大華新城策劃案3-文庫吧資料
2025-04-22 22:40本頁面
【正文】 上漲6%，以吸引購買者早日落訂，將有銷售難度的部分先售出。使整個(gè)項(xiàng)目在銷售周期內(nèi)，通過多次左右的價(jià)格上揚(yáng)，實(shí)現(xiàn)效益最大化。強(qiáng)銷期其實(shí)是推出新的一批樓盤，以小高層為主，借助開盤的余熱，和國慶長假，再次掀起銷售高潮。預(yù)熱期消費(fèi)者已經(jīng)逐步知道了本案，可以在現(xiàn)場(chǎng)建立簡(jiǎn)易的接待處，并在市內(nèi)設(shè)售樓處及看房班車，積累客戶，為內(nèi)部認(rèn)購做準(zhǔn)備。因此本案的售樓處必須是江北最大的和最豪華的。將項(xiàng)目的銷售價(jià)格制定的過高或過低都是危險(xiǎn)的，當(dāng)其過高時(shí)，開發(fā)商的利潤受到影響，往往做了市場(chǎng)的“雷鋒”，而市場(chǎng)卻并不贊賞這種“雷鋒”；當(dāng)其過低時(shí)，開發(fā)商必然要承擔(dān)過大的風(fēng)險(xiǎn)，而市場(chǎng)的“玩火者”往往是自焚的下場(chǎng)。結(jié)論：考慮到本案的地域、交通、配套等方面的劣勢(shì)，再結(jié)合自身的景觀、人文等方面的優(yōu)勢(shì)，以及不俗的檔次，所以在價(jià)格上以《華僑城》為基礎(chǔ)，同時(shí)又向《快樂之城之麗都雅苑》靠近，但又不能高于他們，否則會(huì)喪失一定的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)而影響銷售，所以執(zhí)行以上的價(jià)格定位是比較合理的。價(jià)格依據(jù)《華僑城》的價(jià)格： 2300（一期）；2700（二期）《快樂之城之麗都雅苑》的價(jià)格：還未開盤，預(yù)計(jì)3月份開盤，開盤均價(jià)報(bào)紙?jiān)?500元/左右《萬江共和新城》的價(jià)格：一期一組團(tuán)2003年初面對(duì)拆遷戶銷售，價(jià)格僅僅1600元左右，一期二組團(tuán)價(jià)格達(dá)到2100元，目前已經(jīng)全部銷售完畢。我們的定價(jià)原則是：n 向利潤極限挑戰(zhàn)；n 保證開發(fā)商的利潤最大化；n 在嚴(yán)格調(diào)研的基礎(chǔ)上，以市場(chǎng)的實(shí)際情況為準(zhǔn)則，實(shí)事求是；n 可以控制的風(fēng)險(xiǎn)；n 力圖均衡市場(chǎng)、供方、求方三者的利益；n 平衡銷售周期與售價(jià)的關(guān)系。第五階段保溫與再沸騰階段——公開發(fā)售之持續(xù)期適時(shí)推出優(yōu)惠措施及適當(dāng)?shù)拇黉N活動(dòng)，加強(qiáng)利用業(yè)主之間人際傳播，加強(qiáng)口碑感，美譽(yù)度。第四階段沸騰階段——公開發(fā)售之強(qiáng)銷期吸收前幾階段之經(jīng)驗(yàn)，作出個(gè)方面之調(diào)整。所以我司建議以全面的售前宣傳與正式發(fā)售前先在客戶心目中留下“名牌”的記號(hào)，再以優(yōu)先認(rèn)購制造市場(chǎng)聲勢(shì)，令正式發(fā)售達(dá)到更理想的效果。資料的內(nèi)容基本包括樓盤的形象及利益點(diǎn)。而在一個(gè)整合營銷傳播的時(shí)代，勇氣和智慧則需加上整合營銷傳播才有勝出的可能。n 目標(biāo)客群中的大部分是一群有知識(shí)、有思想、有自我主張的人，但他們并不特別富有；同時(shí)，他們又對(duì)生存空間、居住環(huán)境有較高的要求，自由都市正以適當(dāng)?shù)目們r(jià)、較高的品質(zhì)實(shí)現(xiàn)了他們的夢(mèng)想。n 首次置業(yè)者，這部分群體共有特點(diǎn)是：迫切需要一個(gè)屬于自己的家。大華人以品質(zhì)成就了一個(gè)關(guān)于家的夢(mèng)想，以靈感造就了一個(gè)幸?；▓@，一個(gè)放飛自由的地方……三、 主題選擇理由n 品質(zhì)問題是此段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，是購房者關(guān)注的焦點(diǎn)。這個(gè)家園，離城市中心不太遠(yuǎn)，離塵囂不太近，只有獨(dú)具慧眼，心中有夢(mèng)的人才可以發(fā)現(xiàn)并愛戀她。因此，自由都市的推廣定位十分重要：n 獨(dú)特的個(gè)性與品位，與其他物業(yè)有鮮明的區(qū)隔力；n 高度概括和濃縮本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，是物業(yè)質(zhì)素特征的“靈魂”的抽象化和鮮活化；n 適合目標(biāo)消費(fèi)群的生活個(gè)性和偏好，讓其產(chǎn)生強(qiáng)烈的心理認(rèn)同……第一部分——主題形象一、 物業(yè)核心溝通主題：開創(chuàng)自由新天地 ——自由都市二、 主題釋義：當(dāng)夏天的熱浪即將席卷南京城的時(shí)候，7月，南京長江北面卻傳來了一縷暗香浮動(dòng)的微風(fēng)。不僅在銷售業(yè)績(jī)上更上新高，同時(shí)也會(huì)在市場(chǎng)上樹立起鮮明耀眼的物業(yè)品牌形象，創(chuàng)造極大的無形價(jià)值（品牌資產(chǎn)價(jià)值），為品牌資產(chǎn)的運(yùn)作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。自由都市在規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)上已經(jīng)做了相當(dāng)多的工作，搶占了市場(chǎng)的空白點(diǎn)。公 園： 各種主題的公園將貫穿在項(xiàng)目的各個(gè)組團(tuán)內(nèi)，每推出一期，我們都將建一個(gè)主題公園，既可以作為項(xiàng)目推廣的一個(gè)亮點(diǎn)，也增加了其文化的內(nèi)涵，突出了項(xiàng)目的亮點(diǎn)，同時(shí)也增加了小區(qū)的綠色及休閑場(chǎng)所。我們需要在四季里，花木都是一派欣欣向榮的景象，但每個(gè)季節(jié)又是不同的景觀。綠 化：奇花名木并不是我們的選擇，我們的綠化不在于其珍貴，而在于其能夠?yàn)槿藗儬I造一種閑逸的、在城市中所找不到的心境。小品是精致的、小家碧玉的，讓人有無限的親切感。小 品：景觀的營造不在于壯闊，而在于精致、閑適。n 隨著全民保健意識(shí)的逐漸提高，園區(qū)內(nèi)應(yīng)考慮設(shè)置一些大眾化的運(yùn)動(dòng)休閑活動(dòng)場(chǎng)所（如小型籃球場(chǎng)、露天健身設(shè)備等）關(guān) 于 建 筑 單 體n 臨街多層應(yīng)以明快、現(xiàn)代的色彩為主色調(diào)，并部分運(yùn)用雙層中空玻璃，隔斷噪音；n 部分大面積戶型應(yīng)設(shè)有保姆房；n 躍式及復(fù)式室內(nèi)樓梯位置至關(guān)重要，應(yīng)同時(shí)兼顧樓梯的功能及美觀；n 陽臺(tái)盡可能寬大，長度不小于寬度，陽臺(tái)擋板建議采用玻璃板，考慮江北目前灰塵較大的劣勢(shì)，建議陽臺(tái)采用無框玻璃封閉；n 衛(wèi)生間考慮干濕分開，盡量做成明廁，衛(wèi)生間窗戶盡可能寬大，特別注意主臥室衛(wèi)生間開門不得影響主人休息；n 建議采用大面積落地窗內(nèi)置不銹鋼欄桿，大面積玻璃墻，以保證良好的采光通風(fēng)效果，如有可能，可使用凸窗，部分戶型的設(shè)計(jì)中可考慮陽光房；n 應(yīng)充分考慮套內(nèi)各功能區(qū)互不干擾，但應(yīng)方便各功能區(qū)互相聯(lián)絡(luò)，同時(shí)注意動(dòng)靜分離，污潔分開；n 充分考慮消費(fèi)者對(duì)朝向的偏好，盡可能設(shè)置南廳或東南廳，同時(shí)使主臥室及主要休息區(qū)朝南；n 重點(diǎn)考慮空調(diào)主機(jī)安放位置，盡可能使之隱蔽、美觀及互不干擾；n 屋頂及外墻盡可能使用環(huán)保節(jié)能材料，同時(shí)外墻面盡量做成啞光效果，以減少光污染；關(guān) 于 環(huán) 境調(diào)查發(fā)現(xiàn)大多數(shù)購房的消費(fèi)者喜歡以綠化和樹木為主的小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)。n 針對(duì)將江北住宅的建筑密度及建筑物間距提出本項(xiàng)目有較低建筑覆蓋率及較大的建筑物間距；n 針對(duì)現(xiàn)有傳統(tǒng)項(xiàng)目的矩形排列，提出本項(xiàng)目要有合理的建筑物位置的錯(cuò)落關(guān)系及朝向的錯(cuò)落關(guān)系，形成小圍合，以最大限度保證住戶的景觀、采光、通風(fēng)及私密性，同時(shí)保證項(xiàng)目整體輪廓的藝術(shù)性，以避免出現(xiàn)呆板排列現(xiàn)象；n 應(yīng)充分考慮小區(qū)內(nèi)的人車分流；n 考慮住戶到公共活動(dòng)區(qū)域人流線路對(duì)小區(qū)其他住戶造成的影響，合理安排公共活動(dòng)區(qū)間及場(chǎng)所；n 突出臨街建筑的個(gè)性與現(xiàn)代感，使項(xiàng)目成為區(qū)域性地標(biāo)；n 要使建筑單體有優(yōu)美的外立面，特別應(yīng)注意陽臺(tái)的做法及空調(diào)主機(jī)的放置位置；n 環(huán)境規(guī)劃應(yīng)避免大面積的硬地鋪裝，宜以草地磚、碎石塊、小鵝卵石、原木等材料鋪砌車道和人行道，注重生態(tài)與自然；n 避免出現(xiàn)大面積的廣場(chǎng)以避免人群聚集對(duì)廣場(chǎng)周邊住戶產(chǎn)生影響；n 充分利用現(xiàn)有綠化營造小區(qū)環(huán)境；n 改造或部分改造小區(qū)外圍人行道，做出一條特色的“街”；n 植物種類選擇應(yīng)照顧到四個(gè)不同的季節(jié)；n 小區(qū)外圍應(yīng)以通透的阻隔形式做屏障，以形成小區(qū)內(nèi)外環(huán)境的交融；
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