2007東上海中心住宅部分營銷策略報告-文庫吧資料
2025-04-20 01:24本頁面
【正文】 的鎖定和直達此類客戶，分眾推廣將更為有效和直接，我們將結合各專門渠道的通路組合來進行分眾推廣，達成最直接有效客戶的來訪。前期住宅的熱銷力將促進新推住宅的消化東上海中心在前期市場推廣中已建立了一定的知名度，并在住宅與酒店部分形成熱銷的態(tài)勢，這將擴大整體產品的號召力和標桿性，所以在住宅新房源推出之時運用分段銷售控制，制造稀缺熱銷的客戶印象刺激，最大限度促成來訪客戶和意向客戶的購買沖動。廣告力度相對之前投放必須加強由于新推住宅的價格定位升高，有效客戶層面已不能僅停留在現場等待所形成的被動銷售，而是必須通過廣告力度傳達到更多區(qū)域潛在客戶，引進客戶形成主動銷售，才能保證有效的快速去化。 營銷部分 營銷啟示價格提升改變客戶的面貌此次新推的住宅部分房源，為推進利潤的最大化而重新提升價格，這將重新疏理新價格所針對的目標客戶特征。 價格定位根據市場的判斷以及項目本身的條件，我們將本案住宅價格定位為：13000元/平方米價格定位依據：n 項目所屬黃興路地區(qū)為楊浦住宅集聚區(qū)，配套成熟，居住氛圍濃厚；n 區(qū)域板塊內正形成以商業(yè)、辦公及酒店為主的商務集聚地，未來基本沒有住宅項目供應，基本處于競爭空白；n 五角場規(guī)劃已逐步落實，萬達商業(yè)廣場和百聯又一城的開業(yè)更為五角場城市副中心定位獻上完美開幕禮。 三、項目定位整體項目定位上海東門戶，五角場中軸高級住宅+功能酒店+主題商業(yè)+門戶商務辦公多功能集合式MINI城市綜合體從項目前期執(zhí)行的狀況來看，項目的整體定位已深入人心，基本達到預期效果，因此將延續(xù)原有定位。 T（Threat，威脅）n 宏觀政策調控風險：政府出于房價漲幅過快、防止房產投機泡沫等考慮，近期對整個房地產市場進行宏觀調控，旨在遏制房產過度投機，雖然目前樓市已經進入調整期，在06年末又出現回暖現象，成交價格回升，07年政府仍將持續(xù)進行宏觀調控，將視市場發(fā)展再次采取綜合手段進行調控，市場仍具有較大的宏觀調控風險。O（Opportunity，機會）n 楊浦區(qū)知識創(chuàng)新區(qū)加快建設，知識楊浦形成之中：楊浦區(qū)目前正由工業(yè)大區(qū)向以教育、居住、商業(yè)等為主的多功能新興城區(qū)轉換，區(qū)域環(huán)境和人文條件不斷改善。n 重大市政規(guī)劃實施進度的滯后性：本案屬于五角場CBD整體規(guī)劃的一部分，將受到五角場整體開發(fā)進度的限制。 [二] 項目swot分析S（Strength，優(yōu)勢）n 市政規(guī)劃優(yōu)勢：本案位于楊浦區(qū)核心地區(qū)，緊靠規(guī)劃中的五角場城市副中心，未來將成為五角場CBD的主要輻射區(qū)域，項目的板塊規(guī)劃優(yōu)勢十分明顯；n 區(qū)位優(yōu)勢：本案處于內楊浦板塊邊緣地區(qū)，區(qū)域內各項配套非常成熟，城市氛圍濃厚，地段認知度較高；n 交通優(yōu)勢：緊靠內環(huán)線高架道路，處于兩條南北向主干道之間，加上軌道交通線從項目東南部穿過，使得本案的輻射區(qū)域遠大于一般樓盤，客源范圍和層面更廣；n 配套優(yōu)勢：周邊配套齊全，醫(yī)療、教育、賣場一應俱全，五角場規(guī)劃已逐步落實；n 產品優(yōu)勢：住宅單元面積較小，符合目前市場主流需求。其中包括：商業(yè)辦公86萬平方米、。其規(guī)劃建設的主要目標在于分解本市中央商務區(qū)的公共服務功能，并服務于本市東北部地區(qū)。但由于受到五角場整體規(guī)劃的影響，未來該區(qū)域將被規(guī)劃為楊浦創(chuàng)業(yè)辦公集中區(qū)，辦公市場未來發(fā)展?jié)摿薮?。其中黃興路由于屬于區(qū)域主干道，因此商業(yè)發(fā)展呈現出以賣場為主的大規(guī)模趨勢，目前已經建成綜合賣場大潤發(fā)與專業(yè)賣場百安居，商業(yè)搭配非常合理。而從快速軌道交通情況來看，由于建設中的M8線從項目東南肋部穿過，周邊規(guī)劃有四個軌道站點，與本案地塊相距均在2公里左右，對本案形成包圍之勢，因此項目周邊交通狀況較為發(fā)達。通過區(qū)域南北向主干道黃興路與四平路，可直達規(guī)劃中的城市副中心五角場，車程均在5分鐘以內，區(qū)域位置條件極其出色，本項目未來的發(fā)展將直接受到五角場城市副中心改造的推進。 市場主要結論：n 上海整體住宅市場經歷兩輪宏觀調控，已完成價格筑底的過程，成交量未見萎縮，需求穩(wěn)定；n 目前上海整體市場短期表現為供不應求狀態(tài)，內中環(huán)間表現尤其明顯，預計07年市場在沒有新的調控措施狀況下，仍將持續(xù)緩步回升，內中環(huán)項目價格上行仍有相當空間；n 楊浦區(qū)住宅市場基本保持平穩(wěn)，供求趨于均衡，價格也在05年基礎上有較大幅度提升；n 板塊市場供應稀缺，在售項目較少且未來供應緊俏，創(chuàng)智天地已成為板塊標桿項目并樹立14000元/平方米的標桿價格，為本案在一期住宅基礎上的價格上行創(chuàng)出一定空間。10,50011,500/8413n 板塊內競爭有限，價格空間較大由于板塊供應量不大，目前僅有347套27530平方米的住宅可以銷售，且創(chuàng)智天地已樹立五角場板塊住宅價格標桿，供應的稀缺性以及標桿價格使得板塊住宅價格仍有一定空間。11,00012,100/11364東上海中心關山路139號結構封頂。樓盤名稱樓盤地址項目規(guī)模已售套數已售面積可售套數可售面積創(chuàng)智天地1期大學路38號200000495241536437政立苑政立路639弄1481113440231348826林綠家園四平路1950弄541613794102716012267合計
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