假區(qū)，消費(fèi)群則以奉賢區(qū)域性客戶為主。海灣旅游區(qū)首期將開發(fā)海濱廣場(chǎng)、海濱浴場(chǎng)、垂釣中心、國(guó)防教育基地、海防俱樂(lè)部、有海鮮一條街等三十多項(xiàng)景點(diǎn)，目前已有部分完工。位于奉賢最南端，西毗中國(guó)化工城，東近浦東星火開發(fā)區(qū)。轄區(qū)內(nèi)還有上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)和上海市化學(xué)工業(yè)區(qū)奉賢分區(qū)。值得一提的是開發(fā)商對(duì)花園的處理，并非簡(jiǎn)單的鋪設(shè)草坪，而是采用植樹、造景等手段已替客戶基本布置，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境頗為吸引人。m2嘉苑別墅規(guī)劃總平圖2）內(nèi)部規(guī)劃整個(gè)小區(qū)基本依穿越內(nèi)部的兩條河浜自然分割，形成3個(gè)組團(tuán)，其大面積的私家花園替代了組團(tuán)綠化。從其已售單位的客源分析，經(jīng)歷過(guò)國(guó)外生活的客戶占了其一半以上，這從另一方面表明了純休閑度假別墅在國(guó)內(nèi)仍處于起步階段，開發(fā)商在把握此類產(chǎn)品須謹(jǐn)慎。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量等要求極高，單棟價(jià)格基本在２００萬(wàn)元以上，個(gè)別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢(shì)及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價(jià)一再提升。位于康橋地區(qū)占地近３０００畝康橋半島，以“新獨(dú)院住宅”概念嘗試投資型別墅，將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，并使競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域擴(kuò)大，市場(chǎng)反響強(qiáng)烈。該區(qū)域的另一大特點(diǎn)是多以租賃為主，需求結(jié)構(gòu)主要為港澳臺(tái)人士和外商組成。虹橋地區(qū)這是上海高檔別墅的集中區(qū)域。◆ 房型房型設(shè)計(jì)中將前廊、前廳與門廳的概念進(jìn)一步細(xì)分，而家庭室的概念在此應(yīng)用也較為合理?！?規(guī)劃對(duì)像佘山銀湖一樣總占地達(dá)7000畝的超大型項(xiàng)目而言，首期的銷售至關(guān)重要，因而發(fā)展商在規(guī)劃時(shí)強(qiáng)調(diào)了均好性，而戶戶臨水、人工造坡、大樹引栽等更是使其直接跳出區(qū)域市場(chǎng)的限制，并直接形成樓盤的附加值體現(xiàn)在項(xiàng)目銷售價(jià)格中。4）面積跨度及主力戶型面積跨度房型面積跨度為296m2485m2花園面積在5002000m2之間主力戶型主力戶型面積為450m2左右5）銷售情況銷售價(jià)格單價(jià)：800010000萬(wàn)元/m2花園不再單獨(dú)計(jì)價(jià)銷售進(jìn)度樓盤目前銷售為一期單位，已售約70%。房型設(shè)計(jì)中將前廊、前廳與門廳的概念進(jìn)一步細(xì)分，另外家庭室的概念在此應(yīng)用也較為合理。3）內(nèi)部規(guī)劃7000畝的完整規(guī)劃，1000畝一次定型，而一期420畝的占地僅規(guī)劃了130幢別墅，80%的空間為景觀環(huán)境設(shè)計(jì)用地，體現(xiàn)了開發(fā)商的大手筆。萬(wàn)欣房產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)：同濟(jì)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究總院占地面積：總占地7000畝，一期420畝容積率：綠化率：近80%建筑風(fēng)格：美式鄉(xiāng)村別墅住宅單位：一期計(jì)有獨(dú)立別墅130幢工程進(jìn)度：今年10月一期整體交付物管單位、費(fèi)用：上海世邦魏理仕物業(yè)顧問(wèn)有限公司4）面積跨度及主力戶型面積跨度房型面積跨度為358m2528m2花園面積在500900m2之間主力戶型主力戶型面積為420 m2左右5）銷售情況銷售價(jià)格總價(jià)：200350萬(wàn)元/幢花園不再單獨(dú)計(jì)價(jià)銷售進(jìn)度樓盤目前銷售為一期單位，已售約75%。房型設(shè)計(jì)較之一般別墅加強(qiáng)了對(duì)地下建筑面積的利用，但整體過(guò)大的地下室面積加之缺乏新意，對(duì)目標(biāo)客戶群吸引有限。月 云頂別墅規(guī)劃示意圖2）交通情況10分鐘車程至虹橋機(jī)場(chǎng)，經(jīng)滬青平公路、延安路高架中心30分鐘可達(dá)市中心人民廣場(chǎng)。典型樓盤解析云頂別墅1）基本資料地理位置：泗涇，泗陳公路、方泗公路口發(fā)展商：上海富淘房地產(chǎn)有限公司代理商：上海盤古房產(chǎn)咨詢有限公司建筑設(shè)計(jì)：同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究總院景觀設(shè)計(jì)：美國(guó)DND設(shè)計(jì)與開發(fā)有限公司占地面積：430畝容積率：綠化率：約65%建筑風(fēng)格：“超現(xiàn)實(shí)主義建筑風(fēng)格”住宅單位：一期計(jì)有獨(dú)立別墅126幢工程進(jìn)度：一期分兩個(gè)區(qū)域順序施工，目前第二部分（即球場(chǎng)周圍區(qū)域）業(yè)已主體封頂。該區(qū)域有望成申城新的別墅居住區(qū)域。與佘山緊鄰的松江泗徑鎮(zhèn)，原來(lái)僅有麗茵別墅等為數(shù)不多的別墅項(xiàng)目，而目前除了去年底閃亮登場(chǎng)的云頂別墅、佘山銀湖外，近期即將亮相的三盛泗徑頤景園（占地達(dá)800畝）、同潤(rùn)的開發(fā)商圈地600畝，均以依山傍水的別墅概念為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃。典型樓盤解析西郊景園/國(guó)際華城佘山地區(qū)基本情況別墅市場(chǎng)在近兩年內(nèi)的“火爆”使得松江毗鄰閔行區(qū)的住宅用地也迅速升溫，地塊選擇不斷西移，向佘山中心挺進(jìn)。其客戶主要為滬上私營(yíng)企事業(yè)主及外資高級(jí)白領(lǐng)，成為滬上目前僅次于虹橋的別墅區(qū)。當(dāng)前區(qū)域熱點(diǎn)主要集中于徐涇地區(qū)，西郊景園、西郊美林館、疊翠別墅、長(zhǎng)堤別墅等別墅的登場(chǎng)亮相該地區(qū)新一輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。需求結(jié)構(gòu)相當(dāng)廣泛，公司中高級(jí)管理階層、私營(yíng)業(yè)主、專業(yè)人士等各行業(yè)均有分布。圣淘沙花園、當(dāng)代藝墅等高檔樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢(shì)及本身品位，也有效形成了買方市場(chǎng)。未來(lái)莘閔快速干道的建成將使得區(qū)域內(nèi)別墅樓盤進(jìn)一步升溫。99年中，櫻園在區(qū)域內(nèi)首家推出了具有充分自然性的聯(lián)體別墅，引發(fā)了市場(chǎng)的聯(lián)體別墅熱潮。但也應(yīng)當(dāng)看到，在九亭別墅市場(chǎng)也有像北美經(jīng)典等去化較慢的項(xiàng)目，可見(jiàn)別墅自身的產(chǎn)品力仍是銷售率得到保證的主要因素之一。三盛頤景園、江南文化園、半島花園（二期）、九州大唐花園等基本上能達(dá)到平均半年銷售65%以上的業(yè)績(jī)。簡(jiǎn)析縱觀九亭別墅各盤，銷售情況普遍良好。2000年之后，特別是2001年，九亭地區(qū)在半島花園、新上海弄里人家取得一定成功的基礎(chǔ)上，其別墅市場(chǎng)連續(xù)出現(xiàn)了像三盛頤景園、江南文化園、新上?；▓@洋房等非常有著自身特色的大體量別墅物業(yè)項(xiàng)目，強(qiáng)烈的產(chǎn)品吸引力和集中廣告效應(yīng)引起了市場(chǎng)的強(qiáng)烈反響，需求大幅拉動(dòng)?！磐さ貐^(qū)基本情況九亭的別墅市場(chǎng)源于1999年，最先推出來(lái)的該類型物業(yè)是半島花園一期、北美經(jīng)典、新上海弄里人家一期以及九亭明珠苑（松亭綠茵苑）中的部分別墅產(chǎn)品，其銷售價(jià)格定位在2000元／平方米左右?！?價(jià)格中包含附加值較多，如贈(zèng)送進(jìn)口熱水器、家用中央空調(diào)、遙控車庫(kù)門，品牌家用水處理機(jī)等等多款家居必備品；且暗含了相當(dāng)部分花園面積的售價(jià)，從其銷售情況來(lái)看，目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)此種價(jià)格調(diào)控手段接受程度較高。◆ 整體布局一般，值得一提的是開發(fā)商在地塊東側(cè)人工挖掘了一條河，與北竹港及北面的河浜一起圍合成了一塊占地約六萬(wàn)平方米的超大型林蔭綠化群。交付日期2002年12月6）淺析淺水灣花園作為該地區(qū)較具規(guī)模的高檔別墅樓盤，迄今為止整體運(yùn)行良好，有以下幾點(diǎn)值得我們關(guān)注：◆ 提倡“新橋高級(jí)生活區(qū)的首席新寵”，可惜的是對(duì)此挖掘力度不夠，仍停留在泛泛的闡述上，區(qū)域的優(yōu)勢(shì)并未很好的加以利用。4）面積跨度及主力戶型面積跨度獨(dú)立：272m2446m2聯(lián)體：230m2258m2主力戶型獨(dú)立：310m2聯(lián)體：230m25）銷售情況銷售價(jià)格獨(dú)立別墅：6500元/m27500元/m2聯(lián)體別墅：4500元/m25500元/m2私家花園面積400—500平方米不等，銷售方式較為獨(dú)特，送與所買別墅建面相等的花園，剩余部分以860元/平方米計(jì)收；聯(lián)體別墅花園不再單獨(dú)計(jì)價(jià)。小區(qū)內(nèi)建筑走勢(shì)西高東低，采用外向型功能布置，生活區(qū)集中南部采光，曲徑通處、動(dòng)靜結(jié)合。m2 淺水灣花園規(guī)劃