【正文】 ）一季度，商品房成交均價(jià)在良好銷(xiāo)售預(yù)期的帶動(dòng)下，繼續(xù)保持上升趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在一段時(shí)間內(nèi)將在上行區(qū)間內(nèi)運(yùn)行。1—3月，㎡，同比增長(zhǎng)16%；㎡，同比增長(zhǎng)20%。但是仍有一部分購(gòu)房者受到“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心理的影響，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期加深，選擇入市購(gòu)房，在一定程度上提升了交易市場(chǎng)的活躍度。數(shù)據(jù)顯示，一季度我市商品房銷(xiāo)售情況保持穩(wěn)定，市場(chǎng)庫(kù)存消化加快，各項(xiàng)數(shù)據(jù)雖與四季度相比略有下降，但同比仍有較大增幅。1—3月，㎡，銷(xiāo)售套數(shù)為3159套，同比分別上升31%、42%；㎡，銷(xiāo)售套數(shù)為2865套，同比分別上升48%、28%。同時(shí)，中國(guó)首屆長(zhǎng)株潭三市房博會(huì)即將于四月召開(kāi)，通過(guò)前期的活動(dòng)路演、宣傳造勢(shì)，營(yíng)造了良好的市場(chǎng)氛圍，促使市場(chǎng)供應(yīng)量逐月回升。一季度，㎡，同比上升17%；㎡，%。 2010年一季度，國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，受其影響，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)與去年四季度相比，均有所下降，但仍高于同期水平，交易市場(chǎng)熱度不減，呈現(xiàn)供小于求，：1，：1，房屋銷(xiāo)售均價(jià)小幅攀升。二、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（2）.統(tǒng)一規(guī)劃，近遠(yuǎn)期結(jié)合；分期、分步驟實(shí)施。我們相信有市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)，有市人大、政協(xié)的支持，有全市各部門(mén)的鼎力配合，有社會(huì)各界的關(guān)注，在全體建設(shè)者的開(kāi)拓進(jìn)取、努力奮戰(zhàn)下，一個(gè)功能完善、環(huán)境優(yōu)美、文化濃郁、的新城區(qū)將會(huì)呈現(xiàn)在眼前。通過(guò)中心區(qū)環(huán)境設(shè)施和綠化空間組織形成南北綠化景觀軸和東西綠化景觀軸，以此構(gòu)成中心區(qū)城市開(kāi)敞空間框架，通過(guò)對(duì)景觀軸兩邊建筑的重點(diǎn)控制，使景觀軸成為湘潭市中心區(qū)的特色。其三：在行政中心與文化中 心之間，通過(guò)文化廣場(chǎng)、市政中心廣場(chǎng)、行政廣場(chǎng)序列組合形成中心區(qū)另一重要景觀軸。其一：沿河?xùn)|大道以建筑景觀為主體的景觀軸，在沿線(xiàn)各路口形成主要建筑景觀節(jié)點(diǎn)，兩端路口 形成中心區(qū)的門(mén)戶(hù)空間。湘潭市中心區(qū)規(guī)劃依據(jù)中心區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)，將中心區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃成3軸、3心、4片的 布局。湘潭歷史悠久、人文豐厚、人杰地靈。區(qū)內(nèi)的所有建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，堅(jiān)持生態(tài)保護(hù)與文化傳承并重的現(xiàn)代化建設(shè)理念，都是堅(jiān)持科學(xué)擇優(yōu)按程序面向社會(huì)進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)的，一些新的設(shè)計(jì)思路、科學(xué)的發(fā)展理念被采納實(shí)施；二是生態(tài)特色，著力打造一流的城市中心生態(tài)環(huán)境。 目前中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工作在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在市人大、市政協(xié)及各界的大力支持下，開(kāi)發(fā)建設(shè)指揮部開(kāi)拓創(chuàng)新、精心組織、積極推進(jìn)，使中心區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理都較有特色，得到了社會(huì)各界好評(píng)：一是現(xiàn)代特色，著力打造一流的城市中心現(xiàn)代氣息。按照這一總體構(gòu)想，湘潭市將系統(tǒng)規(guī)劃、精心構(gòu)建。它的開(kāi)發(fā)是采取“政府引導(dǎo)、公司經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)運(yùn)作”的模式進(jìn)行運(yùn)作的，市政府授權(quán)市財(cái)政投入2600萬(wàn)元引導(dǎo)資金，成立了國(guó)有獨(dú)資的湘潭市城市中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司，與指揮部?jī)蓧K牌子一套人馬合署辦公，以通過(guò)中心區(qū)內(nèi)可售的約1100畝土地的經(jīng)營(yíng)收益，來(lái)平衡區(qū)內(nèi)的征地拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)上近9億元資金的投入。本案附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；2) 教育機(jī)構(gòu)：湘潭職業(yè)技術(shù)學(xué)院、湘潭高新區(qū)火炬學(xué)校、小哈佛美語(yǔ)幼稚園金橋園、湘潭市教育局3) 醫(yī)療機(jī)構(gòu)：湘潭第三醫(yī)院、芙蓉醫(yī)院、第六醫(yī)院4) 購(gòu)物中心/超市：金橋步步高(霞光東路)、步步高(寶塔路口)、芙蓉農(nóng)貿(mào)(電廠新村側(cè))、華隆步步高(建設(shè)路)、萬(wàn)博港(吉安路)、盤(pán)龍布市(寶塔路口)、紅旗商貿(mào)城、汽車(chē)城、中天家具城、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)5) 文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施：圖書(shū)館、6) 公園：東方紅廣場(chǎng)、錦源廣場(chǎng)、湖湘公園、雙擁廣場(chǎng)7) 銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)農(nóng)村信用社、湘潭商業(yè)銀行、中國(guó)交通銀行8) 其他：錦城國(guó)際大酒店、夢(mèng)澤山莊、蓮湘酒店、億安酒店附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。（2） 出行主要依靠公交車(chē)即可。4) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地的完整性：沒(méi)有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映土地地面建筑、河流、溝壑、高壓線(xiàn)等內(nèi)容； 地下?tīng)顩r圖，包括地下管線(xiàn)、暗渠、電纜、光纜等。周邊沒(méi)有高壓電線(xiàn)等影響施工的網(wǎng)線(xiàn)便于高曾樓盤(pán)的機(jī)械運(yùn)作。3. 土地現(xiàn)狀分析1) 四至范圍； 該地塊位于湘潭市岳塘區(qū)中心地段，南臨霞光東路、西靠雙擁中路、東近火炬北路，該地塊地勢(shì)平坦，起伏不大。宜居家園：在交通、通訊、電力、供熱、燃?xì)?、水利和防震減災(zāi)等方面建立完備、高效、穩(wěn)定的城市基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)，有效處理生產(chǎn)、生活污染物，建立相應(yīng)的危機(jī)處理機(jī)制，保障市民生活工作環(huán)境清潔安全，積極創(chuàng)建生態(tài)園林城市。即規(guī)劃把湘潭打造成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化名城、宜居家園和旅游勝地。d. 道路用地，使道路建設(shè)水平與其功能相適應(yīng)。b. 工業(yè)用地規(guī)劃人均工業(yè)用地達(dá)到17平方米左右，未來(lái)重點(diǎn)提升工業(yè)用地的集約化水平，提高產(chǎn)業(yè)的集聚度和土地使用效率，控制占地規(guī)模，有效擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模。 規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)選擇：a. 居住用地 規(guī)劃人均居住用地達(dá)到31平方米，提高居住區(qū)的建設(shè)質(zhì)量，注重居住區(qū)的配套設(shè)施和環(huán)境建設(shè)。建立城市發(fā)展的動(dòng)態(tài)監(jiān)控機(jī)制，依據(jù)人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)與變化等因素，調(diào)控城市建設(shè)用地投放總量和建設(shè)時(shí)序。第二部分：項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析一、 項(xiàng)目投資環(huán)境分析1. 政策環(huán)境分析(1)湘潭政策環(huán)境分析A. 總體戰(zhàn)略定位湘潭是全國(guó)“兩型社會(huì)”建設(shè)的示范區(qū)，中部地區(qū)率先崛起的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，長(zhǎng)株潭城市群向西輻射的城鄉(xiāng)服務(wù)中心，具有國(guó)際品質(zhì)的文化旅游名城和現(xiàn)代化生態(tài)型宜居城市。通過(guò)以城市中心區(qū)核心區(qū)的發(fā)展來(lái)向四周輻射，帶動(dòng)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，再用3—5年的時(shí)間建造一個(gè)河?xùn)|“新湘潭”。二、 項(xiàng)目決策背景1. 城市發(fā)展規(guī)劃與土地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，湘潭市城市中心區(qū)位于河?xùn)|岳塘區(qū)，地處湘潭河西、板塘、易俗河三片之中心位置，其核心區(qū)規(guī)劃有市級(jí)行政、文化、經(jīng)貿(mào)三大中心，范圍由絲綢中路、芙蓉路、寶塔路、河?xùn)|大道為東南西北四至所圍合的地塊構(gòu)成，用地2平方公里。 本著“以人為本”、 “高品質(zhì)”、“超現(xiàn)代”時(shí)尚雅居理念，打造躋身國(guó)際市場(chǎng)的宏偉目標(biāo)。目前，正在進(jìn)一步開(kāi)拓國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，并與湖南建工集團(tuán)、中建五局等國(guó)家企業(yè)建立了良好的關(guān)系。湖南城建置業(yè)有限公司鑫泰湘園可行性研究報(bào)告湖南城建置業(yè)房地產(chǎn)咨詢(xún)研究所房物目錄第一部分：項(xiàng)目概況分析 1項(xiàng)目基本情況介紹 1項(xiàng)目決策背景 2第二部分：項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 3項(xiàng)目投資環(huán)境分析 3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 7項(xiàng)目客戶(hù)群分析 11項(xiàng)目定位分析 12第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 13項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 13第四部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排 15項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排 15第五部分：項(xiàng)目費(fèi)用估算 1編寫(xiě)投資成本費(fèi)用估算表 1開(kāi)發(fā)期經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)的計(jì)算 1第六部分：項(xiàng)目資金籌措 1收入估算 1借款償還 1第七部分：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 2盈利能力分析 2清償能力分析 4資金平衡分析 1第八部分：項(xiàng)目不確定性分析 1敏感性分析 1第九部分 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議 4結(jié)論 4建議 5房產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告第一部分：項(xiàng)目概況分析一、 項(xiàng)目基本情況介紹1. 項(xiàng)目名稱(chēng)：鑫泰湘園2. 土地位置本案鑫泰湘園可行性分析項(xiàng)目地所處于湘潭市岳塘區(qū)雙擁中路、霞光東路、火炬北路的包圍圈附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述。3. 項(xiàng)目合作單位介紹湖南城建置業(yè)有限公司成立50年來(lái)，先后完成了國(guó)內(nèi)外一大批大型復(fù)雜的工業(yè)與民用建筑、道路橋梁、水利水電、裝飾裝潢、信息網(wǎng)絡(luò)、市政等工程設(shè)計(jì)、施工任務(wù)，連續(xù)幾年都被評(píng)為優(yōu)秀單位。近年來(lái)，湖南城建置業(yè)有限公司大力弘揚(yáng)“真心創(chuàng)業(yè)、實(shí)意做事。4. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)介紹主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表規(guī)劃用地面積㎡　其中基地面積㎡ 　道路面積㎡　總建筑面積㎡　其中住宅建筑面積㎡　架空層面積㎡　閣樓面積㎡　A座商業(yè)建筑面積㎡13F裙房A座酒店建筑面積㎡45FB座商業(yè)建筑面積㎡13FB座公寓建筑面積㎡415F其他建筑面積㎡　建筑基底面積㎡　凈容積率　建筑密度%　綠地率%　酒店地下停車(chē)庫(kù)建筑面積㎡　停車(chē)位其中地面停車(chē)位103個(gè)　地下停車(chē)位158個(gè)　架空層停車(chē)位39個(gè)　注：地下車(chē)庫(kù)不計(jì)入容積率，地下停車(chē)位按35㎡/個(gè)計(jì)算，用作車(chē)庫(kù)或者雜物間。它是湘潭市委、市政府為加快城市發(fā)展、改善城市形象、提高城市品位、加速長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化城市群的形成而實(shí)施的“城市中心東移戰(zhàn)略”的城建重要工程。2. 土地所屬地域在該城市的文化名城：以“偉人故里、文明湘潭”為主題創(chuàng)建“全國(guó)文明城市”；發(fā)掘偉人文化、名人文化、湖湘文化等歷史文化遺產(chǎn)，申報(bào)“省級(jí)和國(guó)家級(jí)歷史文化名城”；促進(jìn)教育均衡快速發(fā)展，擴(kuò)大職業(yè)教育規(guī)模；發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)和文化事業(yè)。B. 城市建設(shè)用地控制按照“兩型社會(huì)”建設(shè)要求，切實(shí)加強(qiáng)土地資源的管理，集約節(jié)約利用土地，確定建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模。明確城市空間發(fā)展重點(diǎn)，合理調(diào)整城市空間結(jié)構(gòu)。加快舊城與城中村改