【正文】 濟(jì)、市場(chǎng)以致政策方面因素的影響。錯(cuò)層住宅的出現(xiàn)，促使住房建設(shè)者對(duì)市場(chǎng)和房型進(jìn)行著深入的探討。在小區(qū)規(guī)劃日照衛(wèi)生和建筑容積率等方面，應(yīng)統(tǒng)籌考慮。六、 注意使用上的安全 因平面層有高差，注意老年人和兒童的安全，在高差部位應(yīng)做欄桿豎桿中距不應(yīng)大于12 公分。 建筑的平、立面布置宜規(guī)則、對(duì)稱，建筑的質(zhì)量分布和剛度變化宜均勻，樓層不應(yīng)錯(cuò)層。五、 錯(cuò)層對(duì)結(jié)構(gòu)抗震安全的影響 根據(jù)抗震規(guī)范要求，錯(cuò)層住宅確實(shí)帶來新課題。錯(cuò)層若大于60公分高差，要注意上部樓板結(jié)構(gòu)梁或板底的相對(duì)高度關(guān)系，避免碰頭或產(chǎn)生壓迫感。四、 錯(cuò)層的上下尺度 錯(cuò)層上下以30－60公分為宜。 前后錯(cuò)層：即南北錯(cuò)層，一般為客廳和餐廳的錯(cuò)層。作為一種創(chuàng)新的房型，它推動(dòng)住宅建設(shè)者對(duì)房型的設(shè)計(jì)，作出了更多的思考，也在一定程度上促使人們對(duì)房型和市場(chǎng)、房型 和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)安全，進(jìn)行著深入的探討。住宅室內(nèi)環(huán)境錯(cuò)落有致，極富韻律感。本文特就錯(cuò)層住宅及其設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)淺談如下。對(duì)于錯(cuò)層住宅的是非利弊，目前還有爭(zhēng)議，其中重要一條是住宅設(shè)計(jì)與抗震安全要求不符。物業(yè)管理工作的目的是在管理和養(yǎng)護(hù)好物業(yè)兩個(gè)方面提供高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，延長(zhǎng)物業(yè)使用年限及確保其功能正常發(fā)揮，不斷改善和提高人民生活環(huán)境和工作環(huán)境② 物業(yè)管理意義。進(jìn)行公共樓道、樓外道路及公廁的保潔清掃，垃圾清運(yùn)等常規(guī)性服務(wù)；代訂奶送報(bào)、就醫(yī)送藥、送小孩托上學(xué)等委托性服務(wù)；開辟夜間收費(fèi)停車場(chǎng)、收費(fèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、旅游服務(wù)、養(yǎng)花種苗出售等經(jīng)營(yíng)性服務(wù)。進(jìn)行供水、供電、供氣、供熱、郵電、通訊等市政設(shè)施的委托管理，包括代收代收交有關(guān)費(fèi)用⑦ 違章建筑的管理。包括對(duì)房屋建筑及其設(shè)備設(shè)施的安全管理、產(chǎn)權(quán)人和使用人的人身安全、財(cái)務(wù)安全管理，制定并落實(shí)防火防盜等安措施⑤ 車輛交通管理。制定和實(shí)施管區(qū)內(nèi)的綠化管理?xiàng)l例，為產(chǎn)權(quán)人、使用人提供一個(gè)溫馨、幽雅的生活環(huán)境③ 衛(wèi)生管理。目前，我國物業(yè)管理主要對(duì)象是住房，如何通過物業(yè)管理，為廣大的居民創(chuàng)造一個(gè)文明、整潔、安全、舒適的居住環(huán)境已提到了重要的議事日程（2） 物業(yè)管理的范圍① 物業(yè)管理主要集中在房屋的維護(hù)與？管理。（上海8成30年按揭）房屋面積：物業(yè)管理是什么（1） 物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理廣義上講，是由專門的機(jī)構(gòu)及人員對(duì)物業(yè)的使用維護(hù)和其環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等依法和按合同進(jìn)行管理，使之保持正常狀態(tài)的監(jiān)督與有償服務(wù)的行為。12）*35%*12*年限 =每月收入*35%*12*年限如：月收入1000，每月公積金5%，即為：50，一年650，20年13200元， 個(gè)人住房組合貸款組合貸款=住房公積金存款+商業(yè)貸款178。月還款額不低于家庭與收入的15%178。 屬于國家的一種福利政策，一種政策性的178。 條件：由常駐戶口、身份證，由固定職業(yè)及收入（家庭貸款），有抵押及質(zhì)押，或有擔(dān)保，購房合同 住房公積金貸款國家為在職公民購房所設(shè)立的一種低息的長(zhǎng)期貸款178。 最高貸款額不超過80%，最長(zhǎng)期限不超過20年，（30年）178。四、貸款利息五、計(jì)劃利潤(rùn) B、影響成本的因素： 人口因素：增長(zhǎng)會(huì)刺激房地產(chǎn)的需求 經(jīng)濟(jì)因素：相對(duì)較小，如儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水準(zhǔn)、利率水準(zhǔn)等 政策因素：政府的宏觀調(diào)控行為效果一般比較明顯 區(qū)域因素：街道狀態(tài)、公共設(shè)施、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、環(huán)境、配套、空氣 污染程度 個(gè)別因素：戶型設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)風(fēng)格、構(gòu)造及材料等1貸款一、 政策性貸款二、 商業(yè)性貸款 住房?jī)?chǔ)蓄貸款利用儲(chǔ)蓄存款為嘗還擔(dān)保向銀行貸款的一種信貸方式“存一貸二”，最低存款1萬，時(shí)限5年，可代5萬 個(gè)人住房擔(dān)保貸款指銀行向購買城鎮(zhèn)住房的居民發(fā)放的一種貸款（個(gè)人購房按揭。買契稅稅率6%、典契稅率3%，增6%，交換，同等價(jià)格不收，溢價(jià)部分按買稅率收取。房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成（稅費(fèi)）、貸款、面積商品房（住宅）價(jià)格構(gòu)成：A、計(jì)劃成本+材料差價(jià)+計(jì)劃利潤(rùn)+稅費(fèi)+貸款利息 一、計(jì)劃成本：成本征地費(fèi)+安置拆遷補(bǔ)償費(fèi)+前期工程費(fèi)+建筑安裝費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+管理費(fèi)（ 成本征地費(fèi)+安置拆遷費(fèi)占總成本10%15%）（ 前期工程費(fèi)：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、地質(zhì)勘察費(fèi)、 場(chǎng)地平整費(fèi)用、接通施工用水、用電問題占總成本5%）（ 建筑安裝費(fèi)：建造房屋所發(fā)生的費(fèi)用，占總成本60%以上， 由建筑材料、人工費(fèi)、利稅組成）（ 公共配套設(shè)施費(fèi)：教育、衛(wèi)生、行政管理、人防）（ 基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)：建設(shè)道路、供電、供水、通訊、綠化等）（ 管理費(fèi)：人員工資、辦公費(fèi)、宣傳費(fèi)、銷售費(fèi)、交通費(fèi) 占成本3%，、手續(xù)費(fèi)）二、材料差價(jià) 指實(shí)際發(fā)生的鋼材、木材、水泥等主要建筑材料的預(yù)算價(jià)格和實(shí)際市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格的差額。 小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)、水電氣設(shè)備以及道路系統(tǒng)投入約為75元/平方米； 財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用及施工監(jiān)理費(fèi)用按100元/平方米計(jì)算； 開發(fā)稅費(fèi)（包括配套費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅、電貼費(fèi)等）按100元/平方米計(jì)算。所有生活配備樓面投入大約為80元/平方米上下。 電梯的品質(zhì)對(duì)高層住宅十分關(guān)鍵，以一梯三戶、四戶為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，這樣樓面電梯成本投入約為100元/平方米左右。 土建及安裝投資成本（包括樓內(nèi)公共裝飾、水電氣安裝等）約為700元/平方米； 高檔樓盤綠化率要求則應(yīng)相應(yīng)提高到40%以上，這就要求建筑覆蓋率相應(yīng)較低，一旦超過25%的覆蓋率，則很難保證達(dá)到40%以上綠化率的要求。價(jià)格是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的惟一體現(xiàn)。定價(jià)時(shí)，生產(chǎn)者使用了盈虧平衡分析。消費(fèi)者認(rèn)為價(jià)格是合理的。其實(shí)，正如前面所述，定價(jià)受到許多因素的制約，反過來，定價(jià)本身也可以在很多方面影響企業(yè)，盡管有些影響在開始時(shí)并不明顯。此處，消費(fèi)者的心理預(yù)期、品牌形象等也是影響某些產(chǎn)品定價(jià)的因素。政府的限制因素。其它因素國家的價(jià)格政策。這種現(xiàn)象通常不是因?yàn)闆]有替代品，而是因?yàn)楫a(chǎn)品非常好而享有忠實(shí)度，也就是擁有卓越的產(chǎn)品屬性。所以，在產(chǎn)品生命周期的不同階段，生產(chǎn)者應(yīng)擬定不同的價(jià)格。產(chǎn)品生命周期我們要觀察并了解產(chǎn)品所處的生命周期，產(chǎn)品生命周期在與高科技有關(guān)的產(chǎn)品或耐久性產(chǎn)品上，影響最為明顯。對(duì)具有差異化/獨(dú)特性的產(chǎn)品，消費(fèi)者在購買時(shí)，并不特別注重價(jià)格，因?yàn)橄M(fèi)者的需求主要是受到產(chǎn)品屬性的影響，因此可定高價(jià)。另外，目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)行為與態(tài)度，也是要加以考慮的，因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格與價(jià)值的看法（要求價(jià)廉物美、或認(rèn)為值得為品質(zhì)多花一點(diǎn)錢）、消費(fèi)者的消費(fèi)能力以及對(duì)生活品味的要求等都會(huì)影響到定價(jià)的高低。消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知也要加以考慮，認(rèn)知價(jià)值會(huì)對(duì)消費(fèi)者認(rèn)為合理的價(jià)格造成重大的影響。如果企業(yè)準(zhǔn)備把產(chǎn)品打入其他企業(yè)已經(jīng)占領(lǐng)的市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，則應(yīng)以較低的價(jià)格出售產(chǎn)品。分析競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格與產(chǎn)品，以便為我方提供制定價(jià)格的參考，尤其是對(duì)于后進(jìn)品牌，市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者或先發(fā)品牌的定價(jià)，深具參考意義。惟有了解成本結(jié)構(gòu)、具備成本意識(shí)的營(yíng)銷人員，才能在攻守進(jìn)退之間成竹在胸。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和分推公用建筑面積=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積容積率＝建筑物總面積/所用土地的面積商品房可售面積＝套面使用面積＋墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積影響價(jià)格的主要因素成本成本是影響售價(jià)最主要的因素。七通一平：“七通”指道路通、上水通、雨污水通、電力通、通迅通、 煤氣通、熱力通。出讓方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。劃撥：縣級(jí)以上的政府，依法規(guī)定由土地使用者支付一定的補(bǔ)償金，將土地劃撥給土地者無限期使用的一種行為。這是國家建設(shè)部為保障消費(fèi)者權(quán)益做出的規(guī)定。2. 《住宅使用說明書》對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)，性能和各部位的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出了說明。（三） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向用戶交付銷售的商品住宅時(shí)，必須提供“二書”即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。1. 經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，抵押人對(duì)抵押的房地產(chǎn)翻新、擴(kuò)建、改變用途或部分轉(zhuǎn)讓的；2. 抵押人幫抵押權(quán)人發(fā)生變更的；3. 抵押合同蚋容發(fā)有利于變更的其他情形；4. 抵押關(guān)系終止，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在終止之日起10內(nèi)到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷登記。二、 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押 權(quán)屬有爭(zhēng)議或權(quán)證與標(biāo)的物不符的； 權(quán)證被明令注銷、吊銷或其他原因失去效力的 屬拆遷公告范圍的； 被依耕查封、扣押或施以其他司法保全措施的房地產(chǎn)； 用于教育、醫(yī)療等到公共福利性質(zhì)和文物古建筑的房地產(chǎn)； 其他依法不得抵押的房地產(chǎn)；三、 屬下列情形之一的應(yīng)向重慶市土地房屋 管理局申辦抵押登記1. 設(shè)定抵押的房地產(chǎn)系外商投資企業(yè)、境外（含港、澳、臺(tái) ）個(gè)人及法人所有的；2. 設(shè)定抵押的房地產(chǎn)系市有公產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)的；3. 跨 區(qū)市縣的多處房地產(chǎn)設(shè)定一個(gè)抵押權(quán)的；4. 擔(dān)保金額在1000萬元（含1000萬元）以上的；5. 設(shè)定抵押的房地產(chǎn)系國家級(jí)安居工程的。四、 登記申請(qǐng)人應(yīng)注意下列事項(xiàng)：1. 申請(qǐng)人提交證件后應(yīng)留存收據(jù)，并憑收據(jù)領(lǐng)取權(quán)證；2. 登記部門在證件齊全情況下，應(yīng)在30日內(nèi)辦理完畢。（二） 私人房產(chǎn)1. 〈建設(shè)工程規(guī)劃許可證〉（正本，99年4月之前）；〈建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證〉（正本，99年4月之后）；2. 房屋造價(jià)表及原房注銷登記手續(xù)；3. 交驗(yàn)身份證及復(fù)印件。評(píng)估勘丈費(fèi)：按房屋價(jià)值的1%，單棟房屋最高不超過1萬元。三、 應(yīng)繳稅費(fèi) 計(jì)費(fèi)依據(jù)：成交額（申報(bào)成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)按評(píng)估價(jià)計(jì)算）。全民單位的應(yīng)提交上級(jí)主管部門批文；股份制企業(yè)提交董事會(huì)批準(zhǔn)文件。填寫報(bào)〈武漢市房地產(chǎn)交 易合同登記申請(qǐng)表〉：預(yù)購人可委托預(yù)售人辦理登記。四、 買了預(yù)售房并答定規(guī)范合同后，應(yīng)在30天內(nèi)同開發(fā)商到房屋所在的房地產(chǎn)交易管理機(jī)關(guān)辦理預(yù)售合同登記 務(wù)案，以保護(hù)自己的合法權(quán)益（渝中區(qū)范圍內(nèi)的預(yù)售合同登記在重慶市房地產(chǎn)交易所）。二、 其次看〈商品房預(yù)售許可證〉上標(biāo)明的開發(fā)商是否與實(shí)際開發(fā)商相符。如：龍湖花園——善待您一生、新東?；▓@——與自然共呼吸、愛丁堡——愛人、愛家、愛生活、佳華世紀(jì)新城——享受生活每一天等，上述每個(gè)盤的主要訴求點(diǎn)即為黑體字，其他則以此類推。別墅一般為1－3層的底層建筑，單價(jià)較高，屬享受型住宅。2)小區(qū)與單體樓的區(qū)分 小區(qū)一般來說有獨(dú)立的社區(qū)配套系統(tǒng)（如中庭花園、社區(qū)會(huì)所、健身中心等配套設(shè)施），且樓房數(shù)量較多；而單體樓則是由1—2幢小高層或小高層以上建筑組成，一般情況下單體樓物管費(fèi)較小高，且公攤大。以周圍地勢(shì)作坐標(biāo) 結(jié)構(gòu)期178。 鋼筋混凝土樁：適用于各類土，用于多層、高層178。 結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、建造快（資金到位一周一層） 墻面不能移動(dòng)拆除c) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（框架結(jié)構(gòu)）： 鋼筋混凝土現(xiàn)澆，板、梁、柱承重 薄壁剪力墻：沉重墻（減少柱子） 現(xiàn)澆：板、梁、柱用混凝土澆灌 特點(diǎn)： 用于高層建筑（如：廠房、商場(chǎng)、辦公樓） 建造復(fù)雜（資金快2周一層）d) 鋼結(jié)構(gòu)：（超高層） 板、梁、柱，全部都采用鋼材 如：上海金茂、深圳地王大廈四、 房屋結(jié)構(gòu)工期（紅線圈地） 基礎(chǔ)期：（土方開挖） 根據(jù)： 動(dòng)載、靜載、風(fēng)載/ 商場(chǎng)、住宅、寫字樓等地質(zhì)情況、地質(zhì)報(bào)告l 地基的好壞影響建筑物的造價(jià)，土質(zhì)良好占土建造10%，（巖石層），土質(zhì)差（軟弱層、風(fēng)化層）占20%l 影響建筑物的安全性如：愛丁堡，巖石層松軟，迷信活動(dòng) 打樁期178。房屋基本知識(shí)一、 建筑物的種類商品房 居住建筑（住宅） 辦公建筑（寫字樓） 商場(chǎng)建筑 文娛建筑 醫(yī)療建筑 教學(xué)建筑 體育、電信、交通建筑等 二、 建筑以層數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)： 底層建筑：13層a)別墅：?jiǎn)误w式、聯(lián)體式、聯(lián)排式b)辦公樓、托兒所等 舉例：廣州天河20層樓幼教中心 多層建筑：47層特點(diǎn)：小區(qū)形式、無電梯、單棟占地面積小功能：方便、公灘小 高層建筑：a)低高層：812層（50米）b)中高層：1725層（75米）c)高 層：2640層（100米以下） 舉例：成浩物業(yè)興建“成浩大廈”56層1)超高層：40層以上（100米以上）舉例：上?！敖鹈髲B”88層300多米 “東方明珠 ”463米 日本興建“月球大廈”5001000米2)高層與底層的區(qū)別 高層 低層成本高/售價(jià)高 成本低/售價(jià)底（建筑成本高、地價(jià)高（節(jié)約地價(jià)政策） 結(jié)構(gòu)復(fù)雜 結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單（電梯、設(shè)備層、消防通道等）物管高 物管底公攤大 公攤小空氣/視野/噪音好 較弱三、 房屋結(jié)構(gòu)a) 磚木結(jié)構(gòu)：木骨架承重、磚石砌墻維護(hù)（隨房屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜化漸被淘汰）如：早期“明清”建筑（如：廟宇、寺院、山區(qū)住宅）b) 磚混結(jié)構(gòu)：石磚+預(yù)制建+圈梁（用磚、石砌墻、柱承重） 預(yù)制建：預(yù)先制作混凝土的構(gòu)建。于是，我們?cè)谧焐险務(wù)摎W美生活的同時(shí)，又不得不在內(nèi)心深處懷念著久已遠(yuǎn)逝的故鄉(xiāng)家園。而中國人的居住文化講究天人合一，人與自然具有親和力，很在乎生活的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，講究集體氛圍和個(gè)體的隨意性，濃于倫理而淡于宗教，著重人與人之間的相互交流?？蛇@是適合中國人居住的場(chǎng)所嗎？其實(shí)西方建筑表達(dá)的生活方式并不適合我們中國人。 5 武漢，需要適合武漢人自己的居所現(xiàn)在的人們?cè)谧焐铣３Ｕ務(wù)摰氖菤W美生活方式，表現(xiàn)在居住上就是港式風(fēng)格、歐陸風(fēng)情、