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羅馬假日建坤花園全程策劃報(bào)告-文庫(kù)吧資料

2025-03-29 12:08本頁(yè)面
  

【正文】 析和理解,挖掘內(nèi)在優(yōu)點(diǎn)加以策劃包裝,提煉“個(gè)性化”的項(xiàng)目形象,可以大大提高項(xiàng)目的知名度,提升項(xiàng)目的附加值,從而促進(jìn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提升?!? 在景觀設(shè)計(jì)上:作為意大利形象表征的成片的向日葵、熏衣草,在此可以得到充分運(yùn)用。采用奶黃色加之獨(dú)有的線條、圖案表達(dá)意大利典雅內(nèi)蘊(yùn)的風(fēng)格。更重要的是,羅馬假日代表的既是閑適輕松的居住,也是浪漫理想的美好生活。二、案名建議: “羅馬假日”選擇一個(gè)好的案名,是項(xiàng)目成功營(yíng)銷(xiāo)的開(kāi)始。因而本案主題的確立應(yīng)以“一個(gè)全新的商住社區(qū)”作為立身之本,以其獨(dú)特的宣傳,展示本項(xiàng)目的綜合優(yōu)勢(shì),而作為入市的整體形象應(yīng)把自身定位在“塑造龍池第一盤(pán)”上,以一種“后來(lái)者居上”的氣勢(shì)進(jìn)入市場(chǎng)。首先,作為龍池開(kāi)發(fā)區(qū)最遲入市的樓盤(pán),其脫俗的規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格以及區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的商業(yè)步行街足以改變以往區(qū)域內(nèi)單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。車(chē)庫(kù)小高層住宅公用事業(yè)費(fèi)用及配套292332550各類(lèi)許可規(guī)費(fèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作費(fèi)用200000土地出讓金8800000評(píng)估內(nèi)容合價(jià)按總建筑面積分?jǐn)偅ㄔ?㎡)容積率購(gòu)買(mǎi)考慮因素:地點(diǎn)、商圈要求具有增值前景;價(jià)格、面積、總價(jià)要求具有投資適應(yīng)性,即與住宅相比投資總價(jià)不能高出幾倍的系數(shù);經(jīng)營(yíng)管理要求體現(xiàn)增值與租金保障;平面布局要求功能合理;投資風(fēng)險(xiǎn)要求最小化。目標(biāo)客層:與項(xiàng)目住宅的目標(biāo)客層相近。大肆的包裝炒作,增加項(xiàng)目的投資價(jià)值,對(duì)于項(xiàng)目的店面銷(xiāo)售顯得尤為重要。三、店鋪規(guī)劃設(shè)計(jì):商業(yè)店鋪的規(guī)劃:目前所在區(qū)域項(xiàng)目小面積的店鋪銷(xiāo)售情況較好,所以總價(jià)是制約店鋪銷(xiāo)售的瓶頸。投資者用低于3萬(wàn)元的價(jià)格入市,購(gòu)買(mǎi)到使用價(jià)值超然,足以滿(mǎn)足出租功能的住房,相信在龍池開(kāi)發(fā)區(qū)完全可以做到獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷,產(chǎn)生石破天驚的轟動(dòng)效應(yīng)。住宅的設(shè)計(jì)充分滿(mǎn)足不同投資者的需求,挖掘市場(chǎng)潛力,以期將所有類(lèi)別的消費(fèi)者一網(wǎng)打盡。戶(hù)型設(shè)計(jì):本項(xiàng)目壹期開(kāi)發(fā)面積為40000平方米,針對(duì)目前市場(chǎng)上缺乏20平方米左右小戶(hù)型的空檔,我們大膽的提出,以20平方米左右的小戶(hù)型作為進(jìn)入市場(chǎng)的主力戶(hù)型。不尋求差異化的戶(hù)型設(shè)計(jì),不追求項(xiàng)目獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn),【本案】將湮沒(méi)在市場(chǎng)。做小戶(hù)型的單身公寓開(kāi)發(fā),是目前流行的開(kāi)發(fā)思路,戶(hù)型上照搬照抄目前相當(dāng)成熟的設(shè)計(jì)(如30平方米以上五臟俱全的戶(hù)型設(shè)計(jì)),是傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式。 產(chǎn)品總體規(guī)劃設(shè)計(jì):第三部分:產(chǎn)品規(guī)劃篇一、 一、同時(shí),由于項(xiàng)目的投資門(mén)檻低,聚群消費(fèi)的比率大。二、客源定位:主流客戶(hù):以投資為主廈漳泉周邊地區(qū)的投資客。我們可以在投資型房地產(chǎn)方面做文章,制定相應(yīng)的設(shè)計(jì)方案及銷(xiāo)售策略。該區(qū)域在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),還無(wú)法形成一個(gè)可以讓購(gòu)房者感覺(jué)舒適的生活場(chǎng)所,而且在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中,我們發(fā)現(xiàn):投資購(gòu)房是龍池開(kāi)發(fā)區(qū)目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的主要特征之一。第三部分:項(xiàng)目定位篇一、產(chǎn)品性質(zhì)定位: 投資型房產(chǎn) 龍池開(kāi)發(fā)區(qū)目前的生活環(huán)境比較惡劣。威脅與挑戰(zhàn)(T): (1)區(qū)域市場(chǎng)的需求量有限而短期內(nèi)的供應(yīng)量將近20萬(wàn)平方米,同時(shí),【本案】的項(xiàng)目工程進(jìn)度比其它項(xiàng)目慢5至6個(gè)月;(2)產(chǎn)品的同質(zhì)化開(kāi)發(fā)現(xiàn)象嚴(yán)重,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。如規(guī)劃20平方米的小戶(hù)型,在平面布置上充分利用空間,總價(jià)控制在3萬(wàn)元人民幣以?xún)?nèi),擴(kuò)大了項(xiàng)目的目標(biāo)客層面,降低了投資門(mén)檻,將提高項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度;(2)對(duì)店鋪的銷(xiāo)售可結(jié)合住宅進(jìn)行套餐式銷(xiāo)售,通過(guò)各種SP活動(dòng)提高項(xiàng)目的知名度。劣勢(shì)(W):(1)項(xiàng)目配套設(shè)施仍然未成熟,發(fā)展尚須時(shí)日;(2)項(xiàng)目依存度偏高:目前周邊項(xiàng)目銷(xiāo)售主打都是作為開(kāi)發(fā)區(qū)工薪族的生活配套,以單身公寓為主,市場(chǎng)定位單一,周邊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重,市場(chǎng)供應(yīng)量不斷加大;(3)目前片區(qū)商業(yè)氛圍尚未形成,商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)尚未啟動(dòng)。發(fā)展勢(shì)頭迅猛,但是生活配套匱乏,可以做適度引導(dǎo);(3)綜合配套優(yōu)勢(shì):由于是新興開(kāi)發(fā)區(qū),漳州市政府投資六個(gè)億元人民幣進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),并預(yù)留了公園、酒店等用地;(4)考慮到龍池開(kāi)發(fā)區(qū)的生活配套需求,可以與相關(guān)物業(yè)簽訂租約,保障了物業(yè)投資客基本的租金收益;(5)建坤花園是區(qū)域商品房規(guī)格中較遲入市的項(xiàng)目。本案由廈門(mén)中信房地產(chǎn)有限公司、廈門(mén)飛耀房地產(chǎn)、廈門(mén)鳳凰房地產(chǎn)有限公司三家共同投資組建的漳州建坤置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)。占地26706平方米,擬建10幢多層商住樓。租賃價(jià)格變化原因分析:分析其中原因:其一是工廠的工人在年底時(shí)辭工;其二是村民加蓋了大量的民房,因求租工人減少而使之空置大量房產(chǎn)后而出現(xiàn)的惡性競(jìng)爭(zhēng),租賃市場(chǎng)情況非常敏感。目前租賃市場(chǎng)概況:而我司于2003年12月至2004年初對(duì)租賃作調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn),住宅的租金已降至170300元/間;店面的空置率很高,以往出租率最高崎巷村在春節(jié)后店鋪空置也很高。六、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃狀況分析:以往租賃市場(chǎng)概況:我司于2003年8月開(kāi)始對(duì)龍池開(kāi)發(fā)區(qū)的住宅及店鋪的租賃情況進(jìn)行調(diào)查,1015平方米之間住宅的租金為250350元/間(帶衛(wèi)生間);店面在7001500元之間(面積在1530平方米左右);因?yàn)樾枨罅看螅麄€(gè)出租市場(chǎng)上的產(chǎn)品基本上不考慮地段因素。所以說(shuō)龍池開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)分流廈門(mén)投資客。因?yàn)閺慕嚯x投資場(chǎng)所而言,許多人都寧愿到角美進(jìn)行投資。(3)小結(jié):隨著龍池開(kāi)發(fā)區(qū)的逐步建成,區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目也在日益增多。以往在海滄購(gòu)房的客戶(hù)中,很大一部分人是沖著投資來(lái)的。海滄在未來(lái)幾年內(nèi)將得到長(zhǎng)足地發(fā)展。海滄具有不可替代的自然稟賦和潛在優(yōu)勢(shì),被列為廈門(mén)拓展港口經(jīng)濟(jì)和迅速發(fā)展大工業(yè)的最佳區(qū)域,其開(kāi)發(fā)的最大優(yōu)勢(shì)在于:區(qū)位優(yōu)勢(shì)、港口優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)及城市依托。最后角美鎮(zhèn)的房產(chǎn)與龍池開(kāi)發(fā)區(qū)房產(chǎn)是屬于不同層次的,例如在角美鎮(zhèn)一間二房租金大約要400600元/月左右,而在龍池開(kāi)發(fā)區(qū)的房產(chǎn)租金是達(dá)不到這種水平的。由于龍池開(kāi)發(fā)區(qū)位置特殊性以及特色投資經(jīng)濟(jì),使得龍池開(kāi)發(fā)區(qū)前期上市的房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎勢(shì)如破竹,雖然現(xiàn)在市場(chǎng)上短期供應(yīng)量較大,但是其未來(lái)發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊K麄儊?lái)回廠房的交通工具是廠部的員工接送車(chē)。燦坤公司也有許多員工是住在角美鎮(zhèn)的。而由于鎮(zhèn)中心的住房緊俏等因素,使得角美鎮(zhèn)的房屋租賃市場(chǎng)開(kāi)始變得“紅火”。(2)角美鎮(zhèn)租賃市場(chǎng)概況:角美鎮(zhèn)外來(lái)人口較多,他們的生活來(lái)源主要依賴(lài)于鎮(zhèn)內(nèi)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。角美鎮(zhèn)是漳州市政府重點(diǎn)工業(yè)發(fā)展區(qū)域。農(nóng)民人均純收入409O元,占全市首位。五、不同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析:角美鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目:(1)角美鎮(zhèn)簡(jiǎn)介:角美鎮(zhèn)位于龍海市東北部,與廈門(mén)特區(qū)相鄰,東接廈門(mén)的東渡、海滄,西靠龍文區(qū)、漳州市,北隔天成山與長(zhǎng)泰縣接壤,南靠九成江下游與紫泥鎮(zhèn)相峙,為九龍江的北溪經(jīng)西部與西溪匯合,其地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目剖析:項(xiàng)目的戶(hù)型設(shè)計(jì)及項(xiàng)目?jī)?nèi)廊式的設(shè)計(jì)規(guī)劃,在很大程度上影響了項(xiàng)目的居住品質(zhì),公攤高達(dá)20%,降低了得房率,所以本項(xiàng)目雖然在項(xiàng)目的戶(hù)型定位上充分考慮了總價(jià)因素,其價(jià)格體系在區(qū)域市場(chǎng)上相對(duì)較低,但是結(jié)合項(xiàng)目的得房率其價(jià)格在區(qū)域市場(chǎng)上沒(méi)有優(yōu)勢(shì)?!俺尚谐墒小保摫P(pán)無(wú)論在住宅還是店面的銷(xiāo)售方面,其進(jìn)展是比較快的。但是這種內(nèi)廓式的產(chǎn)品設(shè)計(jì),大大降低了產(chǎn)品的檔次,降低了小區(qū)居住檔次。其中價(jià)位較高的店面主要分布在沿金山路及朝南一帶。據(jù)調(diào)查住宅銷(xiāo)售情況為40%左右。目前此項(xiàng)目售樓處已開(kāi)始發(fā)售,該盤(pán)有兩個(gè)銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn):一個(gè)在廈門(mén)島內(nèi)的宏業(yè)大廈1樓;另一個(gè)在燦坤次大門(mén)。好望角】是由漳州西奧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和漳州唯方投資有限公司合作開(kāi)發(fā)的。龍池項(xiàng)目剖析:(1)銷(xiāo)售周期預(yù)測(cè):該盤(pán)開(kāi)發(fā)量較小,由于項(xiàng)目的位置距離燦坤一期較遠(yuǎn),相對(duì)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的人氣相對(duì)較差,但是由于規(guī)劃的24米大道及金龍汽車(chē)都規(guī)劃在此地,所以其在銷(xiāo)售方面不會(huì)存在地域阻力,預(yù)計(jì)其銷(xiāo)售周期不會(huì)太長(zhǎng)。(2)產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn):該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位與金山家園、瑞鑫二期相差不大,存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)如前分析的雷同。該項(xiàng)目10月30日開(kāi)盤(pán),2004年10月交房。(1)產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格:【燦美陽(yáng)光】濱海保生公寓目前開(kāi)發(fā)一期為8棟多層,先售4棟,售價(jià)在1300元/平方米(含裝修)起價(jià),樓層差價(jià)50元/層,店面售價(jià)在6000元/平方米。其售價(jià)偏高也容易使其喪失很多目標(biāo)客戶(hù),尤其是小高層的價(jià)格與云龍海岸小高層的價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。目前在二期運(yùn)作方面可以看出其開(kāi)發(fā)手法的嫻熟。(2)開(kāi)發(fā)素質(zhì)較高:漳州能群地產(chǎn)可以說(shuō)是龍池開(kāi)發(fā)區(qū)地產(chǎn)業(yè)“第一個(gè)吃螃蟹的人”。同時(shí)項(xiàng)目?jī)?nèi)的小高層項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備作為辦公樓出售給當(dāng)?shù)厝腭v企業(yè)。項(xiàng)目剖析:(1)規(guī)劃設(shè)計(jì)合理:瑞鑫公寓二期產(chǎn)品種類(lèi)多樣,大小戶(hù)型產(chǎn)品平面布局合理、可分可合,客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的選擇空間大。二期的銷(xiāo)售進(jìn)展比較快,項(xiàng)目的預(yù)售許可證已辦理,工程進(jìn)度已到封頂,今年10月份可完工。店面規(guī)劃100間,均為沿街店面,面寬4米,面積在5090面規(guī)劃100間,均為沿街店面,面寬4米,面積在5090平方米之間不等。住宅產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)多樣,3337平方米的單身公寓、55平方的一房二廳各約為90套左右,8090平方米的二房二廳產(chǎn)品約有90套,115120平方米的三房二廳約為120套左右。其一期銷(xiāo)售成功源于“返租戰(zhàn)略”。店面租金沿金山路朝外的達(dá)到4045元/平方米,朝內(nèi)30元/平方米,店面面寬多為4米左右,進(jìn)深7米。(1)產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格:瑞鑫公寓一期已交付使用,早期產(chǎn)品定位是帶燦坤租約銷(xiāo)售的2030平方米的單身公寓,所有住宅產(chǎn)品上市后100%銷(xiāo)售完畢,目前燦坤的工人已入住。由于小高層項(xiàng)目公攤大,售價(jià)高,從投資者的角度來(lái)看,他們通常會(huì)選擇多層項(xiàng)目以保證短期內(nèi)收回成本,同時(shí)也可以有效地減少房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),因此在短期內(nèi)開(kāi)發(fā)小高層項(xiàng)目,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大。小結(jié):龍池開(kāi)發(fā)區(qū)目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目較多,主要以多層為主。一期產(chǎn)品中有推出小高層產(chǎn)品,但定價(jià)與多層產(chǎn)品只相差50元/平方米,這種定價(jià)是與小高層產(chǎn)品的成本成反比的。項(xiàng)目剖析:該盤(pán)在龍池開(kāi)發(fā)區(qū)是一個(gè)中型社區(qū)。該項(xiàng)目的店面售價(jià)大約在4000—6800元/㎡左右,而售價(jià)較高的店面一般分布在朝南及靠近路口的位置。其中,項(xiàng)目規(guī)劃有大量的小高層項(xiàng)目,目前,一期的小高層的價(jià)格起價(jià)在1470元/平方米,小高層價(jià)格體系僅比多層價(jià)格高3040元/平方米。此小區(qū)投放市場(chǎng)將使整個(gè)龍池開(kāi)發(fā)區(qū)配套工程比較完整。云龍海岸一期共有十棟多層項(xiàng)目,其中1號(hào)樓、9號(hào)、10號(hào)樓為9層帶電梯,其它產(chǎn)品均多層產(chǎn)品。各種戶(hù)型齊全,社區(qū)規(guī)劃配套全,各種投資類(lèi)型的投資目標(biāo)客層均有。(1)產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格:該盤(pán)在龍池開(kāi)發(fā)區(qū)目前已有的六個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目中,云龍海岸整個(gè)項(xiàng)目占地面積128畝,建筑面積達(dá)到26萬(wàn)平方米,其占地面積僅次于廈門(mén)能群房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的瑞鑫項(xiàng)目。建議:在制定住宅價(jià)格時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮“低開(kāi)高走”的銷(xiāo)售策略,讓前期購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)產(chǎn)生消費(fèi)信心,給項(xiàng)目作口碑宣傳,形成群體購(gòu)買(mǎi)效益。(3)產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整:通過(guò)對(duì)金山家園近三個(gè)月的銷(xiāo)售觀測(cè),金山家園早期規(guī)劃的大戶(hù)型通過(guò)市場(chǎng)的驗(yàn)證產(chǎn)生很大的市場(chǎng)抗性,目前,金山家園對(duì)大戶(hù)型產(chǎn)品作了一定的改良,調(diào)整出部分小戶(hù)型產(chǎn)品。所以,金山花園及整個(gè)龍池開(kāi)發(fā)區(qū)的商品房項(xiàng)目小戶(hù)型產(chǎn)品銷(xiāo)售情況整體良好。(市場(chǎng)調(diào)查情況是每間房間租金在250350元/間月,即消費(fèi)本項(xiàng)目完全是廈門(mén)周邊地區(qū)的投資客。項(xiàng)目剖析:(1)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析:產(chǎn)品定位優(yōu)勢(shì)在于其以大戶(hù)型產(chǎn)品為主,戶(hù)型設(shè)計(jì)常規(guī)化,屬城市居住小區(qū)規(guī)劃,產(chǎn)品設(shè)計(jì)中體結(jié)合各種城市化生活語(yǔ)言比較多,這種產(chǎn)品定位符合整個(gè)龍池開(kāi)發(fā)區(qū)宏觀發(fā)展需求,產(chǎn)品在區(qū)域市場(chǎng)上比較完美。該項(xiàng)目委托廈門(mén)合正房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司銷(xiāo)售,銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)從10月開(kāi)始進(jìn)行前期預(yù)約登記,銷(xiāo)售價(jià)格在二個(gè)月調(diào)整提高二次,目前的價(jià)格體系在龍池區(qū)域市場(chǎng)中最高,業(yè)務(wù)員的折扣空間為2060元/平方米。住宅的起價(jià)是1400元/平方米(含裝修)至1549元/平方米(含裝修),店鋪的起價(jià)是56006000元/平方米。其中一期300多戶(hù)主要戶(hù)型比例是52平方米的一房二廳約占40%,7090平方米的二房二廳約占45%,110平方米的三房二廳約占15%。(1)產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格:【金山家園】位于燦坤工業(yè)園3號(hào)廠門(mén)口,與【本案】相鄰,總建筑面積4萬(wàn)多平方米,共有住宅500多戶(hù),分二期開(kāi)發(fā)。(二)個(gè)案分析:金山家園項(xiàng)目概況:【金山家園】是由漳州市華坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的。合計(jì)好旺角(唯方公寓)、瑞鑫公寓、【本案】,其中在2004年龍池開(kāi)發(fā)區(qū)竣工商品房項(xiàng)目面積比例表:2004年龍池開(kāi)發(fā)區(qū)竣工商品房項(xiàng)目面積比例一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)面積(㎡)主力戶(hù)型戶(hù)型面積(㎡)交房時(shí)間燦美陽(yáng)光二房95瑞鑫公寓二期一房/二房50120金山花園
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