【正文】 格、地點(diǎn)、面積、戶型、銀行按揭等方面的問題，銷售人員要揚(yáng)長避短，機(jī)智回答。注意制作符合規(guī)范之傳真件。C. 以寄資料為名，留下地址后再進(jìn)一步詢問電話：注意電話中要重復(fù)確認(rèn)地址。目的激發(fā)客戶興趣，吸引客戶來現(xiàn)場作用1. 吸引來人2. 積累客源3. 測試廣告市場反映4. 了解目標(biāo)客源和需求要點(diǎn)1. 　留客戶聯(lián)絡(luò)方法（電話、姓名、地址等）A. 直接介紹產(chǎn)品，取得客戶信任后，于關(guān)鍵處問電話。4. 總結(jié)交流。2. 外出市調(diào)。競爭個(gè)案來客情況市調(diào)等。2. 專題市調(diào)：針對性的市場調(diào)查，迅速獲得所需要信息。八、市場調(diào)研通過市場調(diào)查，獲得所需要的信息，并對競爭個(gè)案作出分析、評價(jià)。 注意事項(xiàng)：1） 要走遍每條大街小巷，不讓一個(gè)個(gè)案漏網(wǎng)。4） 繪制市調(diào)生活機(jī)能總圖。2） 按人員劃分區(qū)域。3. 個(gè)案市調(diào)的步驟及注意事項(xiàng)：216。3） 制作生活機(jī)能總圖。1） 個(gè)人分區(qū)域標(biāo)識生活機(jī)能（銀行、證券、郵局、商場、超市、醫(yī)院、學(xué)校、公交路線、娛樂場所等）作分布圖。補(bǔ)充教材：房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識 七、市調(diào)與生活機(jī)能總圖1. 目的1） 熟悉周邊環(huán)境（包括生活機(jī)能、道路交通、人文環(huán)境等）2） 標(biāo)明周邊個(gè)案，為個(gè)案市調(diào)作準(zhǔn)備。貯藏室凈高不宜低于2．00m。4．8．2臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2．50m，局部凈高不應(yīng)低于2．20m，且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。4．7．6燃?xì)夤?、避雷裝置等垂直管線，當(dāng)安裝在室外臨近陽臺或窗的部位時(shí)，應(yīng)有防攀登措施。分戶的毗連陽臺應(yīng)設(shè)分戶隔板。4．7．4晾、曬衣物的設(shè)施宜設(shè)置在陽臺內(nèi)。4．7．3陽臺欄桿設(shè)計(jì)應(yīng)防止兒童攀登。4．7．1主要陽臺的凈深不應(yīng)小于1．30m，陽光室的凈深不宜小于1．50m。4．7陽臺、陽光室4．6．4躍層式住宅的套內(nèi)樓梯應(yīng)符合下列規(guī)定。（3）十八層以上的高層住宅，所有戶室應(yīng)一個(gè)方向（同時(shí)向上或向下）躍層；（2）十八層及十八層以下的高層住宅，當(dāng)有向上躍層和向下躍層同時(shí)設(shè)置時(shí)，每層（包括躍層）應(yīng)開設(shè)通向公共走道的戶門；4．6．3躍層式住宅應(yīng)符合下列規(guī)定：大套住宅應(yīng)有貯藏室，使用面積不應(yīng)小于1．56.當(dāng)布置在本套內(nèi)其他房間的上層時(shí)，應(yīng)采取防水、隔聲和便于檢修的措施。4．5．4衛(wèi)生間的門不應(yīng)直接開向起居室、餐廳或廚房。4．5．3衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)備、設(shè)施及管線應(yīng)整體設(shè)計(jì)。m24．4．6廚房宜配設(shè)服務(wù)陽臺，并宜設(shè)污洗池。4．4．5單排布置設(shè)備的廚房凈寬不應(yīng)小于1．50m；雙排布置設(shè)備的廚房凈寬不應(yīng)小于2.4．4．4廚房內(nèi)設(shè)備、設(shè)施、管線應(yīng)按使用功能、操作流程整體設(shè)計(jì)。中高層、高層住宅的廚房應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)或開向公共走廊的窗戶，但不得開向前室或樓梯間。；大套不應(yīng)小于5．5m2其使用面積小套不應(yīng)小于4．53．4起居室內(nèi)門洞設(shè)置應(yīng)考慮使用功能的要求，減少直接開向起居室門的數(shù)量，且至少一側(cè)的墻面直線長度不宜小于3m。4.4．3．2起居室應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)。m21起居室的使用面積，小套、中套不應(yīng)小于124．2．3主臥室的短邊軸線寬度，小套、中套不宜小于3．30m；大套不宜小于3．60m。（3）單人臥室6（2）雙人臥室104．2．1臥室的使用面積不應(yīng)小于下列規(guī)定：4．1．7臥室與衛(wèi)生間之間不應(yīng)設(shè)計(jì)錯(cuò)層。4．1．6套內(nèi)應(yīng)預(yù)留洗衣機(jī)位置。合理安排各空間的序列，減少交通面積，組織好公共空間和私密空間的關(guān)系，避免相鄰住戶的視線干擾。.在特殊情況下，其朝向南偏東45.～南偏西45?！掀?5。4．1.型 4．1．2住宅套型分為小套、中套、大套，其居住空間個(gè)數(shù)宜符合表4．1．2的規(guī)定。3．3．6高層住宅的消防車道，消防登高場地應(yīng)避開地下管道、暗溝、水池、化糞池等影響消防車荷載的地下設(shè)施，在地下建筑上布置消防登高場地、消防車道時(shí)，地下建筑的樓板荷載計(jì)算應(yīng)考慮消防登高車的重量。3．3．4高層住宅應(yīng)在登高面一側(cè)，結(jié)合消防車道設(shè)置不少于一塊的消防登高場地，每塊消防登高場地面積不應(yīng)小于15mx8m。（3．3．3高層住宅應(yīng)設(shè)置消防登高面，并應(yīng)符合下列規(guī)定。l5m。x盡端式消防車道的回車場地不應(yīng)小于15m3．3．1低層、多層、中高層住宅的居住區(qū)內(nèi)宜設(shè)有消防車道，其轉(zhuǎn)彎半徑不應(yīng)小于6m。3．3消防車道、消防登高面、消防登高場地2.各類管線必須與城市管線相銜接，并應(yīng)按照《上海市管線工程規(guī)劃管理辦法》的規(guī)定，采用地下敷設(shè)的方式進(jìn)行管線綜合設(shè)計(jì)。3．2．7居住區(qū)域內(nèi)宜設(shè)置雨水收集和再利用系統(tǒng)。3．2．5綠地率和集中綠地的設(shè)置應(yīng)符合《上海市植樹造林綠化管理?xiàng)l例》和《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定。并符合防災(zāi)救災(zāi)的要求。3．2．3除3．2．1條及3．2．2條以外，建筑間距應(yīng)符合《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定。H。采用機(jī)械停車庫的，其設(shè)計(jì)應(yīng)符合《機(jī)械式停車庫設(shè)計(jì)規(guī)定》（DBJ08－60）的要求。7）的規(guī)定3．1．4住宅建設(shè)應(yīng)按《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車庫（場）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ08－91）和《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（DB108》（GB50180）和《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》。1.3總體設(shè)計(jì)通過一層水平共用走道，聯(lián)系兩層或三層樓面各套住房的住宅。buildingapartmentfloor2．0．20躍廊式住宅skip由多個(gè)住宅單元組合而成，每個(gè)單元均設(shè)有樓梯或樓梯與電梯的住宅。buildingapartment2．0．18單元式住宅con1bined以共用樓梯或樓梯與電梯組成的交通中心為核心，將多套住房組織成一個(gè)單元式平面，且每套進(jìn)戶門至樓梯間門或前室門的距離不超過10m的住宅。buildingapartment2．0．16塔式住宅tower－type十層及十層以上的住宅。buildingrisedwelling七至九層的住宅。buildingdwellinghigh－rise2．0．13中高層住宅medium2．0．12多層住宅muIti樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。height10室內(nèi)凈高ceiling上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。height2．0.房間實(shí)際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造、復(fù)合保溫層和管道井的面積。area2．0．7使用面積usable2．0.具有兩個(gè)或兩個(gè)以上玻璃外墻面或屋面，能獲取大量日照的使用空間，且與其他空間相分隔。room2．0．4陽光室sun按完整的居住功能由不同的使用空間組成的成套住宅房型。flatof2．0．2套型type上海地區(qū)多層建筑的承重墻、圍護(hù)墻一般都采用一磚（約24公分），戶內(nèi)分割墻一般采用一磚或半磚。因此消費(fèi)者只能從開發(fā)商提供的設(shè)計(jì)平面圖中的尺寸，計(jì)算房間面積。c) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。b) 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半 。c) 陽臺建筑面積a. 原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；b. 挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；c. 凹陽臺按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；d. 半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。e. 套（單元）建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ. 面積2) 計(jì)算方法套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：A) 套（單元）內(nèi)的使用面積套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定：a. 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；b. 躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；c. 不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；B) 套內(nèi)墻體面積新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。d. 商品房按“套”或“單元”出售。公用建筑面積部位一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計(jì)的使用功能。b. 房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。公用建筑面積分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的公用建筑面積。3) 其他在計(jì)算建筑物面積時(shí)，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則進(jìn)行辦理。l. 閣樓。j. 里弄房屋后天井內(nèi)的天棚。h. 、半地下室深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。f. 沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。d. 構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油（水）池、儲倉、地下人防干、支線等。b. 檢修、消防等用的室外爬梯。t. 原始設(shè)計(jì)為假層（含頂層閣）屋面全部翻高后，按實(shí)際計(jì)算建筑面積。s. 室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。q. 室外樓梯做為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。p. 兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。o. 建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積。n. 封閉陽臺、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。l. 突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。j. 與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。h. 舞臺燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。e. ，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。c. 、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。當(dāng)分戶門內(nèi)的廳和過道的面積超過6平方米時(shí)，可按其面積的二分之一計(jì)算在居住面積內(nèi)。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。具體計(jì)算以國家頒發(fā)的“建筑面積計(jì)算規(guī)則”為準(zhǔn)?！　∑浯芜€要注意小區(qū)的停車組織方式：人車分行，和景觀一同組織，大面積地下停車等在市場上較為流行。東西向多層，身高一半；東西向高層不小于18 米、滿足日照要求。按垂直布置的居住建筑控制對執(zhí)行上述規(guī)定確有困難的，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)可適當(dāng)按規(guī)定間距縮小10％?！磰A角〈60176。附：住宅建筑間距控制規(guī)定（多、低層）建筑間距規(guī)定 朝 向建筑間距（不少于建筑高度倍數(shù)）市 區(qū)浦東新區(qū)等平行布置 南北向[正南向、南偏 東（西）≤45℃] (與南側(cè)建筑高度比） 東西向[正南向、東（西）偏南≤45℃] (與較高建筑高度比）垂直布置 南北向[同平行布置] (與南側(cè)建筑高度比） 東西向[同平行布置] (與較高建筑高度比）非平行非垂直布置 兩幢建筑的夾角≤30176。容積率：建筑總面積/基地