【正文】 調(diào)查人： 市場調(diào)查表6樓盤名稱：康嘉花園樓盤地址：馬鞍山市江東大道南段西側(cè)，與采秣小區(qū)、生化新村、大馬院生活毗鄰開發(fā)商：香港康輝發(fā)展有限公司、福建龍旺集團(tuán)公司、康隆貿(mào)易有限公司企劃代理單位：馬鞍山伯瑞吉廣告公司(制作公司) 售樓部地址聯(lián)系電話現(xiàn)場（江東大道與馬濮路交叉口）2381888總占地面積：68000平方米總建筑面積：101580平方米（其中小高層30000平方米、多層70000平方米）建筑形態(tài)：多層、小高層；其中4棟11層點(diǎn)式小高層，中間兩棟一梯兩戶其它一梯三戶 ，商鋪12層售價(jià)單價(jià)范圍樓層差單元差價(jià)折扣率多層22002900元/㎡小高層24083068元/㎡50100元/㎡2030元/㎡1%付款方式：一次性付款，按揭，分期付款付款優(yōu)惠：一次性付款1%折戶型二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)109㎡㎡㎡㎡153㎡綠化率：35%是否有汽車庫：有容積率：汽車庫面積：配比率30%小區(qū)景觀：景點(diǎn)多，投入大物業(yè)管理公司：西湖物業(yè)公司物業(yè)管理公司：西湖物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)用：物業(yè)管理費(fèi)用：高層電梯品牌：奧麗斯商鋪面積：12層公用設(shè)備：價(jià)格：均價(jià)5500元/平米智能化設(shè)備：閉路監(jiān)控、紅外線電子周界防范配套設(shè)施地上地下車庫 幼兒園、小學(xué)等教育配套得房率：多層91%農(nóng)貿(mào)市場網(wǎng)球場、游泳館特殊建材：彩鋁工程進(jìn)度：現(xiàn)房交房時(shí)間：一期2009前銷售、案場情況銷售中心寬敞氣派、整潔明亮 ，銷售人員經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)，業(yè)務(wù)素質(zhì)較高來人稀少銷售去化、抗性分析已推出17棟多層，8棟小高層，504套，其中60套供電局集體購房余下者基本為多層躍層一套，以及小高層一套調(diào)查日期：2005年1月13日 調(diào)查人：另：項(xiàng)目名稱： 貴都花園具體位置： 印山路與石崗路交叉口西北側(cè)開 發(fā) 商： 馬鞍山市協(xié)亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā) 展 商： 安徽電力明遠(yuǎn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司總占地面積：35000平方米總建筑面積：60000平方米建筑形態(tài)： 多層綠化率： 42%容積率： 價(jià)格范圍： 2300—2700元/㎡開發(fā)時(shí)間： 2004年5月銷售熱線： 2347000、2228687銷售現(xiàn)狀： 已售90%，房源銷控幾乎沒有做，余下為一層、躍層項(xiàng)目名稱： 名雅居具體位置： 湖東南路與花園路交叉口的東北側(cè)價(jià)格范圍： 2100—2400元/㎡面積范圍： 80—140㎡開發(fā)時(shí)間： 2003年6月；今年十二月份內(nèi)6動(dòng)工交房時(shí)間： 2005年1月—2月銷售熱線： 2327082327988銷售現(xiàn)狀： 已售完。社區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套缺乏，產(chǎn)品建筑各項(xiàng)指標(biāo)普通，產(chǎn)品整個(gè)市場形象缺乏個(gè)性化和差異化。點(diǎn)式小高層公攤面積大，戶型利用率低，在當(dāng)?shù)厣僖姡哂锌剐?。同時(shí)，社區(qū)容積率高，小區(qū)內(nèi)配套缺少。隨著更多的項(xiàng)目相繼建成入伙，大生活氛圍逐步形成，相關(guān)的配套問題也會得到解決和完善，該區(qū)域性整體房價(jià)才有與市中心樓盤競爭的機(jī)會。（見圖五）開發(fā)擴(kuò)容壓力明顯同時(shí)，形式比較嚴(yán)峻的是，江東大道諸多大盤的崛起，以及平山區(qū)的動(dòng)遷工程已開始，在半年內(nèi)將完成，近85萬平米的超大規(guī)模小區(qū)落建，不少于800畝的金山碧水、清華園的動(dòng)遷開始，江東大道板塊樓盤的銷售壓力日漸明顯。另外景觀規(guī)劃上一大特點(diǎn)有別于市中心老城區(qū)住宅群落中綠化景觀布置缺乏的現(xiàn)狀，在沿江東大道一側(cè)開發(fā)的住宅項(xiàng)目中都考慮到了生態(tài)環(huán)境與未來住宅生態(tài)及社區(qū)景觀的緊密聯(lián)系，在小區(qū)綠化景觀布置上投入了巨資來完善小區(qū)居住環(huán)境，無疑為崇尚高品質(zhì)生活方式的購房群體提供了一個(gè)上佳的置業(yè)選擇，同時(shí)也為江東大道居住板塊的整體居住環(huán)境及人文環(huán)境的提升，提供了廣闊的開發(fā)前景及強(qiáng)大的市場后勁，勢必在接下來的一個(gè)階段會將本市及外省市購房者的購房目光吸引到江東大道一線，形成馬鞍山市房地產(chǎn)供應(yīng)量最大最為集中的區(qū)域之一。將逐漸發(fā)展成為馬鞍山市最適宜居住的大型現(xiàn)代生活聚集區(qū)。江東大道板塊住宅規(guī)劃形態(tài)均以超大體量住宅群及沿街商業(yè)鋪面分布，沿江東大道均有相當(dāng)大體量的商業(yè)配套物業(yè)設(shè)置及供應(yīng)，由此可看出其定位為新城區(qū)商業(yè)中心的核心地段，具有一定潛在商業(yè)發(fā)展空間，同時(shí)也滿足了周邊物業(yè)客戶的商業(yè)消費(fèi)需求，并打破了新城區(qū)=地段偏僻、生活配套稀缺、距市區(qū)商業(yè)中心較遠(yuǎn)的概念。 此外，這一地段比較顯著的一個(gè)特點(diǎn)是多層與小高層住宅的價(jià)格差距較小，反應(yīng)了小高層難消化的市場特征。開發(fā)較早的西湖花園，曾一度引領(lǐng)馬鞍山房產(chǎn)風(fēng)騷，也直接拉動(dòng)了其樓盤價(jià)格的上揚(yáng)，給人留下高檔次印象，其多層與小高層的價(jià)格集中在2500元/平米以上。 價(jià)格參差不齊，同一區(qū)域樓盤價(jià)格差距明顯 在售樓盤的價(jià)格差距較大。在江東大道樓盤開發(fā)初期，上市較早的西湖花園曾一度拉高房價(jià)，現(xiàn)在受到這部分低價(jià)盤沖擊，銷售疲軟，出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。這部分規(guī)模較小的樓盤，除了東苑明珠小高層，其他樓盤檔次較低，從而使江東大道的住宅項(xiàng)目兩極分化明顯。 從樓盤檔次上看，江東大道近天潤發(fā)地段，以西湖花園和本案為代表，成為中高檔住宅區(qū)域。樓盤檔次和規(guī)模呈現(xiàn)兩級分化，產(chǎn)品類型多元化作為新城區(qū)向東發(fā)展并由此向東推進(jìn)的重要地段，在售樓盤西湖花園、東暉花園、九緣城市花園、東湖如此眾多的開發(fā)商都選擇了在該區(qū)投資置業(yè)，也從側(cè)面反映了該區(qū)的巨大吸引力以及良好的發(fā)展前景。截至2004年12月底，江東大道板塊在售樓盤共有12家，根據(jù)計(jì)算，建筑面積10萬平米以上的占80%，其中25萬平米的項(xiàng)目也不在少數(shù)，如西湖花園、本案，約占20%，總建筑面積達(dá)到了近150萬平米，占據(jù)了馬鞍山整體開發(fā)量的52% ，從而形成一個(gè)有效的板塊聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 江東大道區(qū)域歷史集居了馬鞍山近1/3的居民，這一區(qū)域是當(dāng)?shù)刈畲蟮木用袢丝诰幼〉?，隨著這幾年房產(chǎn)動(dòng)遷開發(fā)的不斷發(fā)展，人們習(xí)慣居住在熟悉的地方，大批的回遷居民奠定了此區(qū)域房價(jià)強(qiáng)大的消化量和穩(wěn)定性，江東大道板塊形成城市重要的市民居住區(qū)域。備注競爭力度☆☆☆ 商鋪競爭對象調(diào)查日期：2005年1月13日 調(diào)查人：第二板塊分析江東大道板塊：政策利好不斷，板塊聯(lián)動(dòng)價(jià)值凸現(xiàn)樓盤名稱：西湖花園、東暉花園、東湖碧水灣、清華園、東苑明珠、九緣城市花園、金山碧水、江東小區(qū)、金匯城市之光、康嘉花園、名雅居、碧溪麗景、平山新村、貴都花園 包含了經(jīng)濟(jì)、政務(wù)、濮塘風(fēng)景開發(fā)區(qū)的江東大道板塊在馬鞍山的房地產(chǎn)開發(fā)總量中占據(jù)了近半壁江山，而且隨著近年來馬鞍山城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移，江東大道是東括南進(jìn)的未來的城市中心，尤其是市政府遷移、重點(diǎn)中學(xué)二中移址、新體育館落成，以及南京后花園輕軌始站的未來建設(shè)，使得該區(qū)域形成政務(wù)文化體育區(qū)而被眾多開發(fā)商所看好。 必勝客、賣當(dāng)勞的入駐，將提升整個(gè)樓盤品質(zhì)，帶動(dòng)人氣。規(guī)劃形式四層室內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪總戶數(shù)1號樓135戶，4號樓250戶、5號樓252戶容積率綠化率開發(fā)商馬鞍山加華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推出日期2005廣告企劃香港美聯(lián)物業(yè)集團(tuán)（銷售代理）交房日期2009物業(yè)管理香港美聯(lián)物業(yè)（前）臺灣一家公司（現(xiàn)）工程進(jìn)度現(xiàn)鋪、試營業(yè)售樓部珍珠西苑15棟1樓2323388 2326388主力面積1F/20㎡、2F/3570㎡售價(jià)單價(jià)范圍折扣率700014500元/平米一次性優(yōu)惠3%，分期首付50%，以及產(chǎn)權(quán)式商鋪主力商鋪一層，3040萬，14500元/平米，二層，2030萬，8800元/平米，三層，1225萬，7500元/平米付款方式一次性付款、商貸、分期銷售去化已基本售完，余中間兩套鋪位產(chǎn)品綜合分析優(yōu)勢：雨山湖、南湖水系，瀕臨南湖公園和花雨廣場，自然景觀環(huán)境優(yōu)勢；市中心商業(yè)街，商街如潮；加華國際實(shí)力傾注千萬元，完美配套工程，高級智能化；位居新城區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，順暢便捷，最主要的龍頭地段；投資回報(bào)率分析：商鋪絕佳地段，升值潛力大。目前另外三棟高層價(jià)格未出，估計(jì)價(jià)格上浮100元/平米，接受客戶登記。 二期5棟多層售完，三期5棟別墅已售完消費(fèi)群體主要為中小私營商人、各政府行政官員等廣告投放報(bào)紙、廣告牌、印刷品（單頁、樓書）備注競爭力度☆ 調(diào)查人：市場調(diào)查表4樓盤名稱 ：匯翠名邸樓盤地址：湖南路田園飯店附近開發(fā)商：上海濱江置業(yè)有限公司，澳大利亞格勞博有限公司企劃代理單位：上海濱江置業(yè)有限公司售樓部地址：聯(lián)系電話：富園飯店對面2361111，2360111總占地面積：總建筑面積：樓盤性質(zhì)：高層（/）小高層（ ）多層（ ）住宅（ ）公建（ ）商業(yè)（/）其他（ ）售價(jià)單價(jià)范圍樓層差單元差價(jià)折扣率27303900元/㎡305015010元東西差130元，中間差10元付款方式：一次性、分期、按揭付款優(yōu)惠：戶型3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)復(fù)式117125㎡148㎡，152㎡160㎡㎡230㎡，270㎡得房率：75%是否有汽車庫：有綠化率：不少于40%汽車庫面積：309個(gè)車位小區(qū)景觀：中心花園（5200㎡）口湖車庫價(jià)格：待定物業(yè)管理公司：待定車庫出租或出售方式：地上出租，地下出售物業(yè)管理費(fèi)用：㎡高層電梯品牌：待定商鋪面積：23共2000㎡公用設(shè)備：價(jià)格：1萬/㎡左右智能化設(shè)備：門禁一卡通配套設(shè)施會所 兒童游樂場健身房特殊建材：天然石材、墻面磚工程進(jìn)度：34層交房時(shí)間：2006年10月銷售、案場情況：售樓處裝修氣派、較豪華，銷售員整體素質(zhì)高、接待熱情主動(dòng)，案場整潔、有序銷售去化、抗性分析：6棟高層，其中32層、21層、18層、17層、18層各一棟；2號樓，3號樓沿街布置商鋪。商鋪銷售近50%。主力戶型房型二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)商鋪主力戶型面積㎡㎡㎡1F3F:20㎡4F:50㎡付款方式一次性付款、按揭（7成）、分期首付50%銷售現(xiàn)狀小高層僅余一、二套。市場調(diào)查表市場調(diào)查表1調(diào)查日期：2005年1月13日樓盤名稱中央花園地理位置花雨路南湖公園東側(cè)占地面積5萬平米項(xiàng)目定位南湖畔100%絕版優(yōu)生基地城市制高點(diǎn)時(shí)尚新地標(biāo)建筑面積10萬平米景觀主題南湖山嵐秀色，俯視湖光翠庭，山水大景規(guī)劃形式小高層（1118層），一棟SOHO（4層）推廣賣點(diǎn) 市中心，城市中心絕版 依伴南湖