【正文】 路公交終點站就在南邊的奧體館。案名就有明顯奧體概念。l 奧體新城：一期16棟多層已經售出，價格在41004900，小高層在年中開盤，一期1千多戶已有4000多的登記。奧體板塊第一個開盤，通過律師樓簽約，組織業(yè)主游上海等活動，聚集相當人氣。優(yōu)勢分析：離地鐵1號線出口僅100米。截至2月總共實現(xiàn)銷售面積3．5萬平方米，銷售額將近1．8億元，也就是說，每平方米銷售單價超過了5000元/平方米。開盤當天上午，推出的套型最低價已達4530元/平方米，當天下午就只有4700元/平方米至5000多元/平方米的戶型，最高價實則達到6100元/平方米。l 短時間內缺乏自然景觀及成熟的商業(yè)氣氛，完善的配套設施。可以預見明年會有真正的競爭。l 從長期看，供給量巨大的。l 奧體中心的概念是目前被各個開發(fā)商爭相運用的重點，廣告訴求點主要集中在奧體、地鐵、江景。 2．3河西新城中心區(qū)中的住宅項目概述河西新城原有住宅的供應主要是總面積約220萬平方米的奧體新城、金馬酈城、世紀星園三大新型現(xiàn)代化中高檔居住區(qū)（今年竣工110萬平方米），再加上先后開工建設的雨潤地華豪園、歐洲城、萬科光明城市地塊、順馳濱江豪園地塊、萬達地塊、中海地塊等已拍賣和即將拍賣的住宅地塊等，在未來的幾年中河西新城周邊地區(qū)將會出現(xiàn)500萬平方米以上的住宅投放量。十大標志性建筑的商務辦公用房總規(guī)模約180萬平方米，由于河西新城缺乏商務氣氛，所有的開發(fā)單位對于十大標志性建筑中的商務辦公用房根本就不抱有任何期望。四季仁恒定位在市場的高端群體，面積180—400平方米，主力面積在220平米左右。目前已經動工，計劃在2005年十運會之前交付使用。l 標志性建筑之九：東渡濱江大廈　　南京歐瑞房地產開發(fā)公司在奧體中心附近開發(fā)的東渡濱江大廈，河西十大標志性建筑之一，總建筑面積7萬多平方，是一個集商務、酒店式公寓和商鋪為一體的綜合性大樓，分為主樓和裙樓兩個部分，主樓22層，裙樓7層。l 標志性建筑之八：南京圓通廣場　　南京圓通置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)建設，總投資7億，總建筑面積25萬平方，建筑最高達31層。總投資10億元，總建筑面積12萬平方，總高度218米，建筑50層。已經開工建設。 個億?？偨ㄖ娣e近9萬平方米。預計在2005年8月底交付使用。聯(lián)強國際大廈是河西十大標志建筑之一，總建筑面積6萬平方米，其中15層裙樓及地下商業(yè)用房3萬平方米。已經開工建設，該項目預計于2005年十運會開幕前完工。l 標志性建筑之三：朗瑪國際廣場　　　朗瑪國際廣場是由江蘇雨潤集團作為投資商、南京棲霞建設集團作為開發(fā)商建設的一個現(xiàn)代化大型商貿綜合項目。其中商業(yè)部分包括有精品、名品室內外步行街、4萬多平方的跨國超市、環(huán)球影視和休閑娛樂中心等。l 標志性建筑之二：南京歐洲城　　由江蘇信達置業(yè)有限公司投資建設，位于河西中央商務區(qū)，建筑面積32萬平方米。l 標志性建筑之一：紫鑫中華廣場 　　南京建瑞房地產綜合開發(fā)有限公司開發(fā)建設，項目總投資15億元，總建筑面積約47萬平方米，已經開工建設。公交也在立項開通多路或延長現(xiàn)有線路，交通不是問題了。地鐵1號線一期工程南起奧體中心，北至邁皋橋，設新街口站、珠江路站和南京站站,2005 年 9 月全線正式建成試運營。但是目前的市場需求不足以對應南京超過220萬寫字樓的供應量，供大于求成定局。從10大標志性建筑規(guī)劃為辦公、居住、商業(yè)綜合體察覺開發(fā)商希望通過發(fā)展多種業(yè)態(tài)，來分散風險,對河西中心商務區(qū)長期發(fā)展并不看好。在2005年的建設目標表上，該板塊的商務樓只要求超高層建筑豎起塔樓，100米左右的建筑力爭完成外立面裝修，少數(shù)商業(yè)設施營運。完全是奧體概念在支撐，政府在引導。在經濟全球化的背景下，CBD建設必須與時俱進，拓展新功能，探索新模式。因此，要從區(qū)域經濟一體化的高度來認識CBD建設的意義，并為其準確定位。當然，這絕不是一家或幾家開發(fā)公司的個體或群體行為所能達到的，在這其中必須得到政府的大力支持，政策上的傾斜與氛圍的營造。為控制、緩解中心區(qū)過分集中的狀態(tài)，同時從“經營城市”理念來出發(fā)，河西新城區(qū)要迅速聚集人氣，在這樣外因的驅動下，市政府提出建設河西中CBD新區(qū)也是順應了城市發(fā)展的要求。隨著城市的發(fā)展，南京作為長三角中心城市的地位將吸引越來越多的內資、外資，相應對中央商務區(qū)的發(fā)展提出了更高的要求，新街口地區(qū)由于現(xiàn)有條件及規(guī)劃的限制，很難再有更大的發(fā)展。河西將成為新型的中央生活圈，在這個區(qū)域內要提供50多萬人口的工作、生活、娛樂、休閑的需求，必將帶動相關產業(yè)的發(fā)，這些產業(yè)的發(fā)展，引發(fā)對商務樓的需求，同時，“十運會”的召開，將帶動體育經濟的發(fā)展，這些大大促進河西CBD的發(fā)展。離中心城區(qū)較近的位置優(yōu)勢和將來便捷的交通優(yōu)勢使得河西新區(qū)完全能夠發(fā)揮城市副中心的功能，成為現(xiàn)代化新南京的標志區(qū)?？梢哉f十運會使河西的規(guī)劃遠景有了階段保障，促進河西規(guī)劃藍圖提前實現(xiàn)。體育盛會的舉辦與運動場館建設對河西房地產有著不可估量的影響。河西新城區(qū)不僅是以文化、體育、商務功能為主的城市副中心，還是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)，以濱江風貌為特色的城市休閑游覽區(qū)。主城由明城墻圍合的老城和城北、城南、城東及河西五個規(guī)劃單元組成。高標準建成緯七路至馬東廣場約5公里濱江大道示范段及1平方公里濱江公園建設，完成商務中心綠軸及道路兩側綠化建設，集中展現(xiàn)濱江景觀特色。中部地區(qū)建成約100公里的道路；完成6個泵站的改擴建及12條河道的整治；重點建設金陵中學河西分校、奧體新城中小學等學校；建設2所區(qū)級醫(yī)院1所大型老年公寓、4個社區(qū)鄰里中心；建成奧體新城郵政中心支局；基本建成藝蘭齋美術館等。重點建設緯七路以南包括奧體新城、金馬酈城、世紀星園等現(xiàn)代化中高檔居住區(qū)，為十運會提供服務，實現(xiàn)部分老城人口向新區(qū)轉移。十運會前十大標志性建筑基本建成，超高層建筑豎起塔樓，100米左右的建筑力爭完成外立面裝修，少數(shù)商業(yè)設施實現(xiàn)營運。配合省奧體場館建設，完善周邊環(huán)境和設施，保證總建筑面積40萬平方米和十運會主場館如期建成運行。奧體板塊心理價位已突破5000元，面對中高端市場，金馬酈城的熱銷，在給周邊開發(fā)企業(yè)帶來壓力的同時，無疑也增強了他們的信心。 河西新城區(qū)作為南京老城的延伸，未來將成為南京政治、教育、文化的中心。以第十運動會為契機，河西新區(qū)已成為未來5－10年主城建設的重點。中心商務區(qū)的開工，將迅速帶動河西新城區(qū)5平方公里核心區(qū)的建設。理想的話，未來的新城區(qū)中心商務區(qū)將建成花園式商務社區(qū)。北段主要職能仍然以居住為主，通過整合已建區(qū)域，完善服務配套，形成2個地區(qū)中心及3個鄰里中心；中段結合近期即將啟動的體育中心，建設城市副中心，并帶動片區(qū)的整體建設，南段主要安排高檔住宅用地，是河西地區(qū)未來發(fā)展的主要方向。初步統(tǒng)計城北地區(qū)在將來的兩年中將會推出300萬平方米以上的樓盤。預計2004年上半年還將有更多的新盤接踵而上，目前已知的就有明發(fā)濱江新城、石林麗都嘉園、福基國際花園、浦口大華新城、華橋城（二期）、碧云山莊（二期）、旭日華庭（二期）、金泉泰來苑（二期）、威尼斯水城。隨著市區(qū)規(guī)劃的延展，臨近環(huán)陵路富人區(qū)，周邊群山環(huán)繞的環(huán)境優(yōu)勢也將得以凸現(xiàn)，業(yè)內人士認為，馬群地區(qū)將有望成為低密度、低價位住宅的熱點區(qū)域?！　幒脊犯脑煲淹瓿?，地鐵二號線出口在馬群，交通瓶頸狀況的好轉將使馬群樓市大受其益，類似的情況已從河西、寧南等板塊升溫中得到驗證。比起河西5000元左右、江寧3200元左右的均價，麒麟鎮(zhèn)的房價顯然更具誘惑力?！　I(yè)內人士認為，土地出讓底價低由此帶來的低房價是麒麟鎮(zhèn)板塊受追捧的主要原因之一。馬群和麒麟鎮(zhèn)錦繡花園紫桂園開盤兩天售出20余套；陽光之旅二期開盤引起火爆搶購……種種跡象表明，麒麟鎮(zhèn)板塊正大受追捧。在南京的遠景城市規(guī)劃中，仙林地區(qū)是三大新市區(qū)之一，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調發(fā)展的新市區(qū)。15萬高校師生以及高校相關產業(yè)帶來了強大的地產需求；總投資近20億元的大學城中心區(qū)建設全面啟動，包括大型商場、金融網點、附屬醫(yī)院、國際學術交流區(qū)中心等建設項目大幅拉動地產市場，大學城的人文優(yōu)勢和文化氛圍極大地帶動了仙林板塊地產的開發(fā)。初步統(tǒng)計城北地區(qū)在將來的兩年中將會推出100萬平方米以上的樓盤。l 城北板塊城北地區(qū)是南京最差的地區(qū)，地區(qū)環(huán)境和人文環(huán)境都比較差，房地產的開發(fā)行是一支不容樂觀。但不管如何，江寧區(qū)每年占南京市房地產銷售總面積三分之一的數(shù)據(jù)說明，江寧3500元左右的房價，在南京市場上占有絕對的競爭優(yōu)勢。l 江寧板塊沿大明路向南5公里，會有數(shù)十個價格在2600元/平米――3200元/平米之間的項目虎視眈眈。寧南新城的優(yōu)勢雖然在目前沒有被充分的發(fā)掘，但目前其４０００元左右的價格，良好的居住環(huán)境正在吸引越來越多的購房者，隨著進駐人口的增加，原來困擾寧南地區(qū)的配套和交通問題會迅速得到改善，預計在１－２年后，寧南會成為南京地區(qū)優(yōu)秀住宅地區(qū)的代名詞。初步統(tǒng)計在將來的兩年中河西地區(qū)將會推出將近500萬平方米的競爭樓盤。相同的定位，使同質化競爭不可避免。而且，河西的奧體板塊和江北的江浦板塊最有可能成為價格戰(zhàn)的前沿陣地。金馬酈城節(jié)前開盤首次4500元的單價雖然只是玩了一個噱頭，但卻被很多人看作是向“遲早要被點燃的導火索”邁進了一步。今后兩年將有450萬至500萬平米的住宅進入市場，這個體量相當于去年前三季度南京市（含江寧、江北）商品住宅銷售面積總和。以河西板塊為例，奧體板塊中已有9塊純住宅用地“名花有主”，而且近期還有幾塊土地將推向市場?！　〉嘘P人士認為，從當初的暗中較勁，到現(xiàn)在的明著比價，南京房價的上漲空間已然非常有限?！鞍駱拥牧α渴菬o窮的”，萬科的“高價得寵”，讓眾多開發(fā)商紛紛效尤，有的甚至“封盤惜售”，待價而沽，南京的房價勢如破竹，迅速攀升。綜觀南京房市的歷次漲價風潮，無一不是從河西開始。初步統(tǒng)計在將來的兩年中城東南地區(qū)將會推出將近200萬平方米的樓盤。從早期的月牙湖高檔社區(qū)到開南京精裝修房先河的湖畔之星；從香格里拉花園第二代產品面世到銀城東苑的高檔設計……城東南的地產商們始終堅持走精品路線。進入2003年下半年，河西地區(qū)的政策優(yōu)勢，寧南地區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢，江寧地區(qū)的價格優(yōu)勢，城北地區(qū)的濱江概念優(yōu)勢獨逐漸顯露，河西板塊、寧南板塊、下關濱江板塊、江寧板塊逐漸顯示出有力的市場競爭能力。其中江寧板塊由于先天優(yōu)勢明顯，規(guī)模大，發(fā)展早，配套好一直處于南京周邊板塊中的領頭羊地位。根據(jù)規(guī)劃和城市特點，南京老城周邊各區(qū)域中心迅速崛起，成為南京房地產市場的鮮明特點，并已形成“東生態(tài)、西文化、南新城、北跨江”的發(fā)展格局。1．2．4南京房地產市場的板塊研判掃描南京老城區(qū)內的房價，樓盤均價普遍逾4000元/平方米，由于土地的消耗和稀缺，市中心的一些新建樓盤已經紛紛突破6000元/平方米。解讀央行“新政”，其實質是“防止過熱，規(guī)避金融風險”。 項目開發(fā)資金充裕，自有資金份額低　　 從南京市開發(fā)企業(yè)上半年當期資金來源結構中，不難發(fā)現(xiàn)，房地產開發(fā)企業(yè)用于開發(fā)項目的貸款加定金及預收款(絕大部分為信貸資金)幾乎達到七成，如果再加上建筑施工企業(yè)對開發(fā)項目墊資所占信貸資金及開發(fā)企業(yè)自身流動資金貸款進入開發(fā)項目，則信貸資金占資金供應量的比重更高，開發(fā)與銷售中大量依賴信貸資金，使得銀行金融資本風險加大，開發(fā)中的投機因素增高，這種極不穩(wěn)定的資金鏈非常脆弱，經不起市場需求的波動，一旦出了問題，后果將難以預料。市區(qū)已經很少有地可供出讓，而通過轉手交**得到的地塊價格漲幅較大。 但由于土地二級市場沒有相應健全，使得圈地運動異常熱乎，炒地成風。在未來的市場中，份額可能會更大，而本地的一些大型開發(fā)商也紛紛向長三角其他城市拓展市場。 1～6月份,企業(yè)投資個數(shù)新增59家,達到299家,比去年同期增加120家，％。因此，有效推進結構調整，規(guī)范房地產市場，實現(xiàn)南京房地產市場的平穩(wěn)增長，避免大起大落應是2004年政府的重要調控目標。房地產企業(yè)改制結束，改制后的企業(yè)競爭力增強。 引起價格下跌的因素：政府加大調控力度，增加中低價房和經濟適用房建設?！　?003年房地產市場供不應求局面將會延續(xù)到2004年上半年。2003年以來，由于房地產建材如鋼材、水泥、砂石等上漲，引起建安成本平均上升20％?！冻鞘芯幼^(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》和《南京市城市規(guī)劃條例實施細則》都對新建居住區(qū)的配套設計規(guī)范及房屋品質提出更高的要求，這必然導致開發(fā)成本平均上漲將近300元/平方米。土地價格增長是促成我市房價增長過快的動因之一，目前我市部分樓盤土地價格占到開發(fā)成本的40％，甚至超過50％。l 市場價格走勢預測178。：1，商品房市場供不應求局面將會有所緩解。城市化程加快也帶來南京購房需求的增加，按照南京城市發(fā)展規(guī)劃，今后每年城市化水平保持2%的增長幅度，每年約11萬人成為南京城市人口，估計仍有150萬平方米購房需求和近200萬平方米的租賃需求。2004年股市持續(xù)低迷，民間投資渠道單一，投資性購房需求增加在所難免，估計比例在10%左右。 市場需求預測近幾年來，南京新建商品房市場有效需求主要包括危舊房改造和拆遷需求、房地產投資需求、改善居住條件購房需求以及城市化進程購房需求等四個方面。因此2004年市場供給總量在900萬平方米左右。 2003年政府加大土地供應量，共招標拍賣和掛牌實際出讓土地614公頃,同比增長272%，這些土地將有部分會在2004年立即開發(fā)上市預售，再加上以前存量土地的開發(fā)初步預計2004年南京新建商品房開發(fā)量在700萬平方米左右。1．2．3　2004年南京市房地產市場發(fā)展預測l 市場供需情況預測178。這使得需求有向低端市場和高端市場兩極發(fā)展的趨勢。 客戶需求一方面向多元化發(fā)展，另一方面也正向兩極化發(fā)展。 南京的房地產市場將會向多元化格局發(fā)展隨著基礎設施建設力度的加大，使南京近郊區(qū)的房地產市場發(fā)展迅速，開發(fā)熱點區(qū)域更加分散，不同區(qū)域的不同產品都將有更好的市場環(huán)境，也都各具吸引力；近郊區(qū)較低的土地開發(fā)成本使多樣化的產品設計和更低密度的小區(qū)規(guī)劃成為可能，極大地豐富了不同產品的市場供給份額。 客觀原因導致了南京的房地產市場仍然有較大發(fā)展空間土地價格劇漲；建筑成本抬高；消費者追漲購房等等客觀原因一起影響著南京市的